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    干貨!聊聊購房尾款ABS

    金融二叉樹 金融二叉樹
    2022-03-07 18:47 9487 0 0
    購房尾款ABS實質是房企的應收賬款證券化,可以使預售資金提前回流,緩解資金占用壓力。

    作者:金融二叉樹

    來源:金融二叉樹(ID:jinrongerchashu)

    購房尾款ABS實質是房企的應收賬款證券化,可以使預售資金提前回流,緩解資金占用壓力。以購房尾款應收賬款為基礎資產發(fā)行ABS融資具有明顯優(yōu)越性,包括資金成本相對較低可以提前將資產變現(xiàn),降低回款壓力,加快資金回籠速度,提供資金使用率等。各種各樣的優(yōu)勢使得購房尾款從地產ABS市場進入快車道開始,就一直備受青睞,核心位置、網簽的購房者具備了優(yōu)秀標的該有的樣子。

    但是在17年上半年,發(fā)展迅猛的購房尾款ABS一度面臨被“叫?!钡臓顟B(tài),審核通過率極地,只有少數的頭部可以申報項目,這樣的狀態(tài)持續(xù)了近兩年,19年窗口指導對購房尾款逐漸放開,但是審核仍然比較嚴格。

    21年下半年地產行業(yè)接連遭到重創(chuàng),一個接一個的”雷“出現(xiàn),投資者對地產行業(yè)投資低迷,融資更是難上加難。11月開始房企ABS的審核速度明顯加快,購房尾款ABS重新進入大家的視野,今天就來聊聊購房尾款ABS。

    購房尾款

    購房尾款,顧名思義,因商品房購買未一次性付清而產生。只要購房者不是一次性付款,不管分期還款來源是銀行貸款、公積金貸款、還是其他貸款,都會產生購房尾款。

    購房尾款根據還款來源的不同,可分為銀行商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款、以及購房者自行分期付款。其中,前三類屬于按揭類購房尾款。

    目前監(jiān)管只允許發(fā)行按揭貸款類購房尾款資產證券化產品,所以我們只討論按揭類購房尾款。

    從商品房的按揭購買流程說起

    News 認購

    時間:購房者決定認購時      

    資金流向:購房者向項目公司交付認購定金

    簽訂文本:《商品房認購書》或《商品房認購協(xié)議》

    認購協(xié)議主要內容包含當事人信息、房屋情況、房款及支付約定(簽訂認購協(xié)議時交付認購定金),以及購房合同的簽訂日期、房屋交付期限、雙方違約責任等。

    簽訂正式的房屋預售契約之前,買賣雙方簽訂的有關認購書并不是房屋買賣契約,不具備房屋預售契約的法律效力,只是一份廣義的合同。購房者履行合同后,定金應當抵作價款或者收回(一般來說,

    認購定金將在購房合同簽訂后結轉為購房者的部分購房首付款);若認購者不履行合同,無權要求返還定金,開發(fā)商不履行合同的,應雙倍返還定金。

    News 草簽

    時間:簽訂認購協(xié)議后大約7-15 天

    資金流向:購房者向項目公司交付首付款。首付款一般為總價款的20%~30%。

    合同文本:《商品房買賣合同(預售)》或《商品房買賣合同(現(xiàn)房)》

    預售合同在商品房預售時采用,房屋竣工交付使用,買受方付清全部房價款后,可直接辦理過戶手續(xù)。

    商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗收合格取得房地產權證的商品房)銷售。

    News 網簽

    時間:達成草簽協(xié)議后

    合同文本:房地產管理部門統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同文本

    購房網簽相當于在房屋管理部門將《商品房買賣合同》備案,并在互聯(lián)網上公示。網簽后會得到一個網簽號,可在互聯(lián)網上查詢網簽信息。網簽是為了讓房地產交易更加透明化,一定程度上有利于避免開發(fā)商一房二賣,已經網簽過的房屋,無法進行第二次網簽。網簽是一種行政管理行為,不能代替過戶。

    網上簽約的程序為:交易雙方當事人根據網上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關條款———由房地產開發(fā)企業(yè)通過網上簽約系統(tǒng),打印經雙方確認的協(xié)議或合同———雙方當事人簽字(蓋章)———在電子樓盤表上注明該商品房已被預訂或簽約。

    News 備案

    時間:指購房者和開發(fā)商簽訂合同之日起30日內

    合同文本:網簽合同文本

    備案是根據我國建設部所頒發(fā)的《城市商品房預售管理辦法》第十條規(guī)定”商品房預售,開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?!?/p>

    購房者和開發(fā)商簽訂購房合同后,開發(fā)商會將購房合同集中在房地產交易中心登記備案,是具有法律效力的一種方式。經房地產管理部門審核,會返回一個備案號,此備案號是唯一的,在網上輸入備案號可查詢房屋的相關信息。

    備案后房屋買賣才算是正式生效。

    News 申請貸款

    時間:備案完成后

    根據購房者需求,貸款分為住房公積金貸款、銀行貸款和組合貸款。

    購房者需要向銀行或住房公積金中心提交貸款申請資料,申請購房尾款的貸款資金。

    News 貸款審批

    時間:約為申請貸款后3~6個月

    文本:借款合同

    銀行或住房公積金中心根據購房人的資質等相關貸款申請資料對貸款申請進行審核。住房公積金中心審查借款人提交的公積金貸款申請材料齊全后,確定公積金貸款額度和期限。

    若借款人申請組合貸款,中心審批貸款額度和期限后打印《組合貸款聯(lián)絡單》交借款人到組合貸款銀行辦理商業(yè)貸款。

    商業(yè)貸款銀行審查同意貸款的,在《組合貸款聯(lián)絡單》上填寫商業(yè)貸款額度和期限并簽章,與借款人簽訂商業(yè)貸款合同。借款人將《組合貸款聯(lián)絡單》、商業(yè)貸款合同及貸款申請材料提交住房公積金中心。

    貸款審批通過后,住房公積金中心或銀行才與借款人簽訂借款合同

    News 放款

    時間:約為辦理抵押登記后1周至1個月

    資金流向:銀行或住房公積金中心在通過貸款審批后將貸款直接支付至相關項目公司的指定銀行收款賬戶中。

    News 償還貸款

    時間:貸款辦理成功后

    資金流向:由購房者每月按照借款合同向銀行或住房公積金中心償還按揭貸款本息。

    購房尾款產生在哪個階段?

    我們已經了解到項目公司在認購階段會收到定金,在草簽階段會收到首付款,之后一直到銀行或住房公積金中心放款時,才能收到其余的購房資金。從草簽后到放款,少則2~3個月,多則半年以上。項目公司在開盤銷售后,即使銷售的業(yè)績良好,想要拿到全部的購房資金仍需要等待2~3個月甚至更長的時間。

    直到放款時才能收到的資金,就是購房尾款。

    發(fā)行購房尾款ABS需要什么條件呢?

    購房尾款ABS由于行業(yè)和資產等原因,相較于其他基礎資產的ABS有一定特殊性:

    1.  在會計上,購房尾款屬于資產負債表中的“預收賬款”;在法律上,購房尾款是購房者對房企仍有抗辯權的“未來債權”。而應收賬款ABS,需要滿足債務人不具有抗辯權的條件。所以,購房尾款與應收賬款的ABS在基礎資產篩選方面有明顯不同。

    2.  另一方面,房企普遍采用項目公司管理的模式,通常是為特定項目專門成立房地產開發(fā)公司,負責該項目的開發(fā)和銷售,與購房者簽訂《購房合同》。發(fā)行ABS通常會由項目公司與原始權益人簽署《購房尾款轉讓協(xié)議》,將購房尾款債權轉讓給原始權益人,再由原始權益人轉讓給資產支持專項計劃。但簽訂該轉讓協(xié)議時,通常只轉讓債權,而不轉讓購房合同項下的義務,所以購房尾款的原始權益人并不是《購房合同》項下履行義務的項目公司。

    那么,到底什么樣的購房尾款基礎資產可以做ABS?

    筆者認為,初步判斷時,要從幾個方面考慮。第一,基礎資產在法律層面是否能達到監(jiān)管要求;第二,融資規(guī)模是否能達到融資方預期;第三,最終評級結果如何,能否順利銷售。后兩點需要結合具體項目具體分析。但購房尾款是否滿足發(fā)行ABS的法律層面要求,項目人員則須從融資相關主體、基礎資產兩個層面來綜合考慮。

    21年下半年開始,地產行業(yè)接連受到重創(chuàng),雖然現(xiàn)在有回溫,但是投資者對于地產行業(yè)仍然信息不足,所以銷售仍具有困難性。

    下面來看看具體有哪些要求:

    News 合法性

    原始權益人應當合法擁有基礎資產,涉及的購房尾款應當基于真實、合法的商品房交易活動產生,商品房交易對價公允,且不涉及《資產證券化業(yè)務基礎資產負面清單指引》。

    由于購房尾款債權是從項目公司所得,原始權益人應當已經支付轉讓對價,且轉讓對價應當公允。

    News 合同成立并生效

    《購房合同》以及《購房尾款轉讓協(xié)議》適用法律應為中國法律,且在中國法律下合法有效,并構成對相關購房者合法、有效和有約束力的義務,項目公司可根據《購房合同》相關條款向購房者主張權利,且在購房尾款債權轉讓通知購房者后,原始權益人可依據《購房尾款轉讓協(xié)議》、《購房合同》向購房者主張權利。

    《購房尾款轉讓協(xié)議》、《購房合同》都需滿足合同的成立與生效條件:

    (1)成立條件。根據《民法通則》和《合同法》的規(guī)定,合同當事人就合同的主要要素達成合意后,合同即告成立。

    (2)生效條件。當事人必須具有相應的民事行為能力;意思表示真實;不違反法律的強制性規(guī)定或社會公共利益,除非法律特別規(guī)定或合同各方另有約定外,依法成立的合同,自成立時生效。

    News 基礎資產應當滿足可轉讓性的要求

    基礎資產應當可以進行合法有效的轉讓,且無需取得第三方同意。

    (1)《合同法》第79條規(guī)定了不得轉讓的3種情形:

    債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人,但有下列情形之一的除外:(一)根據合同性質不得轉讓;(二)按照當事人約定不得轉讓;(三)依照法律規(guī)定不得轉讓。

    (2)根據擔保法司法解釋第28條,如果基礎資產對應的保證合同中約定禁止債權轉讓,則可能合同債權無法入池。

    News 《購房合同》義務履行

    截至基準日,項目公司應當已經履行并遵守了基礎資產對應的任一份購房合同項下應盡義務,且購房者未提出因售房人瑕疵履行該等義務而要求減少購房尾款或者退房、解除商品房買賣合同等抗辯權、抵銷權等主張。

    News 購房者資質

    《購房合同》中購買者應為依據中國法律在中國境內設立且合法存續(xù)的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人和其他組織,且未發(fā)生申請停業(yè)整頓、申請解散、申請破產、停產、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營業(yè)執(zhí)照或涉及重大訴訟或仲裁。

    購房者應無正在進行的或將要進行的訴訟、仲裁或其他糾紛,信用良好。

    News 基礎資產不得附帶權力負擔

    基礎資產的權屬應當清晰明確,不得附帶抵押、質押等擔保負擔或者其他權利限制。已經存在抵押、質押等擔保負擔或者其他權利限制的,應當能夠通過專項計劃相關安排在原始權益人向專項計劃轉移基礎資產時予以解除。

    原始權益人應合法擁有基礎資產,未在基礎資產上設定抵押權、質權或其他擔保物權。

    News 通知債務人

    《合同法》第80條規(guī)定,“債權人轉讓權利的,應當通知債務人。未經通知,該轉讓對債務人不發(fā)生效力。債權人轉讓權利的通知不得撤銷,但經受讓人同意的除外。”

    實際操作中,通常不會在第一時間向債務人(購房者)發(fā)出債權轉讓通知,而是約定在權利完善事件發(fā)生后發(fā)出權利完善通知。

    News 循環(huán)購買

    購房尾款通常3-6個月回款,購房尾款ABS產品一般設置為2年左右,循環(huán)購買不可避免。初始入池基礎資產到期形成回收款后將被用于循環(huán)購買新的基礎資產。發(fā)行購房尾款ABS,需保證有充足的符合入池條件的新增基礎資產。

    News 首付款

    基礎資產對應的《購房合同》項下的首付款不應涉及首付貸。

    首付款比例需符合相關法律法規(guī)的要求,一般來說,首付款住宅不低于20%,商業(yè)用房不低于50%。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“金融二叉樹”投稿資產界,并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 干貨!聊聊購房尾款ABS

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。

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