<mark id="22kvi"></mark>
    <mark id="22kvi"></mark>

    色综合久久88色综合天天_欧美aaaaaa级午夜福利视频_97精品久久久久中文字幕_精品无码av无码专区

    越走越窄的,地產(chǎn)融資

    投拓江湖 投拓江湖
    2020-12-23 11:12 2870 0 0
    融資機(jī)構(gòu),或者資金方跟房企合作,最關(guān)心的無(wú)非就是三個(gè)點(diǎn)

    作者:投拓江湖

    來(lái)源:投拓江湖(ID:TT707276146)

    干投資是一個(gè)技術(shù)活兒,不僅要會(huì)搞地,還要會(huì)搞錢(qián),因?yàn)樵絹?lái)越多的房企要求上會(huì)帶融資方案了。

    跟投資拿地不一樣,有很多標(biāo)準(zhǔn)和可以講出來(lái)的知識(shí)點(diǎn),其實(shí)地產(chǎn)融資,很多都是沒(méi)有套路的套路,形式比較多樣。很多人想學(xué)融資又學(xué)不到,只能找一些知識(shí)的碎片,始終無(wú)法建立成系統(tǒng)的知識(shí)。這也是為什么大家比較難找到,地產(chǎn)融資相關(guān)的成體系的理論知識(shí)點(diǎn)的原因。

    融資機(jī)構(gòu),或者資金方跟房企合作,最關(guān)心的無(wú)非就是三個(gè)點(diǎn),其一是要合規(guī)合法,不違反監(jiān)管;其二是怎么保證我的資金安全,其三就是我的錢(qián)怎么能穩(wěn)妥地回來(lái)。為了解決好這兩個(gè)問(wèn)題,地產(chǎn)融資也有了一些相對(duì)固定的套路,今天這篇就跟大家分享一下。

    因?yàn)槿谫Y的概念外延很大,總包墊款,上下游供應(yīng)商墊款,都是房企融資的范疇。我們這里講的融資,是狹義的融資,即指的是跟資金方或者金融機(jī)構(gòu)借款的行為。包括前融,抵押貸款,開(kāi)發(fā)貸,并購(gòu)貸,發(fā)行企業(yè)債等。

    前融,在目前嚴(yán)控涉房貸款融資的政策下,以前的明股實(shí)債基本上都沒(méi)法操作了,現(xiàn)在能做的都是真股權(quán)融資。一般融資規(guī)模,不超過(guò)項(xiàng)目土地款的70%,融資期限是2年以內(nèi),有的機(jī)構(gòu)會(huì)要求房企后期的開(kāi)發(fā)貸也捆綁一起做。真股權(quán)前融,一般會(huì)設(shè)有對(duì)賭條件,比如開(kāi)發(fā)進(jìn)度,銷(xiāo)售去化,利潤(rùn)率等。一旦沒(méi)有滿足對(duì)賭條件,資金方有權(quán)提前退出。前融的資金成本,普遍都在12%以上了,而且還很難找資金。在借款期限滿了后,機(jī)構(gòu)會(huì)以分紅、減資的方式退出。

    抵押貸款,也就是單純的土地抵押貸款。有的房企在拿地以后,并不急于開(kāi)發(fā)的,會(huì)拿土地去銀行做單純的抵押貸款。這個(gè)放在以前,政策寬松是很好做的,標(biāo)的比較好的項(xiàng)目,基本上融資成本也在七八個(gè)點(diǎn)。但現(xiàn)在很難了,特別是在銀行那里難辦,因?yàn)椴婚_(kāi)發(fā)的土地,因?yàn)闆](méi)有涉及銷(xiāo)售回款,也就沒(méi)有資金來(lái)源可用于還款。房企要做抵押貸款,只能選一些民間的資金方,而且融資的金額會(huì)打折,融資成本還不低,一般也是在11%以上。同時(shí),這些機(jī)構(gòu)會(huì)要求提供其他抵押物,或者質(zhì)押其他在售項(xiàng)目的股權(quán)。

    開(kāi)發(fā)貸融資,開(kāi)發(fā)貸屬于房企融資方式里面,最中規(guī)中矩的形式了。開(kāi)發(fā)貸在政策上是只能用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā),不得用于土地款支付,而且監(jiān)管機(jī)構(gòu)會(huì)穿透審查。因此房企做開(kāi)發(fā)貸,一般需要總包單位配合(或者自己搞個(gè)建筑公司),然后資金才能進(jìn)房企,用于土地款支付。但是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)貸也不好搞了,近兩年金融監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán),銀行從業(yè)人員也更加小心翼翼,對(duì)銀行的融資產(chǎn)品合規(guī)性也提出了更高的要求。開(kāi)發(fā)貸,不是哪家房企滿足“432標(biāo)準(zhǔn)”,就可以隨便獲得審批放款的?,F(xiàn)在不僅開(kāi)發(fā)貸的總量在縮小,而且對(duì)于房企和項(xiàng)目的審核要求也越來(lái)越高,首先銀行會(huì)對(duì)白名單以內(nèi)的房企,優(yōu)先合作,如果都在白名單內(nèi),那就優(yōu)先考慮國(guó)企。

    而且銀行做開(kāi)發(fā)貸,優(yōu)先考慮一二線城市的項(xiàng)目,三四線的項(xiàng)目,基本是很難做開(kāi)發(fā)貸,找當(dāng)?shù)氐男〕鞘猩虡I(yè)銀行,倒是可以操作,但是融資成本很高(大多14%以上),條件也苛刻。因?yàn)殂y行也知道,三四線城市房子不好賣(mài),銷(xiāo)售回款有問(wèn)題,資金安全得不到保障。

    并購(gòu)貸,顧名思義就是房企在收并購(gòu)項(xiàng)目的時(shí)候,用到的融資方式。并購(gòu)貸相對(duì)于其他融資方式,操作難度更大,技術(shù)含量更高,因此能做的金融機(jī)構(gòu)本身就不多(大多都是覺(jué)得太麻煩,優(yōu)先做其他產(chǎn)品去了)。并購(gòu)貸需要股東的一致同意,而且對(duì)于并購(gòu)的項(xiàng)目交易架構(gòu)合理性,交易價(jià)格合理性,項(xiàng)目盈利性,還款來(lái)源也有嚴(yán)格的審查要求。不過(guò)并購(gòu)貸在房企的融資方式里面比較少用,而且同一階段,大多會(huì)選擇開(kāi)發(fā)貸。開(kāi)發(fā)貸和并購(gòu)貸是互斥的,因?yàn)橥恋刂荒艿盅阂淮?。如果房企是要選擇并購(gòu)貸,在收并購(gòu)階段洽談,就需要提前考量。比如,可以要求被收購(gòu)方提前配合融資,完成董事會(huì)人員變更,這些是優(yōu)先選項(xiàng),至于項(xiàng)目的控制權(quán),則可以晚一些獲取。

    最后一個(gè)融資方式,就是發(fā)行公司債。公司債的發(fā)行,有一個(gè)門(mén)檻,那就是必須是上市的股份有限公司,而且還需要證監(jiān)會(huì)的審核批準(zhǔn)。公司債會(huì)約定一個(gè)利率,期限,以及公布明確的資金用途。目前國(guó)內(nèi)很多房企,都會(huì)定期發(fā)行一些公司債,用于公司的舊債償還,或者資本市場(chǎng)的操作等。對(duì)于沒(méi)有上市的房企來(lái)講,則不具備發(fā)債的資格,這條路算是走不通了。但是“三道紅線”新規(guī)以后,即使是上市房企發(fā)債也不能隨意了,需要受到負(fù)債率等指標(biāo)限制。

    在2018年以前,房企還可以去海外發(fā)債,募集資金到國(guó)內(nèi)買(mǎi)地開(kāi)發(fā),但是這個(gè)口子現(xiàn)在也被封堵住了,根據(jù)監(jiān)管規(guī)定房企現(xiàn)在去海外發(fā)債,只能用于償還新債,不得用于投資境內(nèi)外的地產(chǎn)項(xiàng)目,以及用于補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金。

    與公司債相區(qū)別的,是企業(yè)債,企業(yè)債主要是針對(duì)國(guó)有企業(yè),由發(fā)改委審核。企業(yè)債募集的資金,大多是用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),固定資產(chǎn)投資,技術(shù)改造,政府相關(guān)的公益事業(yè)投資等等。大家看到的高速公路,實(shí)證管網(wǎng),發(fā)電站這些,經(jīng)過(guò)包裝一下,搞一個(gè)方案都可以拿去發(fā)債。相比之下,國(guó)企比民企融資,還是要容易很多。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“投拓江湖”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 越走越窄的,地產(chǎn)融資

    投拓江湖

    本號(hào)每篇文章都是干貨滿滿。作者資深十強(qiáng)地產(chǎn)投拓總監(jiān),十余年頭投拓實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),堅(jiān)持原創(chuàng)文章,矢志成為投拓人喜愛(ài)的公眾號(hào)。長(zhǎng)期發(fā)布:1、投拓政策、干貨;2、投拓經(jīng)驗(yàn);3、地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向;4、地產(chǎn)新鮮知識(shí)、新聞動(dòng)態(tài);微信號(hào): TT707276146

    178篇

    文章

    10萬(wàn)+

    總閱讀量

    特殊資產(chǎn)行業(yè)交流群
    推薦專欄
    更多>>
    • 資產(chǎn)界研究中心
      資產(chǎn)界研究中心

      更多干貨,請(qǐng)關(guān)注資產(chǎn)界研究中心

    • 資產(chǎn)界
    • 蔣陽(yáng)兵
      蔣陽(yáng)兵

      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

    • 睿思網(wǎng)
      睿思網(wǎng)

      作為中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域信息綜合服務(wù)商,睿思堅(jiān)持以專業(yè)視角洞察行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及變革,打造最具公信力和影響力的垂直服務(wù)平臺(tái),輸出有態(tài)度、有銳度、有價(jià)值的優(yōu)質(zhì)行業(yè)資訊。

    • 大隊(duì)長(zhǎng)金融
      大隊(duì)長(zhǎng)金融

      大隊(duì)長(zhǎng)金融,讀懂金融監(jiān)管。微信號(hào): captain_financial

    微信掃描二維碼關(guān)注
    資產(chǎn)界公眾號(hào)

    資產(chǎn)界公眾號(hào)
    每天4篇行業(yè)干貨
    100萬(wàn)企業(yè)主關(guān)注!
    Miya一下,你就知道
    產(chǎn)品經(jīng)理會(huì)及時(shí)與您溝通
    欧美aaaaaa级午夜福利视频_97精品久久久久中文字幕_精品无码av无码专区_999久久久免费精品国产_高h喷水荡肉爽文np肉色学校

    <mark id="22kvi"></mark>
      <mark id="22kvi"></mark>