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    龍湖求變,金科震蕩,協(xié)信爆雷,渝派房企活得咋樣?

    杠桿地產(chǎn) 杠桿地產(chǎn)
    2021-07-13 12:15 3358 0 0
    幾家歡喜幾家憂。

    作者:桿姐

    來源:杠桿地產(chǎn)(ID:Property-Market)

    最近這周,渝派房企命途多舛,杠桿地產(chǎn)總結(jié)一句話:幾家歡喜幾家憂。

    龍湖組織架構(gòu)大調(diào)整,將地產(chǎn)航道獨(dú)立,總部輕量化設(shè)置,向管理要紅利,看上去決心滿滿。

    金科則有點(diǎn)小麻煩,黃紅云前妻公開喊話,搞得有點(diǎn)不愉快。

    曾經(jīng)的“渝派房企三甲”之一協(xié)信更惱火,100多億元的債務(wù)逾期,前幾天,重慶市第五中級人民法院發(fā)布的公告顯示,重慶市協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司被申請破產(chǎn),申請人為北京易禾水星投資有限公司。

    在重慶地產(chǎn)圈里,除了曾經(jīng)的“三甲”,還有最近的“五朵金花”,從排名也可以看到,他們分別是:龍湖、金科、華宇、東原、協(xié)信。

    龍湖、金科、協(xié)信的消息,最近桿友們應(yīng)該聽得很多了。華宇和東原活得如何?

    01

    華宇發(fā)債背后

    7月9日,華宇集團(tuán)2021 年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行的公司債券(第一期)于在上交所上市。

    根據(jù)此前披露,此次發(fā)行規(guī)模為5.1億元,票面利率7%,主要用于償還即將回售或到期的公司債券。

    因?yàn)檫@次債券發(fā)行,杠桿地產(chǎn)也得以看到并未上市的華宇集團(tuán)背后的部分財(cái)務(wù)狀況。活得到底如何?數(shù)據(jù)來說話。

    下圖可以看到,房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)還是華宇集團(tuán)的主力軍,2018-2020年,營業(yè)規(guī)模上整體營收呈增長趨勢,分別為103.54億元、135.48億元、163.36億元。但毛利潤和毛利率就沒那么樂觀,2020年的影響還是挺明顯。

    其中毛利潤從2019年的39.28億元降到2020年的37.55億元;毛利率降得更厲害,從2019年的28.99%降到2020年的22.99%。

    再來看看其他財(cái)務(wù)指標(biāo),華宇集團(tuán)有幾大增降。

    首先是營收穩(wěn)步趨升,上面有說就不贅述了;

    另外還有貨幣資金上升,2020年,華宇集團(tuán)的貨幣資金為117.8億元,比2019年多了近50億元。

    其次總有息債務(wù)大增,同樣2020年,華宇的總有息債務(wù)為323.3億元,同比上漲近80億。

    受此影響,資產(chǎn)負(fù)債率增加,從2019年的69.35%微增到2020年的71.43%。

    下降方面,2020年,反映企業(yè)經(jīng)營情況的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額,華宇集團(tuán)降幅明顯,從2019年的16.86億元降至2020年的14.25億元。

    再就是毛利率,前文杠桿地產(chǎn)有說;連帶營業(yè)利潤率有所下滑;凈資產(chǎn)收益率逐年下降。

    錢越來越不好賺了,大部分房企都不例外。

    此外,從華宇的有息負(fù)債期限結(jié)構(gòu)可以看到,3年內(nèi)要償還的債務(wù)占比達(dá)到78.41%,短期債務(wù)壓力還是比較明顯。好在融資渠道還算通暢。比協(xié)信活得好。

    項(xiàng)目品質(zhì)問題需要注意,就杠桿地產(chǎn)了解,最近維權(quán)的情況有點(diǎn)多。

    02

    東原滑落

    接下來是東原地產(chǎn)。

    2014年,東原地產(chǎn)重組迪馬股份,完成借殼上市。目前,上市公司迪馬股份的主營業(yè)務(wù)分為房地產(chǎn)和專用車制造兩大板塊。但從收入占比來看,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)絕對是他的“頂梁柱”。

    如2020年報(bào)披露,迪馬股份房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)服務(wù)收入195.77億元,同比增長7.48%,毛利率20.09%;

    專用車生產(chǎn)業(yè)務(wù)收入9.76億元,同比增長3.24%,毛利率21.80%;

    建筑業(yè)收入4.21億元,同比增長86.43%,毛利率13.37%。

    以東原的體量,這個(gè)營收增速和毛利率實(shí)際上都是偏低的。

    2021年上半年,東原地產(chǎn)的表現(xiàn)如何?

    從中指院統(tǒng)計(jì)的銷售榜單里杠桿地產(chǎn)看到,和2019上半年比,東原掉出前50,滑落至53位,權(quán)益銷售額排名第72位。

    前段時(shí)間,迪馬股份發(fā)布了關(guān)于2021年當(dāng)年累計(jì)新增借款的公告。

    公告顯示,截至2021年5月31日,公司借款余額(含發(fā)行債券)為人民幣207.19億元,較2020年末借款余額162.11億元增加45.08億元。公司當(dāng)年累計(jì)新增借款超過2020年末凈資產(chǎn)182.89億元(經(jīng)審計(jì))的20%。

    五個(gè)月規(guī)模增長了27.8%,超過了去年央行和住建部制定的房企融資新規(guī)里的上限15%。

    不過話說回來,能融到資都是好事。

    7月初,迪馬股份發(fā)布公告,從業(yè)務(wù)發(fā)展、融資和信批等方面全面調(diào)整,側(cè)面也可以看到其求變的決心。

    03

    會更好嗎?

    回顧上半年,我們聽到了太多悲傷的故事。

    閩系房企先后折戟、某位川派大佬也傳出不好的消息,大魚吃大魚的跡象漸顯,跑可能死,不跑死的概率更大。

    與閩系等相比,渝派房企還算是堅(jiān)強(qiáng)的。雖然各自都有些大小問題,但目前尚在合理范圍。

    其他如愛普、新鷗鵬、財(cái)信等在重慶樓市上的動靜也越來越小,但對于如今的地產(chǎn)圈來說,沒有消息就是最大的好消息,某種程度上是對的。

    下半年會更好嗎?就在杠桿地產(chǎn)寫這篇文章時(shí),傳來上頭全面降準(zhǔn)的消息,這或許是個(gè)好消息。

    一切還在進(jìn)行時(shí),結(jié)果如何尚未可知,但愿都會更好。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“杠桿地產(chǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 龍湖求變,金科震蕩,協(xié)信爆雷,渝派房企活得咋樣?

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個(gè)人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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