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作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
觀點地產(chǎn)網(wǎng)：今年是我們第二次與陳思銘對話了。
可惜的是，礙于疫情及工作安排，此次我們?nèi)允峭ㄟ^線上視頻會面。這位年輕有為的企業(yè)掌舵者十分繁忙，過兩天，他又將馬不停蹄從內(nèi)地前往香港。
由于兼顧家人與工作，陳思銘時常要在香港、廣州兩地跑。
“從上年8月份到現(xiàn)在，我已經(jīng)隔離了7次?！?/p>
除了奔波，更讓他感到有些對家人的愧疚：“疫情對我個人的影響非常大，因為兩地跑，小孩還小，對家庭的影響比較大，因此也十分感謝家庭的理解和支持?！?/p>
而陳思銘也坦露，現(xiàn)階段仍會把主要精力放在景業(yè)名邦這家上市一年多的企業(yè)身上。
在2019年底港交所敲響上市鑼后，這一年多來陳思銘帶領著景業(yè)名邦在行業(yè)里留下了許多深深淺淺的足跡。
“上市后公司的士氣明顯不同，擁有更多更好的渠道，讓所有的同事跟著公司一起成長，這是我最高興看到的一件事情?！?/p>
正是這些腳印，讓屏幕前的陳思銘相比一年前顯得愈加成熟，愈加穩(wěn)健，對于企業(yè)的道路也有了更詳盡的謀劃。
但如今，在各類收緊政策下，土地市場也有了新的游戲規(guī)則，即是眼下土地市場以“集中供地”為核心進行變革。
兩集中下，一方面整個土地市場有一定的舒緩、平穩(wěn)，但另一方面，一些熱點城市及核心地塊，競爭也變得更加激烈。這就考驗著企業(yè)對于資金、人員、利潤等等方面的調(diào)動與平衡，甚至也包括例如搖號機制下的運氣。
“第一個要會'算賬’，第二個也要靠一定的運氣。”陳思銘說道：“但作為一個企業(yè)，不可能只是每天在等運氣?！?/p>
他強調(diào)，公司不可能盲目跟投，而是要理性拿地，根據(jù)自身的策略進行投拓?！凹泄┑叵拢覀兏Ｍ龅降氖抢麧?、去化這兩個指標?！?/p>
言下之意，景業(yè)名邦會依據(jù)自身的財力及布局戰(zhàn)略進行納儲。但現(xiàn)實的問題是，在激烈的爭奪下，要如何獲取更多優(yōu)質(zhì)土地資源呢？
陳思銘選擇了多渠道納儲。
2020年7月，景業(yè)名邦聯(lián)手金科以10億元摘得廣州增城中新鎮(zhèn)一宗地塊；同年12月，以10.6億搖中南京六合地塊，隨后引進龍光一起開發(fā)。
就在剛過去的6月，景業(yè)名邦與金地達成合作共同開發(fā)廣州增城一宗宅地，該地塊由金地在廣州首批集中供地中以9.18億摘得，溢價率18%。
這三宗總價接近30億元的項目地塊，景業(yè)名邦都通過擇優(yōu)合作，優(yōu)化了資金和杠桿。今年其中兩個合作項目均已開盤入市。
“與金科合作的增城項目（金科景業(yè)雍景園）4月首批開售，當天售罄去化100%；南京和龍光合作的項目（景業(yè)龍光玖云府）同樣開盤當天去化率達到約80%?！闭f起這些新項目，陳思銘表現(xiàn)出滿意。
事實上，在行業(yè)集中度攀高、融資受限的背景下，合作已成為房企控制風險、保持規(guī)模增長的重要突破口?？梢愿Q見，強強聯(lián)合也成為景業(yè)名邦的增長戰(zhàn)略之一。
對于這些合作項目的操盤、并表權，陳思銘則看得十分豁然。
在他眼里，房地產(chǎn)行業(yè)是一個普遍比較團結的行業(yè)，在合作中，根據(jù)不同項目的情況，互相都愿禮讓一些，也希望保持較好的合作關系。
“其實前期的時候，每個公司都希望并表、希望操盤，但這些是大家要共同探討的，合作不可能只有單方贏，必須是雙贏，不同的項目會進行不同的探討?！边@也是許多房企選擇與景業(yè)名邦合作的原因之一——高效、共識。
另據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，此前景業(yè)名邦還與合景泰富、東湖洲地產(chǎn)等企業(yè)進行過項目合作，同時亦拓展其他產(chǎn)業(yè)領域的合作資源，在平臺打造、項目運營、產(chǎn)業(yè)資源等方面進行合作，擴大整合效益。對于走多元化線路的景業(yè)名邦，這為其提升綜合競爭力。而這，也對其深度布局的城市更新業(yè)務帶來助力。
除了公開市場的聯(lián)合拿地、共同開發(fā)，城市更新業(yè)務亦成為景業(yè)名邦保證土儲的另外一個重要渠道。
早在去年，陳思銘就向我們表達了對于舊改方面的規(guī)劃，并稱將為景業(yè)名邦的土地儲備和業(yè)績帶來快速增量。
今年4月，景業(yè)名邦聯(lián)合體以100%現(xiàn)場表決同意率正式成為了廣州黃埔區(qū)珠江村舊村改造合作企業(yè)，成功拿下第一個城市舊改項目。
陳思銘對項目十分滿意，珠江村位置優(yōu)越，坐擁一線珠江江景，村社范圍內(nèi)鏈接兩條地鐵線，改造范圍內(nèi)總建筑面積79.93萬平方米。
“珠江村復建區(qū)面積占比大，融資區(qū)約27萬平方米的體量，這已經(jīng)為我們提供預估超150億元的貨量，將對公司整體增長帶來非常大的收益?！?/p>
同時陳思銘透露，廣佛地區(qū)是景業(yè)名邦城市更新項目的重中之重，目前在研究介入的約有超過600萬平方米的舊村資源。
不可忽視的是，如今大灣區(qū)尤其廣州的舊改市場愈加白熱化，玩家蜂擁進入。
“短短一年，舊村激烈程度大了很多?！标愃笺懜锌?，這也讓他聚焦在短期目標：“未來兩年內(nèi)，我們會有2-3個項目持續(xù)地實現(xiàn)轉化，并將精力聚焦在專注做好每一個項目?！?/p>
他坦言：“當然，每一個舊改轉化的體量，對公司會是一個比較大的提升。”
打好基底
2020年，景業(yè)名邦實現(xiàn)合約銷售金額35.24億元，同比增長13%。對此，我們詢問起陳思銘如今的完成情況。
“我們上半年的合約銷售成績良好，所以今年整體銷售目標肯定是問題不大，甚至會給市場驚喜都有可能?！标愃笺懞苁翘拐\：“主要是由于這一兩年公司發(fā)展拿地的策略，漸漸也會將核心放在一二線城市，還有去化更加的平衡。”
橫向對比，這家年輕企業(yè)的發(fā)展增速遠超行業(yè)平均水平。
但在陳思銘看來，這已是一個平衡之后理性的速度：“沒有三道紅線以前，不少公司完全可以達到5倍、10倍的速度，不計成本去提速，但是風險非常大。”
事實上，去年以來橫亙在房企發(fā)展路上的遠不止三道紅線，還包括各個融資端收窄、兩集中供地，以及資金供給端方面收緊按揭貸、經(jīng)營貸等——房地產(chǎn)正處在“強監(jiān)管”時代。
陳思銘辯證地看來這些變化與影響：“無論是在地價、房價進行調(diào)控，這是政府希望整個經(jīng)濟良性與穩(wěn)健發(fā)展?！?/p>
另一方面，陳思銘坦言，調(diào)控對于景業(yè)名邦來說肯定會帶來困難，畢竟這是一家上市一年多，正處于增長期的新生代房企。
但陳思銘并不泄氣，他對景業(yè)名邦有著清晰的定位與規(guī)劃：“我們的目標不是想做多少千億，最主要是做好現(xiàn)有的每個項目，利用每一塊資源，做優(yōu)做強。”
陳思銘很清楚，每家企業(yè)的步伐與節(jié)奏不同，于景業(yè)名邦而言，作為一家小而美的企業(yè)，如果基礎、基底打不好，策略過于激進，反而會產(chǎn)生反作用。
從對話中我們總能感受到陳思銘的篤定，不管是外界對于他“雅居樂二代”的標簽，或者對公司發(fā)展規(guī)模的討論。
“做好自己，問心無愧?！边@是他的態(tài)度。
值得一提的是，盡管房地產(chǎn)金融監(jiān)管全面加強，財務穩(wěn)健的景業(yè)名邦并沒有受到實質(zhì)性的負面影響。
“三道紅線沒出來前，公司絕大部分財務數(shù)據(jù)和紅線都是比較吻合的，現(xiàn)金短債比、負債都是安全線以內(nèi)?！标愃笺懻f道。
2020年，景業(yè)名邦剔除預收款后資產(chǎn)負債率為54.8%，同比減少10.4個百分點；凈負債比率由2019年的47.1%降至行業(yè)低水平的16.9%，減少30.2個百分點；現(xiàn)金短債比為1.53倍。
同時上市更為景業(yè)名邦打開了全新的融資版圖，在2020年3月成功發(fā)行1.5億美元票面利率7.5%的優(yōu)先票據(jù)；同年12月，景業(yè)名邦與恒生銀行及其他若干金融機構簽訂7.34億港元的貸款融資協(xié)議。
今年2021年2月，景業(yè)名邦再次成功發(fā)行1.55億美元票面利率7.5%的優(yōu)先票據(jù)。截至2020年12月31日，景業(yè)名邦的加權平均借貸成本為6.5%，處于行業(yè)中等水平。
除此外，金融、風控出身的陳思銘還分外注重一項財務指標：“我最看中的一個指標是現(xiàn)金流?！?/p>
他用人類健康來比喻：“有時候說利潤虧損是健康問題，就像身體生病，今天虧了一點點沒關系，好的時候補回來；但是現(xiàn)金流則是生死，如果現(xiàn)金流出問題的話，會對企業(yè)是一個致命的打擊。”
對于現(xiàn)金流安全的極致追求，讓陳思銘對于每個業(yè)務、每個項目都更加審慎，包括投資精確度、資金回籠進度等。
“行業(yè)肯定沒辦法像以前呈現(xiàn)百花齊放的勝景，但對市場平穩(wěn)是有所好處的。”
盡管趨于平穩(wěn)，但陳思銘仍保有信心：“在健康的財務數(shù)據(jù)以及良好的發(fā)展下，包括公司后續(xù)土儲及舊改項目充足，未來兩三年應該不會有太大的問題?！?/p>
以下為觀點地產(chǎn)新媒體對景業(yè)名邦主席陳思銘先生的采訪實錄：
觀點地產(chǎn)新媒體：今年房企都感覺到特別緊張，過得有點膽戰(zhàn)心驚，您的心情怎么樣？景業(yè)名邦面對新的現(xiàn)狀感覺如何？
陳思銘：去年開始三道紅線、集中供地以及各種融資收緊等策略，我們可以看到，無論是地價、房價進行調(diào)控，都是政府希望整個經(jīng)濟良性與穩(wěn)健發(fā)展。
對我們來說，肯定會有一定的難度，但是調(diào)控是以國家發(fā)展為大前提考慮的。
作為行內(nèi)人可以看見，每個公司面臨不同的問題。我們前年上市到現(xiàn)在，也確實看到整個市場的不同。
公司比較好一點的在財務方面，在政策沒有出來之前，我們絕大部分財務數(shù)據(jù)和三道紅線都是吻合的，無論是現(xiàn)金短債比、負債率，都比較吻合。
公司整體的策略都比較穩(wěn)健，我們的目標也不是想做多少千億的公司，最主要的是做好現(xiàn)有的每個項目，利用每一塊資源，做優(yōu)做強。
做多大或者增長多快，我覺得每個人的步伐不一樣，但是我們的基礎、基底打不好，對公司的影響也會比較大，所以做優(yōu)、做強、做品質(zhì)為主。
觀點地產(chǎn)新媒體：所以景業(yè)名邦的標簽就是穩(wěn)健嗎？
陳思銘：整體保持穩(wěn)健的情況。
以前我一直說，甚至對所有的人說，我們做的是高增長、高利潤，還有高品質(zhì)。現(xiàn)在除了這“三高”以外，后面還有做好品牌，做好品質(zhì)，讓整個社會認同，我希望景業(yè)名邦未來能做到這三點。
觀點地產(chǎn)新媒體：今年兩集中拿地下，景業(yè)名邦的策略是什么，或者有哪些增加土地儲備的方法？
陳思銘：我們更希望做到的是利潤、去化，這兩點是房地產(chǎn)企業(yè)最希望看到的數(shù)據(jù)。但人口流入比較多的幾個城市，普遍來說競爭肯定會很激烈。集中供地對整個市場有一定的舒緩，但也會造成所有人都來競爭（熱門土地）。
當所有人都參加的時候，第一要會‘算賬’，第二也要靠一定的運氣。當然，我們作為一個企業(yè)，不可能每天等運氣，肯定也會理性拿地。
我們有時候開玩笑說，在廣州拿一塊地王，就是我們公司的市值了。
所以現(xiàn)在不可能盲目地跟投，要根據(jù)自己的策略拿地。我們不排除任何一個招拍掛的可能性，也不排除在市場上拿到土地資源的方式，甚至和很多不同房企合作，我們都會嘗試。
比如目前在增城區(qū)和金科有一個合作項目，開盤當天賣得挺不錯，去化100%；另外一個合作項目是這次廣州集中供地中，金地拍到的一塊地；以及南京非常運氣地搖到一個項目，和龍光合作，當天開盤去化率差不多80%。
這些項目的表現(xiàn)我們能看到，人口流量大的城市，肯定是有優(yōu)勢。
但是如何能保證發(fā)展？肯定要更多不同渠道拿地。比如很早就開始的城市更新，也有和一些不同團隊的合作。
比如剛剛拿到的廣州珠江村，總體面積將近80萬平方米，復建區(qū)占了絕大部分，約50多萬平方米，融資區(qū)約28萬平方米，就這一塊已經(jīng)預計可以為公司提供150億左右的貨量，對公司整體的增長帶來非常大的收益。
我們以大灣區(qū)為主，尤其在廣佛地區(qū)是城市更新項目的重中之重，我們在洽談的舊村資源，已經(jīng)超過了600萬平方米。
觀點地產(chǎn)新媒體：金地也好，金科也好，包括南京與龍光合作，在挑選合作時候有什么標準？合作方式方面有哪些靈活性？
陳思銘：我們公司小而精，規(guī)模不算特別大，人力架構不算臃腫，相對比較合理，因此有一個優(yōu)點，就是工作效率會提高很多。
這也是合作方對我們比較認同的一點，所有程序都是兩級，甚至有一些不緊急的事情都是比較快速地處理。
合作方標準方面，第一個肯定會做背景調(diào)查，互相學習的前提下，必須要對其社會背景、財務狀況等都知根知底。
當然，大家共同合作前都會把一些協(xié)議和條件談好，避免日后不必要的矛盾。
有時候，我們不必為一個項目而破壞市場上面的交情，寧愿有一些項目不合作，甚至禮讓一些，也要保持比較好的合作關系。
觀點地產(chǎn)新媒體：這些合作項目會盡量采取并表？
陳思銘：前期的時候，每個公司當然希望并表，去操盤，但這些也是大家要共同的探討。因為合作不可能只有單方贏，必須是雙贏，不同的時間，不同的項目都要進行不同的探討。
觀點地產(chǎn)新媒體：景業(yè)名邦會收購資產(chǎn)？
陳思銘：我們不排除任何一個能拿資源方式，當然是合法合規(guī)的，所以收并購也是其中一個策略。
我們第一個項目就是收并購回來的。
按照當時的時間段，其實它的利潤不算是十分可觀，但是我們看到廣州市場、區(qū)域的活力，在有限的能力下，我們盤活了這個項目，所以我們也不會排除任何一個所謂收并購的資源拿地。
觀點地產(chǎn)新媒體：上市一年多，您怎么評價景業(yè)名邦，心境有什么變化？
陳思銘：對我來說，其實還是一樣，做好公司所有能做的東西，必須要做好。
對我們來說，無論上不上市，都是要做精品、做品牌、做好景業(yè)名邦，這是不變的宗旨。
當然，上市后公司的士氣明顯不同，能明顯看到今年有更好的渠道，讓所有的同事跟著公司一起成長，這是我最高興看到的一件事情。
至于對我個人的影響，還是一樣，做好每一樣事情。最大的影響是可能少了一點時間給家人。
因為疫情，對我個人的影響非常大。家里兩個小孩，比較小，爸爸經(jīng)常不在他們身邊，可能這方面自身感覺到有點愧疚，所以不定時地也會兩邊跑。但是肯定是以公司為主，我家人也非常理解以及支持。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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