作者：觀點(diǎn)新媒體

觀點(diǎn):（ID:guandianweixin)

 老潘又開(kāi)始賣(mài)樓了。

3月10日午間，SOHO中國(guó)通過(guò)官微發(fā)布消息稱，該公司將以七折價(jià)格銷售3.2萬(wàn)平米京滬兩地的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

觀點(diǎn)新媒體查閱，此次轉(zhuǎn)手項(xiàng)目共計(jì)56套，涵蓋在銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場(chǎng)、SOHO中山廣場(chǎng)等9個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，物業(yè)類型包括辦公、商業(yè)、公寓，銷售價(jià)格在2.5萬(wàn)元/平方米到6.5萬(wàn)元/平方米不等。

SOHO中國(guó)計(jì)劃以散售的方式轉(zhuǎn)手上述項(xiàng)目，出售總價(jià)約為12.96億元。

事實(shí)上，自2014年宣布全面轉(zhuǎn)型以來(lái)，SOHO中國(guó)就不斷通過(guò)出售物業(yè)的方式來(lái)調(diào)整公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，隨后，2019年開(kāi)始，潘石屹不斷謀求SOHO中國(guó)的私有化。

兩年私有化進(jìn)程無(wú)果，這家企業(yè)選擇通過(guò)散售來(lái)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)此次出售，潘石屹亦表示：“此次銷售房源的收入將全部用于降負(fù)債，不會(huì)用做股票分紅?！?/p>

近些年，他在社交平臺(tái)分享的內(nèi)容，大多關(guān)于攝影、寫(xiě)作和木工，“潘木匠”是他新的稱號(hào)。至于他的SOHO中國(guó)，則進(jìn)入了“大清倉(cāng)”的狀態(tài)。

最新消息顯示，SOHO中國(guó)將以七折價(jià)格銷售3.2萬(wàn)平米京滬兩地的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

3月10日，SOHO中國(guó)舉辦了2022年首場(chǎng)租賃表彰會(huì)暨優(yōu)質(zhì)房源推介會(huì)，在活動(dòng)上，董事長(zhǎng)潘石屹宣布，為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力，SOHO中國(guó)以七折價(jià)格推出了3.2萬(wàn)平米的優(yōu)質(zhì)房源。

官微提到，出售房源覆蓋銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場(chǎng)、SOHO中山廣場(chǎng)等9個(gè)項(xiàng)目，全部坐落在北京上海的城市核心地段，涵蓋辦公、商業(yè)及公寓各類業(yè)態(tài)，其中不乏包含租約及市場(chǎng)稀缺的整層房源，租金回報(bào)穩(wěn)定，投資性價(jià)比極高。

觀點(diǎn)新媒體翻閱官微隨附的SOHO中國(guó)公開(kāi)租售平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，此次出售的房源共計(jì)56套，其中，位于北京的銀河SOHO出售15套辦公房源，上海的SOHO中山廣場(chǎng)共計(jì)出售13套房源，涉及商業(yè)和辦公業(yè)態(tài)。

三里屯SOHO4號(hào)樓B01層-1512室出售單價(jià)達(dá)6.5萬(wàn)元/平方米，為此次出售房源當(dāng)中單價(jià)最高的一套，該項(xiàng)目的面積為228.2平方米。

而位于SOHO中山廣場(chǎng)的A座002層201室房源為此次單價(jià)最低的一個(gè)項(xiàng)目，為2.5萬(wàn)元/平方米，不過(guò)這一項(xiàng)目面積達(dá)到2158平方米，計(jì)算下來(lái)，售價(jià)并不低。 

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)官微、觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀點(diǎn)新媒體分別致電了北京、上海的租售顧問(wèn)，相關(guān)人員均表示，平臺(tái)公示的單價(jià)已經(jīng)是折扣的價(jià)格。

以銀河SOHO為例，該項(xiàng)目位于北京東城區(qū)東二環(huán)朝陽(yáng)門(mén)橋西南側(cè)，為地鐵2號(hào)線、6號(hào)線朝陽(yáng)門(mén)站上蓋項(xiàng)目，粗略計(jì)算可以發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目平均銷售單價(jià)為4.6萬(wàn)元/平方米。

朝陽(yáng)門(mén)SOHO與銀河SOHO同處一地，該項(xiàng)目的單價(jià)大概在4.5萬(wàn)元/平方米左右。

而項(xiàng)目周邊在售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目包括豐聯(lián)廣場(chǎng)、朝外MEM、日壇國(guó)際貿(mào)易中心，查閱發(fā)現(xiàn)，豐聯(lián)廣場(chǎng)距離地鐵站僅300米，因此單價(jià)亦達(dá)到4.2萬(wàn)元/平方米，相比之下，距離地鐵站分別700米、1千米的朝外MEM、日壇國(guó)際貿(mào)易中心銷售價(jià)格更低一些。

也就是說(shuō)，即便是折讓三成，SOHO中國(guó)出售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目依舊基本與周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格持平，甚至略高于周邊項(xiàng)目。

這并非個(gè)案，對(duì)比上海長(zhǎng)寧虹橋的寫(xiě)字樓項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，SOHO中山廣場(chǎng)的折后銷售單價(jià)與萬(wàn)都中心基本一致。

分析人士表示，SOHO中國(guó)的這些地產(chǎn)項(xiàng)目，地段還是比較好的，屬于同地區(qū)的稀缺資源，價(jià)格自然會(huì)高一些。 

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼找房、觀點(diǎn)指數(shù)整理

以56個(gè)項(xiàng)目的單價(jià)及面積粗略計(jì)算，SOHO中國(guó)本次出售項(xiàng)目能夠套現(xiàn)近13億元。

至于出售情況，北京的租售顧問(wèn)則表示：“項(xiàng)目發(fā)售半天，前來(lái)咨詢的人員較多，因?yàn)閮r(jià)格是比較便宜的，現(xiàn)在就是先到先得，先交定金的先得?！?/p>

“有些是投資，有些是自用，目前已有多套項(xiàng)目被預(yù)訂”，該人士如是說(shuō)道。

上海方面，顧問(wèn)則提到，目前可選擇性還比較大。

事實(shí)上，SOHO中國(guó)本次出售的北京項(xiàng)目當(dāng)中，寫(xiě)字樓居多，且面積多為100至300平方米的小面積項(xiàng)目為主，而上海出售項(xiàng)目10套為寫(xiě)字樓，7套為商業(yè)項(xiàng)目，另有1套會(huì)所，從寫(xiě)字樓的面積來(lái)看，過(guò)半項(xiàng)目超1000平方米，甚至達(dá)到2000平方米。

面積太大，投資者需要挪用的資金會(huì)更多，且大面積項(xiàng)目的市場(chǎng)需求量更少一些，所以整體看來(lái)，北京地區(qū)的發(fā)售情況更為理想。

與此同時(shí)，分析人士還提到，當(dāng)前，北京、上海的寫(xiě)字樓市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，基本回到疫情以前的水平，SOHO中國(guó)此時(shí)出售相關(guān)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在銷量和售價(jià)方面，都會(huì)有比較好的表現(xiàn)。

按照國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，房屋買(mǎi)賣(mài)代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額的0.5-2.5%計(jì)收；實(shí)行獨(dú)家代理收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過(guò)成交價(jià)格的3%。

另外，從市場(chǎng)消息來(lái)看，中國(guó)的中介費(fèi)率大概在2.5％左右，單看商辦項(xiàng)目，費(fèi)率一般在2%到3%。

相比之下，SOHO中國(guó)提出的4%傭金，的確高于市場(chǎng)平均水平，當(dāng)然，超高的傭金亦可看出潘石屹的焦慮，畢竟SOHO中國(guó)近幾年的業(yè)績(jī)實(shí)在不如人意。

從2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，該公司期內(nèi)僅錄得營(yíng)業(yè)收入8.05億元，同比下降44.59%，凈利潤(rùn)3.4億元，同比增長(zhǎng)66.92%，不過(guò)仍未回到疫情前的水平。

此外，期內(nèi)SOHO中國(guó)投資物業(yè)評(píng)估增值約為2.89億元，而在上年同期這一數(shù)值為零，也就是說(shuō)，SOHO中國(guó)期內(nèi)錄得實(shí)際凈利潤(rùn)或許應(yīng)再打個(gè)折扣。

盈利能力不佳，該公司的負(fù)債水平亦高于同行。

據(jù)了解，截至2021年中期，SOHO中國(guó)的凈資產(chǎn)負(fù)債率約為43%，平均借貸成本約4.7%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為14.92億元，而一年內(nèi)到期的借貸共計(jì)11.82億元。

相比之下，同樣是作為“包租公”的恒隆、希慎興業(yè)，負(fù)債水平不到30%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)報(bào)道、觀點(diǎn)指數(shù)整理

當(dāng)然，潘石屹急于出售旗下物業(yè)，也與其“逃離”中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的走向有關(guān)。

據(jù)了解，2014年以來(lái)，SOHO中國(guó)就開(kāi)啟了“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式，此后售賣(mài)動(dòng)作一直未停，潘石屹亦從中套現(xiàn)了超200億元。

其中，2014年2月，其以52.32億元的對(duì)價(jià)向金融街出售上海SOHO海倫廣場(chǎng)及SOHO靜安廣場(chǎng)，9月再出售上海凌空SOHO的10萬(wàn)平方米物業(yè)予攜程網(wǎng)。

隨后2015年，其以84.93億元的價(jià)格出售上海外灘國(guó)際金融中心8-1地塊50%股權(quán)，接盤(pán)方為復(fù)星集團(tuán)。

除此之外，2016年、2017年其均有項(xiàng)目出售，2019年11月，甚至有消息稱，潘石屹計(jì)劃將其位于中國(guó)的核心資產(chǎn)“八大金剛”全部出售。

“八大金剛”分別是望京SOHO中國(guó)、光華路SOHO中國(guó)II、銀河/朝陽(yáng)門(mén)SOHO中國(guó)、麗澤SOHO中國(guó)、SOHO中國(guó)復(fù)興廣場(chǎng)、外灘SOHO中國(guó)、SOHO中國(guó)天山廣場(chǎng)以及古北SOHO中國(guó)，這些項(xiàng)目的總可租建筑面積約為79萬(wàn)平方米。

出售資產(chǎn)并非潘石屹的最終目的，退出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或是其本意。

2020年3月開(kāi)始，其接連與黑石、高瓴資本等接觸，尋求SOHO中國(guó)私有化路徑，與此同時(shí)，其私有化的對(duì)價(jià)亦逐步降低，但最終均以失敗告終。

“賣(mài)身”的方案行不通，散售或許是其應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最好方式。假設(shè)本次房源全部成功出售，潘石屹將獲利12.96億元，除去4%的傭金，其稅前獲利將達(dá)到12.44億元。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 套現(xiàn)13億 潘石屹七折售樓與SOHO中國(guó)“零與整”