杠桿地產(chǎn) 
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作者：桿姐
浙系房企濱江集團(tuán)因?yàn)槟玫卦俅纬蔀榻裹c(diǎn)。
在杠桿地產(chǎn)印象里，濱江集團(tuán)上一次備受關(guān)注還是在2020年業(yè)績說明會(huì)上，針對投資者詢問的拍下地后凈利潤能有幾個(gè)點(diǎn)，董事長戚金興給出了一個(gè)令市場倍感意外的答案：努力做到1%-2%的凈利潤水平。
真有那么慘嗎？近日濱江集團(tuán)2021年報(bào)發(fā)布，本期地產(chǎn)年鑒我們一探究竟。
01 逆勢飄紅的2021年
按時(shí)間來算，2021年濱江集團(tuán)拿的地，利潤應(yīng)該還沒有體現(xiàn)在2021年數(shù)據(jù)上。從2021年的凈利潤來看，濱江集團(tuán)沒有那么慘，反而在逆勢上升：歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增加30.06%，為30.27億元。凈利率同比略有上升，為12.96%，2020年同期為12.41%。
營收也增加了，2021年濱江集團(tuán)該項(xiàng)數(shù)據(jù)為379.76億元，同比增長32.8%。銷售額方面，2021年為1691億元，同比增長24%，在克爾瑞行業(yè)銷售榜單排名第22位。
這個(gè)數(shù)據(jù)放在2021年，杠桿地產(chǎn)不得不說，非常亮眼。如濱江集團(tuán)年報(bào)所言，其項(xiàng)目經(jīng)營主要集中在杭州及浙江省內(nèi)的金華、嘉興、寧波、溫州、湖州等區(qū)域，省外進(jìn)入城市有上海、深圳、蘇州、南京等。上述城市2021年房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行平穩(wěn)。
的確，長三角是少有的在2021年下半場中房價(jià)相對堅(jiān)挺區(qū)域，濱江集團(tuán)可謂是出生在了對的地方。
1962年生的濱江集團(tuán)董事長戚金興正是浙江杭州人。根據(jù)諸多媒體報(bào)道，1992年他用借來的8萬聯(lián)合幾個(gè)人成立了一家集體所有制的房屋開發(fā)單位，也就是今天的濱江。算起來今年濱江集團(tuán)正好30歲，而立之年。
02“跳水”的2022年1季度
和亮眼的2021年報(bào)比起來，于同一天發(fā)布的濱江集團(tuán)2022年1季報(bào)則顯得有些撕裂。杠桿地產(chǎn)從兩份迥然不同的財(cái)務(wù)報(bào)告里，讀出了在宏觀大勢下，企業(yè)、個(gè)體的跌宕起伏。
和2021年數(shù)據(jù)正相反，2022年1季度濱江集團(tuán)的營收和凈利潤同比均呈下跌狀態(tài)。如下圖，營收同比下降16.79%，為61.83億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下降42.69%，為2.28億元。經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比大跌1704.57%，為-115.0億元。
濱江集團(tuán)2022年1季度的凈利率降到了10%以內(nèi)，為6.02%，和2021年的12.96%相比腰斬。話說回來，2022年1季度的濱江集團(tuán)某種程度上只是和大趨勢相符合，沒有驚喜而已。
其中TOP10房企門檻值486.0億元，同比下降50.3%；TOP30房企門檻值190.9億元，同比下降53.5%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為123.9億元和43.5億元，同比分別下降52.8%和60.4%。
2021年同期克而瑞顯
示的濱江集團(tuán)全口徑銷售額為583.5億元、權(quán)益銷售額308.4億元，權(quán)益銷售額占比52.9%。2022年濱江集團(tuán)的權(quán)益占比提高，權(quán)益銷售額同比下滑近3成。
03 權(quán)益之痛
比如2019年，濱江集團(tuán)首次進(jìn)入千億陣營，但權(quán)益銷售額僅為420億元出頭，權(quán)益占比不到40%；2020年雖有回升，但也未到50%。
“合作優(yōu)勢”的另一邊，濱江集團(tuán)的少數(shù)股東損益在近幾年大幅攀升。
圖片來源|東方財(cái)富（特此感謝）
如上圖杠桿地產(chǎn)看到東方財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，從2018年起，濱江集團(tuán)的少數(shù)股東損益開始翻倍增長。2018-2021年分別為19.35億元、23.42億元、12.20億元、18.94億元。其中2018、2019年其少數(shù)股東損益甚至高于歸母凈利潤。
從濱江集團(tuán)的土儲來看，其未來的權(quán)益比例也不會(huì)很高。2021年報(bào)顯示，其當(dāng)年新增土儲貨值權(quán)益比例56.6%。累計(jì)新增土地面積200.29萬平米，新增土儲計(jì)容建筑面積469.4萬平米，土地款總額710億元，權(quán)益土地款437.86億元，平均樓面價(jià)1.51萬元/平米。這些土地大部分集中在杭州。
此外，2022年1季報(bào)顯示，濱江集團(tuán)的幾項(xiàng)數(shù)據(jù)變動(dòng)較大。
比如貨幣資金，2022年1季度末為168.47億元，比2021年末的211.4億元減少了約43億元。企業(yè)預(yù)警通顯示，濱江集團(tuán)的有息債務(wù)里短期債務(wù)為124.08億元，比2020年末有所增加。
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原標(biāo)題： 撕裂的濱江集團(tuán)|地產(chǎn)年鑒?
