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    地產(chǎn)并購大年開啟,盡調(diào)知識大盤點!

    投拓狗日記 投拓狗日記
    2022-01-17 17:10 3066 1 1
    不少投拓朋友總覺得盡調(diào)就是財務(wù),法務(wù)的事情!限于篇幅,今天只講法務(wù)盡調(diào)

    作者:陽新芽

    來源:投拓狗日記(ID:ziguanshidai)

    正文

    不少投拓朋友總覺得盡調(diào)就是財務(wù),法務(wù)的事情!

    我個人是建議,自己跟的項目在盡職調(diào)查時一定要全程跟著,律師看資料的時候你也一起看,財務(wù)要報表問問題的時候,你也在旁邊聽。

    因為,盡調(diào)會讓你對收并購有“醍醐灌頂”的感。

    限于篇幅,今天只講法務(wù)盡調(diào)??催^盡調(diào)報告的朋友應(yīng)該知道,法務(wù)盡調(diào)就兩部分:項目基本面,項目風(fēng)險點。其中風(fēng)險點又分成兩個維度:公司維度、項目維度。

    #1 公司維度

    從公司維度,主要審查以下方面:

    ①公司基本情況;

    ②工商變更登記情況;

    ③股權(quán)相關(guān)情況;

    ④公司資產(chǎn)情況;

    ⑤對外投資情況; 

    ⑥對外擔(dān)保情況。

    一、公司設(shè)立

    在項目公司設(shè)立方面,涉及對項目公司合法權(quán)益會產(chǎn)生重大影響的法律風(fēng)險歸納如下:

    ①股東未足額繳納出資;

    ②股東出資形式不符合法律規(guī)定;

    ③非貨幣財產(chǎn)出資作價違反法律強(qiáng)制性規(guī)定;

    ④非貨幣財產(chǎn)作價出資未辦理財產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù);⑤股東抽逃出資;

    ⑥項目公司未依法年檢;

    ⑦其他。

    二、股權(quán)、資產(chǎn)和股東權(quán)益的完整性

    擬對外轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)的股東是否具有完整的股東權(quán)利,權(quán)利是否存在法律瑕疵。包括:

    ①項目公司股權(quán)是否存在融資、質(zhì)押、擔(dān)保等第三人權(quán)利;

    審查重點:已有融資情況清單;資金方對項目方、項目的權(quán)利限制與管理現(xiàn)狀:包括對股東的限制、項目抵押的限制、股權(quán)質(zhì)押的限制、對項目合作或轉(zhuǎn)讓的限制、對項目再融資的限制,以及對項目及項目公司的實際控制情況。

    ②項目是否存在租賃權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利瑕疵;

    ③房地產(chǎn)以外重大資產(chǎn)的合法性、處置是否受限,對繼續(xù)經(jīng)營的影響,對外投資情況。

    ④項目的后續(xù)開發(fā)和盈利模式是否存在政府限制等潛在風(fēng)險; 

    ⑤是否存在股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的限制性約定; 

    ⑥是否存在對股東在項目公司享有的表決權(quán)、分紅權(quán)、委派董事和管理人員的權(quán)利等權(quán)能的限制; 

    ⑦是否存在對股東在項目公司清算剩余財產(chǎn)分配權(quán)等權(quán)能的限制。

    三、重要合同風(fēng)險

    企業(yè)及法人對外簽訂的合同;有權(quán)對外簽訂合同的部門及授權(quán)人員簽訂的合同,均應(yīng)能查則查:

    ①工程合同簽署方式(如需招標(biāo)工程是否履行了招標(biāo)程序);

    ②合同價款支付情況(付款節(jié)點及支付情況、是否可能產(chǎn)生工程款優(yōu)先受償權(quán));

    ③項目開發(fā)進(jìn)度是否與合同約定一致;

    ④較大金額的其他應(yīng)付款是否因正常生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)生等。

    #2 項目維度

    項目維度,主要審查以下方面:

    ①土地基本情況;

    ②土地抵押、查封;

    ③規(guī)劃、設(shè)計情況;

    ④報建情況;

    ⑤在建工程情況;

    ⑥施工;

    ⑦項目銷售

    ⑧竣工驗收及初始登記

    1、土地及土地出讓金方面的風(fēng)險

    ①地出讓合同的簽署主體;

    土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

    ②土地出讓金的支付憑證;

    1、支付時間與合同約定的付款時間是一致;

    2、是否繳納了延遲繳納的滯納金;

    3、土地契稅是否繳納并取得發(fā)票。

    實踐中存在未繳足土地出讓金就取得土地使用權(quán)證的情況。

    ③土地出讓合同、招拍掛等文件中對項目的限制性約定;

    1、限制某種類型的物業(yè)建設(shè);

    2、要求某種物業(yè)的持有比例和年限;

    3、不得整體或分割轉(zhuǎn)讓,限制抵押;

    4、受讓人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實控人。

    ④其它

    1、有無代征地、代拆遷情況;

    2、項目用地是否存在被征收或征用等風(fēng)險;

    3、關(guān)于開發(fā)達(dá)到投資總額的25%。

    2、在建工程風(fēng)險

    ①土地使用權(quán)出讓合同約定與工程實際情況;

    土地使用權(quán)出讓合同中約定的規(guī)劃指標(biāo)及開竣工時間、工程期限,與實際報建、設(shè)計的規(guī)劃指標(biāo),實際開竣工時間、期限的符合性及差異原因。

    ②規(guī)劃條件與設(shè)計;

    是否需要變更規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)?如是,必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃等主管部門提出申請。

    ③各報建手續(xù)文件的一致性;

    從項目面積、用途、樓層的層數(shù)等方面,核查各報建階段重要證照載明的項目情況是否存在矛盾,特別是涉及面積、用途等方面的差異。核查報建階段的重要文件真實性,是否受到過相關(guān)行政處罰。

    案例:北京某項目,項目公司以虛假證明文件辦理竣工驗收備案,后房產(chǎn)證被撤銷。

    ④判斷后續(xù)竣工驗收、不動產(chǎn)權(quán)證辦理是否存在重大障礙;

    結(jié)合項目當(dāng)前情況(面積、用途、樓層層數(shù)等),從報建情況判斷項目后續(xù)的竣工驗收、不動產(chǎn)權(quán)證辦理是否存在障礙(包括辦理時間的延長、超建情形需要繳納罰款、關(guān)鍵報建手續(xù)未辦理完畢等)。

    ⑤關(guān)注在報建過程中規(guī)劃設(shè)計條件是否發(fā)生變更;

    如規(guī)劃設(shè)計條件等項目重大條件在報建過程中發(fā)生改變,需確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計條件等事項改變后,之前已經(jīng)進(jìn)行的報建是否需要重新報建。

    如:三亞某項目,報建過程中業(yè)主申請規(guī)劃變更,將7層樓加建為9層樓,規(guī)劃部門已批復(fù)同意,但規(guī)劃部門批復(fù)確認(rèn)前的部分報建手續(xù)需要重新報建。

    ⑥核查項目是否存在未取得相關(guān)證照擅自提前開工的情形;

    需結(jié)合項目現(xiàn)狀、建設(shè)工程合同的簽署情況,核查項目是否存在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等開工證照就擅自開工的情形。

    案例:某合肥項目,開發(fā)商為加快工期,在未辦理施工許可、未辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的前提下,擅自施工,被當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門罰款約30萬元。

    ⑦核查項目是否存在未竣工驗收提前交付使用的情形;

    《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第五十八條:違反本條例規(guī)定,建設(shè)單位有下列行為之一的,責(zé)令改正,處工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款;造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;

    (一)未組織竣工驗收,擅自交付使用的;

    (二)驗收不合格,擅自交付使用的;

    (三)對不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗收的。

    案例:廣州某項目,已取得房產(chǎn)證,但未辦理竣工驗收備案,存在被處罰的風(fēng)險;但由于房產(chǎn)已投入使用多年并取得房產(chǎn)證,處罰的風(fēng)險相對較低。

    ⑧工程招投標(biāo)。

    核查必須招標(biāo)的項目是否履行了招標(biāo)手續(xù),核查是否招標(biāo)流程是否合法,核查中標(biāo)的有效性。

    #3 收并購的幾大基本功

    很多朋友想知道收并購要掌握哪些東西。

    其實,收并購,看上去對投拓人員能力要求復(fù)雜,圈內(nèi)有大神梳理了一下,也就下面幾大模塊:

    01、測算對投拓永遠(yuǎn)都是最重要的

    測算不止是一種算帳的技術(shù),更重要的他給你的是一種數(shù)據(jù)化分析的思維,同時讓你學(xué)會去洞察如何合理安排和規(guī)劃項目,才能實現(xiàn)訴求的最大化。

    做完項目測算的人,去跟別人談判的時候,思路會很清晰,知道談判關(guān)注的重點是什么;而且設(shè)計交易方案的時候也會相對清晰和可操作。

    02、寫立項報告

    這個相對簡單,因為它和測算的思維是一致的。立項報告只是測算的PPT表現(xiàn)形式。當(dāng)然,寫的好的人,也會有一些小技巧,讓領(lǐng)導(dǎo)們看起來更清晰。

    03、合同撰寫

    一般是投資先寫,法務(wù)再改。也有些公司是法務(wù)直接起草。不管方式如何,最后都一定要法務(wù)修訂和把關(guān)。投資人寫出來的合同,意思可能都表達(dá)清楚了,但是由于缺乏專業(yè)法律知識,真到打官司的時候會吃虧。

    04、盡職調(diào)查

    其實,投拓介入的部分主要還是公司立項前的項目初判。這里給大家貼張圖:

    05、交易方案設(shè)計及談判

    雖然同一個問題有不同的解決方案。但是交易方案除了對價支付方式外,主要就是交易路徑的安排,你掌握了“資產(chǎn)收購、股權(quán)收購;資產(chǎn)剝離(劃轉(zhuǎn)、作價入股、分立)、增資擴(kuò)股、國有資產(chǎn)交易限制”再結(jié)合項目實際情況,對手方訴求,完全就能對癥下藥。

    不同的人談判風(fēng)格也不一樣,但是誰都是圍繞那幾個點展開談判,其實沒啥難的。(這些在綠皮書講的很清楚了,不展開了)。 

    06、交割

    千萬不要小看這最后一步,在收購的所有事情里,很多大錯都是出在交割里!

    行,就寫到這了,希望大家并購大年做并購大神

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“投拓狗日記”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 地產(chǎn)并購大年開啟,盡調(diào)知識大盤點!

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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