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作者:桿姐
現(xiàn)在救市雖說(shuō)此起彼伏。
少數(shù)地方有那么點(diǎn)回暖,但多數(shù)地方依舊沒(méi)有起明顯效果。

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房地產(chǎn)怎么了?
老桿友都知道,我對(duì)做多、做空都沒(méi)興趣,我也不靠地產(chǎn)賺錢。
我說(shuō)了無(wú)數(shù)次,地產(chǎn)長(zhǎng)期是重要的,在很多發(fā)達(dá)國(guó)家一樣很重要;同時(shí),之于我們具體情況,也不能鼓勵(lì)炒,后患太大。
01 房地產(chǎn)為何這么慘
治病救人,首先診斷病情,才能對(duì)癥下藥、開(kāi)出藥方。
在杠桿地產(chǎn)看來(lái),房地產(chǎn)的慘,多因素構(gòu)成,我簡(jiǎn)單說(shuō)幾點(diǎn),其實(shí)以前也都總結(jié)過(guò)。
第一,房住不炒成為信仰,以前的信仰是“炒房永遠(yuǎn)賺”。比如2022年2月24日,國(guó)新辦舉行“推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展”發(fā)布會(huì),住建部主官等出席。

住建部主官在發(fā)布會(huì)上說(shuō),“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”定位成為社會(huì)共識(shí)——意味深長(zhǎng)啊。
一個(gè)共識(shí)的達(dá)成,不是容易的事;反過(guò)來(lái),共識(shí)要撕毀、變化,也不容易。
第二,房企大量暴雷、項(xiàng)目停滯、質(zhì)量問(wèn)題、爛尾,造成了部分群體不敢買。接上面說(shuō),我們看到2021年房地產(chǎn)除了年初個(gè)別城市有點(diǎn)行情,全年下來(lái)很穩(wěn),而有的房企則不穩(wěn)了,頻頻出事。
房企出事太多,房子交不了,民生大事、社會(huì)大事。部分購(gòu)房群體等于被嚇退。
我們看近期的2022年第一輪集中拍地,多數(shù)城市很不理想、房企的情況不樂(lè)觀。只有個(gè)別城市、少數(shù)民營(yíng)房企好像厲害。
這些其實(shí)都會(huì)傳導(dǎo)到需求端、購(gòu)方。
第三,2021年人口普查數(shù)據(jù)發(fā)布后,社會(huì)上討論很多。人口結(jié)構(gòu)和趨勢(shì)確實(shí)不樂(lè)觀,2021年人口出生和死亡數(shù)據(jù)出來(lái)后,很多人又涼了一截。

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可以思考,2022年出生會(huì)怎樣?同時(shí)老齡化越來(lái)越遠(yuǎn)嚴(yán)重,確實(shí)每年都會(huì)出現(xiàn)越來(lái)越多的房子繼承問(wèn)題。
第四,城市化進(jìn)入后半段,即便不考慮人口出生、年齡結(jié)構(gòu)問(wèn)題,韭菜也越來(lái)越少。如下圖,我們看不少省份都過(guò)了60%的城鎮(zhèn)化率。

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很多人都說(shuō),城鎮(zhèn)化和城市化不是一個(gè)概念,我和很多朋友解釋過(guò)兩點(diǎn):
人類除了城市經(jīng)濟(jì)體國(guó)家,其他國(guó)家的城市化其實(shí)都是由城市和鎮(zhèn)構(gòu)成。很多人喜歡說(shuō)美國(guó)那么多都是“市”,他們不知道的是,美國(guó)有上萬(wàn)個(gè)市,一些低到幾千個(gè)人就自封市了。
美國(guó)主要是縣管市,它的市其實(shí)很多就是鎮(zhèn),只是叫“市”。
99%國(guó)家的城市化,其實(shí)都是城鎮(zhèn)化,并沒(méi)有不同。
這是第一點(diǎn)。
有農(nóng)村生活經(jīng)驗(yàn)或者有縣鄉(xiāng)親戚的桿友,應(yīng)該明白這一點(diǎn)。
如果考慮上述2點(diǎn),就會(huì)明白,城市化速度放緩,這是個(gè)趨勢(shì)。
但是,很明顯的是,多數(shù)普通地級(jí)城市,人口和房屋數(shù)量是匹配的,甚至一些房屋是過(guò)剩的。
我想多數(shù)桿友是明白的。
02 房地產(chǎn)困局怎么破
房地產(chǎn)的重要性,杠桿地產(chǎn)就不多說(shuō)。
前兩天股市崩了,我朋友杠桿游戲說(shuō),必須避免更壞的事發(fā)生,最起碼絕對(duì)不能讓北京成為上海。
核心就是信心。信心的恢復(fù),首先是恢復(fù)基本的經(jīng)濟(jì)、生活秩序,沒(méi)有正常的生活別說(shuō)買房了,買菜在一些地方都成為難題。詳見(jiàn)我朋友的文章《擊穿3000點(diǎn)!市場(chǎng)渴求信心》(2022年4月25日)。

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需要回答的不是房地產(chǎn)怎么辦,而是我國(guó)經(jīng)濟(jì)、各界信心怎么整?
經(jīng)濟(jì)穩(wěn)了,地產(chǎn)就算差也不會(huì)更差。比如2022年1、2月雖然也是不太好,但是趨勢(shì)開(kāi)始有變化,而3月被打斷。
現(xiàn)在主要靠各地放松,以及中央層面、金融體系口徑的變化,這些當(dāng)然應(yīng)該。杠桿地產(chǎn)認(rèn)為,基礎(chǔ)的還是要解決購(gòu)買方的預(yù)期、信心、收入、就業(yè)、杠桿率問(wèn)題,以及房企的資金和現(xiàn)金流問(wèn)題。
這兩者最關(guān)鍵的,就是正常的經(jīng)濟(jì)、生活秩序盡可能恢復(fù)。
房地產(chǎn)本來(lái)應(yīng)該稍微好一點(diǎn),但是現(xiàn)在你收入增長(zhǎng)嗎?就業(yè)更好嗎?很多人甚至門都無(wú)法正常出,別說(shuō)買房、看房。
反過(guò)來(lái),房子賣不動(dòng),很多行業(yè)難道不受影響?好多人可能飯碗是個(gè)問(wèn)題,起碼收入是不增長(zhǎng),甚至下滑的。

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經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)不太好的循環(huán)。
近期,不少地方層層加碼,搞得很多地方的居民工作、生活受到?jīng)_擊。
一些做法可以說(shuō)非?;闹?,完全是過(guò)度了、極端的。
在中央有關(guān)部門的強(qiáng)力推動(dòng)之下,近期高速公路、物流秩序終于恢復(fù)了一些,這是好的跡象。
這個(gè)杠桿地產(chǎn)不多說(shuō),我也不專業(yè),我們要相信那些尊重科學(xué)的科學(xué)家、醫(yī)生。
按照科學(xué)辦事,最小成本、最大努力。
同時(shí),經(jīng)過(guò)了武漢封城以及2年多的考驗(yàn),我們其實(shí)總結(jié)出了一套生產(chǎn)和生活勉強(qiáng)可以維持的方案,本就不應(yīng)該出現(xiàn)上海那樣的情況。
雖然4月還有幾天才結(jié)束,但3、4月經(jīng)濟(jì)廢了,大家都明白。
希望很快,我們可以拿出更好的平衡舉措來(lái),5、6月還可以彌補(bǔ)一些。
03 房地產(chǎn)到底有沒(méi)有未來(lái)
現(xiàn)在有2種情緒,一種說(shuō)行情就要開(kāi)始了,甚至大漲;還有一種當(dāng)然就是悲觀。
自從寫(xiě)“杠桿地產(chǎn)”以來(lái),不時(shí)有桿友說(shuō)我看空樓市。我反復(fù)解釋,我不看空,也不看多,我只尊重事實(shí)。
一般我耐心解釋:
第一,我主要也不靠這個(gè)賺錢,犯不著討好誰(shuí);
第二,房地產(chǎn)這東西很重要,在多數(shù)正常國(guó)家都是支柱產(chǎn)業(yè),我國(guó)更是,但結(jié)合我國(guó)各種情況,長(zhǎng)期回報(bào)率確實(shí)不咋地,我不能為了討好人、為了流量,鼓吹買房永遠(yuǎn)發(fā)大財(cái);
如今的局面,不是需要夜壺的問(wèn)題,而是地產(chǎn)嚴(yán)重拖累經(jīng)濟(jì),最起碼先得讓其恢復(fù)、不拖累。
本來(lái)1、2月時(shí),樓市最壞的時(shí)候過(guò)去了。比如僅僅1月時(shí),70個(gè)大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市,分別有39個(gè)和55個(gè),比上月分別減少11個(gè)和8個(gè)。

注意,也就是房?jī)r(jià)降的城市在減少。
恰恰杠桿地產(chǎn)覺(jué)得,這個(gè)數(shù)據(jù)變化意義很大。
當(dāng)然這也不值得特別慶祝,畢竟環(huán)比下降的城市數(shù)字依舊很高。
房?jī)r(jià)總趨勢(shì),遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上回暖,只能說(shuō)最壞的時(shí)候過(guò)去了。
然后本來(lái)各種救市、降低首付或利率,該起效果了……

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我始終相信,只要做到了上文第二部分,房地產(chǎn)回穩(wěn)起碼是可以的。
同時(shí),要記住“房住不炒”這幾個(gè)字要牢記。避免被坑,在我國(guó)主要是聽(tīng)話,聽(tīng)懂了就不會(huì)吃虧。比如5、6年前“買房就是愛(ài)國(guó)”,那他媽就是喊你買,叫你一起分享愛(ài)國(guó)紅利。
或許,為了經(jīng)濟(jì),“房住不炒”也可能被拋到腦后。
假設(shè)真要猛搞,未來(lái)也不是沒(méi)大漲可能,只是這樣可能不好。
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題: 如何拯救房地產(chǎn)?