作者：炸天團(tuán)

來源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

2月底，自然資源部的一次工作視頻會(huì)議引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)的地震。

會(huì)議的內(nèi)容很簡單，包括北上廣深在內(nèi)的22個(gè)重點(diǎn)城市的住宅用地出讓將遵循集中發(fā)布出讓公告，原則上全年不超過3次和集中組織出讓活動(dòng)。

涉及的城市包括北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等。

官方出臺(tái)兩集中拍地的目的很明確，就是引導(dǎo)市場回歸理性。

那么政策出臺(tái)后的效果如何呢？

五一前后，長春、廣州、重慶、沈陽、無錫、杭州、北京，多城正式開啟了首次集中拍地的節(jié)奏！

意外、分化、火爆、冰火、瘋狂… …新的土地出讓規(guī)則下，市場的走向可能已經(jīng)超出了政策制定者的初衷和預(yù)期。

01

國企央企成拿地主力

一年只拍三次地，更考驗(yàn)房企的資金運(yùn)作能力，從而給資金實(shí)力強(qiáng)的房企帶去更多機(jī)會(huì)，比如融資成本更低、資金實(shí)力更雄厚的國企、央企。

在此情況下，中鐵置地成為長春土拍的最大買家，斥資44.43億狂攬13宗地，占所供地塊數(shù)量的32.5%。

沈陽出讓22宗地塊，保利31.36億競得3宗；萬科34.09億元競得3宗；華潤41.29億元競得2宗；招商24.55億元競得2宗，再加上遠(yuǎn)洋等，也是國企央企當(dāng)?shù)馈?/p>

當(dāng)我們將視線投向廣州，又會(huì)發(fā)現(xiàn)成交的38宗土地中，有21宗被國字頭及其聯(lián)合體拿下，已經(jīng)過半。

并且敢與大型民企持續(xù)纏斗，敢高溢價(jià)拿地的也是國企央企。

比如廣州白云區(qū)金沙洲地塊，競拍113輪被華潤競得，溢價(jià)率45%，折合樓面價(jià)突破4萬，結(jié)合周邊項(xiàng)目來看，面粉價(jià)已然高于面包價(jià)。

又比如重慶，沙坪壩那塊溢價(jià)率高達(dá)129.98%的地塊，就是被招商競得，兩江新區(qū)那塊溢價(jià)率達(dá)83.2%的地塊，則是被保利斬獲。

拿地，國企不帶怕的！

02

城市分化加劇

集中供地模式全網(wǎng)瘋傳時(shí)， 22個(gè)重點(diǎn)城市被列入名單內(nèi)，然而經(jīng)過幾場土拍，人們驚奇的發(fā)現(xiàn)：原來重點(diǎn)城市并不一定是熱點(diǎn)城市。

反應(yīng)到土拍市場，就是熱的地方爆熱，冷的地方極冷。

熱的地方，比如重慶，合計(jì)出讓46宗地，引得各大品牌房企在此爭相布局，桑圖一眼看過去，什么感覺？

密密麻麻全是溢價(jià)率！其中環(huán)熱點(diǎn)板塊的重點(diǎn)地塊，溢價(jià)率高達(dá)129.98%，驚不驚喜？

杭州也是如此。

昨天，大家還震驚于建發(fā)以38%的自持比例競得祥符地塊，創(chuàng)下雙限時(shí)代下“自持比例最高”，并且減掉自持部分只剩下11.6%的可售住宅建筑面積時(shí)，今日上午，其風(fēng)頭就被杭州本土房企地上集團(tuán)蓋過。

因?yàn)榻?jīng)過39輪競價(jià)，地上以10.92億上限價(jià)競得城東濱湖新區(qū)單元G-R21-01地塊，自持比例刷新至40%。

此外，今日供應(yīng)的25宗地，除 17宗觸及自持之外，不限購的臨安更是“殺”紅了眼，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地塊都拍出來10%自持比例。

而冷的地方，比如長春，原計(jì)劃出讓的53宗地中有11宗終止掛牌出讓，剩余的42宗地又在競拍過程中被臨時(shí)調(diào)整為40宗，最終成交38 宗，流拍2 宗。

并且，成交的36宗地塊中有30塊只有一家房企報(bào)名！

長春土拍遇冷，在炸天團(tuán)意料之中，因?yàn)殚L期供地過剩，其商品住宅去化周期已明顯超過18個(gè)月的警戒線，土地消化周期也逼近2年。

但重慶熱，卻有點(diǎn)出乎意料了！

重慶房價(jià)在全國范圍內(nèi)都不算高，土拍市場突然變得如此熱背后，是開發(fā)商對(duì)這座城市發(fā)展的看好。

同樣被看好的還有杭州，“雙限”、競自持等都無法澆滅開發(fā)商的拿地?zé)崆椋?成以上地塊平均意向參拍房企數(shù)量均達(dá)到20家以上，首次集中供地便輕松攬金千億元。

03

房企格局可能因此生變

從目前多個(gè)城市公布的土地供應(yīng)制度來看，因?yàn)楣┑貢r(shí)間大多集中，再加上競拍規(guī)則的變化，比較有助于土地市場回歸理性，但不排除從中生變。

比如長春，盡管整體低迷，但中鐵置業(yè)依舊在此拿了13塊地；同在東北的沈陽，保利、華潤、萬科等國企加起來在此拿了過半的地塊。

這一點(diǎn)，基本上符合炸天團(tuán)的預(yù)期，土拍市場遇冷時(shí)，往往都是有國資背景的房企在托底。

不過，也因?yàn)閲?、央企表現(xiàn)得太生猛，使得他們不僅是土拍市場的生力軍，還在無形中推高了地價(jià)。

從拿地情況來看，不排除一些原來低調(diào)的央企、國企會(huì)因?yàn)橘Y金充裕，實(shí)現(xiàn)彎道超車。

不過，房住不炒不是說說而已，一些拿了高溢價(jià)地的房企，是福是禍，只能等項(xiàng)目面市再來定音。

04

城市不同地塊的分化加劇

不僅是城市與城市之間，同一個(gè)城市里，因?yàn)閰^(qū)域不同土地市場也在分化。

比如一線城市廣州，受追捧的地塊，大多位于黃埔、番禺、南沙三區(qū)。其中，黃埔3宗土地全部搖號(hào)，番禺1宗溢價(jià)39.53%、1宗競配建、1宗搖號(hào)，南沙4宗全部溢價(jià)出讓。

特別值得一提的是黃埔黃陂地塊，吸引32家房企競逐，報(bào)名企業(yè)超過了300組（含馬甲），可見熱門地塊對(duì)房企的吸引力。

而流拍的6宗土地，4宗位于增城，1宗位于從化，1宗位于白云區(qū)，均是過去兩年供過于求的區(qū)域。

又比如無錫。

在采用限價(jià)+競自持租賃面積出讓的14宗 地塊中，有4宗 地塊自持比例超過10%，其中經(jīng)開區(qū)南外南地塊自持比例更是高達(dá)39%，而其他地塊則均在個(gè)位數(shù)或未進(jìn)入競自持環(huán)節(jié)。

可見，土地新政正在加劇地塊的分化，有限的資金下，今后熱點(diǎn)區(qū)域、質(zhì)量優(yōu)良地塊的熱度只會(huì)有增不減。

05

非集中供地城市可能因此變熱

一邊，是22個(gè)重點(diǎn)城市中的熱點(diǎn)城市受房企追捧；另一邊，是那些沒有被納入“非集中”名單的城市在狂浪。

比如東莞，南通等等。

東莞，因?yàn)閺纳钲趶V州外溢的人口一股腦涌入東莞，去年以來房價(jià)蹭蹭上漲，再加上土地供應(yīng)少，土拍市場太火爆，地價(jià)摁不住，從而被約談。

又比如南通，作為環(huán)滬城市，南通房價(jià)從去年以來持續(xù)上漲，土拍市場屢創(chuàng)新高，前陣子也被住建部請(qǐng)喝茶！

列舉的只是其中兩個(gè)例子。

當(dāng)集中供地的城市地塊太難搶時(shí)，出于對(duì)環(huán)一線的看好，房企會(huì)把視線投向一線周邊城市，這些城市可能因禍得福，從而被開發(fā)商炒作成樓市熱點(diǎn)城市。

06

中小房企更難了

兩集中政策對(duì)房企會(huì)帶來怎樣的影響呢，在官方此前的預(yù)測(cè)分析中：

對(duì)大型房企，短期內(nèi)籌融資難度加大，不能同時(shí)參加多塊土地競爭，不能再利用資金和信息優(yōu)勢(shì)“通吃”市場、壟斷資源。

對(duì)中小房企，能有更多選擇的余地，可以避開大房企直接競爭而獲得土地開發(fā)機(jī)會(huì)。

事實(shí)真如此嗎？

縱觀多場土拍，熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地塊，都是國企和TOP級(jí)民營房企競得，中小房企全程圍觀下來，往往只能撿漏一些冷門地塊。

甚至，大多數(shù)中小房企是顆粒無收。

對(duì)于走全國化路線的中小房企來說，這無疑是一記重創(chuàng)。難以拿到地背后，沒有本地根基和城市深耕只是其一，更重要的是他們的資本成本壓根不能與大型房企比拼。

07

本土房企會(huì)迎來一波機(jī)會(huì)

與中小房企拿不到地相對(duì)的是，本土房企反倒迎來一波機(jī)會(huì)。

比如長春，除了中鐵置地、華潤、萬科外，其余成交地塊都是本土開發(fā)商取得。

重慶土拍如此火熱，本土房企海成、康田、華宇等也能從中分到一杯羹。

即便是廣州這樣的兵家必爭之地，一通廝殺下，大本營在廣州的越秀也能以168.98億總價(jià)斬獲7宗地塊，成為廣州首次集中土拍最大贏家。

杭州也是如此，5月8日杭州出讓的25宗地塊，有5宗是被本土房企宋都集團(tuán)拿下，并且拿到地的不乏廣宇、西房、杭房這樣的本土房企。

土地集中出讓，各大城市供地規(guī)模增加，房企需提前對(duì)市場和多個(gè)地塊進(jìn)行研判，集中搶地的熱情被分散后，區(qū)域深耕型房企反而得到了一些機(jī)會(huì)。

08

購房者看多或看空的情緒加劇

土拍，雖然與購房者無關(guān)，但地價(jià)傳導(dǎo)房價(jià)，不少購房者已經(jīng)知道從土地成交價(jià)格去判斷接下來樓市的走向。

熱點(diǎn)城市的重點(diǎn)地塊遭瘋搶，傳導(dǎo)到購房者那里——開發(fā)商在瘋狂拍地！土地價(jià)格猛漲！房價(jià)還要漲！趕快上車！

土拍遇冷的城市或者區(qū)域：完了，還要跌！完了，漲不上去！算了，繼續(xù)持幣觀望吧，反正什么時(shí)候買都來得及。

購房者“買漲不買跌”的心理，也使樓市的冷熱分化加劇。

典型如重慶，首次土拍總體溢價(jià)率在50%左右，最高的溢價(jià)率則達(dá)到129.98%，不僅未能穩(wěn)定預(yù)期，反倒是點(diǎn)燃了重慶人對(duì)樓市的熱情。

近段時(shí)間，重慶各大售樓處的沙盤前、休息區(qū)、樣板間都擠滿了人，并很快傳導(dǎo)至二手房市場，導(dǎo)致重慶二手房掛牌價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了普遍上漲。

09

地方政府左右為難

圍觀五一小長假前后的一場場土拍盛宴，無一都是溢價(jià)率，達(dá)到最高溢價(jià)，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，競自持，競公租房面積，競政府產(chǎn)權(quán)份額。

都以為政府是最大的贏家，其實(shí)不盡然。

眾所周知，地方發(fā)展大部分資金都來源于土地財(cái)政，且短時(shí)間內(nèi)根本不可能改變，以前樓市遇冷，地方政府還會(huì)出面要求房企前去拿地。

但現(xiàn)在集中供地模式來了，一年只賣三次地，時(shí)間都差不多，算不過賬的房企都會(huì)去爭搶重點(diǎn)城市的好地。

熱的城市，比如北京，土拍現(xiàn)場硝煙彌漫，但總的來看，因?yàn)檎畬?duì)競拍規(guī)則的設(shè)置，溢價(jià)率基本上維持在了一個(gè)較低的水平。

從這個(gè)角度，其實(shí)是政府在讓利，寧可少一些土地收入，也要讓地價(jià)保持在一個(gè)合理水平，從而起到了“穩(wěn)地價(jià)”的作用。

當(dāng)然，我們也看到一線城市廣州也有6宗地塊流拍，而上海設(shè)置了復(fù)雜的競拍規(guī)則，就是為了防止冷熱極端分化情況的出現(xiàn)，防止房企頭腦發(fā)熱盲目報(bào)價(jià)的出現(xiàn)。

而冷的城市更別提了，比如長春30宗地底價(jià)成交均是因?yàn)橹挥幸患曳科髨?bào)名。

照此下去，如長春類城市將會(huì)出現(xiàn)大量土地流拍+大量底價(jià)成交，土地出讓金持續(xù)減少，繼續(xù)降低地方政府的賣地預(yù)期。

而熱點(diǎn)城市，聽說重慶因?yàn)橘u地賣得太好，市場太熱也要被約談了，你細(xì)品！

10

房企或無利潤可言

在一場場土拍大戰(zhàn)中，房企恐慌是顯而易見的，熱點(diǎn)城市就那么多個(gè)，且一年只有三次機(jī)會(huì)，換做你，你會(huì)不會(huì)去搶？

所以，我們看到一窩蜂涌入熱點(diǎn)城市，在土拍市場相互踩踏，不惜通過高溢價(jià)、高自持比例拿地。

此時(shí)，盈利還有多少，已經(jīng)顧不上了。

比如融信，前幾年拿了不少地王，結(jié)果這幾年都在含淚買單，氣都沒緩過來，前幾日又斥資142億豪賭杭州，拿下七宗地塊。

融信怎么想的炸天團(tuán)不知道，但許多地產(chǎn)人員都曾在后臺(tái)表示過“為了KPI，硬著頭皮也要拿地”的心聲。

至于這些地塊入市了賺不賺錢？去看看那些2016年的地王，都入市了嗎？是否突破了限價(jià)？為了那點(diǎn)可憐的利潤開發(fā)商是如何絞盡腦汁做開發(fā)的？最后是不是都賺錢了？就知道有沒有風(fēng)險(xiǎn)了。

杭州超7成地塊競自持背后，市場上有人計(jì)算過，對(duì)比周邊項(xiàng)目，不少地已經(jīng)毫無利潤可言。

屆時(shí)，為了盈利，開發(fā)商會(huì)不會(huì)再次壓縮成本、減配，以犧牲品質(zhì)為代價(jià)？

結(jié)語：

集中供地究竟會(huì)帶來什么？暫時(shí)還沒有人能給出百分百答案。

因?yàn)榻Y(jié)合當(dāng)下的土拍情況，從不同的角度去看，真的會(huì)得到不同的答案。

比如集中出讓之后，就是集中建設(shè)，集中開盤，對(duì)開發(fā)商和房地產(chǎn)的上下游供應(yīng)鏈都將是巨大的挑戰(zhàn)，會(huì)不會(huì)造成包括建安成本在內(nèi)的成本大幅上漲？

另外，拿地都是要掏出真金白銀的，短時(shí)間內(nèi)拿出那么多錢，會(huì)不會(huì)加劇地產(chǎn)金融化，使得房企越來越變成資本的奴隸？

不過，政策是一點(diǎn)點(diǎn)完善的。一個(gè)新的東西出來，往往都是創(chuàng)新和問題同在，相信首批集中供地完成以后，相關(guān)部門會(huì)站出來給這個(gè)新政打上補(bǔ)丁。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 來自土拍現(xiàn)場的10個(gè)重要信號(hào)