作者：年報(bào)季
來源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）
又到房企年報(bào)季。
對地產(chǎn)行業(yè)而言，2020年是魔幻的，更是震蕩的：“三道紅線”加持，監(jiān)管層層加碼，各地調(diào)控力度不均、節(jié)奏不一，花樣調(diào)控政策百出。
紛繁復(fù)雜的大環(huán)境下，房企表現(xiàn)各異，有人出局，有人更進(jìn)一步。
2021年，哪些房企擁有更多機(jī)會？
《地產(chǎn)風(fēng)聲·年報(bào)季》第二篇，解讀金茂。
前天，金茂發(fā)布2020業(yè)績財(cái)報(bào)，給今年定了個(gè)小目標(biāo)。而就在上個(gè)月，其銷售額大增209.76%達(dá)到403億。僅一個(gè)月，就完成全年目標(biāo)的近六分之一。其位列TOP20房企銷售增速、業(yè)績目標(biāo)完成率第一位，雙料冠軍。跑在前頭的金茂，在這份財(cái)報(bào)顯露出三項(xiàng)本事：零踩線、四個(gè)增長、八大平穩(wěn)。
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去年，國家推出“三道紅線”，許多房企開始想著“變綠”。根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，金茂三道紅線已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為“綠檔”，財(cái)務(wù)和資本結(jié)構(gòu)都比較安全、健康。 “零踩線”，是因?yàn)樗难牧耍?/section>去年銷售回款額突破兩千億，創(chuàng)歷史新高、年度現(xiàn)金回款率再次超過90%。在去年上半年，整個(gè)行業(yè)線下銷售、復(fù)工受阻的情況下，金茂能達(dá)到這個(gè)水平的回款額和回款率，比較難得。畢竟，整個(gè)行業(yè)的平均回款率，也不過86%。“零踩線”后，金茂還有更多潛在收獲——以后的資金壓力更小、布局其他業(yè)務(wù)的精力更多。當(dāng)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)步入去金融化通道后，房企融資環(huán)境正在收緊。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1月~2月，100家典型房企的融資總量同比下降了26.1%。照這個(gè)趨勢，未來能找到的錢會更少，也更貴。另外，金茂在逃離“三道紅線”危險(xiǎn)區(qū)后，還能穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)其他增長。比如，用更多精力去拿更好的地、打磨自己的產(chǎn)品等等。三道紅線改變了行業(yè)的游戲規(guī)則，使所有房企都將回到同一起跑線上。那就是方向夠準(zhǔn)、速度夠快。選擇和努力，都很重要。“零踩線”背后，金茂的“四個(gè)增長”讓它穩(wěn)步?jīng)_刺：合同銷售額提升、土地貨值增長、城市運(yùn)營的業(yè)績貢獻(xiàn)率加大、資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。財(cái)報(bào)顯示，2016~2020年，金茂連續(xù)五年位列TOP20房企銷售額增速第一位。銷售額的提升，離不開金茂在核心城市的市場領(lǐng)先力：去年，全年銷售過100億的城市達(dá)到7個(gè)。其中，一二線核心城市的表現(xiàn)尤為突出——北京、上海全年銷售額都超過200億，南京達(dá)到182億。
如北京頤和金茂府首次開盤賣出50.6億、南京河西金茂府4次開盤4次售罄、深圳龍華金茂府銷售超過70億。在眼下的房地產(chǎn)市場，要提升銷售，選對區(qū)域是關(guān)鍵。金茂銷售額的提升，無疑是在區(qū)域的落子上踩對了趨勢。從去年的市場情況來看，即便受疫情和監(jiān)管影響，核心一二線城市的表現(xiàn)依然最搶眼：土地市場最熱的兩個(gè)城市都位于長三角——上海和杭州。住宅成交規(guī)模上，北上廣深、南京、成都等都超過去年水平。
這是因?yàn)?，在加?yán)的監(jiān)管和加速的城鎮(zhèn)化下，資本、人口都涌入一二線城市。于是，這些城市里資金寬裕、人居需求旺盛，對房企的銷售是利好。銷售之外，土地儲備的增長，也在為金茂的“零踩線”做貢獻(xiàn)。去年，金茂新增土地儲備1417萬平方米，總量達(dá)到9511萬平方米；在新增的二級項(xiàng)目土地儲備中，87%位于核心一二線城市。
土儲增長，一方面意味著有更多的貨值賣，另一方面絕大部分都在核心城市，貨值更好賣，銷售額自然容易提升，減輕負(fù)債更輕松。
當(dāng)然，城市運(yùn)營的業(yè)績和資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，也在助力金茂“零踩線”。去年，城市運(yùn)營項(xiàng)目貢獻(xiàn)了21%的當(dāng)期銷售業(yè)績，較2019年的14%有較大提升；杠桿比率下降到41%，而且由于央企的定位和高增長的業(yè)績，金茂受到融資機(jī)構(gòu)歡迎，融資成本下降到4.42%。成本的下降，某種程度就是利潤的上漲，從而優(yōu)化債務(wù)。除了定下今年2500億的銷售任務(wù)，金茂還給自己定了更遠(yuǎn)的目標(biāo)：在十四五期間提升效益與效率、規(guī)模與速度的精益平衡。目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)， 離不開金茂“八個(gè)平穩(wěn)”的戰(zhàn)略底盤：土地儲備、現(xiàn)金回款、城市運(yùn)營、組織機(jī)制、科技服務(wù)、綠色戰(zhàn)略、品牌影響力、穿越周期。要讓底盤穩(wěn)，最簡單的的辦法就得跟著大勢走。“十四五”規(guī)劃提出，將發(fā)展壯大城市群和都市圈；另外，“城市更新”也被首次寫入政府工作報(bào)告。城市更新的紅利，大部分將出現(xiàn)在一二線城市。從市場情況看，去年百強(qiáng)房企城市更新業(yè)務(wù)，基本都集中于珠三角、長三角和京津冀里的核心城市。畢竟，這些城市起步早，也更快地從增量進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新的需求更旺盛。在城市運(yùn)營上，金茂跟著大環(huán)境的脈搏，推出“兩驅(qū)動(dòng)、兩升級”的打法：規(guī)劃和資本驅(qū)動(dòng)、城市與產(chǎn)業(yè)升級。在這種打法下，去年它的城市運(yùn)營項(xiàng)目達(dá)到27個(gè)，都在一二線核心城市以及活力城市群周邊。到2022年，城市運(yùn)營還將貢獻(xiàn) 60%的新增土儲。其同樣位于一二線，緊隨大勢。
本身，目前金茂的土儲就支持它未來五年的發(fā)展，再加上城市運(yùn)營的助力，金茂既備足了糧草，實(shí)現(xiàn)“手中有糧，心中不慌”，又避免了“集中供地”的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。
在組織機(jī)制上，金茂已經(jīng)有了穩(wěn)定的高管團(tuán)隊(duì)。接下來，“方舟生計(jì)劃和金彩生計(jì)劃”，還將給年輕人更多機(jī)會。
用組織優(yōu)化、年輕力量應(yīng)對未來，是比較穩(wěn)妥的打法。畢竟，在地產(chǎn)行業(yè)面臨空前變革的時(shí)候，輕裝上陣可以提高效率，應(yīng)對不確定性。而年輕管理者，更明白在購房人群逐漸變成年輕人時(shí)，如何用產(chǎn)品獲取口碑和市場。除此之外，金茂穩(wěn)定的戰(zhàn)略底盤還有其他幾項(xiàng)。比如，保證行業(yè)中上水準(zhǔn)的高回款率、推動(dòng)科技服務(wù)創(chuàng)新、采用綠色建筑和能源、提升央企的品牌力。這些戰(zhàn)略底盤，就像左膀右臂提升金茂的綜合實(shí)力，幫助它穿越不確定性的周期。
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原標(biāo)題：
四增八穩(wěn)的金茂
地產(chǎn)風(fēng)聲 
