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    如何拯救房地產(chǎn)?

    杠桿地產(chǎn) 杠桿地產(chǎn)
    2022-05-06 19:32 2517 0 0
    現(xiàn)在救市雖說(shuō)此起彼伏。本就脆弱的行情,疊加多地封控舉措,房地產(chǎn)和股市一樣,其實(shí)已經(jīng)到了要拯救的地步。如何救過(guò)來(lái)是一個(gè)問(wèn)題。

    作者:桿姐

    現(xiàn)在救市雖說(shuō)此起彼伏。

    少數(shù)地方有那么點(diǎn)回暖,但多數(shù)地方依舊沒(méi)有起明顯效果。

    圖表來(lái)源|首創(chuàng)證券(特此感謝

    如果看2022年一季度數(shù)據(jù),或者關(guān)注4月每周的各大城市地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù),幾乎要用崩潰來(lái)形容。

    房地產(chǎn)怎么了?

    在杠桿地產(chǎn)看來(lái),核心是信仰沒(méi)了、信心沒(méi)了。本就脆弱的行情,疊加多地封控舉措,房地產(chǎn)和股市一樣,其實(shí)已經(jīng)到了要拯救的地步。

    老桿友都知道,我對(duì)做多、做空都沒(méi)興趣,我也不靠地產(chǎn)賺錢。

    我說(shuō)了無(wú)數(shù)次,地產(chǎn)長(zhǎng)期是重要的,在很多發(fā)達(dá)國(guó)家一樣很重要;同時(shí),之于我們具體情況,也不能鼓勵(lì)炒,后患太大。

    現(xiàn)在的問(wèn)題是,怎么拯救?如何救過(guò)來(lái)是一個(gè)問(wèn)題。

    01 房地產(chǎn)為何這么慘

    治病救人,首先診斷病情,才能對(duì)癥下藥、開(kāi)出藥方。

    在杠桿地產(chǎn)看來(lái),房地產(chǎn)的慘,多因素構(gòu)成,我簡(jiǎn)單說(shuō)幾點(diǎn),其實(shí)以前也都總結(jié)過(guò)。

    第一,房住不炒成為信仰,以前的信仰是“炒房永遠(yuǎn)賺”。比如2022年2月24日,國(guó)新辦舉行“推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展”發(fā)布會(huì),住建部主官等出席。

    住建部主官在發(fā)布會(huì)上說(shuō),“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”定位成為社會(huì)共識(shí)——意味深長(zhǎng)啊。

    一個(gè)共識(shí)的達(dá)成,不是容易的事;反過(guò)來(lái),共識(shí)要撕毀、變化,也不容易。

    第二,房企大量暴雷、項(xiàng)目停滯、質(zhì)量問(wèn)題、爛尾,造成了部分群體不敢買。接上面說(shuō),我們看到2021年房地產(chǎn)除了年初個(gè)別城市有點(diǎn)行情,全年下來(lái)很穩(wěn),而有的房企則不穩(wěn)了,頻頻出事。

    房企出事太多,房子交不了,民生大事、社會(huì)大事。部分購(gòu)房群體等于被嚇退。

    至于部分房企為啥如此?和堅(jiān)持房住不炒有關(guān),和金融政策有關(guān),和部分調(diào)控嚴(yán)厲有關(guān),也有一些屬于房企自己不當(dāng)加杠桿,誤判形勢(shì)、太自信有關(guān)。

    我們看近期的2022年第一輪集中拍地,多數(shù)城市很不理想、房企的情況不樂(lè)觀。只有個(gè)別城市、少數(shù)民營(yíng)房企好像厲害。

    這些其實(shí)都會(huì)傳導(dǎo)到需求端、購(gòu)方。

    第三,2021年人口普查數(shù)據(jù)發(fā)布后,社會(huì)上討論很多。人口結(jié)構(gòu)和趨勢(shì)確實(shí)不樂(lè)觀,2021年人口出生和死亡數(shù)據(jù)出來(lái)后,很多人又涼了一截。

    圖表來(lái)源|網(wǎng)絡(luò)(特此感謝)

    可以思考,2022年出生會(huì)怎樣?同時(shí)老齡化越來(lái)越遠(yuǎn)嚴(yán)重,確實(shí)每年都會(huì)出現(xiàn)越來(lái)越多的房子繼承問(wèn)題。

    第四,城市化進(jìn)入后半段,即便不考慮人口出生、年齡結(jié)構(gòu)問(wèn)題,韭菜也越來(lái)越少。如下圖,我們看不少省份都過(guò)了60%的城鎮(zhèn)化率。

    圖表來(lái)源|開(kāi)源證券(特此感謝)

    很多人都說(shuō),城鎮(zhèn)化和城市化不是一個(gè)概念,我和很多朋友解釋過(guò)兩點(diǎn):

    人類除了城市經(jīng)濟(jì)體國(guó)家,其他國(guó)家的城市化其實(shí)都是由城市和鎮(zhèn)構(gòu)成。很多人喜歡說(shuō)美國(guó)那么多都是“市”,他們不知道的是,美國(guó)有上萬(wàn)個(gè)市,一些低到幾千個(gè)人就自封市了。

    美國(guó)主要是縣管市,它的市其實(shí)很多就是鎮(zhèn),只是叫“市”。

    99%國(guó)家的城市化,其實(shí)都是城鎮(zhèn)化,并沒(méi)有不同。

    這是第一點(diǎn)。

    第二點(diǎn),之于我國(guó)的具體國(guó)情,不少人的城鎮(zhèn)化,長(zhǎng)期就是居住在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的街道上,甚至都不會(huì)進(jìn)入縣城,更別說(shuō)普通地級(jí)市、副省級(jí)地級(jí)市、直轄市的城區(qū)。

    有農(nóng)村生活經(jīng)驗(yàn)或者有縣鄉(xiāng)親戚的桿友,應(yīng)該明白這一點(diǎn)。

    未來(lái),這些鎮(zhèn)街道上居住的人或許為減少,但是杠桿地產(chǎn)要說(shuō),我國(guó)有數(shù)萬(wàn)個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),這部分群體總量不會(huì)低。

    如果考慮上述2點(diǎn),就會(huì)明白,城市化速度放緩,這是個(gè)趨勢(shì)。

    第五,經(jīng)過(guò)了多年的城市化進(jìn)程,以及房地產(chǎn)過(guò)去20多年的高歌猛進(jìn),我國(guó)城市的存量房屋總體不少了。不否認(rèn),有結(jié)構(gòu)性問(wèn)題,有的地方需求大,還需要更多。

    但是,很明顯的是,多數(shù)普通地級(jí)城市,人口和房屋數(shù)量是匹配的,甚至一些房屋是過(guò)剩的。

    第六,3月開(kāi)始全國(guó)性加碼的管控,讓很多人不僅僅是沒(méi)辦法買房,收入、就業(yè)、家庭杠桿率、對(duì)未來(lái)的判斷和過(guò)去都不同了。這一點(diǎn),杠桿地產(chǎn)點(diǎn)到為止。

    我想多數(shù)桿友是明白的。

    02 房地產(chǎn)困局怎么破

    房地產(chǎn)的重要性,杠桿地產(chǎn)就不多說(shuō)。

    前兩天股市崩了,我朋友杠桿游戲說(shuō),必須避免更壞的事發(fā)生,最起碼絕對(duì)不能讓北京成為上海。

    核心就是信心。信心的恢復(fù),首先是恢復(fù)基本的經(jīng)濟(jì)、生活秩序,沒(méi)有正常的生活別說(shuō)買房了,買菜在一些地方都成為難題。詳見(jiàn)我朋友的文章《擊穿3000點(diǎn)!市場(chǎng)渴求信心》(2022年4月25日)。

    有了基本的基本,才談得上信心、企穩(wěn)和發(fā)展。

    圖表來(lái)源|西部證券(特此感謝)

    房地產(chǎn)的壓力,和股市其實(shí)完全一致。以前股市、樓市還有蹺蹺板,現(xiàn)在一起不板了。

    需要回答的不是房地產(chǎn)怎么辦,而是我國(guó)經(jīng)濟(jì)、各界信心怎么整?

    經(jīng)濟(jì)穩(wěn)了,地產(chǎn)就算差也不會(huì)更差。比如2022年1、2月雖然也是不太好,但是趨勢(shì)開(kāi)始有變化,而3月被打斷。

    現(xiàn)在主要靠各地放松,以及中央層面、金融體系口徑的變化,這些當(dāng)然應(yīng)該。杠桿地產(chǎn)認(rèn)為,基礎(chǔ)的還是要解決購(gòu)買方的預(yù)期、信心、收入、就業(yè)、杠桿率問(wèn)題,以及房企的資金和現(xiàn)金流問(wèn)題。

    這兩者最關(guān)鍵的,就是正常的經(jīng)濟(jì)、生活秩序盡可能恢復(fù)。

    房地產(chǎn)本來(lái)應(yīng)該稍微好一點(diǎn),但是現(xiàn)在你收入增長(zhǎng)嗎?就業(yè)更好嗎?很多人甚至門都無(wú)法正常出,別說(shuō)買房、看房。

    那么,再多的刺激,房地產(chǎn)這么容易起來(lái)?

    反過(guò)來(lái),房子賣不動(dòng),很多行業(yè)難道不受影響?好多人可能飯碗是個(gè)問(wèn)題,起碼收入是不增長(zhǎng),甚至下滑的。

    連基本的消費(fèi)、就業(yè)都出了問(wèn)題,還談什么買房?

    圖表來(lái)源|國(guó)統(tǒng)局

    經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)不太好的循環(huán)。

    無(wú)論工業(yè)、消費(fèi)、商貿(mào)、物流、文旅、房地產(chǎn)、就業(yè)、收入,還是房企的正常銷售,除了個(gè)別地方,都應(yīng)該起碼回到1、2月時(shí)的狀況。

    近期,不少地方層層加碼,搞得很多地方的居民工作、生活受到?jīng)_擊。

    一些做法可以說(shuō)非?;闹?,完全是過(guò)度了、極端的。

    在中央有關(guān)部門的強(qiáng)力推動(dòng)之下,近期高速公路、物流秩序終于恢復(fù)了一些,這是好的跡象。

    疫情首先要尊重科學(xué),我們要看接種疫苗情況、保護(hù)情況,然后看病毒的變異毒性、傳染性、對(duì)人的傷害。

    這個(gè)杠桿地產(chǎn)不多說(shuō),我也不專業(yè),我們要相信那些尊重科學(xué)的科學(xué)家、醫(yī)生。

    按照科學(xué)辦事,最小成本、最大努力。

    同時(shí),經(jīng)過(guò)了武漢封城以及2年多的考驗(yàn),我們其實(shí)總結(jié)出了一套生產(chǎn)和生活勉強(qiáng)可以維持的方案,本就不應(yīng)該出現(xiàn)上海那樣的情況。

    讓生產(chǎn)、消費(fèi)、生活與防疫實(shí)現(xiàn)了基本的平衡,輔之以各種喊話、救市、貨幣政策、公積金政策等發(fā)力,房地產(chǎn)重回正軌是可以的。

    雖然4月還有幾天才結(jié)束,但3、4月經(jīng)濟(jì)廢了,大家都明白。

    希望很快,我們可以拿出更好的平衡舉措來(lái),5、6月還可以彌補(bǔ)一些。

    03 房地產(chǎn)到底有沒(méi)有未來(lái)

    現(xiàn)在有2種情緒,一種說(shuō)行情就要開(kāi)始了,甚至大漲;還有一種當(dāng)然就是悲觀。

    自從寫(xiě)“杠桿地產(chǎn)”以來(lái),不時(shí)有桿友說(shuō)我看空樓市。我反復(fù)解釋,我不看空,也不看多,我只尊重事實(shí)。

    有朋友會(huì)繼續(xù)說(shuō),你就沒(méi)自己主見(jiàn)?比如你應(yīng)該長(zhǎng)期看多啊,這樣流量也更多。

    一般我耐心解釋:

    第一,我主要也不靠這個(gè)賺錢,犯不著討好誰(shuí);

    第二,房地產(chǎn)這東西很重要,在多數(shù)正常國(guó)家都是支柱產(chǎn)業(yè),我國(guó)更是,但結(jié)合我國(guó)各種情況,長(zhǎng)期回報(bào)率確實(shí)不咋地,我不能為了討好人、為了流量,鼓吹買房永遠(yuǎn)發(fā)大財(cái);

    第三,短期行情是政策決定的,反正就是夜壺,需要時(shí)高潮一下,暫時(shí)不需要打壓也可以,比如2021年有幾個(gè)月。

    如今的局面,不是需要夜壺的問(wèn)題,而是地產(chǎn)嚴(yán)重拖累經(jīng)濟(jì),最起碼先得讓其恢復(fù)、不拖累。

    本來(lái)1、2月時(shí),樓市最壞的時(shí)候過(guò)去了。比如僅僅1月時(shí),70個(gè)大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市,分別有39個(gè)和55個(gè),比上月分別減少11個(gè)和8個(gè)。

    圖表來(lái)源|國(guó)統(tǒng)局

    注意,也就是房?jī)r(jià)降的城市在減少。

    有朋友會(huì)說(shuō),1月份接近過(guò)年,今年返鄉(xiāng)置業(yè)潮沒(méi)有出現(xiàn),1月總體成交也不咋地,樣本意義不大。

    恰恰杠桿地產(chǎn)覺(jué)得,這個(gè)數(shù)據(jù)變化意義很大。

    因?yàn)榉掂l(xiāng)置業(yè)潮沒(méi)有出現(xiàn),春節(jié)前購(gòu)房的返鄉(xiāng)群體不如往年多,這樣的情況下,相對(duì)2021年12月房?jī)r(jià)下降的城市減少了,這恰恰說(shuō)明穩(wěn)住的城市又增加了一點(diǎn)。

    當(dāng)然這也不值得特別慶祝,畢竟環(huán)比下降的城市數(shù)字依舊很高。

    同時(shí)1月份,70個(gè)大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比下降城市,分別有20個(gè)和30個(gè),比上月分別增加3個(gè)和4個(gè)。

    房?jī)r(jià)總趨勢(shì),遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上回暖,只能說(shuō)最壞的時(shí)候過(guò)去了。

    2月過(guò)年和部分城市開(kāi)始一些情況,不好比,杠桿地產(chǎn)不多說(shuō),總體也不算差到極致。

    然后本來(lái)各種救市、降低首付或利率,該起效果了……

    圖表來(lái)源|財(cái)聯(lián)社(特此感謝)

    我始終相信,只要做到了上文第二部分,房地產(chǎn)回穩(wěn)起碼是可以的。

    同時(shí),要記住“房住不炒”這幾個(gè)字要牢記。避免被坑,在我國(guó)主要是聽(tīng)話,聽(tīng)懂了就不會(huì)吃虧。比如5、6年前“買房就是愛(ài)國(guó)”,那他媽就是喊你買,叫你一起分享愛(ài)國(guó)紅利。

    或許,為了經(jīng)濟(jì),“房住不炒”也可能被拋到腦后。

    假設(shè)真要猛搞,未來(lái)也不是沒(méi)大漲可能,只是這樣可能不好。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“杠桿地產(chǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 如何拯救房地產(chǎn)?

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      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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