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    四增八穩(wěn)的金茂

    地產(chǎn)風聲 地產(chǎn)風聲
    2021-03-25 15:18 2908 0 0
    跑起來更輕松

    作者:年報季

    來源:地產(chǎn)風聲(ID:fangshi488)

    又到房企年報季。

    對地產(chǎn)行業(yè)而言,2020年是魔幻的,更是震蕩的:“三道紅線”加持,監(jiān)管層層加碼,各地調(diào)控力度不均、節(jié)奏不一,花樣調(diào)控政策百出。 

    紛繁復(fù)雜的大環(huán)境下,房企表現(xiàn)各異,有人出局,有人更進一步。 

    2021年,哪些房企擁有更多機會?

    《地產(chǎn)風聲·年報季》第二篇,解讀金茂。

    銷售額要到2500億。
     
    前天,金茂發(fā)布2020業(yè)績財報,給今年定了個小目標。
     
    而就在上個月,其銷售額大增209.76%達到403億。僅一個月,就完成全年目標的近六分之一。
     
    這股勢頭,在去年就開始顯露:
     
    其位列TOP20房企銷售增速、業(yè)績目標完成率第一位,雙料冠軍。
     
    跑在前頭的金茂,在這份財報顯露出三項本事:

    零踩線、四個增長、八大平穩(wěn)。 

    1 

    去年,國家推出“三道紅線”,許多房企開始想著“變綠”。
     
    它意味著安全、放行。
     
    根據(jù)財報顯示,金茂三道紅線已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為“綠檔”,財務(wù)和資本結(jié)構(gòu)都比較安全、健康。
     
     “零踩線”,是因為它的腰包更鼓了:
     
    去年銷售回款額突破兩千億,創(chuàng)歷史新高、年度現(xiàn)金回款率再次超過90%。
     
    錢多了,解決負債自然就容易。
     
    在去年上半年,整個行業(yè)線下銷售、復(fù)工受阻的情況下,金茂能達到這個水平的回款額和回款率,比較難得。

    畢竟,整個行業(yè)的平均回款率,也不過86%。
     
    “零踩線”后,金茂還有更多潛在收獲——以后的資金壓力更小、布局其他業(yè)務(wù)的精力更多。
     
    當整個地產(chǎn)行業(yè)步入去金融化通道后,房企融資環(huán)境正在收緊。
     
    根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年1月~2月,100家典型房企的融資總量同比下降了26.1%。
     
    照這個趨勢,未來能找到的錢會更少,也更貴。
     
    因此越早“變綠”,就越能減小以后的資金壓力。
     
    另外,金茂在逃離“三道紅線”危險區(qū)后,還能穩(wěn)步實現(xiàn)其他增長。
     
    比如,用更多精力去拿更好的地、打磨自己的產(chǎn)品等等。
     
    去年,有業(yè)內(nèi)大佬表示:
     
    三道紅線改變了行業(yè)的游戲規(guī)則,使所有房企都將回到同一起跑線上。
     
    金茂已經(jīng)開始跑起來了。
     
    2
     
    在賽跑中,要想不踩線地去沖刺,說起來也挺簡單。
     
    那就是方向夠準、速度夠快。選擇和努力,都很重要。
     
    “零踩線”背后,金茂的“四個增長”讓它穩(wěn)步?jīng)_刺:
     
    合同銷售額提升、土地貨值增長、城市運營的業(yè)績貢獻率加大、資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。
     
    拿前兩個來說。
     
    財報顯示,2016~2020年,金茂連續(xù)五年位列TOP20房企銷售額增速第一位。

    銷售額的提升,離不開金茂在核心城市的市場領(lǐng)先力:

    去年,全年銷售過100億的城市達到7個。其中,一二線核心城市的表現(xiàn)尤為突出——北京、上海全年銷售額都超過200億,南京達到182億。

    大區(qū)域出色,單盤也不俗。

    如北京頤和金茂府首次開盤賣出50.6億、南京河西金茂府4次開盤4次售罄、深圳龍華金茂府銷售超過70億。
     
    在眼下的房地產(chǎn)市場,要提升銷售,選對區(qū)域是關(guān)鍵。
     
    金茂銷售額的提升,無疑是在區(qū)域的落子上踩對了趨勢。
     
    從去年的市場情況來看,即便受疫情和監(jiān)管影響,核心一二線城市的表現(xiàn)依然最搶眼:

    土地市場最熱的兩個城市都位于長三角——上海和杭州。住宅成交規(guī)模上,北上廣深、南京、成都等都超過去年水平。

    這是因為,在加嚴的監(jiān)管和加速的城鎮(zhèn)化下,資本、人口都涌入一二線城市。
     
    前者避險、后者就業(yè)。
     
    于是,這些城市里資金寬裕、人居需求旺盛,對房企的銷售是利好。
     
    銷售之外,土地儲備的增長,也在為金茂的“零踩線”做貢獻。

    去年,金茂新增土地儲備1417萬平方米,總量達到9511萬平方米;在新增的二級項目土地儲備中,87%位于核心一二線城市。

    土儲增長,一方面意味著有更多的貨值賣,另一方面絕大部分都在核心城市,貨值更好賣,銷售額自然容易提升,減輕負債更輕松。

    當然,城市運營的業(yè)績和資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,也在助力金茂“零踩線”。
     
    去年,城市運營項目貢獻了21%的當期銷售業(yè)績,較2019年的14%有較大提升;
     
    杠桿比率下降到41%,而且由于央企的定位和高增長的業(yè)績,金茂受到融資機構(gòu)歡迎,融資成本下降到4.42%。
     
    成本的下降,某種程度就是利潤的上漲,從而優(yōu)化債務(wù)。
     
    3
     
    除了定下今年2500億的銷售任務(wù),金茂還給自己定了更遠的目標:
     
    在十四五期間提升效益與效率、規(guī)模與速度的精益平衡。
     
    目標的實現(xiàn), 離不開金茂“八個平穩(wěn)”的戰(zhàn)略底盤:
     
    土地儲備、現(xiàn)金回款、城市運營、組織機制、科技服務(wù)、綠色戰(zhàn)略、品牌影響力、穿越周期。
     
    拿城市運營和組織機制來說。
     
    要讓底盤穩(wěn),最簡單的的辦法就得跟著大勢走。
     
    “十四五”規(guī)劃提出,將發(fā)展壯大城市群和都市圈;另外,“城市更新”也被首次寫入政府工作報告。
     
    城市更新的紅利,大部分將出現(xiàn)在一二線城市。

    從市場情況看,去年百強房企城市更新業(yè)務(wù),基本都集中于珠三角、長三角和京津冀里的核心城市。
     
    畢竟,這些城市起步早,也更快地從增量進入存量時代,城市更新的需求更旺盛。
     
    在城市運營上,金茂跟著大環(huán)境的脈搏,推出“兩驅(qū)動、兩升級”的打法:
     
    規(guī)劃和資本驅(qū)動、城市與產(chǎn)業(yè)升級。

    在這種打法下,去年它的城市運營項目達到27個,都在一二線核心城市以及活力城市群周邊。到2022年,城市運營還將貢獻 60%的新增土儲。其同樣位于一二線,緊隨大勢。

    本身,目前金茂的土儲就支持它未來五年的發(fā)展,再加上城市運營的助力,金茂既備足了糧草,實現(xiàn)“手中有糧,心中不慌”,又避免了“集中供地”的風險和不確定性。

    更穩(wěn)了。

    在組織機制上,金茂已經(jīng)有了穩(wěn)定的高管團隊。接下來,“方舟生計劃和金彩生計劃”,還將給年輕人更多機會。

    用組織優(yōu)化、年輕力量應(yīng)對未來,是比較穩(wěn)妥的打法。
     
    畢竟,在地產(chǎn)行業(yè)面臨空前變革的時候,輕裝上陣可以提高效率,應(yīng)對不確定性。
     
    而年輕管理者,更明白在購房人群逐漸變成年輕人時,如何用產(chǎn)品獲取口碑和市場。
     
    除此之外,金茂穩(wěn)定的戰(zhàn)略底盤還有其他幾項。
     
    比如,保證行業(yè)中上水準的高回款率、推動科技服務(wù)創(chuàng)新、采用綠色建筑和能源、提升央企的品牌力。
     
    這些戰(zhàn)略底盤,就像左膀右臂提升金茂的綜合實力,幫助它穿越不確定性的周期。
     
    底盤穩(wěn),平衡力還好,跑起來就更輕松。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“地產(chǎn)風聲”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標題: 四增八穩(wěn)的金茂

    地產(chǎn)風聲

    專注地產(chǎn)江湖事,弘揚社會主義價值觀。微信號: fangshi488

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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