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    商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式比較:只售不租、只租不售、租售結合......

    商業(yè)地產(chǎn)與電商 商業(yè)地產(chǎn)與電商
    2020-06-11 13:36 7290 0 0
    只售不租、只租不售、租售結合......

    作者:明哥

    來源:商業(yè)地產(chǎn)與電商(ID:smartplaza)

    模式一:只售不租

    開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權,銷售完成之后基本上就不再進行干預,僅由物業(yè)管理部門進行日常的統(tǒng)一維護管理,這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的經(jīng)營方式。

    優(yōu)勢

    開發(fā)商可以快速回收投資,進而實現(xiàn)短期套現(xiàn),減輕資金壓力,并且無需承擔后期經(jīng)營的壓力和風險,同時投資者也具備完全的經(jīng)營自主權。

    劣勢

    經(jīng)營權分散,無法進行統(tǒng)一的招商和經(jīng)營管理,業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂,導致最終經(jīng)營不善等后果,商鋪的價值也大大縮水。

    深圳大東門商業(yè)區(qū)由于地理位置的優(yōu)越性取得了令人驚艷的成功,但很多商家難以立足,內(nèi)部環(huán)境惡化,核心地位和商業(yè)功能嚴重退化。

    模式二:只租不售

    由開發(fā)商進行市場培育,營造商業(yè)氛圍,并承擔經(jīng)營風險,通過持續(xù)有效的經(jīng)營管理提升商業(yè)價值。

    優(yōu)勢

    如果經(jīng)營得好的話,有利于打造項目的品牌價值,提升項目的競爭力,享受物業(yè)升值所帶來的持續(xù)穩(wěn)定租金收益。

    劣勢

    對開發(fā)商的資金實力要求高,資金壓力大;易出現(xiàn)兩難境況:如將物業(yè)租賃給大商家,雖經(jīng)營收益穩(wěn)定,經(jīng)營風險降低,但大商家所支付的租金回報較低;如采取散租模式,雖能提高預期的租金收益,但由于自身經(jīng)營能力弱,往往導致商場經(jīng)營失敗。

    只租不售模式是在購物中心遭遇“一賣就死”的黑色定律之后,越來越多的開發(fā)商不得不面臨的現(xiàn)實。

    模式三:不售不租

    一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租,采取自主經(jīng)營模式,介入百貨、超市、家居等零售行業(yè)。

    優(yōu)勢

    開發(fā)商自主經(jīng)營,既是所有者,同時也是經(jīng)營者,在商業(yè)經(jīng)營中應具有一定的優(yōu)勢;另一個動因是出于融資考慮,一些房地產(chǎn)開發(fā)商看中了零售超市百貨的流動資金。

    劣勢

    由于房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營隔行如隔山,導致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在嘗試商業(yè)運營中嗆水,一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在運營零售商業(yè)時,還不知這趟水的深淺就草草上陣,結果經(jīng)營失敗者十之八九。

    模式四:租售結合

    租一部分售一部分,開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店,再銷售一小部分商鋪。

    優(yōu)勢

    開發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權,出售的只是小部分,將高樓層整體出租給品牌商家經(jīng)營,將低樓層作為大商家的輔營區(qū)分割后出售,即“主力店+輔營區(qū)”的模式。該模式可以有效平衡資金壓力和經(jīng)營風險的矛盾。

    經(jīng)營要點

    要點一,以優(yōu)惠的租金引進零售的主力店、次主力店,盡管他們的租金一般都很低,但這些大品牌的進駐,將聚集人氣,帶旺該商場,總的來說還是得大于失;
    要點二,通過主力店提升輔營區(qū)的銷售價值,同時必須找到輔營區(qū)的準確定位,真正利用主力店的人流。

    上海大拇指廣場:主力店家樂福長期租賃2萬㎡,剩余4萬㎡商鋪采取銷售策略,將所有權出售給投資者,但收回其經(jīng)營權統(tǒng)一管理。

    模式五:證券化模式

    經(jīng)驗表明,兩年期左右的銀行貸款根本無法支撐有長期經(jīng)營需要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),而傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式不得不面臨“長期持有”和“資金(資本)不足”的矛盾,通過證券化工具的使用,可以大大加速資金的流轉(zhuǎn)速度,有效的平衡一次性買斷收益、物業(yè)升值收益,改善企業(yè)資本結構。事實上,國外發(fā)展較好的購物中心,無一例外都是通過房地產(chǎn)信托基金作為資金支持的。

    操作方法

    以房地產(chǎn)信托基金為工具,開發(fā)商將所持商業(yè)證券化并在資本市場公開發(fā)售部分(例如70%)基金單位募集資金,同時保留部分收益(例如30%)以享受分紅和物業(yè)升值之利。一般性情況下,打包的商業(yè)地產(chǎn)仍由原開發(fā)商的關聯(lián)公司運營管理。房地產(chǎn)商通過REITs回籠資金投入新項目的開發(fā),項目成熟后又可以賣給自已的REITs


    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“商業(yè)地產(chǎn)與電商”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標題: 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式比較:只售不租、只租不售、租售結合......

    商業(yè)地產(chǎn)與電商

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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