<mark id="22kvi"></mark>
    <mark id="22kvi"></mark>

    色综合久久88色综合天天_欧美aaaaaa级午夜福利视频_97精品久久久久中文字幕_精品无码av无码专区

    “在建工程轉(zhuǎn)讓+墊資開(kāi)發(fā)”的實(shí)操要點(diǎn)

    陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
    2020-11-03 10:09 3259 0 0
    繼收并購(gòu)系列文章開(kāi)始編寫(xiě)以來(lái),陸陸續(xù)續(xù)收到各位投拓圈的好評(píng),接下來(lái)再接再厲,分享最干的干貨,交流最一線的收購(gòu)項(xiàng)目心得

    來(lái)源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈

    繼收并購(gòu)系列文章開(kāi)始編寫(xiě)以來(lái),陸陸續(xù)續(xù)收到各位投拓圈的好評(píng),接下來(lái)再接再厲,分享最干的干貨,交流最一線的收購(gòu)項(xiàng)目心得

    小伙伴們也不要覺(jué)得枯燥,收并購(gòu)本身就是實(shí)操性比較強(qiáng)的,我盡量將我1%與生俱來(lái)的幽默感發(fā)揮到極致

    在上一篇《收并購(gòu)實(shí)操(二)土地作價(jià)入股vs土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)操案例剖析》中,陌爺我講述了兩者之間的異同點(diǎn),著重用一個(gè)親自操刀的一線案例進(jìn)行了講述和剖析土地作價(jià)入股

    今天這篇文章側(cè)向于土地使用權(quán)(在建工程)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑖?yán)格來(lái)說(shuō)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和在建工程轉(zhuǎn)讓都是資產(chǎn)收購(gòu),原理相同,主要區(qū)別在于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓往往針對(duì)一塊尚未開(kāi)發(fā)的凈地,而在建工程轉(zhuǎn)讓收購(gòu)的不僅是土地使用權(quán)還包括附屬在地塊上的在建工程

    上一篇文章中也提到了,一般情況下,我們都是優(yōu)選股權(quán)收購(gòu)的方式,因?yàn)楸容^簡(jiǎn)單清爽,但是在某些情況下尤其是目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)復(fù)雜、業(yè)務(wù)和資產(chǎn)較多等原因,不得不將土地剝離進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)。而無(wú)論是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓還是在建工程的轉(zhuǎn)讓都不可避免收到投資總額25%的限制。另一方面,前期稅費(fèi)繳納、證照變更等都是比較麻煩的。

    本文著重通過(guò)案例剖析在投資額達(dá)不到25%的情況下的建工程轉(zhuǎn)讓模式

    首先帶著問(wèn)題去看案例

    (1)當(dāng)投資額達(dá)不到25%時(shí),如何實(shí)現(xiàn)在建工程的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

    (2)我方為合作方墊資開(kāi)發(fā)的注意事項(xiàng)及需要哪些擔(dān)保和監(jiān)管措施?

    (3) 交易過(guò)程中的稅費(fèi)如何處理?

    (4) 交易總對(duì)價(jià)的構(gòu)成和支付方式?

    話不多少,直接上案例

    案例

    2015年通過(guò)居間方介紹,認(rèn)識(shí)該合作方A公司,很不巧,我又碰到了個(gè)土老板,心好累!

    A公司于2013年通過(guò)公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)獲取目標(biāo)地塊,目標(biāo)地塊占地面積22000平米、容積率2.0、計(jì)容建面44000平米、樓面價(jià)2000元/平米、合計(jì)總價(jià)8800萬(wàn)元、合作方A于2013年底繳清土地款及契稅、印花稅、市政配套費(fèi)合計(jì)400萬(wàn)元

    A公司的實(shí)際控制人是當(dāng)?shù)氐囊患彝晾习?,A公司不僅從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),而且也在經(jīng)營(yíng)商貿(mào)、批發(fā)等業(yè)務(wù)。由于開(kāi)發(fā)能力不足,且品牌較弱,A公司無(wú)力投入后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金

    因此希望找一家資金實(shí)力和操盤(pán)能力強(qiáng)、品牌好的大型房企合作開(kāi)發(fā),同時(shí)想留有部分股權(quán),一方面享受開(kāi)發(fā)收益,另一方面也是下網(wǎng)能夠?qū)W習(xí)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)

    經(jīng)過(guò)雙方的多次接洽,由于A公司債券債務(wù)關(guān)系復(fù)雜且還有其他的經(jīng)營(yíng)范圍,因此初步考慮按照資產(chǎn)收購(gòu)的模式進(jìn)行推進(jìn)

    由于目標(biāo)地塊是塊尚未開(kāi)發(fā)的凈地,通過(guò)測(cè)算,要想達(dá)到在建工程轉(zhuǎn)讓25%投資標(biāo)準(zhǔn)的話,還需要投入建設(shè)開(kāi)發(fā)成本12000萬(wàn)元

    但在后續(xù)盡職調(diào)查中發(fā)現(xiàn),A公司已將目標(biāo)地塊抵押給了某基金公司,為A公司的關(guān)聯(lián)方B公司擔(dān)保借款3000萬(wàn)元

    以上就是案例的基本情況和相關(guān)假設(shè)

    拿到這個(gè)項(xiàng)目首先是要對(duì)交易結(jié)構(gòu)了解情況,基于此才能夠進(jìn)一步算賬和推進(jìn)

    上述交易結(jié)構(gòu)看起來(lái)相對(duì)復(fù)雜,但是按步驟分解之后就會(huì)相對(duì)清晰

    (一)合作先決條件

    由于合作方無(wú)自有資金投入,故希望我方能夠墊資建設(shè)至25%的投資標(biāo)準(zhǔn),但是考慮到資金的安全風(fēng)險(xiǎn),我們要求合作方提供足額的增信措施或擔(dān)保。合作的先決條件如下:

    (1)A公司需要自行與基金公司達(dá)成和解,并自行籌錢(qián)歸還關(guān)聯(lián)公司B的借款,并且解除目標(biāo)地塊的解押

    (2)在目標(biāo)地塊解壓后要求A公司將土地抵押給我方

    (3)同時(shí)我們還要求A公司的章證照由雙方共同保管,對(duì)于開(kāi)發(fā)建設(shè)資金也需要專(zhuān)款專(zhuān)用

    那好了,對(duì)于以上的要求,A公司表示沒(méi)有問(wèn)題后,我方就可以放放心心的墊資建設(shè)啦!

    (二)成立合資公司裝資產(chǎn)

    在目標(biāo)地塊的投資額達(dá)到25%的轉(zhuǎn)讓要求后,這個(gè)時(shí)候需要積極與國(guó)土部門(mén)溝通,在這之前呢,因?yàn)楹献鞣降脑V求,雙方先成立了合資公司,注冊(cè)資本金2000萬(wàn),各占股比50%。而這個(gè)項(xiàng)目公司就是目標(biāo)地塊的受讓主體

    (三) 土地過(guò)戶(hù),等著拿地獎(jiǎng)

    如果第一步和第二部都順利完成的話,那么恭喜你,咱離最后的收購(gòu)成功也不遠(yuǎn)了,最后就是關(guān)鍵的一步,A公司和項(xiàng)目公司手拉手到國(guó)土部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),項(xiàng)目公司按照約定價(jià)格向A公司支付對(duì)價(jià)

    最后就可以愉快的玩耍了,這樣的交易結(jié)構(gòu)分解之后是不是清楚了啊,其實(shí)也沒(méi)那么復(fù)雜

    (四)交易結(jié)構(gòu)清楚后,剩下的就是交易對(duì)價(jià)?。?!

     本項(xiàng)目中,合作方還算良心,說(shuō)是平價(jià)轉(zhuǎn)讓就可以,沒(méi)有中間商賺差價(jià)

    哈哈,也是欣喜,畢竟,投拓狗作為背鍋俠也是小心翼翼,溢價(jià)不是你想給,想給就能給!

    (1)  合作對(duì)價(jià)

    既然是平價(jià)收購(gòu),那就簡(jiǎn)單了

    土地成本+建安成本=9200+12000=21200萬(wàn)

    (2)  支付路徑

    為了減少我方的股東投入及資金峰值,對(duì)于建安成本12000萬(wàn)元,由我司向項(xiàng)目公司提供借款,項(xiàng)目公司向A公司支付,A公司再向我司支付墊資款,一來(lái)一回,直接抵消了9200萬(wàn)元,但是流水還是要做的,要把賬給走平了

    對(duì)于土地成本的這部分項(xiàng)目公司也不想給,那就當(dāng)作A公司的股東借款吧

    這樣一開(kāi)一回,項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓對(duì)接全部轉(zhuǎn)化為股東借款,這個(gè)神操作是不是蠻有意思的,你品,你細(xì)品!

     (五)該繳哪些稅

    最后再來(lái)看看稅費(fèi)的繳納情況,既然是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)懿涣说氖侨蠖愘M(fèi)、契稅、印花稅等

    其中:

    A公司:增值稅、土地增值稅、所得稅、印花稅

    項(xiàng)目公司:契稅、印花稅

    我司:無(wú)相關(guān)稅費(fèi)

    關(guān)于稅費(fèi)繳納跟土地作價(jià)入股是

    一毛一樣的?。?!

    如果你從頭看到尾的話,相信你對(duì)在建工程轉(zhuǎn)讓+墊資支付的收并購(gòu)模式有所了解了,收并購(gòu)本身是實(shí)操性極強(qiáng)的,希望通過(guò)案例對(duì)你進(jìn)行理論上的補(bǔ)充

    最后再幫大家把知識(shí)點(diǎn)總結(jié)一下吧

    【1】在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí),如果合作方有能力繼續(xù)投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金,那么優(yōu)選讓合作方建設(shè)至25%轉(zhuǎn)讓條件,如果合作方無(wú)能力且要求我方墊資的話,那么為了保證資金安全

    【2】需要對(duì)方提供足額的增信措施,就像本案例中,要求對(duì)方土地抵押+項(xiàng)目公司層面監(jiān)管

    【3】相關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題與土地作價(jià)入股相同

    【4】在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)款一般包括三個(gè)部分

    土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款+在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)款+溢價(jià)

    【5】對(duì)于對(duì)接支付的方式也可以相對(duì)靈活些,就像我分析的這篇案例一樣,盡量減少項(xiàng)目公司支出及我方的資金峰值

    夜已深,明天還要繼續(xù)搬磚擺地?cái)偅兄x大家支持!

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: “在建工程轉(zhuǎn)讓+墊資開(kāi)發(fā)”的實(shí)操要點(diǎn)

    陌爺?shù)禺a(chǎn)圈

    歡迎關(guān)注最實(shí)操的陌爺?shù)禺a(chǎn)圈技術(shù)交流、資源對(duì)接、人脈拓展!

    165篇

    文章

    10萬(wàn)+

    總閱讀量

    特殊資產(chǎn)行業(yè)交流群
    推薦專(zhuān)欄
    更多>>
    • 資產(chǎn)界研究中心
      資產(chǎn)界研究中心

      更多干貨,請(qǐng)關(guān)注資產(chǎn)界研究中心

    • 資產(chǎn)界
    • 蔣陽(yáng)兵
      蔣陽(yáng)兵

      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專(zhuān)家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

    • 睿思網(wǎng)
      睿思網(wǎng)

      作為中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域信息綜合服務(wù)商,睿思堅(jiān)持以專(zhuān)業(yè)視角洞察行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及變革,打造最具公信力和影響力的垂直服務(wù)平臺(tái),輸出有態(tài)度、有銳度、有價(jià)值的優(yōu)質(zhì)行業(yè)資訊。

    • 大隊(duì)長(zhǎng)金融
      大隊(duì)長(zhǎng)金融

      大隊(duì)長(zhǎng)金融,讀懂金融監(jiān)管。微信號(hào): captain_financial

    微信掃描二維碼關(guān)注
    資產(chǎn)界公眾號(hào)

    資產(chǎn)界公眾號(hào)
    每天4篇行業(yè)干貨
    100萬(wàn)企業(yè)主關(guān)注!
    Miya一下,你就知道
    產(chǎn)品經(jīng)理會(huì)及時(shí)與您溝通
    欧美aaaaaa级午夜福利视频_97精品久久久久中文字幕_精品无码av无码专区_999久久久免费精品国产_高h喷水荡肉爽文np肉色学校

    <mark id="22kvi"></mark>
      <mark id="22kvi"></mark>