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    經(jīng)典土地“騙局”套路,你中過(guò)幾招?

    陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
    2021-03-05 10:21 5720 0 0
    “土地中介”作為一個(gè)龐大的神秘組織,投拓們?cè)诓粩嗾鐒e與栽坑的過(guò)程中,也慢慢識(shí)別和總結(jié)出了土地中介的套路。

    作者:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈

    來(lái)源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

    房地產(chǎn)投資圈一直有個(gè)神秘組織,他們來(lái)自于各行各業(yè),信息渠道廣泛、人脈觸角之深,遍布金融、政府、地產(chǎn)圈等等

    他們張口幾個(gè)億的項(xiàng)目,閉口百萬(wàn)方的地塊

    他們上可對(duì)接政府高要,下可撩撥投拓狗們?cè)陝?dòng)的心

    是的!他們就是“土地中介”,學(xué)名居間方

    尤其是做收并購(gòu)和勾地類(lèi)項(xiàng)目的投拓們,跟這一類(lèi)人想必經(jīng)常會(huì)打交道

    社交情形大多出現(xiàn)在觥籌交錯(cuò)的宴會(huì)上、清雅別致的茶館里、寂寞騷動(dòng)的KTV里

    對(duì)于投拓人員而言,可以從“土地中介”方手中獲取各類(lèi)土地信息,當(dāng)然是需要加以甄別的

    “土地中介”作為一個(gè)龐大的神秘組織,投拓們?cè)诓粩嗾鐒e與栽坑的過(guò)程中,也慢慢識(shí)別和總結(jié)出了土地中介的套路

    01

    見(jiàn)土地方前需要資金證明

    對(duì)于土地方的信息,居間方往往會(huì)廣撒網(wǎng),而為了在土地方面前展示潛在的實(shí)力意向房企,往往會(huì)要求房企出示資金證明,動(dòng)輒幾個(gè)億

    然而對(duì)于普通房企而言,一般都不會(huì)讓資金趴在賬戶(hù)上,但對(duì)于居間方而言,之所以要你的資金證明,主要是拿去跟業(yè)主方吹牛,或是用在其他項(xiàng)目推薦上

    資金證明只是一種形式,甚至有時(shí)候還沒(méi)見(jiàn)到地主前,讓房企出具收購(gòu)意向書(shū)等文件,這種情況見(jiàn)多了就知道很扯淡,企業(yè)資質(zhì)工商信息網(wǎng)直接可以查到

    02

    熱衷于賬戶(hù)共管

    在前期接觸有初步意向后,居間方一般會(huì)熱衷于催促雙方簽訂意向收購(gòu)協(xié)議及排他協(xié)議,目的是在于盡快鎖定雙方,這樣的話(huà)居間費(fèi)看起來(lái)也更有著落

    但是共管賬戶(hù)雖然是雙方共管的模式,賬戶(hù)資金打給對(duì)方需要收購(gòu)方的同意,但是仍然存在較大的風(fēng)險(xiǎn)和損失:

    (1)監(jiān)管賬戶(hù)上趴的資金本身就是一筆不小的成本,尤其對(duì)于高周轉(zhuǎn)企業(yè)

    (2)監(jiān)管賬戶(hù)從法律角度,存在被強(qiáng)制執(zhí)行的可能性

    (3)監(jiān)管賬戶(hù)的解除也是需要共管雙方的同意

    因此,在接觸該類(lèi)居間方時(shí),一旦對(duì)方在 前期就提出賬戶(hù)共管,那么需要額外謹(jǐn)慎

    03

    見(jiàn)不到面的神秘領(lǐng)導(dǎo)

    許多土地中介喜歡把政府關(guān)系放在口頭邊

    諸如“領(lǐng)導(dǎo)在北京,關(guān)系背景比較硬”、“省里有關(guān)系,掛牌和定向出讓肯定沒(méi)問(wèn)題”等話(huà)術(shù)

    對(duì)于神秘領(lǐng)導(dǎo)的能力雖然模棱兩可,但是為了推進(jìn)項(xiàng)目,也要將信就信,不斷試探

    04

    調(diào)規(guī)、變性成為口頭禪

    歷史遺留地塊往往都是有很多bug,除了高溢價(jià)帶來(lái)的無(wú)票成本以外,復(fù)雜債務(wù)關(guān)系、規(guī)劃方案調(diào)整等都可能成為否掉項(xiàng)目的關(guān)鍵因素

    市面上存在一批土地由于規(guī)劃限制、方案報(bào)批等原因陷入開(kāi)發(fā)困境,這時(shí)候一定不要輕信土地中介所謂的調(diào)規(guī)、變性等說(shuō)法

    實(shí)操層面上難度是非常大的,甚至需要批到中央層面,這種情況下,大多無(wú)異于天方夜譚

    05

    說(shuō)來(lái)就來(lái)的政府會(huì)議紀(jì)要

    政府對(duì)于土地出讓、項(xiàng)目立項(xiàng)、方案審批等都是基于文件制度,很多時(shí)候土地中介為了讓話(huà)術(shù)更加具有可信度

    在無(wú)規(guī)定文件的前體下,就會(huì)吹噓土地方的資源,基本就是沒(méi)有什么事情是政府的一份會(huì)議紀(jì)要解決不了的

    比如,在跟村企合作中,關(guān)于土地款能否返還到村里、關(guān)于土地款能否分成等,在不靠譜的土地中介看來(lái)就是一紙會(huì)議紀(jì)要的事

    殊不知,這是涉及國(guó)有資產(chǎn)流失的紅線(xiàn),根本沒(méi)有這么簡(jiǎn)單

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 經(jīng)典土地“騙局”套路,你中過(guò)幾招?

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      蔣陽(yáng)兵

      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專(zhuān)家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話(huà):18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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