房地產(chǎn)貸款（開(kāi)發(fā)貸+個(gè)人房貸）是中國(guó)銀行業(yè)最重要的資產(chǎn)，沒(méi)有之一。

據(jù)央行公布，截至今年6月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額50.8萬(wàn)億元，同期金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額185.5萬(wàn)億元，占比達(dá)到27.39%。其中，個(gè)人住房貸款余額36.6萬(wàn)億元，住房開(kāi)發(fā)貸款余額9.4萬(wàn)億元。

目前國(guó)有大行接近四成的貸款投向房地產(chǎn)，其中個(gè)人房貸占比在30%左右；股份行也有接近30%的貸款投向房地產(chǎn)，其中個(gè)人房貸占比在20%左右。

如果加上表外業(yè)務(wù)，相關(guān)占比還會(huì)更高。明白了這一點(diǎn)，就容易理解近期部分房企信用風(fēng)波所帶來(lái)的震蕩。

本文提出了一個(gè)名為“零售含房量”的指標(biāo)，也就是商業(yè)銀行個(gè)人房貸占個(gè)人貸款（零售貸款）的比重，其可以作為觀察商業(yè)銀行零售業(yè)務(wù)發(fā)展的重要參考。

截至目前，四大行的個(gè)人房貸余額合計(jì)超過(guò)20萬(wàn)億元，零售含房量均超過(guò)70%。其中，建行個(gè)人貸款7.53萬(wàn)億元，個(gè)人房貸就有6.11萬(wàn)億元，零售含房量高達(dá)81.10%，冠絕業(yè)內(nèi)。

緊隨其后的是郵儲(chǔ)和交行，個(gè)人房貸余額分別為20408億元、13873億元，零售含房量分別為57.36%、65.53%。

除了四大行和交行，零售含房量達(dá)到60%的還有興業(yè)銀行、北京銀行，兩家銀行的個(gè)人房貸余額分別為10913億元、3423億元。

招行、中信、浦發(fā)的個(gè)人房貸余額分別為13300億元、9537億元、8965億元，零售含房量分別為46.42%、48.31%、48.91%，在行業(yè)里屬于中間水平。

平安銀行與寧波銀行是兩個(gè)異類，零售含房量均較低，分別為14.74%、10.99%，顯示兩家銀行零售轉(zhuǎn)型力度較大，在業(yè)務(wù)策略上也更具進(jìn)攻性。

整體上，我國(guó)主要商業(yè)銀行的零售含房量為30%-80%，中位數(shù)在50%左右；越是大銀行越高，達(dá)到60%-80%。

對(duì)比美國(guó)，中國(guó)銀行業(yè)的零售含房量相對(duì)偏高，很大程度上是由兩國(guó)不同發(fā)展階段所決定的。據(jù)新金融瑯琊榜測(cè)算，截至今年6月末，摩根大通、富國(guó)銀行與美國(guó)銀行的零售含房量分別為41.23%、66.91%、51.29%。

過(guò)去幾年里，隨著整體利率的走低，以及消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)的抬頭，個(gè)人房貸資產(chǎn)的吸引力不斷上升，推動(dòng)商業(yè)銀行普遍加快個(gè)人房貸投放，也導(dǎo)致零售含房量繼續(xù)走高。

最典型的是寧波銀行，截至今年6月末，該行個(gè)人住房貸款余額為339.90億元，但在2019年末，這一數(shù)字僅為27.90億元。過(guò)去一年半，該行的零售含房量從1.55%提升到了10.99%。

如今的形勢(shì)下，個(gè)人房貸的低風(fēng)險(xiǎn)特征顯得彌足珍貴。在行業(yè)里，杭州銀行、上海銀行的個(gè)人房貸不良率最低，分別不過(guò)0.07%、0.10%，大行及股份行當(dāng)中，高一點(diǎn)的也就是0.4%-0.5%。

多年來(lái)，個(gè)人房貸資產(chǎn)的高光表現(xiàn)，一直是銀行業(yè)整體低壞賬率的關(guān)鍵。反過(guò)來(lái)就是，一旦個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)上升，其影響也將是系統(tǒng)性的。

金融安全的一個(gè)基本原則就是分散。這可以解釋去年末出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管新政，根據(jù)不同機(jī)構(gòu)類型提出了相應(yīng)的紅線，旨在遏制房地產(chǎn)貸款的無(wú)限擴(kuò)張。

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