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    地產(chǎn)融資十八式(二)CMBS

    地產(chǎn)旺哥 地產(chǎn)旺哥
    2021-02-20 16:11 4920 0 0
    現(xiàn)推出“地產(chǎn)融資十八式”系列文章,詳細(xì)分析地產(chǎn)融資方式。本文為第二期,分析CMBS知識要點(diǎn)。

    作者:潘國旺

    來源:地產(chǎn)旺哥(ID:panguowangok)

    No.1

    CMBS定義

    商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CommercialMortgage-backed Securities,簡稱“CMBS“)是指以單個(gè)或多個(gè)包括寫字樓、酒店、會議中心、商業(yè)服務(wù)經(jīng)營場所等商業(yè)物業(yè)的抵押貸款組合包裝而構(gòu)成的基礎(chǔ)資產(chǎn),通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)以相關(guān)地產(chǎn)未來收入(如租金、物業(yè)費(fèi)、商業(yè)管理費(fèi)等)為主要償債本息來源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。

    作為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的一種,CMBS是將商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款匯聚到一個(gè)資產(chǎn)池中,以商業(yè)地產(chǎn)未來收入作為償債本息來源,通過資產(chǎn)證券化過程,以債券形式向投資者發(fā)行的證券。

    No.2

    適合什么樣的企業(yè)

    我們來看某券商給出的準(zhǔn)入條件及發(fā)行要素:

    1.標(biāo)的物業(yè)要求:物業(yè)位于核心區(qū)域:一線城市、重點(diǎn)二線城市(蓉渝漢寧杭及其他經(jīng)濟(jì)條件較好的省會及副省級城市);相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)明晰,證照齊全;商業(yè)物業(yè)租金收入穩(wěn)定且有可持續(xù)性;公司主要高管從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富,運(yùn)營實(shí)力較強(qiáng)。

    2.發(fā)行規(guī)模:一般為物業(yè)估值的60%,特別優(yōu)質(zhì)的寫字樓且增信主體達(dá)到AA+及以上級別的,規(guī)??蛇_(dá)物業(yè)估值的70%。

    3.融資期限:12~18年,每3年開放退出及回購權(quán)利。

    4.資金成本:對于不同主體具有不同邊際效益,綜合成本基本可與經(jīng)營性物業(yè)貸保持同一水平。

    5.募集資金用途:募集資金首先應(yīng)用于償還物業(yè)的原有債務(wù),剩余部門可用以償還借款、補(bǔ)充流動資金等,用途較為靈活。 

    事實(shí)上,CMBS發(fā)行對企業(yè)主體信用、標(biāo)的物業(yè)都有一定要求,適合用有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)、現(xiàn)金流穩(wěn)定、自身或擔(dān)保評級在AA及以上的企業(yè)發(fā)行。

    No.3

    交易流程

    1.XX股份有限公司(以下稱“XX”)出具股東決議(具體根據(jù)企業(yè)章程決定),同意采取CMBS方式進(jìn)行融資。 

    2. XX將貨幣資金委托給信托,建立信托-XX信托貸款單一資金信托,從而擁有信托-XX信托貸款單一資金信托的信托收益權(quán)。 

    3. XX信托與XX置業(yè)有限公司(以下稱“XX”)簽訂《信托貸款合同》,向XX發(fā)放信托貸款。 

    4. XX作為出質(zhì)人與受托人簽訂《應(yīng)收賬款質(zhì)押合同》,作為抵押人與受托人簽訂《抵押合同》,為借款人在《信托貸款合同》項(xiàng)下的信托貸款本息及其他費(fèi)用(如有)的償付義務(wù)提供抵押擔(dān)保。

    5. XX作為差額支付承諾人出具《差額支付承諾函》,為借款人在《信托貸款合同》項(xiàng)下的信托貸款本息及其他費(fèi)用(如有)的償付義務(wù)提供差額補(bǔ)足支付義務(wù)。 

    6. 認(rèn)購人通過與管理人XX券商簽訂《認(rèn)購協(xié)議》將認(rèn)購資金以資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的方式委托管理人管理,管理人設(shè)立并管理專項(xiàng)計(jì)劃,認(rèn)購人取得資產(chǎn)支持證券,成為資產(chǎn)支持證券持有人。 

    7. 原始權(quán)益人XX根據(jù)與管理人簽訂的《信托收益權(quán)》轉(zhuǎn)讓合同的約定,向?qū)m?xiàng)計(jì)劃轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)資產(chǎn),并獲得相應(yīng)對價(jià)。管理人根據(jù)與原始權(quán)益人簽訂的《信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》的約定,將專項(xiàng)計(jì)劃資金用于向原始權(quán)益人購買基礎(chǔ)資產(chǎn)。交易完成后, 專項(xiàng)計(jì)劃承接原始權(quán)益人與XX信托的信托關(guān)系,成為信托受益人。

    8. XX作為差額支付承諾人與管理人XX券商簽訂《差額支付協(xié)議》為專項(xiàng)計(jì)劃費(fèi)用和優(yōu)先級證券本息提供差額補(bǔ)足支付義務(wù)。 

    9. 信托根據(jù)信托文件的相關(guān)約定,在每個(gè)信托分配日以全部信托財(cái)產(chǎn)扣除信托費(fèi)用后的余額為限向受益人(即專項(xiàng)計(jì)劃)分配信托利益。

    10. 計(jì)劃管理人XX券商按照《標(biāo)準(zhǔn)條款》約定的分配順序擬定當(dāng)期收入分配方案,制作《收益分配報(bào)告》并向資產(chǎn)支持證券持有人披露。

    11. 計(jì)劃管理人XX券商根據(jù)《計(jì)劃說明書》及相關(guān)文件的約定,向托管銀行發(fā)出分配指令。 

    12. 托管銀行根據(jù)管理人發(fā)出的分配指令,將相應(yīng)資金劃轉(zhuǎn)至登記托管機(jī)構(gòu)的指定賬戶用于支付資產(chǎn)支持證券本金和收益。

    No.4

    交易結(jié)構(gòu)圖

    圖片來源:CNABS

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“地產(chǎn)旺哥”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 地產(chǎn)融資十八式(二)CMBS

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個(gè)人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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