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    套現(xiàn)13億 潘石屹七折售樓與SOHO中國(guó)“零與整”

    觀點(diǎn) 觀點(diǎn)
    2022-03-16 16:49 2259 0 0
    3月10日午間,SOHO中國(guó)通過(guò)官微發(fā)布消息稱,該公司將以七折價(jià)格銷售3.2萬(wàn)平米京滬兩地的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

    作者:觀點(diǎn)新媒體

    觀點(diǎn):(ID:guandianweixin)

    “賣(mài)身”的方案行不通,散售或許是其應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最好方式。

     老潘又開(kāi)始賣(mài)樓了。

    3月10日午間,SOHO中國(guó)通過(guò)官微發(fā)布消息稱,該公司將以七折價(jià)格銷售3.2萬(wàn)平米京滬兩地的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

    觀點(diǎn)新媒體查閱,此次轉(zhuǎn)手項(xiàng)目共計(jì)56套,涵蓋在銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場(chǎng)、SOHO中山廣場(chǎng)等9個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中,物業(yè)類型包括辦公、商業(yè)、公寓,銷售價(jià)格在2.5萬(wàn)元/平方米到6.5萬(wàn)元/平方米不等。

    SOHO中國(guó)計(jì)劃以散售的方式轉(zhuǎn)手上述項(xiàng)目,出售總價(jià)約為12.96億元。

    事實(shí)上,自2014年宣布全面轉(zhuǎn)型以來(lái),SOHO中國(guó)就不斷通過(guò)出售物業(yè)的方式來(lái)調(diào)整公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu),隨后,2019年開(kāi)始,潘石屹不斷謀求SOHO中國(guó)的私有化。

    兩年私有化進(jìn)程無(wú)果,這家企業(yè)選擇通過(guò)散售來(lái)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

    針對(duì)此次出售,潘石屹亦表示:“此次銷售房源的收入將全部用于降負(fù)債,不會(huì)用做股票分紅?!?/p>

    七折售樓

    58歲的潘石屹,似乎早有隱退之意。

    近些年,他在社交平臺(tái)分享的內(nèi)容,大多關(guān)于攝影、寫(xiě)作和木工,“潘木匠”是他新的稱號(hào)。至于他的SOHO中國(guó),則進(jìn)入了“大清倉(cāng)”的狀態(tài)。

    最新消息顯示,SOHO中國(guó)將以七折價(jià)格銷售3.2萬(wàn)平米京滬兩地的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

    3月10日,SOHO中國(guó)舉辦了2022年首場(chǎng)租賃表彰會(huì)暨優(yōu)質(zhì)房源推介會(huì),在活動(dòng)上,董事長(zhǎng)潘石屹宣布,為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力,SOHO中國(guó)以七折價(jià)格推出了3.2萬(wàn)平米的優(yōu)質(zhì)房源。

    官微提到,出售房源覆蓋銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場(chǎng)、SOHO中山廣場(chǎng)等9個(gè)項(xiàng)目,全部坐落在北京上海的城市核心地段,涵蓋辦公、商業(yè)及公寓各類業(yè)態(tài),其中不乏包含租約及市場(chǎng)稀缺的整層房源,租金回報(bào)穩(wěn)定,投資性價(jià)比極高。

    觀點(diǎn)新媒體翻閱官微隨附的SOHO中國(guó)公開(kāi)租售平臺(tái)發(fā)現(xiàn),此次出售的房源共計(jì)56套,其中,位于北京的銀河SOHO出售15套辦公房源,上海的SOHO中山廣場(chǎng)共計(jì)出售13套房源,涉及商業(yè)和辦公業(yè)態(tài)。

    三里屯SOHO4號(hào)樓B01層-1512室出售單價(jià)達(dá)6.5萬(wàn)元/平方米,為此次出售房源當(dāng)中單價(jià)最高的一套,該項(xiàng)目的面積為228.2平方米。

    而位于SOHO中山廣場(chǎng)的A座002層201室房源為此次單價(jià)最低的一個(gè)項(xiàng)目,為2.5萬(wàn)元/平方米,不過(guò)這一項(xiàng)目面積達(dá)到2158平方米,計(jì)算下來(lái),售價(jià)并不低。 

    數(shù)據(jù)來(lái)源:企業(yè)官微、觀點(diǎn)指數(shù)整理

    觀點(diǎn)新媒體分別致電了北京、上海的租售顧問(wèn),相關(guān)人員均表示,平臺(tái)公示的單價(jià)已經(jīng)是折扣的價(jià)格。

    以銀河SOHO為例,該項(xiàng)目位于北京東城區(qū)東二環(huán)朝陽(yáng)門(mén)橋西南側(cè),為地鐵2號(hào)線、6號(hào)線朝陽(yáng)門(mén)站上蓋項(xiàng)目,粗略計(jì)算可以發(fā)現(xiàn),該項(xiàng)目平均銷售單價(jià)為4.6萬(wàn)元/平方米。

    朝陽(yáng)門(mén)SOHO與銀河SOHO同處一地,該項(xiàng)目的單價(jià)大概在4.5萬(wàn)元/平方米左右。

    而項(xiàng)目周邊在售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目包括豐聯(lián)廣場(chǎng)、朝外MEM、日壇國(guó)際貿(mào)易中心,查閱發(fā)現(xiàn),豐聯(lián)廣場(chǎng)距離地鐵站僅300米,因此單價(jià)亦達(dá)到4.2萬(wàn)元/平方米,相比之下,距離地鐵站分別700米、1千米的朝外MEM、日壇國(guó)際貿(mào)易中心銷售價(jià)格更低一些。

    也就是說(shuō),即便是折讓三成,SOHO中國(guó)出售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目依舊基本與周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格持平,甚至略高于周邊項(xiàng)目。

    這并非個(gè)案,對(duì)比上海長(zhǎng)寧虹橋的寫(xiě)字樓項(xiàng)目發(fā)現(xiàn),SOHO中山廣場(chǎng)的折后銷售單價(jià)與萬(wàn)都中心基本一致。

    分析人士表示,SOHO中國(guó)的這些地產(chǎn)項(xiàng)目,地段還是比較好的,屬于同地區(qū)的稀缺資源,價(jià)格自然會(huì)高一些。 

    數(shù)據(jù)來(lái)源:貝殼找房、觀點(diǎn)指數(shù)整理

    以56個(gè)項(xiàng)目的單價(jià)及面積粗略計(jì)算,SOHO中國(guó)本次出售項(xiàng)目能夠套現(xiàn)近13億元。

    至于出售情況,北京的租售顧問(wèn)則表示:“項(xiàng)目發(fā)售半天,前來(lái)咨詢的人員較多,因?yàn)閮r(jià)格是比較便宜的,現(xiàn)在就是先到先得,先交定金的先得?!?/p>

    “有些是投資,有些是自用,目前已有多套項(xiàng)目被預(yù)訂”,該人士如是說(shuō)道。

    上海方面,顧問(wèn)則提到,目前可選擇性還比較大。

    事實(shí)上,SOHO中國(guó)本次出售的北京項(xiàng)目當(dāng)中,寫(xiě)字樓居多,且面積多為100至300平方米的小面積項(xiàng)目為主,而上海出售項(xiàng)目10套為寫(xiě)字樓,7套為商業(yè)項(xiàng)目,另有1套會(huì)所,從寫(xiě)字樓的面積來(lái)看,過(guò)半項(xiàng)目超1000平方米,甚至達(dá)到2000平方米。

    面積太大,投資者需要挪用的資金會(huì)更多,且大面積項(xiàng)目的市場(chǎng)需求量更少一些,所以整體看來(lái),北京地區(qū)的發(fā)售情況更為理想。

    與此同時(shí),分析人士還提到,當(dāng)前,北京、上海的寫(xiě)字樓市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇,基本回到疫情以前的水平,SOHO中國(guó)此時(shí)出售相關(guān)項(xiàng)目,預(yù)計(jì)在銷量和售價(jià)方面,都會(huì)有比較好的表現(xiàn)。

    急迫的潘石屹

    這次出售,老潘似乎有些著急,從官微消息來(lái)看,SOHO中國(guó)將本次項(xiàng)目出售的傭金獎(jiǎng)金比例提高到交易額的4%。

    按照國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》,房屋買(mǎi)賣(mài)代理收費(fèi),按成交價(jià)格總額的0.5-2.5%計(jì)收;實(shí)行獨(dú)家代理收費(fèi),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商,可適當(dāng)提高,但最高不超過(guò)成交價(jià)格的3%。

    另外,從市場(chǎng)消息來(lái)看,中國(guó)的中介費(fèi)率大概在2.5%左右,單看商辦項(xiàng)目,費(fèi)率一般在2%到3%。

    相比之下,SOHO中國(guó)提出的4%傭金,的確高于市場(chǎng)平均水平,當(dāng)然,超高的傭金亦可看出潘石屹的焦慮,畢竟SOHO中國(guó)近幾年的業(yè)績(jī)實(shí)在不如人意。

    從2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看,該公司期內(nèi)僅錄得營(yíng)業(yè)收入8.05億元,同比下降44.59%,凈利潤(rùn)3.4億元,同比增長(zhǎng)66.92%,不過(guò)仍未回到疫情前的水平。

    此外,期內(nèi)SOHO中國(guó)投資物業(yè)評(píng)估增值約為2.89億元,而在上年同期這一數(shù)值為零,也就是說(shuō),SOHO中國(guó)期內(nèi)錄得實(shí)際凈利潤(rùn)或許應(yīng)再打個(gè)折扣。

    盈利能力不佳,該公司的負(fù)債水平亦高于同行。

    據(jù)了解,截至2021年中期,SOHO中國(guó)的凈資產(chǎn)負(fù)債率約為43%,平均借貸成本約4.7%;現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為14.92億元,而一年內(nèi)到期的借貸共計(jì)11.82億元。

    相比之下,同樣是作為“包租公”的恒隆、希慎興業(yè),負(fù)債水平不到30%。

    數(shù)據(jù)來(lái)源:公開(kāi)報(bào)道、觀點(diǎn)指數(shù)整理

    當(dāng)然,潘石屹急于出售旗下物業(yè),也與其“逃離”中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的走向有關(guān)。

    據(jù)了解,2014年以來(lái),SOHO中國(guó)就開(kāi)啟了“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式,此后售賣(mài)動(dòng)作一直未停,潘石屹亦從中套現(xiàn)了超200億元。

    其中,2014年2月,其以52.32億元的對(duì)價(jià)向金融街出售上海SOHO海倫廣場(chǎng)及SOHO靜安廣場(chǎng),9月再出售上海凌空SOHO的10萬(wàn)平方米物業(yè)予攜程網(wǎng)。

    隨后2015年,其以84.93億元的價(jià)格出售上海外灘國(guó)際金融中心8-1地塊50%股權(quán),接盤(pán)方為復(fù)星集團(tuán)。

    除此之外,2016年、2017年其均有項(xiàng)目出售,2019年11月,甚至有消息稱,潘石屹計(jì)劃將其位于中國(guó)的核心資產(chǎn)“八大金剛”全部出售。

    “八大金剛”分別是望京SOHO中國(guó)、光華路SOHO中國(guó)II、銀河/朝陽(yáng)門(mén)SOHO中國(guó)、麗澤SOHO中國(guó)、SOHO中國(guó)復(fù)興廣場(chǎng)、外灘SOHO中國(guó)、SOHO中國(guó)天山廣場(chǎng)以及古北SOHO中國(guó),這些項(xiàng)目的總可租建筑面積約為79萬(wàn)平方米。

    出售資產(chǎn)并非潘石屹的最終目的,退出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或是其本意。

    2020年3月開(kāi)始,其接連與黑石、高瓴資本等接觸,尋求SOHO中國(guó)私有化路徑,與此同時(shí),其私有化的對(duì)價(jià)亦逐步降低,但最終均以失敗告終。

    “賣(mài)身”的方案行不通,散售或許是其應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最好方式。假設(shè)本次房源全部成功出售,潘石屹將獲利12.96億元,除去4%的傭金,其稅前獲利將達(dá)到12.44億元。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 套現(xiàn)13億 潘石屹七折售樓與SOHO中國(guó)“零與整”

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      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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