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    房地產(chǎn)的三年輪回!

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    2021-09-13 09:22 2506 0 0
    三年前的笑話,已變成了如今的現(xiàn)實!

    作者:陌爺

    來源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

    時間拉回2018年,彼時房地產(chǎn)一片欣欣向榮,“規(guī)模論”甚囂塵上。

    開發(fā)商在信念上仍然相信作為重要的門檻,千億規(guī)模這道大關無論如何也要不惜代價沖刺進去。

    這是未來房地產(chǎn)市場地位以及生存空間的重要入場券。

    即便是面對愈加嚴苛的政策調(diào)整,融資+投資雙輪驅(qū)動疊加快周轉(zhuǎn)式的開發(fā)模式,仍然是主流趨勢。

    01

    從頭部房企來看:

    2018年秋季發(fā)布會上,萬科高喊著“活下去”,似乎被行業(yè)嘲笑為一種販賣焦慮的表現(xiàn)。

    因為這位老大哥的表現(xiàn)心口不實,第二年便又將規(guī)模作為第一戰(zhàn)略任務。

    彼時的融創(chuàng),也是栽進了樂視這一深坑中,上百億資金打水漂,后來引得老孫在發(fā)布會上掩面失聲。

    不吹不擂得說,碧桂園是將杠桿玩到非常極致的開發(fā)商,。

    從現(xiàn)在的時點審視碧桂園近些年的戰(zhàn)略調(diào)整,從加杠桿、降杠桿到多元化都拿捏的非常精妙。

    而恒大,不僅沉浸在造車夢的多元化中,而且1500萬高薪聘任的首席首席經(jīng)濟學家的觀點,也讓后期的暴雷埋下了伏筆。

    對恒大和許家印而言,最不缺的就是膽量,打雞血式的唱多,讓恒大沒有對風險做出足夠的預判,反而在盲目擴張中,不斷放大了風險。

    而即便“活下去”成為了2018年的行業(yè)口號和標簽,但頭部房企“恒碧萬融”依舊謀劃著沖刺萬億新臺階。

    再來看看,中部房企:

    2018年底,中部房企的銷售業(yè)績榜單中有5家卡線千億門檻,似乎是特別著急的宣告著自身“千億房企俱樂部”的標簽。

    分別是遠洋集團1095億、藍光發(fā)展1042億、祥生地產(chǎn)1029億、雅居樂1026億、榮盛發(fā)展1005億。(數(shù)據(jù)來自于克爾瑞)

    從現(xiàn)在來看,這5家新晉的千億房企都或多或少的付出了慘痛代價。

    遠洋集團利潤率下滑,引發(fā)資本市場大幅波動,從2018年以來便主動調(diào)整,消化著不合理的環(huán)京布局與虧算項目。

    “南拓西移”的戰(zhàn)略也是收效甚微,除了財務上相對穩(wěn)健,標簽化也越來越低。

    來自四川的房企藍光,以黑馬式的姿態(tài)的跨入千億房企陣營后,嘗到了甜頭也迷失的方向。

    2018年以后,藍光繼續(xù)放大杠桿,甚至提出多元化的發(fā)展策略,拖累并惡化了財務狀況。

    直到今年,與平安的一筆融資業(yè)務因未及時歸還而被拉入黑名單,進而金融機構(gòu)紛紛選擇用腳投票。

    暴雷后才明白,資本從來只會錦上添花,不會雪中送炭!

    雅居樂的代價其實在很早以前就有所體現(xiàn),為了緩解惡化的財務狀況,自去年雅居樂便開始“斷臂求生”。

    2020年下半年,平安還入股雅居樂位于海南、中山等地的7個住宅和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項目(以此換來了超70億元資金)。

    而21年中報表中顯示的其他收益凈額項目高達42.53億元,而其中的41.37億元源自出售子公司的收益。

    再到現(xiàn)如今,雅居樂更是被傳言將會賣身保利。

    而中部房企的榜單中,穩(wěn)居TOP20的泰禾和富力,分別以1303億、1415億實現(xiàn)了自身的高光時刻,但卻是曇花一現(xiàn),如今只剩下茍延殘喘。

    首創(chuàng)703億位居TOP43,當謀劃著2019年沖刺千億的戰(zhàn)略目標時,早已被惡化的財務狀態(tài)所掣肘,最終以私有化草草收場。

    2018年高光時刻的福晟想必打死也想不到,會被自己的“老鄉(xiāng)”世茂所吞并。

    彼時的紅星還是有顆地產(chǎn)夢的,業(yè)績表現(xiàn)435億,后發(fā)力十足,但是三年后卻也是以去地產(chǎn)化的名義所拋棄。

    02

    時代要是想拋棄你,連聲招呼也不會打!

    頭部房企中,恒大已身陷囹圄,融創(chuàng)目前也全面停止拿地。

    而作為激進的閩系房企典型代表的泰禾、福晟早已倒戈。

    就連穩(wěn)健的西南房企也是頻頻折戟,藍光、協(xié)信的暴雷,再到金科的頻頻輿論,也都昭示著房地產(chǎn)未來的格局調(diào)整才剛剛開始。

    百強房企的暴雷和危機尚是如此,很多名不見經(jīng)傳的小房企其實早已無聲無息的被房地產(chǎn)行業(yè)所淘汰。

    03

    在2021年的時點,回顧2018年的房地產(chǎn)市場與房企格局。

    房企開始明白政策并不是在打補丁,而是已經(jīng)形成“穩(wěn)”字當先的良性閉環(huán)。

    三年前的房地產(chǎn)邏輯還是在于“融資+投資”雙輪驅(qū)動。

    而現(xiàn)在的邏輯是在“融資”、“投資”加上枷鎖后,更加需要關注項目經(jīng)營層面。

    融資的枷鎖是“三道紅線”,從政策源頭上遏制住開發(fā)商的快周轉(zhuǎn),降低行業(yè)系統(tǒng)性風險以及房企穩(wěn)定性。

    投資的枷鎖是“兩集中”,以及從買地的源頭上對資質(zhì)、報名要求、資金實力、合理利潤空間等維度提出更高的要求。

    而在融資和投資都被帶上枷鎖后,開發(fā)商或主動或被動的都必須關注經(jīng)營層面本身。

    下一階段的房企的核心競爭力將會從投融能力逐漸轉(zhuǎn)移到經(jīng)營能力。

    關注經(jīng)營,謹慎投資,或許才是“活下去”的方法論。

    恍得發(fā)現(xiàn):

    三年前的笑話,已變成了如今的現(xiàn)實!

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標題: 房地產(chǎn)的三年輪回!

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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