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    “云南王”俊發(fā)全國(guó)多地裁員 區(qū)域房企的形勢(shì)考驗(yàn)

    扒財(cái)經(jīng) 扒財(cái)經(jīng)
    2021-10-28 14:39 2751 0 0
    近日,俊發(fā)集團(tuán)在昆明進(jìn)行裁員,比例約30%。

    作者:陳文莉

    來(lái)源:風(fēng)財(cái)訊(ID:fengcaixun)

    近日,風(fēng)財(cái)訊從昆明地產(chǎn)圈獲悉,俊發(fā)集團(tuán)在昆明進(jìn)行裁員,比例約30%。

    同時(shí),風(fēng)財(cái)訊了解到,俊發(fā)集團(tuán)在著手組織架構(gòu)調(diào)整,尤其9月以來(lái),對(duì)客戶數(shù)據(jù)中心等輔助性部門,進(jìn)行了合并、調(diào)整或清理,帶動(dòng)了一些高管的離職和變動(dòng)。

    或受這一波調(diào)整的輻射,不止俊發(fā)大本營(yíng)昆明,消息稱俊發(fā)佛山也在裁員,裁掉的比例接近70%。

    今年10月也有多個(gè)自稱“俊杰生”(俊發(fā)集團(tuán)管培生)的網(wǎng)友在某社交平臺(tái)發(fā)帖爆料稱,“今年俊發(fā)的裁人目標(biāo)是裁掉50%?!薄敖刂?0月11,新俊杰150人已經(jīng)60+強(qiáng)制轉(zhuǎn)營(yíng)銷崗,不然就辭職?!?/p>


    (知乎多帖截圖)


    接踵而至的裁員消息之下,外界不得不審視被稱為“云南王”的俊發(fā)集團(tuán),到底身在怎樣的處境?
     
    01

    超50億資金缺口 還債壓力大且急

    俊發(fā)集團(tuán)的資金,緊張嗎?

    客觀而言,短期資金壓力和償債壓力不小。

    根據(jù)企業(yè)預(yù)警通披露的“俊發(fā)集團(tuán)2021年中報(bào)”數(shù)據(jù),上半年俊發(fā)的貨幣資金66.12億元,但其僅短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債兩項(xiàng),就有約116億元。

    超50億的短期資金缺口,不是小數(shù)目。

    舉個(gè)例子,就算俊發(fā)系的物業(yè)公司“七彩服務(wù)”今年成功上市,去年以來(lái)物業(yè)公司上市募資額,大多數(shù)都在10億港元以下,募資超20億的屈指可數(shù)。對(duì)比可見差距。


    更重要的是,這次的資金壓力,大、急、險(xiǎn)。

    風(fēng)財(cái)訊獲取的一份明珠廣盈債券項(xiàng)目資料顯示,俊發(fā)集團(tuán)在2020年12月31日的有息負(fù)債為441.4億元,短期有息負(fù)債為103.64億元。

    對(duì)比上述2021年中報(bào)數(shù)據(jù),半年間短債規(guī)模,已經(jīng)達(dá)到過(guò)去一年的量。

    大量增加的短債中,多數(shù)是“頻繁發(fā)信托產(chǎn)品、做質(zhì)押股權(quán)”換來(lái)的。

    根據(jù)企業(yè)預(yù)警通統(tǒng)計(jì),2020年俊發(fā)的股權(quán)出質(zhì)融資超過(guò)10億元。而在2021年前九個(gè)月,俊發(fā)的股權(quán)出質(zhì)融資已經(jīng)超過(guò)35億元,是過(guò)去一整年的3倍多。

    通過(guò)發(fā)行信托產(chǎn)品獲取的大額融資,往往伴隨高擔(dān)保、高質(zhì)押。

    據(jù)風(fēng)財(cái)訊盤點(diǎn),俊發(fā)集團(tuán)2020年發(fā)行的幾筆集合資金信托計(jì)劃,如“佳園400號(hào)”“佳園426號(hào)”“銀杏2023期”抵押率都不低,分別是評(píng)估凈值的65%、65%、54.33%。

    兌付順位是抵押項(xiàng)目的銷售→俊發(fā)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)收入→處置抵押物。這意味著,一旦項(xiàng)目流轉(zhuǎn)不暢,將直接由母公司俊發(fā)集團(tuán)承債。

    YY研究曾預(yù)警,在俊發(fā)昆明住宅去化率尚可的同時(shí),要關(guān)注大量的百萬(wàn)平大型樓盤、涉及商住公寓產(chǎn)品項(xiàng)目,該類產(chǎn)品銷售跨度較長(zhǎng),造成尾部期房去化緩慢的風(fēng)險(xiǎn)。

    實(shí)際上,2020年初,俊發(fā)也曾試圖發(fā)行“底層資產(chǎn)為物業(yè)信托受益權(quán)的ABS”,但最終未能獲準(zhǔn)。

    非銀是房企融資的重要補(bǔ)充,無(wú)法打開更多好的融資渠道,就只能通過(guò)環(huán)環(huán)擔(dān)保、層層質(zhì)押,做非標(biāo)信托融資。

    02

    大本營(yíng)銷量、土儲(chǔ)大幅下滑

    造血能力不足

    資金的流轉(zhuǎn)不絲滑,根源往往還是在“造血能力”不足。

    克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示,2021年1-9月,俊發(fā)地產(chǎn)的操盤銷售金額為360.2億元,比去年同期減少了44億元,排名降低了6個(gè)位次。

    尤其是在大本營(yíng)昆明,2021年前三季度俊發(fā)地產(chǎn)在昆明的流量金額為140.79億元,同比去年的222.14億元,下滑了37%。

    更值得注意的是,俊發(fā)地產(chǎn)身上的“后勁不足”。

    2020年,俊發(fā)地產(chǎn)的土地規(guī)模大幅下降,創(chuàng)造了過(guò)往四年的最低值。

    尤其俊發(fā)在昆明的新增土儲(chǔ),2020年全口徑土儲(chǔ)建面和金額分別同比減少49%和48.32%。
     


    昆明如果“守不住”,對(duì)俊發(fā)的影響將非常大。

    這背后有一個(gè)故事——

    2017年,俊發(fā)提出“三年千億戰(zhàn)略”,宣布將在全國(guó)六大區(qū)域布局,一年內(nèi)在昆明之外,買了接近往期一年的土地,且不少是城市更新類的土地。

    俊發(fā)還在2018年請(qǐng)來(lái)曾任職萬(wàn)科陽(yáng)光城的知名地產(chǎn)經(jīng)理人張海民加入,擔(dān)任CEO。

    但城市更新項(xiàng)目周期長(zhǎng),很難轉(zhuǎn)化,容易產(chǎn)生“遺留問(wèn)題”。僅僅11個(gè)月,張海民也提出離職,俊發(fā)曾有過(guò)的“遷都上?!毕敕◤氐状蛳?br/>

    俊發(fā)的外拓發(fā)展,最終被市場(chǎng)驗(yàn)證,不可行。

    2018年,俊發(fā)被迫“勢(shì)頭一轉(zhuǎn)”回歸昆明,之后的三年也一直以新增昆明地塊為主。如今,在俊發(fā)地產(chǎn)的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)中,昆明地區(qū)占比高達(dá)88.99%。

    但在昆明房地產(chǎn)市場(chǎng),俊發(fā)和位列二三名的恒大、融創(chuàng),規(guī)模差距逐年縮小。

    這意味著,俊發(fā)在大本營(yíng)的主要生存空間,不斷受到擠壓。

    俊發(fā)集團(tuán)的當(dāng)前處境,因?yàn)槿谫Y渠道有限的“階層局限”、因?yàn)楹暧^面資金緊張的“行業(yè)性下行”、也受到早期高杠桿擴(kuò)張策略的“歷史烙印”,而這些,正是區(qū)域性中型房企的真實(shí)處境。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“扒財(cái)經(jīng)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: ?獨(dú)家|“云南王”俊發(fā)全國(guó)多地裁員 區(qū)域房企的形勢(shì)考驗(yàn)

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      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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