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    房企年報開始披露表外負債

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    2021-03-27 11:47 3129 0 0
    穿透式監(jiān)管。

    作者:好貓

    來源:好貓財經(ID:haomaocaijing)

    作為第一家發(fā)布2020年年報的千億A股房企,招商蛇口罕見披露了表外負債:

    未并表住宅地產項目有息負債288億元,其中公司提供擔保對應融資27.87億元;

    并表住宅地產項目合作方股東投入凈額 303.08 億元,其中股權出資 338.54 億元;

    參股未并表住宅地產項目合作方股東投入凈額 818.96 億元,其中股權出資 555.35 億元。

    只有第二點能在招商蛇口的資產負債表中體現,并表項目合作方投入體現為“少數股東權益”,部分投入體現為“其他應付款”。

    從2019年開始,招商蛇口少數股東權益激增,2020年底已高達1520億元,占總權益的60%左右。

    這個結果大部分來自于巨量土地產權落地,招商蛇口在深圳前海的土地與深圳市政府談判落定,雙方成立合資公司共同開發(fā)。

    未并表項目是“明股實債”高發(fā)區(qū)。

    因此第一點和第三點應該結合起來看,未并表項目合作方股東股權出資555.35億元,招商蛇口出資對應資產負債表中“長期股權投資”401.2億元。

    表外項目有息負債288億元,招商蛇口擔保融資27.87億元,理論上這部分負債應該計入招商蛇口負債中。

    由于招商蛇口沒有公布合作方為有息負債的擔保額,因此并不能準確計算招商蛇口所需承擔的表外有息負債。

    整體來看表外項目,有息負債288億元,合作方股東投入凈額818.96億元,如果不考慮其中部分股東投入為有息負債,那招商蛇口參與的表外項目總資產將超過千億。

    這其中財務騰挪的空間巨大。

    去年8月開始,監(jiān)管部門開始對房地產企業(yè)進行“三道紅線”負債管理的試點,最開始為12家房企,后來逐漸擴圍到前20強房企,以及部分前20強至前30強房企。

    根據監(jiān)管要求,招商蛇口公布了截至2020年底的“三道紅線”指標:

    剔除預收賬款后的資產負債率58.84%;凈負債率28.81%;現金短債比1.23。

    從2017年開始,招商蛇口憑借深圳房價暴漲、出售項目、以及永續(xù)債、少數股東權益增長,將凈負債率從60%降至目前水平。

    2020年上半年,招商蛇口營業(yè)收入243.2億元,歸屬于上市公司股東凈利潤僅9.1億元,同比暴跌81.35%。

    到年底時能夠扭轉乾坤,依賴于深圳。

    上半年的時候,招商蛇口來自深圳區(qū)域的營業(yè)收入占總收入比例為15.49%,到了年底,來自深圳區(qū)域的營業(yè)收入占比已上升至21.56%。

    同時還要考慮到,深圳區(qū)域的業(yè)務毛利率高達37.42%,接近第二名毛利率的兩倍,是最低毛利率地區(qū)的四倍。

    招商蛇口在深圳區(qū)域實現了152億元的毛利潤,而整個招商蛇口的銷售、財務、管理費用總計約72億元,歸屬于上市公司的扣非經常性損益凈利潤僅為90.8億元。

    一句話解釋,深圳一個城市,養(yǎng)活了號稱布局了70多個城市的招商蛇口。

    小股東持有招商蛇口的僅存念想,是其超過40%的分紅率,招商局集團持有招商蛇口約63%的股份。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

    本文由“好貓財經”投稿資產界,并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 房企年報開始披露表外負債

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。

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