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    新力地產(chǎn)財報疑云待解丨拆解報表系列

    路數(shù) 路數(shù)
    2021-05-19 14:54 2535 0 0
    規(guī)則是用來被打破的嗎?

    作者:很勤奮的路數(shù)

    來源:路數(shù)(ID:ilushu)

    “三道紅線”的出現(xiàn),讓房企不得不向過去賭徒般的發(fā)展模式告別。

    不管是不是首批試點房企,各家都鉚足勁讓自身的杠桿率和現(xiàn)金流狀況達標,實現(xiàn)變色換檔。

    “三道紅線”一定程度上考驗著房企的財技,也給機構(gòu)審計工作帶來新挑戰(zhàn)。

    穿透式融資監(jiān)管下,是否出現(xiàn)了像畢加索說的那樣:像專家一樣學習規(guī)則,才能像藝術(shù)家一樣打破規(guī)則(Learn the rules like a pro, so you can break them like an artist.– Pablo Picasso )?

    秉持一點點懷疑的態(tài)度,本系列將不定時通過檢視最新年報,來探究典型房企存在的“瑕疵”和“問題”。

    開篇是新力控股。

    近些年全口徑銷售突破千億的房企中,以新力控股(2103.HK,以下簡稱新力)最為年輕。

    2010年成立于江西南昌的新力,今年才11歲。但這并不影響它從區(qū)域到全國化的布局,以及成為“最年輕的香港上市內(nèi)房企之一”。

    新力以黑馬之勢崛起。借助高杠桿擴張方式,當下的它,也明顯處在財務(wù)杠桿消化期。

    財務(wù)數(shù)據(jù)有“瑕疵”在所難免。但不管怎么樣,作為一家上市房企,新力應(yīng)該以更坦誠的姿態(tài),交上答卷。

    一、誤導性的現(xiàn)金短債比

    根據(jù)今年的業(yè)績會材料和業(yè)績公告,新力宣稱自己的現(xiàn)金短債比為1.24。數(shù)值大于1,符合三道紅線對現(xiàn)金短債比的要求。

    官方計算公式中,現(xiàn)金短債比=非受限貨幣資金/短期債務(wù)。

    新力的1.24,分子為175.351億的現(xiàn)金及銀行結(jié)余,分母為140.95億的短期債務(wù)。

    但問題正是這175.351億里,還包括了受限制現(xiàn)金,而不是官方要求的非受限貨幣資金。

    不同于其他多數(shù)房企的業(yè)績公告,新力沒有把受限制現(xiàn)金這一科目,明確列在前幾頁的綜合財務(wù)狀況表中,而選擇呈現(xiàn)在業(yè)績公告的第40頁。▼

    年報中有進一步說明▼

    所以,分子應(yīng)該是109.252億。據(jù)此,現(xiàn)金短債比為0.78,小于1,沒有達標。

    二、尚待明確的6.4億咨詢服務(wù)收入

    新力2020年280.69億的營業(yè)收入中,項目咨詢服務(wù)收入達6.4億,暴漲279.8%。▼

    為什么一家房地產(chǎn)公司的報表中,會出現(xiàn)不常見的項目咨詢服務(wù)收入?

    新力并沒有明確列出咨詢服務(wù)所涉及的項目,且對該項的定義也令人費解。

    中文年報第150頁對該項的說明是▼

    中文說明,估計是直接從英文版里直譯過來的,很拗口。但年報英文版說明,也不容易理解。▼

    繞來繞去,路數(shù)猜想咨詢服務(wù)可能是指代建。

    如果真是如此,那么意味著新力2020年破千億的合約銷售中,很可能有200億來自代建。

    項目咨詢服務(wù)沒有成本對應(yīng),可以成為巨大的利潤調(diào)節(jié)工具。

    期待新力日后能以更為通俗易懂的措辭解釋“項目咨詢服務(wù)”。至少這一部分占營收的2.2%,也對毛利率和整體凈利潤有一定影響。

    三、大股東資金占用可能性待解

    從報表上看,上市公司缺錢的時候,大股東(控股股東家族成員擁有的公司)會進行墊資。

    以2020年為例,大股東為上市公司墊資24.43億,然后上市公司償還大股東25.58億。

    這是一個非常奇怪的現(xiàn)象。

    1、為什么上市公司跟大股東之間的資金可以這樣進行簡單往來。

    2、如果上市公司都缺錢,那么大股東的融資能力是如何做到強過于上市公司的?

    3、大股東的錢從何而來?

    房地產(chǎn)是資金饑渴型行業(yè)。新力大股東可以為上市公司墊那么多款,那為何上市公司賬上要留存29.86億定期存款。這些定期存款又是什么性質(zhì)?

    所以,大股東為上市公司墊資一事,會不會存在反過來的情況?值得進一步探討。

    四、表外負債的潛在風險程度

    通常情況下,表外負債主要有并表非全資子公司的少數(shù)股東明股實債、合聯(lián)營公司本身的表外負債和非并表合聯(lián)營項目公司其他股東為明股實債投資人三大方面。

    對新力表外負債的擔憂,源自于其沖規(guī)模過程中合作開發(fā)力度較大。

    這體現(xiàn)為少數(shù)股東權(quán)益、聯(lián)營合營企業(yè)規(guī)模、長期股權(quán)投資占總資產(chǎn)的比重等指標上升。比如,比起2018年,在2020年增長10倍至91.98億的并表少數(shù)股東權(quán)益。

    但是,新力出現(xiàn)了程度較重的少數(shù)股東權(quán)益與與損益錯配現(xiàn)象。▼

    少數(shù)股東權(quán)益占比,過往三年逐年攀升,但相應(yīng)少數(shù)股東的損益沒有同比增長。與此同時,少數(shù)股東權(quán)益占比與損益占比的差值逐漸擴大,且少數(shù)股東年回報率下降明顯。

    換句話說,新力的少數(shù)股東像極了“活雷鋒”。特別是2020年的數(shù)據(jù),少數(shù)股東權(quán)益占比48.25%,卻只拿了凈利潤的3.83%,年回報率只有0.85%。

    再結(jié)合全口徑銷售、權(quán)益銷售、營業(yè)收入等指標看,新力在過去三年歸屬母公司的權(quán)益并沒有增加,即增收但沒有增權(quán)益,增收也沒有增利。

    出現(xiàn)這種情況:1.可能是合作項目盈利能力弱;2.可能是因項目結(jié)轉(zhuǎn)確認滯后或者不同階段結(jié)算項目盈利情況不同;3.還可能是明股實債。

    新力對合聯(lián)營企業(yè)較高的擔保比率以及關(guān)聯(lián)方資金往來情況,也不得不引發(fā)對其表外負債的擔憂。▼

    比如,37.18%的擔保比率在業(yè)內(nèi)已經(jīng)是一個不低的數(shù)字。

    同時,在對新力附屬公司、合聯(lián)營公司的核驗中可以發(fā)現(xiàn),當中不乏金融機構(gòu)和個人的身影。

    比如,在新力2020年年報附屬公司目錄中,穿透其中一家名為“杭州力尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的股權(quán)結(jié)構(gòu),發(fā)現(xiàn)少數(shù)股東中出現(xiàn)占股30%的中建投信托。

    杭州力尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為杭州力乾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全資子公司。據(jù)公開資料顯示,后者在2020年拿下余政儲出(2020)15號瓶窯集鎮(zhèn)A7地塊,并通過中建投信托發(fā)行了帶有回購條款的“中建投164號信托計劃”。

    區(qū)別于不少房企,新力只對個別重大合聯(lián)營公司的資產(chǎn)負債、營收情況進行簡單說明,欠缺對盡可能多的合聯(lián)營公司的情況說明。

    可以肯定的一點是,未來“三道紅線”下穿透式的監(jiān)管會涉及到表外的指標,對于房企來說,通過財務(wù)手段而非切實經(jīng)營改善來優(yōu)化負債指標不是長久之計。

    換句話說,

    皇帝的新衣,穿不了多久。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“路數(shù)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標題: 新力地產(chǎn)財報疑云待解丨拆解報表系列

    路數(shù)

    要有光,要讓房企更公開透明

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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