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    力撐樓市,五年之最

    地產(chǎn)大爆炸 地產(chǎn)大爆炸
    2022-03-10 16:47 2716 0 0
    去年3月2日,銀保監(jiān)會(huì)郭樹清提到一句話,房地產(chǎn)是金融體系最大的灰犀牛。

    作者:炸天團(tuán)

    來源:地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)

    去年3月2日,銀保監(jiān)會(huì)郭樹清提到一句話,房地產(chǎn)是金融體系最大的灰犀牛。
     
    自此,幾百條密集調(diào)控頻出,規(guī)模房企頻頻出險(xiǎn),市場(chǎng)信心跌到谷底。
     
    一年后的3月2日,還是郭主席,但表態(tài)出現(xiàn)了180度逆轉(zhuǎn),他說,“房地產(chǎn)的泡沫化得到根本扭轉(zhuǎn),樓市不像以前那么活躍了,但是住房還是需要的?!?/section>
     
    這句話一出,實(shí)則是在給各地方政府背書,金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到控制,地產(chǎn)該恢復(fù)活躍了。

    于是乎,短短幾天內(nèi)已經(jīng)有幾十個(gè)城市大腳踩油門,開啟了救市模式。
     
    包括佛山、南寧、鄭州、青島、重慶、南通、寧波...仔細(xì)看看,它們不是強(qiáng)經(jīng)濟(jì)二線城市就是省會(huì)城市。
     
    不僅覆蓋范圍廣,而且各種松綁手段毫無保留全都用上,包括降首付、降利率、限售放開等等。
     
    之前預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)觸底反彈,沒想到反轉(zhuǎn)來的如此猛烈。

    冷靜下來想想,這波救市潮真的能提振市場(chǎng)信心嗎?或者說,能帶動(dòng)一波房?jī)r(jià)大漲嗎?

    01
     
    2022年以來,中國(guó)各地發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策近80次,而這其中,救市政策就占了一半。
     
    重慶、贛州、佛山等地,相繼在第一套房首付上放開了口子,允許一部分樓盤首付降到20%。
     
    廣東惠州更是被爆出,有樓盤最低可以7%首付入手。
     
    毫無疑問,降首付是吸引剛需上車的大殺器,尤其是對(duì)于首次置業(yè)的年輕人。
     
    想想2012年和2015年樓市啟動(dòng),降首付就起到了關(guān)鍵作用。
     
    降首付其實(shí)對(duì)于開發(fā)商來說也是迫不得已,犧牲短期的銷售額,增加剛需的買房需求,加速去庫(kù)存。
     
    獲得現(xiàn)金流至關(guān)重要,不管多與少。
     
    所有放松動(dòng)作中,降首付是力度最大的政策,但沒想到,鄭州還可以更狠。
     
    這個(gè)二線城市真是下狠手了,一連發(fā)布18條松綁措施,先是取消認(rèn)房又認(rèn)貸,同時(shí)放開第三套限購(gòu),并重啟貨幣化棚改。
     
    這樣的力度,在近5年的一二線城市調(diào)控中實(shí)屬罕見。
     
    還有福州、南寧等二線城市,均是對(duì)第二套房降低首付,青島即墨區(qū)新房由原來取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿五年,變更為網(wǎng)簽后5年便可交易,二手房拿證滿2年便可以交易。
     
    這些都是為了刺激改善置換需求,對(duì)于這些房?jī)r(jià)橫盤已久的二線城市,必須要出大招清庫(kù)存了。
     
    同時(shí),也有蘇州、天津、廈門等城市房貸利率降至5個(gè)點(diǎn)以下,蘇州甚至降到全國(guó)最低的4.7%。 

    降首付、降利率、松綁限售限購(gòu)...這場(chǎng)救市狂歡背后釋放一個(gè)信號(hào):

    二三線城市樓市到了非救不可的地步了。

    02
     
    為什么這輪救市的玩家里,大多數(shù)都是二三線城市呢?
     
    首先,不像北上廣深這種一線城市,有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈兜底,這些二三線城市的財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)依賴度都很高。
     
    比如,佛山賣地收入占一般公共預(yù)算收入的比例達(dá)到了驚人的140%,僅次于杭州的145%。
     
    還有上面提到的南寧、福州、南通,其依賴度都超過80%,排名全國(guó)前20。
     
    如果不重振房地產(chǎn)信心,土地就會(huì)流拍,從而影響到稅收,影響到城市建設(shè),進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)城市對(duì)資本、人才的吸引力降低。
     
    馬上要開啟全國(guó)第一輪土拍了,為了不土地流拍,地方政府松綁勢(shì)在必行。
     
    其次,很多二線城市有著巨大的房屋存量壓力,房?jī)r(jià)橫盤多年,市場(chǎng)需要一個(gè)小陽春來刺激出貨。
     
    很多二線城市樓市本來就不景氣,碰到去年調(diào)控之年,更是雪上加霜,即使開發(fā)商用降價(jià)來促銷,成交規(guī)模一路走低。
     
    一家Top3房企在2021年鄭州市場(chǎng)年報(bào)中這樣總結(jié):下半年市場(chǎng)熱度驟降,主城尚能抗壓,郊區(qū)全面潰敗。尤其是第四季度整個(gè)大鄭州的住宅成交套數(shù)同比降幅約6成。
     
    像鄭州這種典型的強(qiáng)省會(huì)城市,就是通過城市化不斷做大做強(qiáng),同時(shí)城市化也帶來了巨大存量房屋。
     
    據(jù)貝殼研究院鄭州分院提供的報(bào)告認(rèn)為,大鄭州的廣義庫(kù)存成交周期需8.3年才能去化完畢!

    南寧、福州等強(qiáng)省會(huì)城市也是同樣如此,這次救市等同于救城市的未來。 

    03
     
    回到開頭的問題,這波救市潮真的能提振市場(chǎng)信心嗎?
     
    答案是肯定的。
     
    今年以來,很多頭部房企股票都是一路飄紅,比如保利、招商蛇口漲了9%左右,華潤(rùn)置地漲了16%,旭輝甚至漲了19%之多。
     
    這些都說明,即使2022年上半年,房企的各種商票、美元債即將兌現(xiàn),資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地樓市的基本面還是看好的。
     
    那這波行情能帶動(dòng)一波房?jī)r(jià)大漲嗎?
     
    炸天團(tuán)看未必。
     
    這次大多數(shù)城市松綁,都是和政府定調(diào)一致的:支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者合理住房需求。
     
    包括降首付、降利率、買房補(bǔ)貼等等措施,都是利好剛需買房,或者把限購(gòu)限售放開,加速二手房流動(dòng),支持改善的置換需求。
     
    抱著炒房想法的人,還是被各種政策擋在門口。
     
    在穩(wěn)住房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上,讓銷售市場(chǎng)回暖、土地市場(chǎng)回穩(wěn),讓企業(yè)銷售恢復(fù)正常,進(jìn)而讓行業(yè)恢復(fù)正常秩序。
     
    這應(yīng)該就是政府給今年樓市定的基調(diào)。
     
    所以,抱著房?jī)r(jià)大漲、抄底樓市心態(tài)的人就別幻想了,跟隨這個(gè)行業(yè)一起穩(wěn)步向前才是務(wù)實(shí)之舉。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 力撐樓市,五年之最

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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