丁祖昱評(píng)樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
“三條紅線”出臺(tái)不到一年，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了巨大的影響與改變，靠負(fù)債驅(qū)動(dòng)發(fā)展的時(shí)代成為過(guò)去。未來(lái)如何調(diào)整優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，也成為了當(dāng)前環(huán)境下的一大重點(diǎn)。
截至5月底，房企在境內(nèi)外發(fā)債累計(jì)融資總規(guī)模約合人民幣4579億元，較去年同比下降5%，同比降幅較4月有所收窄。5月單月境內(nèi)外融資總量環(huán)比下降近四成，發(fā)債房企數(shù)量進(jìn)一步減少，僅為上月的一半。
我們收集整理了99家典型上市房企債務(wù)結(jié)構(gòu)情況，發(fā)現(xiàn)99家房企的長(zhǎng)短期債務(wù)比達(dá)2.15，較前兩年明顯改善，其中短期有息負(fù)債24722億元，相比2019年下降了2%，為歷年來(lái)首次出現(xiàn)下滑。
短期有息負(fù)債首次下跌
CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，99家典型上市房企總有息負(fù)債規(guī)模增速近幾年呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢(shì)，尤其是2020年8月，“三條紅線”提出后，更是呈現(xiàn)斷崖式下跌。
數(shù)據(jù)顯示，2020年末99家房企的總有息債規(guī)模為77919億元，相比2019年僅增長(zhǎng)5%，相比2020年上半年末，更是下降1%。
其中，有28家房企的總有息負(fù)債同比呈現(xiàn)下降，有32家同比增速不高于15%，兩者占比達(dá)約61%（2019年該比例為54%）。
可見，越來(lái)越多的房企都將控制負(fù)債規(guī)模作為了當(dāng)前的主要目標(biāo)。
圖：歷年99家房企總有息負(fù)債規(guī)模及增速情況（億元）
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)業(yè)績(jī)報(bào)告，CRIC整理
與此同時(shí)，不少房企通過(guò)借新還舊等方式，積極調(diào)整企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)。截至5月底，房企在海內(nèi)外發(fā)債融資總規(guī)模累計(jì)約4579億元，較去年同比下降5%，從單月來(lái)看，5月房企境內(nèi)外共發(fā)行債券約590億元，同比微升4.8%，環(huán)比下降38.2%。其中境內(nèi)發(fā)債規(guī)模達(dá)336億元，同比下降58.4%，環(huán)比上升2.2%；海外債方面，5月共發(fā)行254億元，同比上升70%，環(huán)比上升75%。
截止2020年末，99家房企的長(zhǎng)短期債務(wù)比達(dá)2.15，較2019年的1.93及2020年中的1.87，均有明顯改善；其中短期有息負(fù)債24722億元，相比2019年下降了2%，為歷年來(lái)首次出現(xiàn)下滑；長(zhǎng)期有息負(fù)債較2019年上升了9%至53197億元。
房企通過(guò)借新還舊調(diào)節(jié)自身債務(wù)結(jié)構(gòu)，一方面，短期內(nèi)能有利于達(dá)標(biāo)現(xiàn)金短債比等紅線指標(biāo)，滿足政策監(jiān)管要求。另一方面，更多地利用長(zhǎng)期資金，也能使企業(yè)的未來(lái)決策更加從容。
圖：歷年99家房企長(zhǎng)短債務(wù)規(guī)模及比例情況（億元）
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)業(yè)績(jī)報(bào)告，CRIC整理
過(guò)半企業(yè)2020年債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化
從具體房企來(lái)看，2020年在99家重點(diǎn)房企中，有52家房企的長(zhǎng)短期債務(wù)比出現(xiàn)不同程度的改善，其中融創(chuàng)、佳兆業(yè)、榮盛等房企，不僅控制了總有息負(fù)債規(guī)模的增長(zhǎng)，債務(wù)結(jié)構(gòu)也優(yōu)化顯著。
表：2020年債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化表現(xiàn)突出的重點(diǎn)房企
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)業(yè)績(jī)報(bào)告，CRIC整理
以佳兆業(yè)為例，2020年底，佳兆業(yè)總有息負(fù)債為1214.71億元，同比增長(zhǎng)4%；其中短期有息負(fù)債為230.69億元，同比減少28%；長(zhǎng)期有息負(fù)債為984.02億元，同比增長(zhǎng)15%；長(zhǎng)短期債務(wù)比從2019年的2.67大幅提升至4.27。這主要由于期內(nèi)佳兆業(yè)累計(jì)發(fā)行34億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，且發(fā)行期限普遍較長(zhǎng)，其中5年期占比44.1%，3年期占比23.5%（含3+N年的永續(xù)債），從而使債務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。
圖：近兩年佳兆業(yè)有息債務(wù)結(jié)構(gòu)情況
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部分房企加緊降負(fù)債或調(diào)結(jié)構(gòu)
進(jìn)入2021年，部分房企繼續(xù)加大債券贖回和借新還舊力度。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)恒大、碧桂園、奧園、富力及正榮等都贖回了較大規(guī)模的債券。
其中恒大2021年1月以183.52億港元自有資金提前償還了2023年到期的161億港元可轉(zhuǎn)債。6月3日晚間，恒大集團(tuán)召開了年度戰(zhàn)略合作伙伴交流會(huì)，董事局主席許家印在會(huì)上表示6月底恒大的有息負(fù)債有望從去年最高的8743億降到6000億以下。
中國(guó)奧園也于上半年贖回了三筆公募境外優(yōu)先票據(jù)，規(guī)模超70億人民幣。正榮上半年以來(lái)積極通過(guò)以長(zhǎng)債置換短債的方式，不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，上半年共贖回三筆優(yōu)先票據(jù)。
圖：截至2021年6月16日重點(diǎn)房企債券贖回規(guī)模（包括永續(xù)債）（億元）
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整體來(lái)看，由于獲取長(zhǎng)期負(fù)債相比短債，獲取難度更大。一般要對(duì)借款企業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的信用評(píng)估，甚至資產(chǎn)抵押。在當(dāng)前融資收緊的背景下，并非所有的房企都能夠輕松獲取到成本較低、期限較長(zhǎng)的長(zhǎng)期負(fù)債。能夠做到以新?lián)Q舊的房企仍然僅占少數(shù)。
房企融資分化仍將持續(xù)，對(duì)于財(cái)務(wù)優(yōu)秀的房企而言，將獲得更高的有息債增速，融資成本和結(jié)構(gòu)或?qū)⒌玫匠掷m(xù)的優(yōu)化和改善，企業(yè)發(fā)展或?qū)⑻崴?；而債?wù)狀況較差或者杠桿較高的房企，融資量增長(zhǎng)受限，與此同時(shí)，疫情走向和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性導(dǎo)致了市場(chǎng)避險(xiǎn)情緒升溫，民營(yíng)房企發(fā)債日漸艱難。
對(duì)于那些債務(wù)結(jié)構(gòu)不理想的房企而言，當(dāng)務(wù)之急是積極拓寬融資渠道，多元化融資，持續(xù)優(yōu)化自身的債務(wù)結(jié)構(gòu)，增厚企業(yè)安全墊，降低融資成本。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸從金融驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)驅(qū)動(dòng)，房企運(yùn)營(yíng)方面應(yīng)持續(xù)優(yōu)化組織架構(gòu)，持續(xù)提高運(yùn)營(yíng)能力，以實(shí)現(xiàn)強(qiáng)回款、控投資。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： “三條紅線”后，典型上市房企短期有息負(fù)債首次下跌
