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    越走越窄的,地產(chǎn)融資

    投拓江湖 投拓江湖
    2020-12-23 11:12 2875 0 0
    融資機構,或者資金方跟房企合作,最關心的無非就是三個點

    作者:投拓江湖

    來源:投拓江湖(ID:TT707276146)

    干投資是一個技術活兒,不僅要會搞地,還要會搞錢,因為越來越多的房企要求上會帶融資方案了。

    跟投資拿地不一樣,有很多標準和可以講出來的知識點,其實地產(chǎn)融資,很多都是沒有套路的套路,形式比較多樣。很多人想學融資又學不到,只能找一些知識的碎片,始終無法建立成系統(tǒng)的知識。這也是為什么大家比較難找到,地產(chǎn)融資相關的成體系的理論知識點的原因。

    融資機構,或者資金方跟房企合作,最關心的無非就是三個點,其一是要合規(guī)合法,不違反監(jiān)管;其二是怎么保證我的資金安全,其三就是我的錢怎么能穩(wěn)妥地回來。為了解決好這兩個問題,地產(chǎn)融資也有了一些相對固定的套路,今天這篇就跟大家分享一下。

    因為融資的概念外延很大,總包墊款,上下游供應商墊款,都是房企融資的范疇。我們這里講的融資,是狹義的融資,即指的是跟資金方或者金融機構借款的行為。包括前融,抵押貸款,開發(fā)貸,并購貸,發(fā)行企業(yè)債等。

    前融,在目前嚴控涉房貸款融資的政策下,以前的明股實債基本上都沒法操作了,現(xiàn)在能做的都是真股權融資。一般融資規(guī)模,不超過項目土地款的70%,融資期限是2年以內(nèi),有的機構會要求房企后期的開發(fā)貸也捆綁一起做。真股權前融,一般會設有對賭條件,比如開發(fā)進度,銷售去化,利潤率等。一旦沒有滿足對賭條件,資金方有權提前退出。前融的資金成本,普遍都在12%以上了,而且還很難找資金。在借款期限滿了后,機構會以分紅、減資的方式退出。

    抵押貸款,也就是單純的土地抵押貸款。有的房企在拿地以后,并不急于開發(fā)的,會拿土地去銀行做單純的抵押貸款。這個放在以前,政策寬松是很好做的,標的比較好的項目,基本上融資成本也在七八個點。但現(xiàn)在很難了,特別是在銀行那里難辦,因為不開發(fā)的土地,因為沒有涉及銷售回款,也就沒有資金來源可用于還款。房企要做抵押貸款,只能選一些民間的資金方,而且融資的金額會打折,融資成本還不低,一般也是在11%以上。同時,這些機構會要求提供其他抵押物,或者質(zhì)押其他在售項目的股權。

    開發(fā)貸融資,開發(fā)貸屬于房企融資方式里面,最中規(guī)中矩的形式了。開發(fā)貸在政策上是只能用于項目開發(fā),不得用于土地款支付,而且監(jiān)管機構會穿透審查。因此房企做開發(fā)貸,一般需要總包單位配合(或者自己搞個建筑公司),然后資金才能進房企,用于土地款支付。但是現(xiàn)在開發(fā)貸也不好搞了,近兩年金融監(jiān)管越來越嚴,銀行從業(yè)人員也更加小心翼翼,對銀行的融資產(chǎn)品合規(guī)性也提出了更高的要求。開發(fā)貸,不是哪家房企滿足“432標準”,就可以隨便獲得審批放款的?,F(xiàn)在不僅開發(fā)貸的總量在縮小,而且對于房企和項目的審核要求也越來越高,首先銀行會對白名單以內(nèi)的房企,優(yōu)先合作,如果都在白名單內(nèi),那就優(yōu)先考慮國企。

    而且銀行做開發(fā)貸,優(yōu)先考慮一二線城市的項目,三四線的項目,基本是很難做開發(fā)貸,找當?shù)氐男〕鞘猩虡I(yè)銀行,倒是可以操作,但是融資成本很高(大多14%以上),條件也苛刻。因為銀行也知道,三四線城市房子不好賣,銷售回款有問題,資金安全得不到保障。

    并購貸,顧名思義就是房企在收并購項目的時候,用到的融資方式。并購貸相對于其他融資方式,操作難度更大,技術含量更高,因此能做的金融機構本身就不多(大多都是覺得太麻煩,優(yōu)先做其他產(chǎn)品去了)。并購貸需要股東的一致同意,而且對于并購的項目交易架構合理性,交易價格合理性,項目盈利性,還款來源也有嚴格的審查要求。不過并購貸在房企的融資方式里面比較少用,而且同一階段,大多會選擇開發(fā)貸。開發(fā)貸和并購貸是互斥的,因為土地只能抵押一次。如果房企是要選擇并購貸,在收并購階段洽談,就需要提前考量。比如,可以要求被收購方提前配合融資,完成董事會人員變更,這些是優(yōu)先選項,至于項目的控制權,則可以晚一些獲取。

    最后一個融資方式,就是發(fā)行公司債。公司債的發(fā)行,有一個門檻,那就是必須是上市的股份有限公司,而且還需要證監(jiān)會的審核批準。公司債會約定一個利率,期限,以及公布明確的資金用途。目前國內(nèi)很多房企,都會定期發(fā)行一些公司債,用于公司的舊債償還,或者資本市場的操作等。對于沒有上市的房企來講,則不具備發(fā)債的資格,這條路算是走不通了。但是“三道紅線”新規(guī)以后,即使是上市房企發(fā)債也不能隨意了,需要受到負債率等指標限制。

    在2018年以前,房企還可以去海外發(fā)債,募集資金到國內(nèi)買地開發(fā),但是這個口子現(xiàn)在也被封堵住了,根據(jù)監(jiān)管規(guī)定房企現(xiàn)在去海外發(fā)債,只能用于償還新債,不得用于投資境內(nèi)外的地產(chǎn)項目,以及用于補充運營資金。

    與公司債相區(qū)別的,是企業(yè)債,企業(yè)債主要是針對國有企業(yè),由發(fā)改委審核。企業(yè)債募集的資金,大多是用于基礎設施建設,固定資產(chǎn)投資,技術改造,政府相關的公益事業(yè)投資等等。大家看到的高速公路,實證管網(wǎng),發(fā)電站這些,經(jīng)過包裝一下,搞一個方案都可以拿去發(fā)債。相比之下,國企比民企融資,還是要容易很多。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“投拓江湖”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標題: 越走越窄的,地產(chǎn)融資

    投拓江湖

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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