作者：桿姐

現(xiàn)在救市雖說(shuō)此起彼伏。

少數(shù)地方有那么點(diǎn)回暖，但多數(shù)地方依舊沒(méi)有起明顯效果。

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房地產(chǎn)怎么了？

老桿友都知道，我對(duì)做多、做空都沒(méi)興趣，我也不靠地產(chǎn)賺錢。

我說(shuō)了無(wú)數(shù)次，地產(chǎn)長(zhǎng)期是重要的，在很多發(fā)達(dá)國(guó)家一樣很重要；同時(shí)，之于我們具體情況，也不能鼓勵(lì)炒，后患太大。

01 房地產(chǎn)為何這么慘

治病救人，首先診斷病情，才能對(duì)癥下藥、開(kāi)出藥方。

在杠桿地產(chǎn)看來(lái)，房地產(chǎn)的慘，多因素構(gòu)成，我簡(jiǎn)單說(shuō)幾點(diǎn)，其實(shí)以前也都總結(jié)過(guò)。

第一，房住不炒成為信仰，以前的信仰是“炒房永遠(yuǎn)賺”。比如2022年2月24日，國(guó)新辦舉行“推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展”發(fā)布會(huì)，住建部主官等出席。

住建部主官在發(fā)布會(huì)上說(shuō)，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位成為社會(huì)共識(shí)——意味深長(zhǎng)啊。

一個(gè)共識(shí)的達(dá)成，不是容易的事；反過(guò)來(lái)，共識(shí)要撕毀、變化，也不容易。

第二，房企大量暴雷、項(xiàng)目停滯、質(zhì)量問(wèn)題、爛尾，造成了部分群體不敢買。接上面說(shuō)，我們看到2021年房地產(chǎn)除了年初個(gè)別城市有點(diǎn)行情，全年下來(lái)很穩(wěn)，而有的房企則不穩(wěn)了，頻頻出事。

房企出事太多，房子交不了，民生大事、社會(huì)大事。部分購(gòu)房群體等于被嚇退。

我們看近期的2022年第一輪集中拍地，多數(shù)城市很不理想、房企的情況不樂(lè)觀。只有個(gè)別城市、少數(shù)民營(yíng)房企好像厲害。

這些其實(shí)都會(huì)傳導(dǎo)到需求端、購(gòu)方。

第三，2021年人口普查數(shù)據(jù)發(fā)布后，社會(huì)上討論很多。人口結(jié)構(gòu)和趨勢(shì)確實(shí)不樂(lè)觀，2021年人口出生和死亡數(shù)據(jù)出來(lái)后，很多人又涼了一截。

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可以思考，2022年出生會(huì)怎樣？同時(shí)老齡化越來(lái)越遠(yuǎn)嚴(yán)重，確實(shí)每年都會(huì)出現(xiàn)越來(lái)越多的房子繼承問(wèn)題。

第四，城市化進(jìn)入后半段，即便不考慮人口出生、年齡結(jié)構(gòu)問(wèn)題，韭菜也越來(lái)越少。如下圖，我們看不少省份都過(guò)了60%的城鎮(zhèn)化率。

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很多人都說(shuō)，城鎮(zhèn)化和城市化不是一個(gè)概念，我和很多朋友解釋過(guò)兩點(diǎn)：

人類除了城市經(jīng)濟(jì)體國(guó)家，其他國(guó)家的城市化其實(shí)都是由城市和鎮(zhèn)構(gòu)成。很多人喜歡說(shuō)美國(guó)那么多都是“市”，他們不知道的是，美國(guó)有上萬(wàn)個(gè)市，一些低到幾千個(gè)人就自封市了。

美國(guó)主要是縣管市，它的市其實(shí)很多就是鎮(zhèn)，只是叫“市”。

99%國(guó)家的城市化，其實(shí)都是城鎮(zhèn)化，并沒(méi)有不同。

這是第一點(diǎn)。

有農(nóng)村生活經(jīng)驗(yàn)或者有縣鄉(xiāng)親戚的桿友，應(yīng)該明白這一點(diǎn)。

如果考慮上述2點(diǎn)，就會(huì)明白，城市化速度放緩，這是個(gè)趨勢(shì)。

但是，很明顯的是，多數(shù)普通地級(jí)城市，人口和房屋數(shù)量是匹配的，甚至一些房屋是過(guò)剩的。

我想多數(shù)桿友是明白的。

02 房地產(chǎn)困局怎么破

房地產(chǎn)的重要性，杠桿地產(chǎn)就不多說(shuō)。

前兩天股市崩了，我朋友杠桿游戲說(shuō)，必須避免更壞的事發(fā)生，最起碼絕對(duì)不能讓北京成為上海。

核心就是信心。信心的恢復(fù)，首先是恢復(fù)基本的經(jīng)濟(jì)、生活秩序，沒(méi)有正常的生活別說(shuō)買房了，買菜在一些地方都成為難題。詳見(jiàn)我朋友的文章《擊穿3000點(diǎn)！市場(chǎng)渴求信心》（2022年4月25日）。

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需要回答的不是房地產(chǎn)怎么辦，而是我國(guó)經(jīng)濟(jì)、各界信心怎么整？

經(jīng)濟(jì)穩(wěn)了，地產(chǎn)就算差也不會(huì)更差。比如2022年1、2月雖然也是不太好，但是趨勢(shì)開(kāi)始有變化，而3月被打斷。

現(xiàn)在主要靠各地放松，以及中央層面、金融體系口徑的變化，這些當(dāng)然應(yīng)該。杠桿地產(chǎn)認(rèn)為，基礎(chǔ)的還是要解決購(gòu)買方的預(yù)期、信心、收入、就業(yè)、杠桿率問(wèn)題，以及房企的資金和現(xiàn)金流問(wèn)題。

這兩者最關(guān)鍵的，就是正常的經(jīng)濟(jì)、生活秩序盡可能恢復(fù)。

房地產(chǎn)本來(lái)應(yīng)該稍微好一點(diǎn)，但是現(xiàn)在你收入增長(zhǎng)嗎？就業(yè)更好嗎？很多人甚至門都無(wú)法正常出，別說(shuō)買房、看房。

反過(guò)來(lái)，房子賣不動(dòng)，很多行業(yè)難道不受影響？好多人可能飯碗是個(gè)問(wèn)題，起碼收入是不增長(zhǎng)，甚至下滑的。

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經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)不太好的循環(huán)。

近期，不少地方層層加碼，搞得很多地方的居民工作、生活受到?jīng)_擊。

一些做法可以說(shuō)非?；闹?，完全是過(guò)度了、極端的。

在中央有關(guān)部門的強(qiáng)力推動(dòng)之下，近期高速公路、物流秩序終于恢復(fù)了一些，這是好的跡象。

這個(gè)杠桿地產(chǎn)不多說(shuō)，我也不專業(yè)，我們要相信那些尊重科學(xué)的科學(xué)家、醫(yī)生。

按照科學(xué)辦事，最小成本、最大努力。

同時(shí)，經(jīng)過(guò)了武漢封城以及2年多的考驗(yàn)，我們其實(shí)總結(jié)出了一套生產(chǎn)和生活勉強(qiáng)可以維持的方案，本就不應(yīng)該出現(xiàn)上海那樣的情況。

雖然4月還有幾天才結(jié)束，但3、4月經(jīng)濟(jì)廢了，大家都明白。

希望很快，我們可以拿出更好的平衡舉措來(lái)，5、6月還可以彌補(bǔ)一些。

03 房地產(chǎn)到底有沒(méi)有未來(lái)

現(xiàn)在有2種情緒，一種說(shuō)行情就要開(kāi)始了，甚至大漲；還有一種當(dāng)然就是悲觀。

自從寫(xiě)“杠桿地產(chǎn)”以來(lái)，不時(shí)有桿友說(shuō)我看空樓市。我反復(fù)解釋，我不看空，也不看多，我只尊重事實(shí)。

一般我耐心解釋：

第一，我主要也不靠這個(gè)賺錢，犯不著討好誰(shuí)；

第二，房地產(chǎn)這東西很重要，在多數(shù)正常國(guó)家都是支柱產(chǎn)業(yè)，我國(guó)更是，但結(jié)合我國(guó)各種情況，長(zhǎng)期回報(bào)率確實(shí)不咋地，我不能為了討好人、為了流量，鼓吹買房永遠(yuǎn)發(fā)大財(cái)；

如今的局面，不是需要夜壺的問(wèn)題，而是地產(chǎn)嚴(yán)重拖累經(jīng)濟(jì)，最起碼先得讓其恢復(fù)、不拖累。

本來(lái)1、2月時(shí)，樓市最壞的時(shí)候過(guò)去了。比如僅僅1月時(shí)，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市，分別有39個(gè)和55個(gè)，比上月分別減少11個(gè)和8個(gè)。

注意，也就是房?jī)r(jià)降的城市在減少。

恰恰杠桿地產(chǎn)覺(jué)得，這個(gè)數(shù)據(jù)變化意義很大。

當(dāng)然這也不值得特別慶祝，畢竟環(huán)比下降的城市數(shù)字依舊很高。

房?jī)r(jià)總趨勢(shì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上回暖，只能說(shuō)最壞的時(shí)候過(guò)去了。

然后本來(lái)各種救市、降低首付或利率，該起效果了……

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我始終相信，只要做到了上文第二部分，房地產(chǎn)回穩(wěn)起碼是可以的。

同時(shí)，要記住“房住不炒”這幾個(gè)字要牢記。避免被坑，在我國(guó)主要是聽(tīng)話，聽(tīng)懂了就不會(huì)吃虧。比如5、6年前“買房就是愛(ài)國(guó)”，那他媽就是喊你買，叫你一起分享愛(ài)國(guó)紅利。

或許，為了經(jīng)濟(jì)，“房住不炒”也可能被拋到腦后。

假設(shè)真要猛搞，未來(lái)也不是沒(méi)大漲可能，只是這樣可能不好。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 如何拯救房地產(chǎn)？