作者：桿姐

現(xiàn)在救市雖說此起彼伏。

少數(shù)地方有那么點(diǎn)回暖，但多數(shù)地方依舊沒有起明顯效果。

圖表來源|首創(chuàng)證券（特此感謝

房地產(chǎn)怎么了？

老桿友都知道，我對做多、做空都沒興趣，我也不靠地產(chǎn)賺錢。

我說了無數(shù)次，地產(chǎn)長期是重要的，在很多發(fā)達(dá)國家一樣很重要；同時，之于我們具體情況，也不能鼓勵炒，后患太大。

01 房地產(chǎn)為何這么慘

治病救人，首先診斷病情，才能對癥下藥、開出藥方。

在杠桿地產(chǎn)看來，房地產(chǎn)的慘，多因素構(gòu)成，我簡單說幾點(diǎn)，其實(shí)以前也都總結(jié)過。

第一，房住不炒成為信仰，以前的信仰是“炒房永遠(yuǎn)賺”。比如2022年2月24日，國新辦舉行“推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展”發(fā)布會，住建部主官等出席。

住建部主官在發(fā)布會上說，“房子是用來住的，不是用來炒的”定位成為社會共識——意味深長啊。

一個共識的達(dá)成，不是容易的事；反過來，共識要撕毀、變化，也不容易。

第二，房企大量暴雷、項(xiàng)目停滯、質(zhì)量問題、爛尾，造成了部分群體不敢買。接上面說，我們看到2021年房地產(chǎn)除了年初個別城市有點(diǎn)行情，全年下來很穩(wěn)，而有的房企則不穩(wěn)了，頻頻出事。

房企出事太多，房子交不了，民生大事、社會大事。部分購房群體等于被嚇退。

我們看近期的2022年第一輪集中拍地，多數(shù)城市很不理想、房企的情況不樂觀。只有個別城市、少數(shù)民營房企好像厲害。

這些其實(shí)都會傳導(dǎo)到需求端、購方。

第三，2021年人口普查數(shù)據(jù)發(fā)布后，社會上討論很多。人口結(jié)構(gòu)和趨勢確實(shí)不樂觀，2021年人口出生和死亡數(shù)據(jù)出來后，很多人又涼了一截。

圖表來源|網(wǎng)絡(luò)（特此感謝）

可以思考，2022年出生會怎樣？同時老齡化越來越遠(yuǎn)嚴(yán)重，確實(shí)每年都會出現(xiàn)越來越多的房子繼承問題。

第四，城市化進(jìn)入后半段，即便不考慮人口出生、年齡結(jié)構(gòu)問題，韭菜也越來越少。如下圖，我們看不少省份都過了60%的城鎮(zhèn)化率。

圖表來源|開源證券（特此感謝）

很多人都說，城鎮(zhèn)化和城市化不是一個概念，我和很多朋友解釋過兩點(diǎn)：

人類除了城市經(jīng)濟(jì)體國家，其他國家的城市化其實(shí)都是由城市和鎮(zhèn)構(gòu)成。很多人喜歡說美國那么多都是“市”，他們不知道的是，美國有上萬個市，一些低到幾千個人就自封市了。

美國主要是縣管市，它的市其實(shí)很多就是鎮(zhèn)，只是叫“市”。

99%國家的城市化，其實(shí)都是城鎮(zhèn)化，并沒有不同。

這是第一點(diǎn)。

有農(nóng)村生活經(jīng)驗(yàn)或者有縣鄉(xiāng)親戚的桿友，應(yīng)該明白這一點(diǎn)。

如果考慮上述2點(diǎn)，就會明白，城市化速度放緩，這是個趨勢。

但是，很明顯的是，多數(shù)普通地級城市，人口和房屋數(shù)量是匹配的，甚至一些房屋是過剩的。

我想多數(shù)桿友是明白的。

02 房地產(chǎn)困局怎么破

房地產(chǎn)的重要性，杠桿地產(chǎn)就不多說。

前兩天股市崩了，我朋友杠桿游戲說，必須避免更壞的事發(fā)生，最起碼絕對不能讓北京成為上海。

核心就是信心。信心的恢復(fù)，首先是恢復(fù)基本的經(jīng)濟(jì)、生活秩序，沒有正常的生活別說買房了，買菜在一些地方都成為難題。詳見我朋友的文章《擊穿3000點(diǎn)！市場渴求信心》（2022年4月25日）。

圖表來源|西部證券（特此感謝）

需要回答的不是房地產(chǎn)怎么辦，而是我國經(jīng)濟(jì)、各界信心怎么整？

經(jīng)濟(jì)穩(wěn)了，地產(chǎn)就算差也不會更差。比如2022年1、2月雖然也是不太好，但是趨勢開始有變化，而3月被打斷。

現(xiàn)在主要靠各地放松，以及中央層面、金融體系口徑的變化，這些當(dāng)然應(yīng)該。杠桿地產(chǎn)認(rèn)為，基礎(chǔ)的還是要解決購買方的預(yù)期、信心、收入、就業(yè)、杠桿率問題，以及房企的資金和現(xiàn)金流問題。

這兩者最關(guān)鍵的，就是正常的經(jīng)濟(jì)、生活秩序盡可能恢復(fù)。

房地產(chǎn)本來應(yīng)該稍微好一點(diǎn)，但是現(xiàn)在你收入增長嗎？就業(yè)更好嗎？很多人甚至門都無法正常出，別說買房、看房。

反過來，房子賣不動，很多行業(yè)難道不受影響？好多人可能飯碗是個問題，起碼收入是不增長，甚至下滑的。

圖表來源|國統(tǒng)局

經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個不太好的循環(huán)。

近期，不少地方層層加碼，搞得很多地方的居民工作、生活受到?jīng)_擊。

一些做法可以說非常荒謬，完全是過度了、極端的。

在中央有關(guān)部門的強(qiáng)力推動之下，近期高速公路、物流秩序終于恢復(fù)了一些，這是好的跡象。

這個杠桿地產(chǎn)不多說，我也不專業(yè)，我們要相信那些尊重科學(xué)的科學(xué)家、醫(yī)生。

按照科學(xué)辦事，最小成本、最大努力。

同時，經(jīng)過了武漢封城以及2年多的考驗(yàn)，我們其實(shí)總結(jié)出了一套生產(chǎn)和生活勉強(qiáng)可以維持的方案，本就不應(yīng)該出現(xiàn)上海那樣的情況。

雖然4月還有幾天才結(jié)束，但3、4月經(jīng)濟(jì)廢了，大家都明白。

希望很快，我們可以拿出更好的平衡舉措來，5、6月還可以彌補(bǔ)一些。

03 房地產(chǎn)到底有沒有未來

現(xiàn)在有2種情緒，一種說行情就要開始了，甚至大漲；還有一種當(dāng)然就是悲觀。

自從寫“杠桿地產(chǎn)”以來，不時有桿友說我看空樓市。我反復(fù)解釋，我不看空，也不看多，我只尊重事實(shí)。

一般我耐心解釋：

第一，我主要也不靠這個賺錢，犯不著討好誰；

第二，房地產(chǎn)這東西很重要，在多數(shù)正常國家都是支柱產(chǎn)業(yè)，我國更是，但結(jié)合我國各種情況，長期回報率確實(shí)不咋地，我不能為了討好人、為了流量，鼓吹買房永遠(yuǎn)發(fā)大財；

如今的局面，不是需要夜壺的問題，而是地產(chǎn)嚴(yán)重拖累經(jīng)濟(jì)，最起碼先得讓其恢復(fù)、不拖累。

本來1、2月時，樓市最壞的時候過去了。比如僅僅1月時，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市，分別有39個和55個，比上月分別減少11個和8個。

注意，也就是房價降的城市在減少。

恰恰杠桿地產(chǎn)覺得，這個數(shù)據(jù)變化意義很大。

當(dāng)然這也不值得特別慶祝，畢竟環(huán)比下降的城市數(shù)字依舊很高。

房價總趨勢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上回暖，只能說最壞的時候過去了。

然后本來各種救市、降低首付或利率，該起效果了……

圖表來源|財聯(lián)社（特此感謝）

我始終相信，只要做到了上文第二部分，房地產(chǎn)回穩(wěn)起碼是可以的。

同時，要記住“房住不炒”這幾個字要牢記。避免被坑，在我國主要是聽話，聽懂了就不會吃虧。比如5、6年前“買房就是愛國”，那他媽就是喊你買，叫你一起分享愛國紅利。

或許，為了經(jīng)濟(jì)，“房住不炒”也可能被拋到腦后。

假設(shè)真要猛搞，未來也不是沒大漲可能，只是這樣可能不好。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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本文由“杠桿地產(chǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 如何拯救房地產(chǎn)？