去年3月2日,銀保監(jiān)會(huì)郭樹清提到一句話,房地產(chǎn)是金融體系最大的灰犀牛。
作者:炸天團(tuán)
來源:地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)
去年3月2日,銀保監(jiān)會(huì)郭樹清提到一句話,房地產(chǎn)是金融體系最大的灰犀牛。
自此,幾百條密集調(diào)控頻出,規(guī)模房企頻頻出險(xiǎn),市場(chǎng)信心跌到谷底。一年后的3月2日,還是郭主席,但表態(tài)出現(xiàn)了180度逆轉(zhuǎn),他說,“房地產(chǎn)的泡沫化得到根本扭轉(zhuǎn),樓市不像以前那么活躍了,但是住房還是需要的?!?/section>這句話一出,實(shí)則是在給各地方政府背書,金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到控制,地產(chǎn)該恢復(fù)活躍了。于是乎,短短幾天內(nèi)已經(jīng)有幾十個(gè)城市大腳踩油門,開啟了救市模式。包括佛山、南寧、鄭州、青島、重慶、南通、寧波...仔細(xì)看看,它們不是強(qiáng)經(jīng)濟(jì)二線城市就是省會(huì)城市。不僅覆蓋范圍廣,而且各種松綁手段毫無保留全都用上,包括降首付、降利率、限售放開等等。之前預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)觸底反彈,沒想到反轉(zhuǎn)來的如此猛烈。冷靜下來想想,這波救市潮真的能提振市場(chǎng)信心嗎?或者說,能帶動(dòng)一波房?jī)r(jià)大漲嗎?
2022年以來,中國(guó)各地發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策近80次,而這其中,救市政策就占了一半。重慶、贛州、佛山等地,相繼在第一套房首付上放開了口子,允許一部分樓盤首付降到20%。毫無疑問,降首付是吸引剛需上車的大殺器,尤其是對(duì)于首次置業(yè)的年輕人。想想2012年和2015年樓市啟動(dòng),降首付就起到了關(guān)鍵作用。降首付其實(shí)對(duì)于開發(fā)商來說也是迫不得已,犧牲短期的銷售額,增加剛需的買房需求,加速去庫(kù)存。獲得現(xiàn)金流至關(guān)重要,不管多與少。所有放松動(dòng)作中,降首付是力度最大的政策,但沒想到,鄭州還可以更狠。這個(gè)二線城市真是下狠手了,一連發(fā)布18條松綁措施,先是取消認(rèn)房又認(rèn)貸,同時(shí)放開第三套限購(gòu),并重啟貨幣化棚改。這樣的力度,在近5年的一二線城市調(diào)控中實(shí)屬罕見。還有福州、南寧等二線城市,均是對(duì)第二套房降低首付,青島即墨區(qū)新房由原來取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿五年,變更為網(wǎng)簽后5年便可交易,二手房拿證滿2年便可以交易。這些都是為了刺激改善置換需求,對(duì)于這些房?jī)r(jià)橫盤已久的二線城市,必須要出大招清庫(kù)存了。同時(shí),也有蘇州、天津、廈門等城市房貸利率降至5個(gè)點(diǎn)以下,蘇州甚至降到全國(guó)最低的4.7%。 降首付、降利率、松綁限售限購(gòu)...這場(chǎng)救市狂歡背后釋放一個(gè)信號(hào):
二三線城市樓市到了非救不可的地步了。
為什么這輪救市的玩家里,大多數(shù)都是二三線城市呢?首先,不像北上廣深這種一線城市,有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈兜底,這些二三線城市的財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)依賴度都很高。比如,佛山賣地收入占一般公共預(yù)算收入的比例達(dá)到了驚人的140%,僅次于杭州的145%。還有上面提到的南寧、福州、南通,其依賴度都超過80%,排名全國(guó)前20。如果不重振房地產(chǎn)信心,土地就會(huì)流拍,從而影響到稅收,影響到城市建設(shè),進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)城市對(duì)資本、人才的吸引力降低。馬上要開啟全國(guó)第一輪土拍了,為了不土地流拍,地方政府松綁勢(shì)在必行。其次,很多二線城市有著巨大的房屋存量壓力,房?jī)r(jià)橫盤多年,市場(chǎng)需要一個(gè)小陽春來刺激出貨。很多二線城市樓市本來就不景氣,碰到去年調(diào)控之年,更是雪上加霜,即使開發(fā)商用降價(jià)來促銷,成交規(guī)模一路走低。一家Top3房企在2021年鄭州市場(chǎng)年報(bào)中這樣總結(jié):下半年市場(chǎng)熱度驟降,主城尚能抗壓,郊區(qū)全面潰敗。尤其是第四季度整個(gè)大鄭州的住宅成交套數(shù)同比降幅約6成。像鄭州這種典型的強(qiáng)省會(huì)城市,就是通過城市化不斷做大做強(qiáng),同時(shí)城市化也帶來了巨大存量房屋。據(jù)貝殼研究院鄭州分院提供的報(bào)告認(rèn)為,大鄭州的廣義庫(kù)存成交周期需8.3年才能去化完畢!南寧、福州等強(qiáng)省會(huì)城市也是同樣如此,這次救市等同于救城市的未來。
回到開頭的問題,這波救市潮真的能提振市場(chǎng)信心嗎?今年以來,很多頭部房企股票都是一路飄紅,比如保利、招商蛇口漲了9%左右,華潤(rùn)置地漲了16%,旭輝甚至漲了19%之多。這些都說明,即使2022年上半年,房企的各種商票、美元債即將兌現(xiàn),資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地樓市的基本面還是看好的。那這波行情能帶動(dòng)一波房?jī)r(jià)大漲嗎?這次大多數(shù)城市松綁,都是和政府定調(diào)一致的:支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者合理住房需求。包括降首付、降利率、買房補(bǔ)貼等等措施,都是利好剛需買房,或者把限購(gòu)限售放開,加速二手房流動(dòng),支持改善的置換需求。在穩(wěn)住房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上,讓銷售市場(chǎng)回暖、土地市場(chǎng)回穩(wěn),讓企業(yè)銷售恢復(fù)正常,進(jìn)而讓行業(yè)恢復(fù)正常秩序。這應(yīng)該就是政府給今年樓市定的基調(diào)。所以,抱著房?jī)r(jià)大漲、抄底樓市心態(tài)的人就別幻想了,跟隨這個(gè)行業(yè)一起穩(wěn)步向前才是務(wù)實(shí)之舉。
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力撐樓市,五年之最