陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 
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作者：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
來源：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈（ID：gh_6e6c6fd48723）
房地產(chǎn)投資圈一直有個神秘組織，他們來自于各行各業(yè)，信息渠道廣泛、人脈觸角之深，遍布金融、政府、地產(chǎn)圈等等
他們張口幾個億的項目，閉口百萬方的地塊
他們上可對接政府高要，下可撩撥投拓狗們躁動的心
是的！他們就是“土地中介”，學名居間方
尤其是做收并購和勾地類項目的投拓們，跟這一類人想必經(jīng)常會打交道
社交情形大多出現(xiàn)在觥籌交錯的宴會上、清雅別致的茶館里、寂寞騷動的KTV里
對于投拓人員而言，可以從“土地中介”方手中獲取各類土地信息，當然是需要加以甄別的
“土地中介”作為一個龐大的神秘組織，投拓們在不斷甄別與栽坑的過程中，也慢慢識別和總結(jié)出了土地中介的套路
01
見土地方前需要資金證明
對于土地方的信息，居間方往往會廣撒網(wǎng)，而為了在土地方面前展示潛在的實力意向房企，往往會要求房企出示資金證明，動輒幾個億
然而對于普通房企而言，一般都不會讓資金趴在賬戶上，但對于居間方而言，之所以要你的資金證明，主要是拿去跟業(yè)主方吹牛，或是用在其他項目推薦上
資金證明只是一種形式，甚至有時候還沒見到地主前，讓房企出具收購意向書等文件，這種情況見多了就知道很扯淡，企業(yè)資質(zhì)工商信息網(wǎng)直接可以查到
02
熱衷于賬戶共管
在前期接觸有初步意向后，居間方一般會熱衷于催促雙方簽訂意向收購協(xié)議及排他協(xié)議，目的是在于盡快鎖定雙方，這樣的話居間費看起來也更有著落
但是共管賬戶雖然是雙方共管的模式，賬戶資金打給對方需要收購方的同意，但是仍然存在較大的風險和損失：
（1）監(jiān)管賬戶上趴的資金本身就是一筆不小的成本，尤其對于高周轉(zhuǎn)企業(yè)
（2）監(jiān)管賬戶從法律角度，存在被強制執(zhí)行的可能性
（3）監(jiān)管賬戶的解除也是需要共管雙方的同意
因此，在接觸該類居間方時，一旦對方在 前期就提出賬戶共管，那么需要額外謹慎
03
見不到面的神秘領(lǐng)導
許多土地中介喜歡把政府關(guān)系放在口頭邊
諸如“領(lǐng)導在北京，關(guān)系背景比較硬”、“省里有關(guān)系，掛牌和定向出讓肯定沒問題”等話術(shù)
對于神秘領(lǐng)導的能力雖然模棱兩可，但是為了推進項目，也要將信就信，不斷試探
04
調(diào)規(guī)、變性成為口頭禪
歷史遺留地塊往往都是有很多bug，除了高溢價帶來的無票成本以外，復(fù)雜債務(wù)關(guān)系、規(guī)劃方案調(diào)整等都可能成為否掉項目的關(guān)鍵因素
市面上存在一批土地由于規(guī)劃限制、方案報批等原因陷入開發(fā)困境，這時候一定不要輕信土地中介所謂的調(diào)規(guī)、變性等說法
實操層面上難度是非常大的，甚至需要批到中央層面，這種情況下，大多無異于天方夜譚
05
說來就來的政府會議紀要
政府對于土地出讓、項目立項、方案審批等都是基于文件制度，很多時候土地中介為了讓話術(shù)更加具有可信度
在無規(guī)定文件的前體下，就會吹噓土地方的資源，基本就是沒有什么事情是政府的一份會議紀要解決不了的
比如，在跟村企合作中，關(guān)于土地款能否返還到村里、關(guān)于土地款能否分成等，在不靠譜的土地中介看來就是一紙會議紀要的事
殊不知，這是涉及國有資產(chǎn)流失的紅線，根本沒有這么簡單
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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