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    房貸利率快到歷史低位了,你買(mǎi)房嗎?

    丁祖昱評(píng)樓市 丁祖昱評(píng)樓市
    2022-06-09 13:39 2192 0 0
    房貸利率快到歷史低位了!

    作者:編輯部

    一個(gè)喜大普奔的消息:房貸利率快到歷史低位了!

    接著我們要問(wèn)的是,那么,你會(huì)買(mǎi)房嗎?

    我們接著往下講。半個(gè)月前,央行于5月15日調(diào)整首套房貸款利率不低于市場(chǎng)報(bào)價(jià)減20個(gè)基點(diǎn),按照當(dāng)時(shí)的LPR報(bào)價(jià)房貸利率最低可做到4.4%。緊接著,5月20日,5年期以上LPR超預(yù)期下調(diào)至4.45%。

    這兩個(gè)事情加在一起就有點(diǎn)厲害了:全國(guó)首套房貸利率下限將動(dòng)態(tài)下調(diào)至4.25%!

    這個(gè)降幅,還是非常超預(yù)期的!城市也在“助攻”中,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),蘇州、鄭州、濟(jì)南等17個(gè)城市已參照全國(guó)房貸利率下限執(zhí)行,多數(shù)城市房貸利率達(dá)到歷史低點(diǎn)。

    那么問(wèn)題來(lái)了,房貸利率下調(diào)之后,購(gòu)房按揭還貸壓力減輕,到了最佳買(mǎi)房時(shí)機(jī)了嗎?

    5月20日,貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為1年期LPR為3.7%,5年期以上LPR為4.45%,較4月下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。

    這是自2019年LPR機(jī)制建立以來(lái),5年期以上LPR調(diào)整幅度最大的一次。就目前國(guó)內(nèi)利率水平而言,當(dāng)前已處于相對(duì)歷史地位。 

    此次調(diào)整后,按照最新LPR計(jì)算,個(gè)人住房貸款利率最低可達(dá)首套房4.25%,二套房5.05%。 

    過(guò)去20年5年期貸款基準(zhǔn)利率基本維持在7%左右。2008年時(shí),5年期以上貸款基準(zhǔn)利率甚至達(dá)到了7.74%。彼時(shí),全國(guó)商品房交易開(kāi)始萎縮,全年銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額下降幅度均達(dá)到20%左右,并且出現(xiàn)十年來(lái)首次房?jī)r(jià)下跌。 

    為了刺激購(gòu)房需求,據(jù)CRIC梳理,僅2008年全年就有5次降息,累計(jì)降幅2.16%,當(dāng)年12月5年期以上貸款利率下降至5.94%。 

    此后幾年,國(guó)內(nèi)利率水平一直維持在5%左右,一直到2019年LPR機(jī)制建立,5年期以上貸款利率下降至4.8%。但由于2020年遭遇疫情黑天鵝,截至目前5年期以上LPR已有了五次調(diào)整,其中2020年調(diào)整2次共15個(gè)基點(diǎn),2022年至今2次下調(diào)共20個(gè)基點(diǎn)。

    全國(guó)房貸利率處于什么水平呢?

    自2021年11月房貸松動(dòng)以來(lái),近半年,全國(guó)房貸利率累計(jì)降幅超過(guò)50個(gè)基點(diǎn),部分城市更是累計(jì)下降100個(gè)基點(diǎn)。

    融360數(shù)據(jù)顯示,2022年5月(2022年4月20日-2022年5月15日)全國(guó)首套房貸款平均利率為5.03%,環(huán)比下降13個(gè)基點(diǎn),二套房貸款平均利率為5.36%,環(huán)比下降9個(gè)基點(diǎn)。

    房貸利率水平回到2016年。

    彼時(shí),全國(guó)首套房平均房貸利率為4.45%,二套為5.4%。




    在央行宣布首套房貸款利率下限下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)之后,5月15-5月20日之間,就有約20個(gè)城市首套房貸利率最低可做到4.4%。

    積極響應(yīng)的城市中,涵蓋了一線二線和三線城市。

    5月20日,5年期以上LPR下降15個(gè)基點(diǎn)之后,天津、濟(jì)南、蘇州等二線城市房貸利率繼續(xù)下調(diào)。

    據(jù)丁祖昱評(píng)樓市不完全統(tǒng)計(jì),截至5月28日32個(gè)一二線城市中,有11個(gè)二線城市最低可執(zhí)行首套4.25%的房貸利率,18個(gè)城市執(zhí)行二套5.05%的房貸利率。

    以天津?yàn)槔?,?dāng)前4.25%的首套利率正處于2008年和2016年最低點(diǎn)水平。

    除了二線城市以外,北上廣深四大一線城市也有所下調(diào),但調(diào)整幅度相對(duì)較穩(wěn)定,主流利率跟隨最新的5年期LPR報(bào)價(jià)降低15個(gè)基點(diǎn)。

    例如北京首套房利率由此前的5.15%降至5%,二套利率由此前的5.65%降至5%;上海首套房利率由此前的4.95%降至4.8%,二套利率由此前的5.65%降至5.5%。

    截止5月28日,重點(diǎn)32個(gè)一二線城市首套房貸平均利率為4.5%,二套房貸平均利率為5.2%。相較于CRIC監(jiān)測(cè)的4月全國(guó)重點(diǎn)35個(gè)城市首二套房平均利率分別下降63個(gè)基點(diǎn)、27個(gè)基點(diǎn)。



    房貸利率調(diào)整,意味著月供額度下降,購(gòu)房成本降低。

    不少城市下調(diào)房貸利率至4.25%以后,我們按照“100萬(wàn)貸款本金、30年等額本息方式”的貸款方式進(jìn)行測(cè)算,以重點(diǎn)10個(gè)城市為例,月供平均減少約350元,其中廣州、天津、濟(jì)南、青島月供減少均在平均值以上。

    面對(duì)這樣的低利率,你會(huì)買(mǎi)房嗎?

    通過(guò)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn),多位購(gòu)房者普遍存在兩種心態(tài),一類(lèi)購(gòu)房者認(rèn)為,房貸利率下調(diào)會(huì)影響購(gòu)房預(yù)期,但是否購(gòu)房決定性條件還在于手頭資金有多少;另外,本就計(jì)劃買(mǎi)房的剛需購(gòu)房者認(rèn)為利率下調(diào)對(duì)其買(mǎi)房有一定刺激作用。

    在杭州工作的韓先生在2021年一直參與搖號(hào)買(mǎi)新房,但2022年受到疫情影響,公司股票下跌,收入預(yù)期下降,因此買(mǎi)房之路就此擱淺。

    他告訴我們,去年八九月份,杭州首套房貸利率達(dá)到近年來(lái)高點(diǎn),有6.3%左右,但去年底一直在回調(diào),目前已下降至4.45%左右。按照100萬(wàn)貸款總額來(lái)看,較去年9月月供就少了1153元。

    在韓先生看來(lái),即便是月供少了千元左右,但現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較差,后續(xù)樓市應(yīng)該還會(huì)有新的調(diào)整,所以不會(huì)輕易入手,還想再觀望一下。

    與韓先生不同的是,原本計(jì)劃在兩年內(nèi)買(mǎi)房的李琦,在五一之后重啟了買(mǎi)房計(jì)劃。

    李琦在北京工作,疫情原因?qū)е滤幌朐僮夥?,因?yàn)槭赘秵?wèn)題買(mǎi)房一直沒(méi)有實(shí)現(xiàn),今年有了一定的積蓄,加之父母支持,現(xiàn)在又趕上房貸利率下調(diào)15個(gè)基點(diǎn),她計(jì)劃疫情得到控制后就定下來(lái)。李琦告訴我們:“房貸利率下調(diào)對(duì)我來(lái)說(shuō)有比較大的刺激作用,畢竟在一線城市,月供少一點(diǎn),壓力也小一些。”

    但還有部分購(gòu)房者表示,“我差的不是這點(diǎn)利率,差的是首付!”

    那么,還沒(méi)買(mǎi)房的你呢?

    今年整體形勢(shì)并不樂(lè)觀。尤其4月城鎮(zhèn)失業(yè)率上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至6.1%,創(chuàng)2020年3月以來(lái)新高。受疫情影響,受訪者普遍也遇到工資打折的情況。在此情況下,月供減負(fù)的決定性作用仍然有限。

    這個(gè)時(shí)候,利率下調(diào)到底有沒(méi)有促進(jìn)作用? 

    我們認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)亟需決定性政策出臺(tái),如降低首付款比例,直接有效解決購(gòu)房資金問(wèn)題。只有疊加各城市出臺(tái)的有效購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策,減負(fù)效應(yīng)才會(huì)明顯釋放。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“丁祖昱評(píng)樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 房貸利率快到歷史低位了,你買(mǎi)房嗎?

    丁祖昱評(píng)樓市

    大數(shù)據(jù)變革房地產(chǎn)。用專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)和靠譜分析讀懂中國(guó)樓市。我是丁祖昱,歡迎關(guān)注,愿與大家一起分享房地產(chǎn)市場(chǎng)新鮮熱辣精準(zhǔn)的解讀與資訊。讓我們預(yù)見(jiàn)行業(yè)趨勢(shì)!

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      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專(zhuān)家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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