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    四增八穩(wěn)的金茂

    地產(chǎn)風(fēng)聲 地產(chǎn)風(fēng)聲
    2021-03-25 15:18 2907 0 0
    跑起來(lái)更輕松

    作者:年報(bào)季

    來(lái)源:地產(chǎn)風(fēng)聲(ID:fangshi488)

    又到房企年報(bào)季。

    對(duì)地產(chǎn)行業(yè)而言,2020年是魔幻的,更是震蕩的:“三道紅線”加持,監(jiān)管層層加碼,各地調(diào)控力度不均、節(jié)奏不一,花樣調(diào)控政策百出。 

    紛繁復(fù)雜的大環(huán)境下,房企表現(xiàn)各異,有人出局,有人更進(jìn)一步。 

    2021年,哪些房企擁有更多機(jī)會(huì)?

    《地產(chǎn)風(fēng)聲·年報(bào)季》第二篇,解讀金茂。

    銷售額要到2500億。
     
    前天,金茂發(fā)布2020業(yè)績(jī)財(cái)報(bào),給今年定了個(gè)小目標(biāo)。
     
    而就在上個(gè)月,其銷售額大增209.76%達(dá)到403億。僅一個(gè)月,就完成全年目標(biāo)的近六分之一。
     
    這股勢(shì)頭,在去年就開始顯露:
     
    其位列TOP20房企銷售增速、業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率第一位,雙料冠軍。
     
    跑在前頭的金茂,在這份財(cái)報(bào)顯露出三項(xiàng)本事:

    零踩線、四個(gè)增長(zhǎng)、八大平穩(wěn)。 

    1 

    去年,國(guó)家推出“三道紅線”,許多房企開始想著“變綠”。
     
    它意味著安全、放行。
     
    根據(jù)財(cái)報(bào)顯示,金茂三道紅線已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為“綠檔”,財(cái)務(wù)和資本結(jié)構(gòu)都比較安全、健康。
     
     “零踩線”,是因?yàn)樗难牧耍?/section>
     
    去年銷售回款額突破兩千億,創(chuàng)歷史新高、年度現(xiàn)金回款率再次超過(guò)90%。
     
    錢多了,解決負(fù)債自然就容易。
     
    在去年上半年,整個(gè)行業(yè)線下銷售、復(fù)工受阻的情況下,金茂能達(dá)到這個(gè)水平的回款額和回款率,比較難得。

    畢竟,整個(gè)行業(yè)的平均回款率,也不過(guò)86%。
     
    “零踩線”后,金茂還有更多潛在收獲——以后的資金壓力更小、布局其他業(yè)務(wù)的精力更多。
     
    當(dāng)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)步入去金融化通道后,房企融資環(huán)境正在收緊。
     
    根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年1月~2月,100家典型房企的融資總量同比下降了26.1%。
     
    照這個(gè)趨勢(shì),未來(lái)能找到的錢會(huì)更少,也更貴。
     
    因此越早“變綠”,就越能減小以后的資金壓力。
     
    另外,金茂在逃離“三道紅線”危險(xiǎn)區(qū)后,還能穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)其他增長(zhǎng)。
     
    比如,用更多精力去拿更好的地、打磨自己的產(chǎn)品等等。
     
    去年,有業(yè)內(nèi)大佬表示:
     
    三道紅線改變了行業(yè)的游戲規(guī)則,使所有房企都將回到同一起跑線上。
     
    金茂已經(jīng)開始跑起來(lái)了。
     
    2
     
    在賽跑中,要想不踩線地去沖刺,說(shuō)起來(lái)也挺簡(jiǎn)單。
     
    那就是方向夠準(zhǔn)、速度夠快。選擇和努力,都很重要。
     
    “零踩線”背后,金茂的“四個(gè)增長(zhǎng)”讓它穩(wěn)步?jīng)_刺:
     
    合同銷售額提升、土地貨值增長(zhǎng)、城市運(yùn)營(yíng)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率加大、資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。
     
    拿前兩個(gè)來(lái)說(shuō)。
     
    財(cái)報(bào)顯示,2016~2020年,金茂連續(xù)五年位列TOP20房企銷售額增速第一位。

    銷售額的提升,離不開金茂在核心城市的市場(chǎng)領(lǐng)先力:

    去年,全年銷售過(guò)100億的城市達(dá)到7個(gè)。其中,一二線核心城市的表現(xiàn)尤為突出——北京、上海全年銷售額都超過(guò)200億,南京達(dá)到182億。

    大區(qū)域出色,單盤也不俗。

    如北京頤和金茂府首次開盤賣出50.6億、南京河西金茂府4次開盤4次售罄、深圳龍華金茂府銷售超過(guò)70億。
     
    在眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng),要提升銷售,選對(duì)區(qū)域是關(guān)鍵。
     
    金茂銷售額的提升,無(wú)疑是在區(qū)域的落子上踩對(duì)了趨勢(shì)。
     
    從去年的市場(chǎng)情況來(lái)看,即便受疫情和監(jiān)管影響,核心一二線城市的表現(xiàn)依然最搶眼:

    土地市場(chǎng)最熱的兩個(gè)城市都位于長(zhǎng)三角——上海和杭州。住宅成交規(guī)模上,北上廣深、南京、成都等都超過(guò)去年水平。

    這是因?yàn)?,在加?yán)的監(jiān)管和加速的城鎮(zhèn)化下,資本、人口都涌入一二線城市。
     
    前者避險(xiǎn)、后者就業(yè)。
     
    于是,這些城市里資金寬裕、人居需求旺盛,對(duì)房企的銷售是利好。
     
    銷售之外,土地儲(chǔ)備的增長(zhǎng),也在為金茂的“零踩線”做貢獻(xiàn)。

    去年,金茂新增土地儲(chǔ)備1417萬(wàn)平方米,總量達(dá)到9511萬(wàn)平方米;在新增的二級(jí)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備中,87%位于核心一二線城市。

    土儲(chǔ)增長(zhǎng),一方面意味著有更多的貨值賣,另一方面絕大部分都在核心城市,貨值更好賣,銷售額自然容易提升,減輕負(fù)債更輕松。

    當(dāng)然,城市運(yùn)營(yíng)的業(yè)績(jī)和資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,也在助力金茂“零踩線”。
     
    去年,城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目貢獻(xiàn)了21%的當(dāng)期銷售業(yè)績(jī),較2019年的14%有較大提升;
     
    杠桿比率下降到41%,而且由于央企的定位和高增長(zhǎng)的業(yè)績(jī),金茂受到融資機(jī)構(gòu)歡迎,融資成本下降到4.42%。
     
    成本的下降,某種程度就是利潤(rùn)的上漲,從而優(yōu)化債務(wù)。
     
    3
     
    除了定下今年2500億的銷售任務(wù),金茂還給自己定了更遠(yuǎn)的目標(biāo):
     
    在十四五期間提升效益與效率、規(guī)模與速度的精益平衡。
     
    目標(biāo)的實(shí)現(xiàn), 離不開金茂“八個(gè)平穩(wěn)”的戰(zhàn)略底盤:
     
    土地儲(chǔ)備、現(xiàn)金回款、城市運(yùn)營(yíng)、組織機(jī)制、科技服務(wù)、綠色戰(zhàn)略、品牌影響力、穿越周期。
     
    拿城市運(yùn)營(yíng)和組織機(jī)制來(lái)說(shuō)。
     
    要讓底盤穩(wěn),最簡(jiǎn)單的的辦法就得跟著大勢(shì)走。
     
    “十四五”規(guī)劃提出,將發(fā)展壯大城市群和都市圈;另外,“城市更新”也被首次寫入政府工作報(bào)告。
     
    城市更新的紅利,大部分將出現(xiàn)在一二線城市。

    從市場(chǎng)情況看,去年百?gòu)?qiáng)房企城市更新業(yè)務(wù),基本都集中于珠三角、長(zhǎng)三角和京津冀里的核心城市。
     
    畢竟,這些城市起步早,也更快地從增量進(jìn)入存量時(shí)代,城市更新的需求更旺盛。
     
    在城市運(yùn)營(yíng)上,金茂跟著大環(huán)境的脈搏,推出“兩驅(qū)動(dòng)、兩升級(jí)”的打法:
     
    規(guī)劃和資本驅(qū)動(dòng)、城市與產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

    在這種打法下,去年它的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目達(dá)到27個(gè),都在一二線核心城市以及活力城市群周邊。到2022年,城市運(yùn)營(yíng)還將貢獻(xiàn) 60%的新增土儲(chǔ)。其同樣位于一二線,緊隨大勢(shì)。

    本身,目前金茂的土儲(chǔ)就支持它未來(lái)五年的發(fā)展,再加上城市運(yùn)營(yíng)的助力,金茂既備足了糧草,實(shí)現(xiàn)“手中有糧,心中不慌”,又避免了“集中供地”的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。

    更穩(wěn)了。

    在組織機(jī)制上,金茂已經(jīng)有了穩(wěn)定的高管團(tuán)隊(duì)。接下來(lái),“方舟生計(jì)劃和金彩生計(jì)劃”,還將給年輕人更多機(jī)會(huì)。

    用組織優(yōu)化、年輕力量應(yīng)對(duì)未來(lái),是比較穩(wěn)妥的打法。
     
    畢竟,在地產(chǎn)行業(yè)面臨空前變革的時(shí)候,輕裝上陣可以提高效率,應(yīng)對(duì)不確定性。
     
    而年輕管理者,更明白在購(gòu)房人群逐漸變成年輕人時(shí),如何用產(chǎn)品獲取口碑和市場(chǎng)。
     
    除此之外,金茂穩(wěn)定的戰(zhàn)略底盤還有其他幾項(xiàng)。
     
    比如,保證行業(yè)中上水準(zhǔn)的高回款率、推動(dòng)科技服務(wù)創(chuàng)新、采用綠色建筑和能源、提升央企的品牌力。
     
    這些戰(zhàn)略底盤,就像左膀右臂提升金茂的綜合實(shí)力,幫助它穿越不確定性的周期。
     
    底盤穩(wěn),平衡力還好,跑起來(lái)就更輕松。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“地產(chǎn)風(fēng)聲”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 四增八穩(wěn)的金茂

    地產(chǎn)風(fēng)聲

    專注地產(chǎn)江湖事,弘揚(yáng)社會(huì)主義價(jià)值觀。微信號(hào): fangshi488

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      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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