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作者:編輯部
我們接著往下講。半個(gè)月前,央行于5月15日調(diào)整首套房貸款利率不低于市場(chǎng)報(bào)價(jià)減20個(gè)基點(diǎn),按照當(dāng)時(shí)的LPR報(bào)價(jià)房貸利率最低可做到4.4%。緊接著,5月20日,5年期以上LPR超預(yù)期下調(diào)至4.45%。
這個(gè)降幅,還是非常超預(yù)期的!城市也在“助攻”中,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),蘇州、鄭州、濟(jì)南等17個(gè)城市已參照全國(guó)房貸利率下限執(zhí)行,多數(shù)城市房貸利率達(dá)到歷史低點(diǎn)。
5月20日,貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為1年期LPR為3.7%,5年期以上LPR為4.45%,較4月下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。
這是自2019年LPR機(jī)制建立以來(lái),5年期以上LPR調(diào)整幅度最大的一次。就目前國(guó)內(nèi)利率水平而言,當(dāng)前已處于相對(duì)歷史地位。
此次調(diào)整后,按照最新LPR計(jì)算,個(gè)人住房貸款利率最低可達(dá)首套房4.25%,二套房5.05%。
過(guò)去20年5年期貸款基準(zhǔn)利率基本維持在7%左右。2008年時(shí),5年期以上貸款基準(zhǔn)利率甚至達(dá)到了7.74%。彼時(shí),全國(guó)商品房交易開(kāi)始萎縮,全年銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額下降幅度均達(dá)到20%左右,并且出現(xiàn)十年來(lái)首次房?jī)r(jià)下跌。
為了刺激購(gòu)房需求,據(jù)CRIC梳理,僅2008年全年就有5次降息,累計(jì)降幅2.16%,當(dāng)年12月5年期以上貸款利率下降至5.94%。
此后幾年,國(guó)內(nèi)利率水平一直維持在5%左右,一直到2019年LPR機(jī)制建立,5年期以上貸款利率下降至4.8%。但由于2020年遭遇疫情黑天鵝,截至目前5年期以上LPR已有了五次調(diào)整,其中2020年調(diào)整2次共15個(gè)基點(diǎn),2022年至今2次下調(diào)共20個(gè)基點(diǎn)。
全國(guó)房貸利率處于什么水平呢?
自2021年11月房貸松動(dòng)以來(lái),近半年,全國(guó)房貸利率累計(jì)降幅超過(guò)50個(gè)基點(diǎn),部分城市更是累計(jì)下降100個(gè)基點(diǎn)。
融360數(shù)據(jù)顯示,2022年5月(2022年4月20日-2022年5月15日)全國(guó)首套房貸款平均利率為5.03%,環(huán)比下降13個(gè)基點(diǎn),二套房貸款平均利率為5.36%,環(huán)比下降9個(gè)基點(diǎn)。
房貸利率水平回到2016年。
彼時(shí),全國(guó)首套房平均房貸利率為4.45%,二套為5.4%。
在央行宣布首套房貸款利率下限下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)之后,5月15-5月20日之間,就有約20個(gè)城市首套房貸利率最低可做到4.4%。
積極響應(yīng)的城市中,涵蓋了一線二線和三線城市。
5月20日,5年期以上LPR下降15個(gè)基點(diǎn)之后,天津、濟(jì)南、蘇州等二線城市房貸利率繼續(xù)下調(diào)。
據(jù)丁祖昱評(píng)樓市不完全統(tǒng)計(jì),截至5月28日32個(gè)一二線城市中,有11個(gè)二線城市最低可執(zhí)行首套4.25%的房貸利率,18個(gè)城市執(zhí)行二套5.05%的房貸利率。
以天津?yàn)槔?,?dāng)前4.25%的首套利率正處于2008年和2016年最低點(diǎn)水平。
除了二線城市以外,北上廣深四大一線城市也有所下調(diào),但調(diào)整幅度相對(duì)較穩(wěn)定,主流利率跟隨最新的5年期LPR報(bào)價(jià)降低15個(gè)基點(diǎn)。
例如北京首套房利率由此前的5.15%降至5%,二套利率由此前的5.65%降至5%;上海首套房利率由此前的4.95%降至4.8%,二套利率由此前的5.65%降至5.5%。
截止5月28日,重點(diǎn)32個(gè)一二線城市首套房貸平均利率為4.5%,二套房貸平均利率為5.2%。相較于CRIC監(jiān)測(cè)的4月全國(guó)重點(diǎn)35個(gè)城市首二套房平均利率分別下降63個(gè)基點(diǎn)、27個(gè)基點(diǎn)。
房貸利率調(diào)整,意味著月供額度下降,購(gòu)房成本降低。
不少城市下調(diào)房貸利率至4.25%以后,我們按照“100萬(wàn)貸款本金、30年等額本息方式”的貸款方式進(jìn)行測(cè)算,以重點(diǎn)10個(gè)城市為例,月供平均減少約350元,其中廣州、天津、濟(jì)南、青島月供減少均在平均值以上。
面對(duì)這樣的低利率,你會(huì)買(mǎi)房嗎?
通過(guò)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn),多位購(gòu)房者普遍存在兩種心態(tài),一類(lèi)購(gòu)房者認(rèn)為,房貸利率下調(diào)會(huì)影響購(gòu)房預(yù)期,但是否購(gòu)房決定性條件還在于手頭資金有多少;另外,本就計(jì)劃買(mǎi)房的剛需購(gòu)房者認(rèn)為利率下調(diào)對(duì)其買(mǎi)房有一定刺激作用。
在杭州工作的韓先生在2021年一直參與搖號(hào)買(mǎi)新房,但2022年受到疫情影響,公司股票下跌,收入預(yù)期下降,因此買(mǎi)房之路就此擱淺。
他告訴我們,去年八九月份,杭州首套房貸利率達(dá)到近年來(lái)高點(diǎn),有6.3%左右,但去年底一直在回調(diào),目前已下降至4.45%左右。按照100萬(wàn)貸款總額來(lái)看,較去年9月月供就少了1153元。
在韓先生看來(lái),即便是月供少了千元左右,但現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較差,后續(xù)樓市應(yīng)該還會(huì)有新的調(diào)整,所以不會(huì)輕易入手,還想再觀望一下。
與韓先生不同的是,原本計(jì)劃在兩年內(nèi)買(mǎi)房的李琦,在五一之后重啟了買(mǎi)房計(jì)劃。
李琦在北京工作,疫情原因?qū)е滤幌朐僮夥?,因?yàn)槭赘秵?wèn)題買(mǎi)房一直沒(méi)有實(shí)現(xiàn),今年有了一定的積蓄,加之父母支持,現(xiàn)在又趕上房貸利率下調(diào)15個(gè)基點(diǎn),她計(jì)劃疫情得到控制后就定下來(lái)。李琦告訴我們:“房貸利率下調(diào)對(duì)我來(lái)說(shuō)有比較大的刺激作用,畢竟在一線城市,月供少一點(diǎn),壓力也小一些。”
但還有部分購(gòu)房者表示,“我差的不是這點(diǎn)利率,差的是首付!”
那么,還沒(méi)買(mǎi)房的你呢?
今年整體形勢(shì)并不樂(lè)觀。尤其4月城鎮(zhèn)失業(yè)率上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至6.1%,創(chuàng)2020年3月以來(lái)新高。受疫情影響,受訪者普遍也遇到工資打折的情況。在此情況下,月供減負(fù)的決定性作用仍然有限。
這個(gè)時(shí)候,利率下調(diào)到底有沒(méi)有促進(jìn)作用?
我們認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)亟需決定性政策出臺(tái),如降低首付款比例,直接有效解決購(gòu)房資金問(wèn)題。只有疊加各城市出臺(tái)的有效購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策,減負(fù)效應(yīng)才會(huì)明顯釋放。
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題: 房貸利率快到歷史低位了,你買(mǎi)房嗎?