2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”），宣告中國“民法典時代”正式到來?！睹穹ǖ洹穼⒂?021年1月1日起施行，屆時現(xiàn)行《民法通則》、《擔保法》、《合同法》、《物權法》、《民法總則》等將同時廢止。

《民法典》對于格式條款、抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、預約合同、居住權和優(yōu)先承租權等事由的規(guī)定將對我國商品房銷售和房屋租賃市場產(chǎn)生一定的影響。

《民法典》施行之前，若開發(fā)商對于免除或限制其責任的條款沒有履行提示或說明義務，購房人可以申請撤銷相關格式條款。前述規(guī)定主要見于《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》（法釋[2009]5號）第9條：“提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款1關于提示和說明義務的規(guī)定，導致對方?jīng)]有注意免除或者限制其責任的條款，對方當事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應當支持”。

《民法典》對于前述規(guī)定進行了部分調(diào)整，主要見于《民法典》第496條：“格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容”。

據(jù)此，《民法典》首先擴大了開發(fā)商應履行提示或說明義務的格式條款范圍，即將該等條款范圍從“免除或者限制其（指開發(fā)商）責任的條款”擴大至“免除或者減輕其（指開發(fā)商）責任等與對方（指購房人）有重大利害關系的條款”，增加了“有重大利害關系”的開放性表述。因此，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，只要相關格式條款與購房人有重大利害關系，則開發(fā)商均應采取合理的方式進行提示與說明。其次，《民法典》調(diào)整了開發(fā)商違反前述提示與說明義務所可能面臨的法律后果。在《民法典》施行之前，若開發(fā)商未按《合同法》的規(guī)定對免除或者限制其責任的格式條款進行提示或說明的，該等條款可能因為購房人的申請而被撤銷；在《民法典》施行之后，若開發(fā)商未按《民法典》的規(guī)定對免除或者減輕其責任等與購房人有重大利害關系的格式條款進行提示或說明的，購房人可以主張該等條款不成為商品房買賣合同的內(nèi)容。進一步而言，“可撤銷”意味著購房人需要在一定期限內(nèi)行使撤銷權2，但“不成為合同的內(nèi)容”則意味著購房人主張權利不受上述期限的限制。由此可見，《民法典》對格式條款相關規(guī)定的調(diào)整更利于保護購房人的權益，開發(fā)商則在簽署商品房買賣合同時應更注意履行對與購房人有重大利害關系的格式條款的提示與說明義務。

《民法典》施行之前，若開發(fā)商提供的格式條款免除其責任、加重購房人責任、排除購房人主要權利的，該等格式條款無效。該等規(guī)定主要見于《合同法》第40條：“格式條款具有本法第五十二條3和第五十三條4規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”。

《民法典》對于前述格式條款無效的認定標準增加了一項限定條件，即開發(fā)商免除或者減輕其責任、加重購房人責任、限制購房人主要權利需系基于“不合理地”的前提。該等規(guī)定主要見于《民法典》第497條：“有下列情形之一的，該格式條款無效：（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)5和本法第五百零六條6規(guī)定的無效情形；（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；（三）提供格式條款一方排除對方主要權利”。

據(jù)此，《民法典》相較于《合同法》就認定格式條款無效的標準增加了“不合理地”的前提限定，從而提高了對格式條款無效的認定標準，同時也給予了法官認定如何構成“不合理地”的自由裁量權。 

《民法典》施行之前，通常情況下，未經(jīng)抵押權人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。相關規(guī)定主要見于《物權法》第191條：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”。

《民法典》對于前述規(guī)定進行了較大調(diào)整，明確規(guī)定抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但當事人另有約定除外。相關規(guī)定主要見于《民法典》第406條：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償”。

據(jù)此，《民法典》對抵押期間抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓設立了新規(guī)則，主要可概括為第一，抵押人原則上可轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但基于當事人意思自治可以作出不同約定；第二，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)雖無需取得抵押權人同意，但也應及時通知抵押權人；第三，抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不影響抵押權；第四，在抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權的情況下，抵押權人可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得價款提前清償債務或者提存?！睹穹ǖ洹返脑摰纫?guī)定對于開發(fā)商銷售商品房可能帶來一定影響，若嚴格依據(jù)《民法典》的該等規(guī)定，開發(fā)商在銷售已設立抵押權的商品房時應無需取得抵押權人的同意，但開發(fā)商與抵押權人相關抵押合同中另有約定除外。實操過程中，部分地方住建部門在核發(fā)《商品房預售許可證》的時候通常會要求開發(fā)商提交抵押權人出具的同意預售的函件，若嚴格執(zhí)行《民法典》的該等規(guī)定，則在核發(fā)《商品房預售許可證》的審核過程中住建部門可能不會再要求開發(fā)商提供抵押權人出具的相關同意函件。《民法典》關于抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的該等規(guī)定對商品房銷售的影響一定程度上也將取決于此后住建部門頒布或進一步完善的商品房銷售配套政策的規(guī)定。

實操過程中，開發(fā)商與購房人在簽訂正式商品房買賣合同前通常會先行簽訂“認購書”等預約合同，約定一定期限后或滿足一定條件后，雙方簽訂正式的商品房買賣合同，同時購房人須向開發(fā)商交納一定金額的定金或類似款項?！睹穹ǖ洹肥┬兄?，有關預約合同的定義及效力的規(guī)定主要見于司法解釋文件，即《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2012]8號，下稱“《買賣合同司法解釋》”）第2條：“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С帧薄?br/>

《民法典》則正式從法律層面規(guī)定了預約合同的定義及效力，相關規(guī)定主要見于《民法典》第495條：“當事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等，構成預約合同。當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任”。

《民法典》對預約合同的規(guī)定與《買賣合同司法解釋》對預約合同的規(guī)定并無實質(zhì)差異，更多意義在于從法律層面確定了預約合同的效力以及違反預約合同需承擔違約責任。

《民法典》施行之前，我國現(xiàn)行法律層面并未有“居住權”的概念，此次《民法典》的規(guī)定系首度正式在法律層面提出“居住權”的概念。根據(jù)《民法典》的規(guī)定7，居住權系指對他人的住宅享有占有、使用的用益物權；居住權一般系無償設立（當事人另有約定除外），且設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同并應當向登記機構申請居住權登記，居住權自登記時設立。

《民法典》關于“居住權”的規(guī)定對房屋租賃產(chǎn)生的影響主要見于《民法典》第369條：“居住權不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外”。據(jù)此，若居住權合同中未明確約定相關住宅可用于出租，則該等住宅不得出租，但對于在違反該條規(guī)定的情況下而訂立的住宅租賃協(xié)議的效力問題，《民法典》則未進一步明確。 

《民法典》施行之前，我國現(xiàn)行法律層面對承租人的優(yōu)先購買權有明確規(guī)定，但并未對承租人的優(yōu)先承租權進行明確規(guī)定。僅在部分法規(guī)征求意見稿或地方性法規(guī)層面存在關于承租人的優(yōu)先承租權的相關規(guī)定，例如《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》第13條規(guī)定：“經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務。辦理住房租賃備案后，租賃期限屆滿時承租人享有同等條件優(yōu)先承租的權利”?！渡虾Ｊ蟹课葑赓U條例（2010修正）》第44條規(guī)定，“房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權”。

《民法典》關于優(yōu)先承租權的規(guī)定主要見于《民法典》第734條：“租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利”。據(jù)此，優(yōu)先承租權成為了承租人的一項法定權利，該等規(guī)定可進一步保護承租人的租賃穩(wěn)定性。