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    “三條紅線”后,典型上市房企短期有息負債首次下跌

    丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
    2021-08-10 15:48 2422 0 0
    “三條紅線”出臺不到一年,給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的影響與改變,靠負債驅(qū)動發(fā)展的時代成為過去。

    作者:克而瑞研究中心

    來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

    “三條紅線”出臺不到一年,給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的影響與改變,靠負債驅(qū)動發(fā)展的時代成為過去。未來如何調(diào)整優(yōu)化債務結(jié)構(gòu),也成為了當前環(huán)境下的一大重點。

    截至5月底,房企在境內(nèi)外發(fā)債累計融資總規(guī)模約合人民幣4579億元,較去年同比下降5%,同比降幅較4月有所收窄。5月單月境內(nèi)外融資總量環(huán)比下降近四成,發(fā)債房企數(shù)量進一步減少,僅為上月的一半。

    CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,6月房企將有36筆債券到期,總計約515億元,償債壓力較高峰期有所緩解。

    從目前來看,超半數(shù)房企仍為融資驅(qū)動,隨著融資環(huán)境收緊,未來開展多元化融資渠道、優(yōu)化自身債務結(jié)構(gòu),已成為房企順利融資且降低融資成本的關鍵。

    我們收集整理了99家典型上市房企債務結(jié)構(gòu)情況,發(fā)現(xiàn)99家房企的長短期債務比達2.15,較前兩年明顯改善,其中短期有息負債24722億元,相比2019年下降了2%,為歷年來首次出現(xiàn)下滑。

    總體來看,過半企業(yè)2020年債務結(jié)構(gòu)優(yōu)化,部分企業(yè)表現(xiàn)突出,預計未來企業(yè)的長短期債務比也將得到進一步優(yōu)化。

    短期有息負債首次下跌

    CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,99家典型上市房企總有息負債規(guī)模增速近幾年呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢,尤其是2020年8月,“三條紅線”提出后,更是呈現(xiàn)斷崖式下跌。 

    數(shù)據(jù)顯示,2020年末99家房企的總有息債規(guī)模為77919億元,相比2019年僅增長5%,相比2020年上半年末,更是下降1%。

    其中,有28家房企的總有息負債同比呈現(xiàn)下降,有32家同比增速不高于15%,兩者占比達約61%(2019年該比例為54%)。 

    可見,越來越多的房企都將控制負債規(guī)模作為了當前的主要目標。

    圖:歷年99家房企總有息負債規(guī)模及增速情況(億元)

    數(shù)據(jù)來源:企業(yè)業(yè)績報告,CRIC整理

    與此同時,不少房企通過借新還舊等方式,積極調(diào)整企業(yè)債務結(jié)構(gòu)。截至5月底,房企在海內(nèi)外發(fā)債融資總規(guī)模累計約4579億元,較去年同比下降5%,從單月來看,5月房企境內(nèi)外共發(fā)行債券約590億元,同比微升4.8%,環(huán)比下降38.2%。其中境內(nèi)發(fā)債規(guī)模達336億元,同比下降58.4%,環(huán)比上升2.2%;海外債方面,5月共發(fā)行254億元,同比上升70%,環(huán)比上升75%。 

    截止2020年末,99家房企的長短期債務比達2.15,較2019年的1.93及2020年中的1.87,均有明顯改善;其中短期有息負債24722億元,相比2019年下降了2%,為歷年來首次出現(xiàn)下滑;長期有息負債較2019年上升了9%至53197億元。 

    房企通過借新還舊調(diào)節(jié)自身債務結(jié)構(gòu),一方面,短期內(nèi)能有利于達標現(xiàn)金短債比等紅線指標,滿足政策監(jiān)管要求。另一方面,更多地利用長期資金,也能使企業(yè)的未來決策更加從容。

    圖:歷年99家房企長短債務規(guī)模及比例情況(億元)

    數(shù)據(jù)來源:企業(yè)業(yè)績報告,CRIC整理

    過半企業(yè)2020年債務結(jié)構(gòu)優(yōu)化

    從具體房企來看,2020年在99家重點房企中,有52家房企的長短期債務比出現(xiàn)不同程度的改善,其中融創(chuàng)、佳兆業(yè)、榮盛等房企,不僅控制了總有息負債規(guī)模的增長,債務結(jié)構(gòu)也優(yōu)化顯著。

    表:2020年債務結(jié)構(gòu)優(yōu)化表現(xiàn)突出的重點房企

    數(shù)據(jù)來源:企業(yè)業(yè)績報告,CRIC整理

    以佳兆業(yè)為例,2020年底,佳兆業(yè)總有息負債為1214.71億元,同比增長4%;其中短期有息負債為230.69億元,同比減少28%;長期有息負債為984.02億元,同比增長15%;長短期債務比從2019年的2.67大幅提升至4.27。這主要由于期內(nèi)佳兆業(yè)累計發(fā)行34億美元的境外優(yōu)先票據(jù),且發(fā)行期限普遍較長,其中5年期占比44.1%,3年期占比23.5%(含3+N年的永續(xù)債),從而使債務結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

    圖:近兩年佳兆業(yè)有息債務結(jié)構(gòu)情況

    數(shù)據(jù)來源:企業(yè)業(yè)績報告,CRIC整理

    部分房企加緊降負債或調(diào)結(jié)構(gòu)

    進入2021年,部分房企繼續(xù)加大債券贖回和借新還舊力度。據(jù)不完全統(tǒng)計,中國恒大、碧桂園、奧園、富力及正榮等都贖回了較大規(guī)模的債券。

    其中恒大2021年1月以183.52億港元自有資金提前償還了2023年到期的161億港元可轉(zhuǎn)債。6月3日晚間,恒大集團召開了年度戰(zhàn)略合作伙伴交流會,董事局主席許家印在會上表示6月底恒大的有息負債有望從去年最高的8743億降到6000億以下。

    中國奧園也于上半年贖回了三筆公募境外優(yōu)先票據(jù),規(guī)模超70億人民幣。正榮上半年以來積極通過以長債置換短債的方式,不斷優(yōu)化債務結(jié)構(gòu),上半年共贖回三筆優(yōu)先票據(jù)。

    圖:截至2021年6月16日重點房企債券贖回規(guī)模(包括永續(xù)債)(億元)

    數(shù)據(jù)來源:企業(yè)業(yè)績報告,CRIC整理

    整體來看,由于獲取長期負債相比短債,獲取難度更大。一般要對借款企業(yè)進行詳細的信用評估,甚至資產(chǎn)抵押。在當前融資收緊的背景下,并非所有的房企都能夠輕松獲取到成本較低、期限較長的長期負債。能夠做到以新?lián)Q舊的房企仍然僅占少數(shù)。 

    房企融資分化仍將持續(xù),對于財務優(yōu)秀的房企而言,將獲得更高的有息債增速,融資成本和結(jié)構(gòu)或?qū)⒌玫匠掷m(xù)的優(yōu)化和改善,企業(yè)發(fā)展或?qū)⑻崴?;而債務狀況較差或者杠桿較高的房企,融資量增長受限,與此同時,疫情走向和經(jīng)濟發(fā)展的不確定性導致了市場避險情緒升溫,民營房企發(fā)債日漸艱難。

    對于那些債務結(jié)構(gòu)不理想的房企而言,當務之急是積極拓寬融資渠道,多元化融資,持續(xù)優(yōu)化自身的債務結(jié)構(gòu),增厚企業(yè)安全墊,降低融資成本。同時,房地產(chǎn)行業(yè)逐漸從金融驅(qū)動轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營驅(qū)動,房企運營方面應持續(xù)優(yōu)化組織架構(gòu),持續(xù)提高運營能力,以實現(xiàn)強回款、控投資。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標題: “三條紅線”后,典型上市房企短期有息負債首次下跌

    丁祖昱評樓市

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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