先從我的一種思想的轉(zhuǎn)變說(shuō)起。

二十多年前，我第一次去意大利考察，直接去了一個(gè)不太大，但非常美的城市——維羅納。其城市的標(biāo)志之一，就是在市中心一座歷經(jīng)了幾千年，但依然保存非常完好的斗獸場(chǎng)，當(dāng)然，這也正是我去拍照的重點(diǎn)之一。

▼ 維羅納的圓形競(jìng)技場(chǎng)，如今改造為阿萊納圓形大劇場(chǎng)

那次和我同去的，還有幾個(gè)做石材生意的山東老鄉(xiāng)，維羅納有一個(gè)全球最著名的石材展，他們?yōu)榱丝凑褂[，也就第一次出了國(guó)。

正當(dāng)我聚精會(huì)神地拍照時(shí)，在我的身邊，突然響起了一陣最地道的家鄉(xiāng)話(huà)：「怎么就不能湊點(diǎn)錢(qián)來(lái)好好修修，你看看這建筑破的！這成什么樣子嘛！」回過(guò)頭來(lái)，看到我的那位老鄉(xiāng)滿(mǎn)臉都是憤憤不平，也頗為不屑的樣子。

▼ 阿萊納圓形大劇場(chǎng)內(nèi)部

在當(dāng)時(shí)，我對(duì)他反而是頗為不屑的。知道什么叫歷史文物嗎？知道什么叫遺產(chǎn)保護(hù)嗎？知道什么叫修舊如舊嗎？知道什么叫「殘缺美」嗎？說(shuō)出這么「沒(méi)文化」的話(huà)來(lái)！看來(lái)，咱們真是太需要大眾文化普及了！

一晃，二十多年過(guò)去了！在這二十多年里，維羅納的那個(gè)古老的斗獸場(chǎng)，沒(méi)有變；相信我那個(gè)老鄉(xiāng)的審美觀，也沒(méi)有變；當(dāng)然，世界上關(guān)于文物保護(hù)的基本理念，更沒(méi)有變。

唯一變化的，是我的想法。

▼ 文物保護(hù)理念下，維羅納不只圓形競(jìng)技場(chǎng)沒(méi)有變，城市面貌也沒(méi)有大的變化

二十多年后，當(dāng)我進(jìn)一步去思考城市更新問(wèn)題的時(shí)候，突然又想起了那位老鄉(xiāng)的話(huà)。

現(xiàn)在想想，他的那些觀點(diǎn)，倒也無(wú)可厚非。當(dāng)然，我并不是贊同那種要把古跡修葺一新的觀點(diǎn)，我的文物觀和遺產(chǎn)保護(hù)觀并沒(méi)有任何改變。所改變的，是我對(duì)于城市更新中「新」與「舊」的思考。

或者說(shuō)，我只是想明白了這樣一個(gè)道理——世界上這些「人民城市人民建」的城市，事實(shí)上，這些「人民」大都是由「非專(zhuān)家」的普通人構(gòu)成的。

既然如此，這普羅大眾的審美觀，其實(shí)也就代表了絕大多數(shù)人的審美取向，而這種取向，在城市更新的過(guò)程中，是我們必須予以考慮的。

▼ 利物浦老城區(qū)更新改造，以滿(mǎn)足市民需求為核心目標(biāo)

殘缺當(dāng)然是一種美！甚至廢墟，都有屬于自己的一種厚實(shí)而凝重的美。但是，有多少人的審美，能達(dá)到欣賞殘缺美的程度；又有多少人，愿意在自己的生活中，時(shí)時(shí)處處充滿(mǎn)這么多凝重的因素。

我想對(duì)于普通人而言，就是愛(ài)團(tuán)圓勝過(guò)愛(ài)殘缺，想歡樂(lè)超過(guò)想憂(yōu)郁。這既是人之常情，其實(shí)也是城之常理。

就算在那個(gè)被我們視為「文物保護(hù)」模范生的維羅納，斗獸場(chǎng)及其周邊區(qū)域也只是城中的一個(gè)古跡片段而已。而大多數(shù)的維羅納人，事實(shí)上都生活在維羅納的新城中，那里的審美情趣或許沒(méi)有那么高雅，但那里的日子卻是輕松而且愜意的……

▼ 維羅納的「文物保護(hù)」與市民生活的「煙火氣」緊密結(jié)合

「修舊如舊」是一個(gè)「文物保護(hù)」的概念，推廣到城市尺度，也應(yīng)該是「舊城保護(hù)」的概念。城市更新中，是有風(fēng)貌問(wèn)題，但不要一提風(fēng)貌，就一定要和保護(hù)聯(lián)系起來(lái)?！革L(fēng)貌」本身是一個(gè)「中性詞」，既無(wú)貶義，又無(wú)褒義，這也就意味著，并非所有的風(fēng)貌都值得保護(hù)。

如果這一帶舊城的風(fēng)貌確有價(jià)值，那是應(yīng)該在更新時(shí)適度給予保護(hù)；如果沒(méi)有太高的價(jià)值，那更新的手筆也就不妨大一點(diǎn)兒；如果經(jīng)專(zhuān)家論證后，覺(jué)得這一片舊城的風(fēng)貌屬于那種一點(diǎn)兒也不能動(dòng)，擁有極高價(jià)值的一類(lèi)，那我覺(jué)得應(yīng)該直接列入「舊城保護(hù)」，而不應(yīng)放入「城市更新」的范疇。

▼ 西班牙塔拉戈納對(duì)羅馬圓形競(jìng)技場(chǎng)的保護(hù)

▼ 馬賽歐洲及地中海博物館對(duì)歷史建筑的開(kāi)發(fā)使用

只要是定義為城市更新的區(qū)域，那這「更新」二字，無(wú)論如何都有一定程度的「由舊變新」的含義，這既符合普通市民的心理預(yù)期，也符合「形式帶動(dòng)內(nèi)容」的城市發(fā)展規(guī)律。

所以，我們?cè)凇赋鞘懈隆怪袘?yīng)該討論的是在「更」的時(shí)候，到底「新」到什么程度，到底「新」成什么樣子。

▼ 北京前門(mén)「由舊變新」的更新

記得在很多次研討會(huì)上，我曾不止一次地聽(tīng)到過(guò)類(lèi)似的話(huà)：「只要把舊城區(qū)保護(hù)好了，不一樣可以過(guò)新生活嗎？不一樣可以是一座現(xiàn)代化的城市嗎？你看看那些歐洲城市，那些老城，不都是幾百年、上千年嗎？都保護(hù)得好好的！人家不同樣是現(xiàn)代化國(guó)家、現(xiàn)代化城市嗎？」

其實(shí)，如果你在國(guó)外是認(rèn)真地考察過(guò)的，而不僅僅是去走馬觀花地路過(guò)了一下，那你就會(huì)知道，這種說(shuō)法，并不是事實(shí)！但是，如果改兩個(gè)字，那基本上就是事實(shí)了——把「保護(hù)」改成「更新」。

▼ 英國(guó)南安普頓壩口城墻的保護(hù)與西碼頭購(gòu)物中心的更新，形成鮮明對(duì)比

有一本童話(huà)書(shū)，很多小朋友都看過(guò)，叫《愛(ài)麗絲漫游奇境》，其中有一個(gè)童話(huà)人物，叫紅桃皇后，她對(duì)愛(ài)麗絲說(shuō)了一句名言：「你只有不斷奔跑，才能留在原地！」這句話(huà)非常有名，以至于現(xiàn)在把所有那些通過(guò)不停努力，才能維持現(xiàn)狀的現(xiàn)象，都叫做「紅桃皇后效應(yīng)」。

對(duì)于城市與建筑而言，「紅桃皇后效應(yīng)」不但存在，而且非常明顯。

就以歐洲為例，你現(xiàn)在看到的許多城市，特別是那些被推崇為風(fēng)貌保護(hù)的典型城市，實(shí)際上有很多都經(jīng)歷過(guò)大拆大建的過(guò)程，而且在此之后，其每一個(gè)片區(qū)的更新改造，也是在不斷進(jìn)行著的。

其中，最典型的莫過(guò)于巴黎和維也納。

▼ 維也納城市俯瞰

這兩座城市，被很多人誤以為是古典建筑與現(xiàn)代生活相結(jié)合的完美典范，這其實(shí)是個(gè)大大的誤會(huì)。

這兩座城市的主框架，其實(shí)都是在近代形成的，而且還都經(jīng)歷了大拆大建。作為巴黎的規(guī)劃者，奧斯曼男爵就不消說(shuō)了——巴黎那一條條筆直寬闊的大街，不是他拆出來(lái)的，就是他拓寬的，其中最典型的代表，就是氣勢(shì)宏大的香榭麗舍大道。

▼ 巴黎如今的城市肌理也曾經(jīng)歷過(guò)大拆大建

而奧地利那位真正的規(guī)劃者，國(guó)王弗朗茨·約瑟夫一世，那就更狠，直接把維也納的老城墻全部拆掉，修成了寬闊的環(huán)城大道，然后在上面跑電車(chē)，周邊還大搞「形象工程」。

其中，就有著名的維也納金色大廳，這座建筑和巴黎歌劇院一樣，都是近代建筑，而不是古典建筑，只不過(guò)是在其現(xiàn)代化的功能外面，加了古典審美的外殼而已。

換言之，他們現(xiàn)在之所以還很好用，是因?yàn)樗麄兊哪昙o(jì)并不大，千萬(wàn)別把人家當(dāng)成了巴黎圣母院。人家現(xiàn)在好用，不是更新之后的結(jié)果，而是人家本來(lái)就是新的，只是在外觀上「做舊」了而已！

▼ 維也納金色大廳曾是「形象工程」的代表

要真是舊的建筑或城區(qū)，不經(jīng)更新，是不太可能適應(yīng)新的內(nèi)容的。

你之所以不知道他們更新過(guò)，很可能是因?yàn)樗麄兊母率且环N循序漸進(jìn)的過(guò)程，而不是一種大張旗鼓的運(yùn)動(dòng)。正是由于不停地在進(jìn)行「微更新」，才避免了不得不做一次「大更新」，更避免了被「強(qiáng)拆」的命運(yùn)。

所以，我們可以說(shuō)，城市是建出來(lái)的，也是改出來(lái)的。因?yàn)椋鞘挟吘故侨祟?lèi)生活的舞臺(tái)，只要是舞臺(tái)，一經(jīng)建好就有相對(duì)的固定性，而生活卻是在永恒變化的。

▼ 利物浦老城區(qū)風(fēng)貌，是不斷「微更新」的疊加結(jié)果

從歷史長(zhǎng)周期來(lái)看，當(dāng)然是不斷變化的，而就其中一個(gè)小時(shí)段來(lái)觀察，又有相對(duì)的穩(wěn)定性。

于是，在這個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)段內(nèi)，舞臺(tái)相對(duì)于生活而言，是具有匹配度的；過(guò)了一段時(shí)間，如果生活變化了，但變化的幅度沒(méi)有那么大，那個(gè)舞臺(tái)，做一做修改就可以了，這也就是我們所談的城市更新的范疇；

如果有一天，生活有了極大的變化，不再是討論一座水磨房效率高不高，而是要干脆改成紡織廠(chǎng)了，那個(gè)時(shí)候的大拆大建，就將是不可避免的。

▼ 當(dāng)工廠(chǎng)們紛紛離開(kāi)城市時(shí)，他們遺留下的空間，被城市的文化需求替代，如畢爾巴鄂的古根海姆博物館區(qū)

這也就是狄更斯在《雙城記》里所描寫(xiě)的那個(gè)一腳天堂、一念地獄的時(shí)代。而在經(jīng)歷了瘋狂的工業(yè)化與城市化之后，那個(gè)時(shí)代的建筑遺產(chǎn)又在世界上很多地方保留至今，并在修修補(bǔ)補(bǔ)之后，繼續(xù)適應(yīng)我們現(xiàn)代人的生活……

所以，真正的城市更新，一定要是真誠(chéng)的，故而也是真實(shí)的，一定要發(fā)生在「生活的演出」和「建筑的舞臺(tái)」真正不相適應(yīng)的時(shí)候。也就是說(shuō)，城市需要更新的真正動(dòng)因應(yīng)當(dāng)是功能與形式的沖突，當(dāng)形式實(shí)在適應(yīng)不了功能時(shí)，才需要「城市更新」。

▼ 漢堡港口新城除了將部分老建筑改造為文化空間，大部分被拆除后，建造為適合「新城」需求的建筑群

這其中的大多數(shù)情況，應(yīng)當(dāng)是形式追隨著功能而更新，這也正是我們?cè)谶@本書(shū)里所要探討的「城市更新」問(wèn)題。

但也有一種可能，那就是這棟建筑、這個(gè)空間，實(shí)在是太過(guò)重要，太有價(jià)值，那就只能要求這里的人們?yōu)榱诉@樣一種建筑形式，去修訂或約束自己的行為。要么改變?nèi)说纳?，要么改換生活的人。

這也正是風(fēng)貌保護(hù)和舊城保護(hù)的邏輯根源。這類(lèi)的案例，在世界各地我也看過(guò)很多，更拍過(guò)很多，我們計(jì)劃再出一本關(guān)于「舊城保護(hù)」的書(shū)，來(lái)討論這方面的經(jīng)典案例。

▼ 倫敦西區(qū)的更新所取得成績(jī)，很大程度來(lái)自于人們文化生活需求的崛起，更確切的說(shuō)是「戲劇文化」

而對(duì)于城市更新，我們之所以要寫(xiě)這本書(shū)，就是為了在全球范圍內(nèi)找出一些相對(duì)成功的「城市更新」案例，并總結(jié)出一些共同性的東西，從而讓人們明白，在今后的城市更新工作中，采用什么樣的思路與方法，能讓更新工作更容易取得成功！

所羅門(mén)王有一句名言，「太陽(yáng)底下沒(méi)有新鮮事」。這句話(huà)如果放在全球的范圍內(nèi)，那應(yīng)該是對(duì)的。

世界上那些比我們更早進(jìn)入工業(yè)化的國(guó)家，相應(yīng)的也比我們更早地啟動(dòng)了城市化的進(jìn)程。當(dāng)然，也就相應(yīng)的比我們更早遇到了城市化之后所產(chǎn)生的種種問(wèn)題。而作為應(yīng)對(duì)之策，也就都不約而同地展開(kāi)了城市更新，這也可以視作再城市化的一種手法。

▼ 上海黃浦濱江更新，吸取過(guò)一些倫敦南岸更新的經(jīng)驗(yàn)

雖然世界各地的人們，由于地域不同，歷史不同，文化也就不同，但既然這個(gè)地球上的所有人類(lèi)都不約而同地以城市作為主要聚居形態(tài)，并且還都經(jīng)歷了相對(duì)類(lèi)似的城市化進(jìn)程，這也就反過(guò)來(lái)證明，我們確實(shí)都是這個(gè)地球村里的一家人。

由此可知，今天在我們的城市更新中遇到的某個(gè)問(wèn)題，在這個(gè)星球上的某個(gè)城市的某個(gè)角落的某個(gè)時(shí)點(diǎn)，肯定也遇到過(guò)……所以，我們就來(lái)看看，在這些「某個(gè)」中，有哪些是「不變」的人性和「相同」的規(guī)律！

01. 人氣

毫無(wú)疑問(wèn)，這是人類(lèi)最大的共性之一。

作為一種社會(huì)性的群居動(dòng)物，人，是永遠(yuǎn)往人處走的；而人，也正是人最大的樂(lè)趣。

所以，任何一座城市，任何一處空間，都有可能由于人氣旺盛而興起，也有可能由于人氣凋零而衰落；反之，則完全不成立！

自古以來(lái)，沒(méi)有任何一座城市，是由于人口增加而衰落的；反過(guò)來(lái)，也沒(méi)有任何一個(gè)區(qū)域，是由于人口減少而興盛的。

▼ 倫敦國(guó)王十字區(qū)的更新圍繞「人氣」大做文章

所以，需要進(jìn)行城市更新的地方，往往就是那些人氣衰落的地方；而城市更新的目的，常常也就是要讓這些地方重新聚集人氣，重新「變得」熱鬧起來(lái)；而要想重新「變得」熱鬧，就要先重新「顯得」熱鬧，或者說(shuō)，是要重新「裝得」熱鬧。

一個(gè)地方，不是因?yàn)閬?lái)了人，才顯得熱鬧的，而是因?yàn)闊狒[了，方才來(lái)人的。

這件事，在人類(lèi)還穿樹(shù)葉的時(shí)候，就是這個(gè)樣子；后來(lái)人類(lèi)改成穿獸皮了，也還是這個(gè)樣子；再到后來(lái)，人類(lèi)開(kāi)始了「上衣下裳」，進(jìn)而又「褒衣博帶」了，但這愛(ài)熱鬧的習(xí)性，卻是一點(diǎn)也不曾改變過(guò)！

▼ 蘇黎世西區(qū)更新后成為城市新的「人氣磁極」

人不變，則人性不變；人性不變，則人氣的價(jià)值不變。這其實(shí)也是城市之所以能成為城市的根本原因之一——城市更新，無(wú)非就是要有更（gēng）新的人氣和更(gèng)新的人氣！

02. 藝術(shù)

那么，在城市更新中，人氣怎么來(lái)？答曰：藝術(shù)先行！

是的，一定要有藝術(shù)，而且還一定要先行！

行走在國(guó)外城市的舊城中，你如何才能甄別，哪些地方是開(kāi)始「更新」了的呢？

答案就是「有組織的藝術(shù)行為開(kāi)始了?！?/p>

這里所說(shuō)的「有組織」和「無(wú)組織」，是有著天壤之別的。

如果這種藝術(shù)行為是無(wú)組織的個(gè)體行為，又是發(fā)生在破敗的老城區(qū)里的，比如涂個(gè)鴉、滑個(gè)板、搖個(gè)滾，組織個(gè)行為藝術(shù)什么的，那多半并不能證明這里是要更新，是要復(fù)興了。

恰恰相反，這說(shuō)明這一地區(qū)已經(jīng)足夠衰落，衰落到在這里可以干一些在其他地方干不了的事兒，也就是那些在其他地方有人管，在這里卻沒(méi)人問(wèn)的行為。

▼ 倫敦肖爾迪奇區(qū)的衰落，使這里成為無(wú)組織的涂鴉區(qū)

但是，如果，這些藝術(shù)行為是由企業(yè)或政府，或者是某個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)，有計(jì)劃、有目的地組織的，比如，專(zhuān)門(mén)設(shè)立個(gè)涂鴉墻，搞個(gè)壁畫(huà)藝術(shù)街區(qū)，或者是組織個(gè)街舞比賽、搖滾之夜等，這就說(shuō)明，一個(gè)曾經(jīng)衰落的地區(qū)，要更新了，要起飛了！

▼ 挪威卑爾根實(shí)施了街頭藝術(shù)行動(dòng)計(jì)劃，邀請(qǐng)大批涂鴉藝術(shù)家在老建筑上進(jìn)行藝術(shù)創(chuàng)作，促進(jìn)老城復(fù)興

說(shuō)實(shí)話(huà)，如果單靠這樣的文創(chuàng)行為，想要盈利是很難的。但這些文化藝術(shù)的創(chuàng)意行為，做熱場(chǎng)子、做旺人氣的能力還是很強(qiáng)的，并且啟動(dòng)成本也很低。

所以，在世界各地城市更新的案例中，有一個(gè)規(guī)律是非常普遍的，也是特別值得推廣的，那就是「城市更新，藝術(shù)先行」！

03. 場(chǎng)景

有了藝術(shù)活動(dòng)，也就有了些小人氣，在這個(gè)基礎(chǔ)之上，場(chǎng)景營(yíng)造就要接手了，否則就多半會(huì)冷了場(chǎng)。

這就如同，如果你現(xiàn)在坐著成西線(xiàn)高鐵去成都，在快要進(jìn)站時(shí)，車(chē)廂的廣播里一定會(huì)放趙雷那首著名的《成都》，而且?guī)缀跛械娜艘捕紩?huì)跟著唱。特別是那些剛來(lái)成都的游客，馬上就會(huì)有一種要在玉林路走一走，在小酒館里坐一坐的沖動(dòng)。

這種時(shí)候，最需要馬上多開(kāi)幾家的就是玉林路上的小酒館，而且即使消費(fèi)高一點(diǎn)也沒(méi)關(guān)系。

因?yàn)?，這群年輕人來(lái)到這里，并不是沖著「歪嘴」或「江小白」來(lái)的，而是要找到坐在玉林路小酒館里的感覺(jué)，以至于在小酒館里喝了什么酒，花了多少錢(qián)，那反倒是不那么重要了！

▼ 成都玉林路上的小酒館 | 攝影@白桂祥

這就是場(chǎng)景消費(fèi)和消費(fèi)場(chǎng)景——在哪里消費(fèi)，比消費(fèi)什么更重要；和誰(shuí)一起消費(fèi)，比如何消費(fèi)更重要。

這也就能解釋?zhuān)瑸槭裁丛诔鞘懈轮?，第一批開(kāi)業(yè)的新商業(yè)，一般不是酒吧就是咖啡店，從來(lái)不是什么便利店。

因?yàn)?，這樣的商業(yè)都明確地指向了那些來(lái)找感覺(jué)的人。他們本不是這里的人，對(duì)他們而言，這里是能找到新感覺(jué)的「新地」；對(duì)「這里」而言，他們就是能帶來(lái)新的消費(fèi)的「新人」。

場(chǎng)景營(yíng)造的最終目的，就是為特定的新人營(yíng)造特定的場(chǎng)景，用特定的場(chǎng)景吸引特定的新人。

▼ 成都猛追灣更新融合了場(chǎng)景營(yíng)造

那么，什么樣調(diào)性的場(chǎng)景，最適合在需要更新的老城區(qū)里營(yíng)造呢？

04. 記憶

有一種說(shuō)法，叫做「在這座城市歷史上，每一個(gè)發(fā)生過(guò)的歷史時(shí)期，都有權(quán)利在城市中留下屬于自己的記憶」。對(duì)于這種說(shuō)法，我不知道你相信不相信，反正我是相信了；而且這世界上，絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的民眾，也都相信了。

▼ 北京首鋼園更新，保留下城市對(duì)工業(yè)歷史的記憶

記得有一次，我?guī)е镜耐略谌毡镜哪硞€(gè)城市考察，面對(duì)著一條小街中那些密密麻麻的電線(xiàn)桿，以及電線(xiàn)桿子上纏繞著的亂七八糟的電線(xiàn)，同事們非常不解地問(wèn)我，為什么其他地區(qū)都整治了，單單就這個(gè)地區(qū)不整治呢？

我告訴他們，這塊城市片段，是作為「原真性」的歷史遺跡保留下來(lái)的。

如果這段歷史上的街景是整整齊齊的，我們就應(yīng)該保留整整齊齊；如果這段歷史上的街景是亂七八糟的，那我們?cè)诒Ａ暨@一段歷史記憶時(shí)，也就應(yīng)該完整地保留這些亂七八糟，這樣才是真正的記憶！

▼ 德國(guó)弗萊堡的街巷水渠曾是城市飲水渠和消防設(shè)施，在數(shù)次城市更新中得到保護(hù)，成為城市記憶

作為生活在大歷史中的一員，我們應(yīng)該把這些已經(jīng)經(jīng)歷了的歷史，以及這些歷史在城市中留下的記憶片段，多多少少剪下來(lái)那么一段，在城市更新中，將其完整地保留下來(lái)。

并利用這樣的記憶載體，向我們城市中的新人，向我們歷史中的后人，去展示，去呈現(xiàn)，甚至去出售這些歷史記憶。這樣，我們就不但能對(duì)得起歷史，也能對(duì)得起城市；不但無(wú)愧于祖先，也能不負(fù)于子孫。

▼ 北京前門(mén)三里河的更新，重現(xiàn)北京的「水鄉(xiāng)」記憶

在城市更新中，一定要保留一些在地性的，原真性的歷史記憶。這些曾經(jīng)的歷史記憶，不應(yīng)是我們更新時(shí)的歷史負(fù)擔(dān)，而應(yīng)是我們城市中用于打造場(chǎng)景、吸引新人的銳利武器！

05. 新人

之所以要更新，是因?yàn)樽兣f了！沒(méi)有「變舊」，也就沒(méi)有更新的必要了。那么這所謂的舊城區(qū)，究竟是什么變舊了呢？

事實(shí)上，主要是人變舊了。

只要人不舊、人不少、人不窮、人不斷，這老城區(qū)是不會(huì)變舊的。因?yàn)椋鳛椤甘^砌出來(lái)的史書(shū)」，建筑這東西，其實(shí)不怕用，使用就是最好的保護(hù)，同汽車(chē)一樣，房子最怕「放」，沒(méi)有人住空置在那里，房子是很快就會(huì)壞掉的。

這也正如我們開(kāi)篇就講過(guò)的，「人氣」才是城市更新的核心問(wèn)題。

▼ 日本很多城市的衰落，是因?yàn)椤溉藲狻沟乃ヂ?/p>

你去看看那些歐洲千年古城中的繁華商業(yè)街，由于地處市中心，也就千年不斷人；由于千年不斷人，也就有人一直在做著不間斷的維護(hù)和更新。

因此，一直都在「修舊」，而且修舊過(guò)程中，還都很注意「如舊」。

因?yàn)?，這些房東、店主都非常清楚一件事，你之所以來(lái)到他們家里喝咖啡，不是因?yàn)檫@里的咖啡豆是1,000年前的，而是因?yàn)檫@間咖啡屋是1,000年前的。所以，他們既然做的是「倚老賣(mài)老」的生意，那當(dāng)然，也就要對(duì)這些老建筑「修舊如舊了」。

▼ 英國(guó)約克千年老街——謝姆伯街（肉鋪街）

相反，咱們中國(guó)有許多工礦區(qū)，以及那些為工礦區(qū)所配套的居住與生活設(shè)施，這些建筑若論歲數(shù)，基本上和我是同年的，頂多也就是年過(guò)半百而已。結(jié)果一旦人去樓空，那種衰敗破舊的速度是讓人吃驚的！

對(duì)于這樣的生活舞臺(tái)，如果我們只是去做一些舞臺(tái)的翻新與修繕，而不去請(qǐng)來(lái)新的演員持續(xù)上演新的演出，那這樣的更新是沒(méi)有意義的，更新后的建筑也會(huì)因?yàn)闆](méi)有人的使用，而再次衰落下去。

▼ 衰落的礦區(qū)

對(duì)于一片舊城區(qū)而言，新的業(yè)主、新的租客、新的顧客、新的游人，在這四者中，至少要有一者是「新人」，一個(gè)老城區(qū)，才真正有可能通過(guò)更新而復(fù)興。這些人，有錢(qián)的要來(lái)捧個(gè)錢(qián)場(chǎng)，沒(méi)錢(qián)的也要來(lái)捧個(gè)人場(chǎng)。

如果完全沒(méi)有新人來(lái)捧場(chǎng)，單靠留在這里的老人們，是不太可能獨(dú)立完成這里的城市更新的。要是能更新，他們自己早就更新了。因?yàn)?，最?lèi)?ài)這片城區(qū)的，肯定是他們；與這片老城區(qū)利益關(guān)系最大的，也是他們。

▼ 老城需要「新人們」，不管他們是來(lái)捧錢(qián)場(chǎng)的，還是來(lái)捧人場(chǎng)的

正是由于這里的內(nèi)生動(dòng)力不足，才需要借助外力來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的城市更新。

而在城市更新的各種推動(dòng)力量中，比之前期搞計(jì)劃的政府和中期做投入的開(kāi)發(fā)商，那些更新后期，肯來(lái)這里買(mǎi)房子的、租門(mén)面的、開(kāi)商店的、喝杯酒的、買(mǎi)東西的，都算是「新人」。

他們穿城過(guò)巷，為了追尋某個(gè)歷史記憶，為了體驗(yàn)?zāi)硞€(gè)消費(fèi)場(chǎng)景，就花著自己的錢(qián)，用著自己的時(shí)間，來(lái)到一片與自己原本毫無(wú)關(guān)系的土地上濟(jì)濟(jì)一堂、把酒言歡。

▼ 成都寬窄巷子營(yíng)造的消費(fèi)場(chǎng)景

那么，他們是一群什么樣的人呢？

他們是一群有追求的、有理想的、有愛(ài)心的人，是一群追求高級(jí)情趣的人！并且還是一群純粹的人，一群純粹的新人，而這群「純粹的新人」也正是我們?cè)诔鞘懈轮凶钚枰ξ娜耍?/p>

06. 產(chǎn)業(yè)

有了新人，我們就可以干一些新事兒了！

最值得干，也是必須干的新事兒，就是產(chǎn)業(yè)。

如果沒(méi)有適合于更新后的區(qū)域所應(yīng)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，那么就不可能真正提振這塊區(qū)域的稅收，這樣一來(lái)，是無(wú)法達(dá)到城市更新的經(jīng)濟(jì)平衡的。有很多的城市更新投入，并不要求當(dāng)期就能收回成本，是可以算作長(zhǎng)期投入的。

但畢竟這長(zhǎng)期的投入，也是投入，是投入就是要算賬的。

所以，絕大多數(shù)的城市更新地區(qū)，還是要有產(chǎn)業(yè)、有稅收的。反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)地方已經(jīng)更新過(guò)了，但是卻既沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，也不產(chǎn)生什么稅收，你還告訴我，這樣的更新也產(chǎn)生了活力，那我是不太相信的！

▼ 倫敦Clerkenwell街區(qū)更新，選擇了設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)作為更新可持續(xù)的支撐

事實(shí)上，現(xiàn)在，適合于城市中心區(qū)的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型還是很多的，二產(chǎn)、三產(chǎn)都有。三產(chǎn)中的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，肯定是適合于市中心的，相信這個(gè)大家都知道。

但很多人可能不知道的是，現(xiàn)在有很多的二產(chǎn)，也是適合于市中心的，比如3D打印和許多典型的智能制造，在美國(guó)的紐約有一個(gè)規(guī)模很大的都市制造業(yè)，就是3D打印。

而且，這些在都市里的工業(yè)區(qū)還有一個(gè)專(zhuān)門(mén)的名字，叫工業(yè)商務(wù)區(qū)（Industrial Business Zones，IBZ）。

▼ 紐約布魯克林海軍造船廠(chǎng)更新后成為「綠色科技制造中心」

這正是時(shí)代的進(jìn)步送給我們老城區(qū)的禮物。以前的制造業(yè)，技術(shù)基礎(chǔ)本身是落后的，高耗能、高噪音、高污染，而且還是低效益。

而現(xiàn)在的都市制造業(yè)都是建立在先進(jìn)的智能制造技術(shù)基礎(chǔ)之上的，低耗能、低噪音、無(wú)污染，而且還是高效益，放在市中心，那是一點(diǎn)問(wèn)題也沒(méi)有的。

所以，我們?cè)谧龀鞘懈聲r(shí)，特別是做老舊工業(yè)區(qū)的城市更新時(shí)，不見(jiàn)得一定要「退二進(jìn)三」，也可以是「退二優(yōu)二」，也就是說(shuō)不見(jiàn)得一定要把老廠(chǎng)房都打造成文創(chuàng)區(qū)，完全可以是退出落后的第二產(chǎn)業(yè)，進(jìn)入更為先進(jìn)的第二產(chǎn)業(yè)。

▼ 蘇黎世歐瑞康工業(yè)區(qū)更新后，成為ABB等企業(yè)的研發(fā)制造中心

換言之，城市更新的最終結(jié)果，最好是有好的產(chǎn)業(yè)引入，而現(xiàn)在適合放在老城區(qū)里的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型也是非常多的。

在這本書(shū)的案例中，就會(huì)有很多的體現(xiàn)，然而，如果你把這些案例都仔細(xì)地看一遍，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，最適合放在老城區(qū)里的產(chǎn)業(yè)，而且還是最有技術(shù)含量，也是最有稅收潛力的產(chǎn)業(yè)，就是——研發(fā)。

07. 研發(fā)

是的！你沒(méi)有看錯(cuò)，我直接把科技研發(fā)當(dāng)成了一種產(chǎn)業(yè)，因?yàn)?，它不但是有稅收的，而且還可以是有高稅收的。

原來(lái)我們發(fā)展產(chǎn)業(yè)的邏輯是產(chǎn)、學(xué)、研，而在科技高度發(fā)展的今天，隨著多數(shù)的產(chǎn)業(yè)中科技含量的日益提升，我們現(xiàn)在再做產(chǎn)業(yè)，其邏輯就應(yīng)該變成「研、學(xué)、產(chǎn)」，而且這個(gè)「研」字，還可以單獨(dú)形成產(chǎn)業(yè)，直接換效益。

▼ 蘇黎世西區(qū)更新后，成為瑞士重要的科技研發(fā)中心

比如在醫(yī)學(xué)研發(fā)領(lǐng)域，2019年12月1日，我國(guó)正式施行新版《藥品管理法》——這也是我國(guó)第一次將MAH（上市許可持有人制度，Marketing Authorization Holder）寫(xiě)入《藥品管理法》。

2021年，適用于醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)的MAH制度也隨著修訂后的《醫(yī)療器械監(jiān)督管理?xiàng)l例》正式出臺(tái)。這兩項(xiàng)制度的內(nèi)涵與作用，當(dāng)然是非常豐富的。

但是，如果讓我們做一下最為直接的解讀，那就是在此之前，藥品和醫(yī)療器械，是誰(shuí)生產(chǎn)、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)收益；而有了這兩個(gè)制度之后，就將逐步轉(zhuǎn)向誰(shuí)研發(fā)、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)收益。

這樣一來(lái)，就會(huì)出現(xiàn)許多只做研發(fā)，不做生產(chǎn)的生物科技公司，甚至還會(huì)有許多「把研發(fā)當(dāng)生產(chǎn)，把技術(shù)當(dāng)產(chǎn)品，把專(zhuān)利當(dāng)商品」的企業(yè)，這些以CRO（外包研發(fā)機(jī)構(gòu)）為代表的研發(fā)機(jī)構(gòu)，本身雖然占地面積都不大，但其稅收貢獻(xiàn)能力卻很強(qiáng)。

▼ 瑞士巴塞爾諾華制藥的「知識(shí)園區(qū)」，始于城市更新

在一座改造好的舊樓中，如果裝入了這樣一家優(yōu)秀的研發(fā)機(jī)構(gòu)，一年產(chǎn)出上億的營(yíng)業(yè)收入，也是完全有可能的！所以，現(xiàn)在大量的城市更新項(xiàng)目，特別是歐洲和美國(guó)許多大城市的城市更新項(xiàng)目，都把研發(fā)機(jī)構(gòu)的引入當(dāng)作首選。

很多人都知道美國(guó)波士頓的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是很發(fā)達(dá)的，其研發(fā)能力更是世界一流的。但很多人不知道的是，這些研發(fā)機(jī)構(gòu)很多是在波士頓肯德?tīng)枏V場(chǎng)區(qū)域內(nèi)，那就是一個(gè)典型的城市更新項(xiàng)目。

▼ 波士頓肯德?tīng)枏V場(chǎng)區(qū)域

那么，看到這里，你可能會(huì)問(wèn)一個(gè)問(wèn)題：城市更新是需要研發(fā)機(jī)構(gòu)，那這些人見(jiàn)人愛(ài)的研發(fā)機(jī)構(gòu)為什么不到那些專(zhuān)門(mén)的科技園區(qū)里去，而要留在這些老城區(qū)里呢？

答案很明確，因?yàn)?，科學(xué)家們更喜歡豐富多樣的城市生活。

▼ 紐約硅巷的崛起，與其豐富多樣的城市生活密不可分

在上中學(xué)時(shí)，我們一提到科學(xué)家，總要在后面加上兩個(gè)字「爺爺」，仿佛不等到爺爺這個(gè)輩上，是當(dāng)不上科學(xué)家的。

其實(shí)這是個(gè)很大的誤解，我們中國(guó)的科技工作者，在2018年時(shí)，平均年齡是35.9歲，這些年來(lái)，還在進(jìn)一步下降，如果具體到科研一線(xiàn)，那平均年齡大多就都低于30歲了。

這些30來(lái)歲的年輕人，可不太會(huì)喜歡園區(qū)里的清靜與單純，而更喜歡城區(qū)里的熱鬧與豐富。如果你要問(wèn)問(wèn)他們最喜歡的生活配套設(shè)施是什么，回答最多的應(yīng)該是咖啡廳和酒吧！

▼ 倫敦東部科技城的咖啡廳內(nèi)，聚集的科創(chuàng)工作者們

事實(shí)上，很多科研成果的靈感乍現(xiàn)，就是在咖啡廳或酒吧里聊出來(lái)的，這正如同人類(lèi)那兩位發(fā)現(xiàn)了DNA雙螺旋結(jié)構(gòu)的科學(xué)家一樣。

因?yàn)?，科學(xué)家是特別需要交流的一個(gè)群體。所以，他們喜歡過(guò)的日子，叫做「和一起生活的人一起工作，和一起工作的人一起生活」，一聽(tīng)這句話(huà)就知道，這種對(duì)生活與工作「無(wú)邊界」的要求，當(dāng)然是在更新過(guò)的老城區(qū)更能獲得滿(mǎn)足。

▼ 倫敦國(guó)王十字區(qū)作為新崛起的創(chuàng)新區(qū)，無(wú)處不在的交流空間，成為一大特色吸引力

所以，如果說(shuō)那些處于城市郊區(qū)的產(chǎn)業(yè)園是在用「樂(lè)業(yè)帶動(dòng)安居」，而這些城市更新后的老城區(qū)就是在用「安居帶動(dòng)樂(lè)業(yè)」，用「生活帶動(dòng)生產(chǎn)」，這樣的趨勢(shì)只會(huì)越來(lái)越明顯。

因?yàn)?，我們現(xiàn)在的年輕人，他們喜歡奮斗，但他們可不喜歡艱苦奮斗。

因此，針對(duì)這些愛(ài)生活、愛(ài)聚集、愛(ài)打卡，也追流量的年輕人，更新后的老城區(qū)既可以在內(nèi)容上「推陳出新」，還可以在形式上「倚老賣(mài)老」。把那些過(guò)去經(jīng)歷過(guò)的輝煌與失落編織成今天可體驗(yàn)的故事與傳說(shuō)，從而在過(guò)去的土地上，更新出今天的舞臺(tái)，進(jìn)而再去演出明天的劇目……

▼ 波士頓南灣科創(chuàng)區(qū)更新后，除了為年輕人們配置了酒吧、餐飲、劇場(chǎng)外，還有各類(lèi)博物館

在這樣一個(gè)流量為王的時(shí)代，我們更應(yīng)該對(duì)更新過(guò)的老城有信心，因?yàn)?，相?duì)于新城與新區(qū)，那些看上去有點(diǎn)滄桑感的老城，也正是更有故事的地方……