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作者:觀點地產(chǎn)新媒體
來源:觀點(ID:guandianweixin)
環(huán)境變化之快,讓首創(chuàng)置業(yè)感受到,改變已迫在眉睫。
編者按:2020年,中國房地產(chǎn)在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。
進入全新的2021年,中國房地產(chǎn)如何在求發(fā)展與嚴監(jiān)管中尋得均衡?想要有所作為、有所改變的企業(yè),需要充足的勇氣和智慧去應(yīng)對。
我們深信,“地產(chǎn)向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此,觀點地產(chǎn)新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”,回顧并總結(jié)標(biāo)桿房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下,大到戰(zhàn)略、模式,小到融資、人事等方面的調(diào)整與改變,并尋找新的一年里未來“持續(xù)的力量”之所在。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 2020年,對于房企而言,仿佛是一場“四行倉庫之戰(zhàn)”。
新冠疫情、三道紅線、房貸受限等諸多挑戰(zhàn)下,規(guī)模、利潤、負債等方面每一家房企都有自己需要守住的最后一道防線。
不同的目標(biāo),折射出不同房企當(dāng)下的主次矛盾。不過,首創(chuàng)置業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更加艱巨,追規(guī)模、守利潤、降負債……這是一個復(fù)雜的矛盾混合體。
最初設(shè)想中,首創(chuàng)置業(yè)有沖上千億的想法,即2019年實現(xiàn)銷售目標(biāo)1000億元、2020年為1400億元。但是迫于現(xiàn)實情況,其在2018年業(yè)績會上放棄了沖規(guī)模的決心,下調(diào)2019年目標(biāo)至800億元。
新冠疫情沖擊下,首創(chuàng)置業(yè)將2020年銷售目標(biāo)維持在800億元。
“八百億”是首創(chuàng)置業(yè)需要守住的第一道防線。
同時,沖千億戰(zhàn)略指導(dǎo)下的成本代價,在過去兩年中逐漸顯現(xiàn),比如增收不增利、“雙利”下滑以及債務(wù)水平上漲等。
“安全”、“穩(wěn)健”,這是2019年度業(yè)績會上首創(chuàng)置業(yè)管理層提到最多的關(guān)鍵詞。在這種新形勢下,守住下滑的“雙利”、收縮投資以降低杠桿,便是首創(chuàng)置業(yè)需要守住的第二、三道防線。
然而,環(huán)境變化之快,讓首創(chuàng)置業(yè)感受到,改變已迫在眉睫。
八百億防線
在規(guī)模與利潤之間,首創(chuàng)置業(yè)選擇了后者。
2020年全年,首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)累計簽約金額約708.6億元,同比減少12.31%;累計實現(xiàn)簽約面積約292.7萬平方米,同比減少7.46%;簽約均價為2.4萬元/平方米;其中,于2020年12月底尚有認購未換簽金額約17.4億元正在辦理換簽手續(xù)。
從數(shù)據(jù)看,首創(chuàng)置業(yè)沒有守住第一道防線,銷售達標(biāo)率為88.58%。據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的2019年、2020年中國房地產(chǎn)銷售TOP100榜單顯示,首創(chuàng)置業(yè)由2019年的第45名下跌至第59名,排名下滑14位。
放眼國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè),盡管經(jīng)營銷售難度相對有所提高,增速放緩趨勢明顯,但整體依然處于上升趨勢。2020年全年,TOP100房企總銷售金額達到13.18萬億元,錄得同比增長11.6%,增幅下降6.1個百分點。
行業(yè)整體銷售規(guī)模仍然錄得超過10個點的增幅,某種程度上,在于不少房企采用了降價促銷的策略,其中恒大尤甚,全年累計銷售均價由2019年的1.028萬元/平方米降至0.894萬元/平方米。
而首創(chuàng)置業(yè),期內(nèi)平均售價呈現(xiàn)上半年漲價、下半年降價的狀態(tài)。單月同比中,2020年4月份最高上漲1.394萬元/平方米,11月份最大降價1.367萬元/平方米。若從每個月累計銷售均價看,亦能發(fā)現(xiàn)變化是前期不降價守住利潤、后期降價追求規(guī)模,但是最后一個季度的沖刺,仍未能完成目標(biāo)。
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告,觀點指數(shù)統(tǒng)計
過去一年,國內(nèi)開發(fā)商基本面臨著同樣的銷售環(huán)境,首創(chuàng)置業(yè)顯然有著自己的步伐和節(jié)奏。
作為一家典型京派房企,首創(chuàng)置業(yè)來自北京的貢獻一直維持在40%左右,天津和上海的重視程度次之,貢獻占比為6.4%、15.9%,“京津滬”貢獻超過六成。
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告,觀點指數(shù)統(tǒng)計
這樣的布局,說明尚未完成真正意義上的全國化布局,也意味著一旦遇到不可抗力等風(fēng)險,企業(yè)整體經(jīng)營會受到很大沖擊。
2020年,這種不可抗力出現(xiàn)了,導(dǎo)致首創(chuàng)置業(yè)未能如愿達標(biāo)。
也可以看到,2020年銷售節(jié)奏的變化與過度依賴北京市場環(huán)境密切相關(guān)。2020年,首創(chuàng)置業(yè)來自北京區(qū)域的銷售額為293.01億元,較上年同比減少43.4億元,僅有4個月份銷售額超過上年同期。
銷售額下滑的月份中,恰恰與北京疫情的小范圍反彈成正比,其中二三月、六七月以及十一、十二月,首創(chuàng)置業(yè)北京區(qū)域銷售額都出現(xiàn)一定程度的下滑,最大值到達19.7億元。
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告,觀點指數(shù)統(tǒng)計
疫情影響加之調(diào)控等種種因素,北京房地產(chǎn)市場銷售環(huán)境在過去一年時間里,并不非常樂觀。從北京統(tǒng)計局數(shù)據(jù)看,2020年全年住宅銷售面積733.6萬平方米,同比下降7%;定金及預(yù)收款2450.9億元,同比下降2.6%。
不過,市場好壞只是客觀原因,事在人為。
對于2020年上半年的業(yè)績,首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰認為,市場雖更加艱難,但仍然完成預(yù)期的目標(biāo):“上半年完成了原來預(yù)計的將近40%,還是難能可貴的。因為第一季度全國所有的售樓處都停擺,到第二季度才根據(jù)各個區(qū)域的情況,回到了復(fù)工復(fù)產(chǎn)的節(jié)奏?!?/p>
上半年,首創(chuàng)置業(yè)累計簽約金額約337億元,同比下滑16.8%;實現(xiàn)銷售回款104億元,同比增長30%,完成銷售目標(biāo)的42.13%。按下半年1000億推貨值,只需要完成銷售去化463億元就可以完成目標(biāo),即去化率46.3%。
關(guān)于1000億元供貨,首創(chuàng)置業(yè)方面稱,將根據(jù)各個區(qū)域市場不同環(huán)境加大銷售力度,“以北京、天津為核心的京津冀地區(qū)、以上海為核心的華東地區(qū),以深圳、廣州、佛山為核心的粵港澳大灣區(qū),是下半年銷售核心地方,我們努力完成全年銷售指標(biāo)?!?/p>
如今看來,首創(chuàng)置業(yè)下半年完成銷售371.6億元,去化率為37.16%。
走出“京津滬”
如果房企手中可供貨值比較充足,放低銷售目標(biāo)則被視為對市場預(yù)期不確定性的一種保守判斷,相應(yīng)去化率也會趨于謹慎。
市場機構(gòu)統(tǒng)計顯示,2020年,國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商大部分對銷售目標(biāo)、去化率采用了保守策略;其中,銷售目標(biāo)增速設(shè)置區(qū)間在10%-20%,去化率設(shè)置區(qū)間為50%-60%。
在這種設(shè)定下,仍然未能達標(biāo)意味著房企本身去化力不足,進一步則表明企業(yè)本身庫存結(jié)構(gòu)存在問題,造成這種原因正是與房企過往布局策略緊密關(guān)聯(lián)。
作為北京市國資委所屬的大型國有企業(yè)集團,過去一段時間里,北京及周邊城市是首創(chuàng)置業(yè)理所當(dāng)然重倉的區(qū)域。
于2012年,首創(chuàng)置業(yè)將北京、天津設(shè)為公司重點發(fā)展區(qū)域;彼時,該公司總體土儲規(guī)模為952萬平方米,兩個核心城市占比約30%;雖未過半,但持有7000畝一級開發(fā)授權(quán)面積中大部分位于北京、天津,包括天津武清項目、北京順義趙全營項目、平谷金海湖項目等。
城市布局擴容直到2013年才開始出現(xiàn)苗頭,標(biāo)志事件為首創(chuàng)置業(yè)首次進入上海市場,也被是打開長三角市場的重要一步。彼時,首創(chuàng)置業(yè)以代價34.54億元成功摘得上海核心市區(qū)松江地塊,地上建筑面積12萬平方米。
戰(zhàn)略上,首創(chuàng)置業(yè)由“京津”雙核轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬┙驕比?,三地成為了擴儲核心區(qū)域。2014-2017年,三個核心城市的土地面積投資占比由43.08%逐漸上漲至78.34%,投資金額上“京滬”常年占比接近或超過70%,其中2014年均接近七成,2015-2016年均超過七成,高峰值達到76%。
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告,觀點指數(shù)統(tǒng)計
隨后兩年,“京津滬”土地投資占比又處于下降趨勢,于2018年、2019年占比為47.89%、21.97%。這種改變的原因,或許與北京及環(huán)京一帶市場調(diào)控力度變化相關(guān)。
按照最初設(shè)想,京津滬未來存量貨源占比為70-80%左右;同時,2018年800億銷售目標(biāo)中,北京市場比重為300億。
2017年,北京正式開啟“五限時代”,即“限購、限價、限貸、限售、限商”,以及“共有產(chǎn)權(quán)房”橫空出世;上海、天津等一線城市及部分二線城市加入調(diào)控隊列。首創(chuàng)置業(yè)管理層直言,2017年調(diào)控政策在這三個城市力度較大,可能影響了公司銷售增速。
可以說,過度重倉單一城市導(dǎo)致困難的局面,改變了首創(chuàng)置業(yè)未來的投資策略,開始進一步擴大城市投資區(qū)域布局,升級為京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三大核心城市圈。
首創(chuàng)置業(yè)方面認為:“幾個簡單的單核城市不足以支持規(guī)模增長,未來公司二級管理架構(gòu)也將調(diào)整為三級管理架構(gòu),特別是重點區(qū)域委任兩位副總裁級別的管理層來帶隊?!?/p>
后幾年,首創(chuàng)置業(yè)將目光放在了調(diào)控相對寬松、且有發(fā)展機會的其他一二線城市。比如,2017年首進深圳、杭州;2018年首進廣州、佛山和蘇州;2019年首進新進東莞、廈門、寧波和鄭州等。
只是這些首進城市中,并沒有像“押注”上海一樣堅決。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體初步統(tǒng)計,上述三年期間首進城市合計總建筑面積為156.46萬平方米,占期間總新增建筑面積1506.97萬平方米的10.38%。
2020年,這些首進城市仍未能為首創(chuàng)置業(yè)的銷售提供足夠動力,京津滬銷售貢獻占比依舊保持在六成以上。
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告,觀點指數(shù)統(tǒng)計
新進城市貢獻主要來自杭州、佛山、廣州,分別取得銷售額為51.47億元、10.05億元、10.39億元,合計71.91億元,占總銷售額為10.15%。武漢、廈門、東莞三座城市到第四季度才有銷售入表,占當(dāng)月銷售額1-2%,貢獻微乎其微。
意識到當(dāng)下城市布局結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀后,首創(chuàng)置業(yè)開始有意加大粵港澳大灣區(qū)的投資力度。2020年3月份業(yè)績會上,首創(chuàng)置業(yè)管理層稱,大灣區(qū)一直是公司投資的重鎮(zhèn),目前為止在大灣區(qū)包括公司獨自操作的項目和合作的項目已經(jīng)有7個,強調(diào)會持續(xù)關(guān)注大灣區(qū)乃至廣東省、海南省更多的投資機會。
“2020年會持續(xù)增加對大灣區(qū)的投資,無論是產(chǎn)業(yè)投資還是住宅開發(fā)投資都會進行關(guān)注和加強?!?020年9月份,首創(chuàng)置業(yè)將新產(chǎn)品體系發(fā)布會定在粵港澳大區(qū)核心城市廣州,新產(chǎn)品體系首次應(yīng)用于佛山項目中。
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但在披露的公告中,2020年期間,首創(chuàng)置業(yè)并未有大灣區(qū)城市新增項目。初步統(tǒng)計,通過招拍掛和股權(quán)收并購的方式,在北京、南京、重慶、鄭州、浙江桐鄉(xiāng)和江蘇江陰等城市進行擴儲,合計共獲得建筑面積119.7萬平方米。
“降檔”進行時
2020年,首創(chuàng)置業(yè)似乎特別安靜,無論是資本市場投融資還是土地市場上,動作都很少。造成這種現(xiàn)象的原因,很大程度上是資本沉淀、公司估值等原因,進而呈現(xiàn)出負債率高等問題。
簡單而言,冰凍三尺非一日之寒,資金沉淀意味著長期處于投入高于產(chǎn)出的狀態(tài)或者項目流轉(zhuǎn)周期長,從經(jīng)營現(xiàn)金流量表亦能窺見一二。
2017-2018年兩年期間,首創(chuàng)置業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流和投資活動現(xiàn)金流呈現(xiàn)較大幅度的波動;其中,經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額由2017年的44.54億元下滑至-60.95億元,投資活動現(xiàn)金流凈額由2016年的-15.41億元擴大至2017年的-78.48億元,2018年為-117.22億元。
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告,觀點指數(shù)統(tǒng)計
而在這段時間,首創(chuàng)置業(yè)進行了董事會“大換血”,以鐘北辰、李曉斌、胡衛(wèi)民及范書斌為核心的管理層開始接管公司,均獲委任為第六屆董事會執(zhí)行董事,新一屆董事會成員平均年齡為49.5歲。
其后,這家公司出現(xiàn)了歷史性的轉(zhuǎn)折點。2018年,首創(chuàng)置業(yè)提出“千億價值生態(tài)圈”,并開始涉足長租公寓、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域,與土地一級開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、高新科技產(chǎn)業(yè)園等形成了多元化發(fā)展。
這些新業(yè)務(wù)幾乎都是屬于重資產(chǎn)類型,前期投入資金大,后期回報周期長。單純依靠租金收入無法支撐長期發(fā)展,而此前首創(chuàng)置業(yè)的解決方式,主要是住宅開發(fā)業(yè)務(wù)作出讓步、不斷擴大融資以及出售項目股權(quán)。
可以看到,首創(chuàng)置業(yè)土儲面積權(quán)益比不斷下滑,由2016年的73.74%降至2019年的64.54%,2020年中期為63.68%。
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期間,負債水平也不斷上升,總負債由2017年的1084.9億元增至2019年的1432.28億元,有息負債由664.55億元增至946.71億元;2020年中期均有所上漲,分別為1569.35億元、1038.64億元。
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按2020年中期業(yè)績報告計算,首創(chuàng)置業(yè)踩中兩條紅線,屬于橙檔,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為74.86%,凈負債率為157%,現(xiàn)金短債比1.35(現(xiàn)金流323.9億元、短債239.8億元)。
2020年,客觀環(huán)境疫情與主觀調(diào)控“三道紅線”,都在告訴整個行業(yè):“高杠桿不可取”。新的游戲規(guī)則下,首創(chuàng)置業(yè)很難選擇以擴大融資規(guī)模支撐多元化業(yè)務(wù)發(fā)展,核心任務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖禉n”。
早于2019年,首創(chuàng)置業(yè)就“將降負債”作為重要任務(wù)之一,年末實現(xiàn)資產(chǎn)負債率下降0.18個百分點至77.3%,凈資產(chǎn)負債率下降15個百分點至154%。于年末,借助增發(fā)H股的方式獲取資金,用于償還部分計息債務(wù)。
出售項目股權(quán)作為另外一種“融資”方式,2019年期間,首創(chuàng)置業(yè)因此獲取約63.18億元資金。2020年,繼續(xù)出售項目股權(quán)回籠資金,包括14.1億元轉(zhuǎn)讓北京市石景山區(qū)西黃村地塊項目公司43%股權(quán)予興業(yè)國際、引入控股股東共同開發(fā)北京大瓦窯地塊而獲得13.8億元增資等。
對于首創(chuàng)置業(yè)而言,出售項目股權(quán)可以減少資金沉淀,也是另一種實現(xiàn)銷售變現(xiàn)的方法。這是一種常態(tài)化行為,因為這種操作,相對容易且具有主動權(quán)。
首創(chuàng)置業(yè)管理層曾表示,不管是賣資產(chǎn)或是賣股權(quán),其實都是一種銷售,“賣資產(chǎn)的同時也在買資產(chǎn)、買土地,把一些相對劣質(zhì)的資產(chǎn)出售、變現(xiàn),購買一些更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),也是優(yōu)化資源配置的過程,房地產(chǎn)公司買賣土地和項目本身就是常態(tài)。”
還有一個好處是增加現(xiàn)金流的厚度,2020年中期財務(wù)報表顯示,首創(chuàng)置業(yè)現(xiàn)金流從2019年末的270.35增加到323.88億元。
不過,這一指標(biāo)的增加還有一個原因,就是首創(chuàng)置業(yè)收縮了投資規(guī)模,采取更加謹慎的策略。
2020年3月份,首創(chuàng)置業(yè)稱,將會選擇穩(wěn)健安全的土地投資策略,即以并購、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動等非競爭拿地方式為主,謹慎參與招拍掛市場。
上半年,首創(chuàng)置業(yè)新增北京、鄭州、南京、重慶等6個二級開發(fā)項目,均由底價獲得,總建面307.6萬平方米,總土地投資額125.8億元,投資規(guī)模收縮近50億元。
鐘北辰曾解釋稱,全部新增土儲都是通過產(chǎn)業(yè)協(xié)同、戰(zhàn)略合作與一二級聯(lián)動等方式獲取,低成本土地資源也是為了未來公司整體利潤考慮,全年預(yù)計投資150億左右。
此外,2020年11月份,李曉斌因工作安排調(diào)辭任首創(chuàng)置業(yè)執(zhí)行董事一職,由黃自權(quán)接任。從現(xiàn)有消息可以初步獲悉,李曉斌主要負責(zé)文創(chuàng)業(yè)務(wù),黃自權(quán)更加擅長融資擔(dān)保業(yè)務(wù)。
或許意味著,對于這條收入貢獻不突出的業(yè)務(wù)線,首創(chuàng)置業(yè)有了新的想法。
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原標(biāo)題: 細細的紅線|首創(chuàng)置業(yè)八百億