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    又見協(xié)信房地產(chǎn)爆雷時(shí)

    觀點(diǎn) 觀點(diǎn)
    2021-03-11 11:07 3026 0 0
    如今不是房地產(chǎn)行業(yè)最好的時(shí)代,卻也談不上最壞的時(shí)代。

    作者:觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

    來源:觀點(diǎn)(ID:guandianweixin)

    如今不是房地產(chǎn)行業(yè)最好的時(shí)代,卻也談不上最壞的時(shí)代。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 資本市場不相信眼淚,任何一絲不妥,都會(huì)撕掉最后的遮羞布。

    協(xié)信成了最新的對象。

    債券到期未能兌付、債臺(tái)高筑、集中兌付壓力大、信用等級下降、疲軟的銷售、無明確項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方案.....甚至連去年才剛剛馳援的大股東都被傳出擬轉(zhuǎn)讓股權(quán),一條條簡短的消息刺激著協(xié)信“脆弱”的神經(jīng)。

    3月9日,18協(xié)信01私募債到期,協(xié)信卻未能與部分投資者達(dá)成展期協(xié)議,可用于兌付債券資金規(guī)模不足以覆蓋債券待償還本金及利息。機(jī)構(gòu)平臺(tái)亦給出“本券含回售、交叉違約”的提醒。

    一切早有征兆。早在2月23日,這筆私募債券便出現(xiàn)了一次高大65%幅度的暴跌,僅報(bào)32.8元。暴跌的背后,是協(xié)信脆弱的現(xiàn)金流所引發(fā)的。

    這固然是協(xié)信的問題,卻也是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的問題。過去的野蠻生長帶來了諸多暗病,當(dāng)市場制度越來越健康,沒法妥善解決的病因,都可能成為“暴斃”的原因。

    協(xié)信之殤

    協(xié)信要面對的問題有很多,僅近日,就被指18協(xié)信01債券正式到期無法展期、逾期需償金額超過60億元、管理資金口的高管、員工被帶走協(xié)助調(diào)查等。

    其中涉及18協(xié)信01債券正式到期,而協(xié)信無法展期、無法兌付;資金高管離職,部門震蕩,有幾名員工被帶走協(xié)助調(diào)查;至少22個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)到了償本付息的時(shí)候,沒錢還給銀行和金融機(jī)構(gòu),逾期需償金額已經(jīng)超過60億元,催收函滿天飛,還有的銀行已經(jīng)向法院申請凍結(jié)和查封了協(xié)信的相關(guān)資產(chǎn)。

    在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí),協(xié)信方面極力否認(rèn)了相關(guān)報(bào)道,稱內(nèi)容多有不實(shí),正在嚴(yán)肅處理。但值得注意的是,對于債券違約協(xié)信卻并未否認(rèn),僅表示具體債券問題以公告為準(zhǔn)。

    事實(shí)上,在債務(wù)狀況方面,協(xié)信即便有再多辯駁之詞,也藏不住自身“干涸”的現(xiàn)金流。

    有調(diào)研機(jī)構(gòu)便直指,協(xié)信主業(yè)持續(xù)虧損,銷售持續(xù)負(fù)增長,在市場向頭部集中的情況下,在資金獲取、項(xiàng)目開發(fā)等方面與大型房企存在差距,未來經(jīng)營承壓明顯。同時(shí),協(xié)信還有待售面積需6-8年去化,投資物業(yè)租金收益率偏低等經(jīng)營乏力的情形。

    據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的中國房地產(chǎn)銷售TOP100榜單顯示,在2019年尚能排入前100名的協(xié)信,在2020年已消失在榜單中。另據(jù)協(xié)信公告顯示,在2020年其全口徑簽約銷售金額約180億元,同比下降15%。

    銷售的減少并不算致命傷,高額且集中的債務(wù)才是。

    數(shù)據(jù)顯示,截至2020年6月末,協(xié)信債務(wù)規(guī)模達(dá)373.63億元,短期債務(wù)達(dá)166.05億元。但協(xié)信手上的貨幣資金,僅僅只有26.21億元。用三道紅線的標(biāo)準(zhǔn)來看,協(xié)信的現(xiàn)金短債比僅0.16倍。

    糟糕的財(cái)務(wù)狀況,讓評級機(jī)構(gòu)將作為主體的協(xié)信和其存續(xù)期債券的信用等級下調(diào)至AA-,并將其列入可能下調(diào)信用等級的評級觀察名單。

    簡而言之,如今的協(xié)信,是評級最差的那幾個(gè)少數(shù)??蓞⒖嫉臄?shù)據(jù)是,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2019年以來,主體評級為AA和AA-的共發(fā)行873只債券,但是主體評級AA-的僅有46只。

    而協(xié)信這批存續(xù)債務(wù)余額并不低,據(jù)了解,僅尚在存續(xù)期的公開及非公開公司債券便有16協(xié)信03、16協(xié)信05、16協(xié)信06、16協(xié)信08、18協(xié)信01,余額6.52億元、5.61億元、8.38億元、5.4億元、4.44億元,存續(xù)規(guī)模超30億元。

    市場對債券違約的預(yù)期達(dá)到了恐慌的程度,在2月23日,18協(xié)信01出現(xiàn)了一次高大65%幅度的暴跌,僅報(bào)32.8元。這一債務(wù)已出現(xiàn)未能兌付的情況,與此同時(shí),另一筆16協(xié)信03也馬上將于8天后到期。

    協(xié)信把解決問題的重心放在了積極推動(dòng)項(xiàng)目銷售回款,轉(zhuǎn)讓非戰(zhàn)略性的地產(chǎn)項(xiàng)目,處置持有的金融資產(chǎn),申請股東方支持等籌措資金,以期保證債券到期足額兌付。

    處置辦法與其他房企脫困方法無異,但評級機(jī)構(gòu)聯(lián)合資信指出,相關(guān)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓計(jì)劃尚無明確方案,債務(wù)償還對股東支持依賴度高。

    此外,去年以43.9億元成為協(xié)信大股東的CDL傳言正因投資協(xié)信引發(fā)董事會(huì)內(nèi)部郭益智和郭令柏兩叔侄相爭。另外稱在協(xié)信投資上未發(fā)生虧損的綠地控股與協(xié)信就股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛展開民事訴訟。

    在外界看來,這些對協(xié)信而言,均是可能影響未來發(fā)展及股東對公司的支持力度。

    值得一提的是,在2月23日,CDL以1.74億新元從協(xié)信和中國平安收購了深圳啟迪協(xié)信共84.6%股權(quán)。彼時(shí)CDL執(zhí)行主席郭令明說:“重點(diǎn)是在提高流動(dòng)性的同時(shí),限制公司在協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)投資的任何額外財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”

    此外,近期亦有消息傳出,CDL就協(xié)信資產(chǎn)成立的特別小組正討論出售協(xié)信的資產(chǎn)。盡管協(xié)信方面表示,目前沒有接到控股股東有關(guān)股權(quán)處理的任何消息。

    地產(chǎn)爆雷時(shí)

    如今不是房地產(chǎn)行業(yè)最好的時(shí)代,卻也談不上最壞的時(shí)代。

    在剛剛過去的2020年,一方面房企的銷售額普遍增長,另一方面,不少企業(yè)利潤下滑,受各種政策影響,處置項(xiàng)目、股權(quán)的消息不絕于耳。

    據(jù)今年1月18日國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),在2020年,房地產(chǎn)銷售額17.36萬億元、銷售面積17.61億平米、房價(jià)同比漲5.9%、開發(fā)投資額同比增速7.0%。房地產(chǎn)銷售額首次跨過17萬億關(guān)口。

    在2021年初的兩個(gè)月,房企們更是喜迎開門紅,少則同比百分之幾十,多則翻數(shù)倍的銷售額增長。即便去年2月份因疫情而封停了售樓處,對比起2019年的銷售數(shù)據(jù),房企們也著實(shí)拿了一封挺大的開年紅包。

    據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2021年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100”榜單顯示,1-2月TOP100房企總銷售金額同比增長102%至18169.5億元,較2019年同期增長47.1%。

    此外,在股市中,絕大部分人都想不到,在2021年還能有一天是房地產(chǎn)行業(yè)的主場,整個(gè)板塊掀起漲停潮。起因也許只是2月24號(hào),自然資源部要求22個(gè)重點(diǎn)城市中實(shí)行住宅用地集中發(fā)布出讓公告,且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次;集中組織出讓活動(dòng)。

    一切看上去都欣欣向榮。但實(shí)際上,幾乎每一家房企都在消化以前快速擴(kuò)張、拿高價(jià)地的暗病。稍好一點(diǎn)的也許只是資產(chǎn)減值影響利潤,扛不住的,迎來的就是債務(wù)擠兌。

    譬如:中國金茂2020年公司凈利潤將錄得40%-50%的下降;招商蛇口歸母凈利跌23.6%至122.53億元,計(jì)提減值準(zhǔn)備31億元......其他還有如首創(chuàng)置業(yè)、大悅城、金隅集團(tuán)等。

    扛不住的也不少,如福晟,泰禾,再到如今千億規(guī)模華夏幸福,暴雷的現(xiàn)象從行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代后可以預(yù)見的小公司倒閉,蔓延到那些“大而不倒”公司。

    每家房企暴雷的原因不盡相同,招商蛇口拿了高價(jià)地,泰禾盲目擴(kuò)張卻被限價(jià)卡住周轉(zhuǎn),華夏幸福料錯(cuò)市場銷路不暢.....

    歸根結(jié)底,不外乎兩個(gè)原因,買貴了,賣不了。

    因?yàn)榻鼉赡杲Y(jié)轉(zhuǎn)資源多為17、18年的高地價(jià)項(xiàng)目,同時(shí),擴(kuò)張累積的債務(wù)也在這個(gè)時(shí)間集中到期,據(jù)統(tǒng)計(jì),預(yù)計(jì)2021年房企到期債務(wù)規(guī)模將達(dá)12448億元,歷史性突破萬億元關(guān)口。

    再抵上房企“三道紅線”、房貸“兩道紅線”卡住房企再融資喉嚨,暴雷難免,行業(yè)洗牌亦難免。

    但眼前頻頻暴雷的景象,并沒有影響到房企們對于拿地的熱情。據(jù)天風(fēng)證券數(shù)據(jù)指出,2020年土地市場規(guī)模同比增長,前52周土地市場供應(yīng)建筑面積15.88億平方米,同比增長4.5%;前52周土地市場成交規(guī)劃建面13.55億平方米,同比增長3.9%。

    一線城市、二線城市和三線城市土地成交均價(jià)分別為8321.14元/平方米、3610.86元/平方米、2121.12元/平方米,分別較去年同比增長14.05%、降低2.70%、增長6.18%

    這種熱情延續(xù)到了2021年,數(shù)據(jù)顯示,在2月份,全國、一、二、三四線城市的土地成交樓面價(jià)分別1702.1、12826.0、2850.5、968.7元/平方米,同比增長15.2%、20.5%、60.9%和13.1%。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 又見協(xié)信房地產(chǎn)爆雷時(shí)

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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