丁祖昱評(píng)樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）“
7月中下旬以來(lái)，多地“打補(bǔ)丁”式調(diào)控頻出，當(dāng)月中央有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)端和金融端政策及表態(tài)已超十余條，新一輪樓市調(diào)控更加高頻化、精細(xì)化和全面化，商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)熱度持續(xù)減弱。
受此影響，狹義庫(kù)存（指已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積）小幅微增至5.7億平方米，由于成交增長(zhǎng)動(dòng)能不足，去化周期由2021年6月末的11.10個(gè)月上漲至11.67個(gè)月，不過(guò)仍低于2020年同期水平。
廣義庫(kù)存方面（指商品住宅市場(chǎng)的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和，以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷證面積和狹義庫(kù)存面積之和來(lái)測(cè)算）延續(xù)高位波動(dòng)態(tài)勢(shì)，小幅微增達(dá)38億平，同比上漲5%。
在這其中，一線城市韌性較強(qiáng)，無(wú)論是廣義庫(kù)存還是狹義庫(kù)存均呈現(xiàn)同環(huán)比下降的趨勢(shì)。
01
百城商品住宅庫(kù)存高位維持5.7億平方米
2021年以來(lái)，全國(guó)整體庫(kù)存穩(wěn)中有降，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積50864萬(wàn)平方米，比6月末減少215萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少270萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少26萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加19萬(wàn)平方米。
住宅待售面積降幅顯著主要得益于供應(yīng)的回落；辦公待售面積雖然由增轉(zhuǎn)降，但考慮到其基數(shù)，整體去化壓力依舊較大；商業(yè)部分，由于新冠疫情的反復(fù)，使得商業(yè)銷售的不確定性增加，后續(xù)行情還需等疫穩(wěn)定。
圖：全國(guó)商品房各類物業(yè)
累積待售面積（單位：萬(wàn)平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
具體來(lái)看，2021年開年以來(lái)，狹義庫(kù)存除2月顯著跳減之外，一直延續(xù)高位震蕩態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年7月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了57099萬(wàn)平方米，與上月基本持平，同比增長(zhǎng)1%。
這主要是由于在6月年中沖刺后，進(jìn)入7月，各大房企的推盤積極性有所回落，受其影響，7月銷售規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新低，商品房銷售面積和銷售金額分別為13013萬(wàn)平方米和13499億元，環(huán)比均下降超四成，并均回落至年內(nèi)單月最低值。其中商品房銷售面積較2020年同期下降8.5%，較2019年同期持平僅增0.1%，較6月漲幅收窄9.7個(gè)百分點(diǎn)。成交量與供應(yīng)量的基本持平，也使得狹義庫(kù)存變化不大。
不同能級(jí)城市狹義庫(kù)存漲跌幅均在1%以內(nèi)，同比來(lái)看，雖然二線成交有復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但受基數(shù)影響，同比漲幅仍為5%，在不同能級(jí)城市中居首；一線韌性較強(qiáng)，得益于良好的成交表現(xiàn)，整體庫(kù)存量仍顯著低于去年同期水平；三四線供求持穩(wěn)，同比小幅微降2%。
圖：百城2019年以來(lái)商品住宅
庫(kù)存量變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
02
一線城市中北京庫(kù)存最高，廣州次之
具體來(lái)看，一線城市中，北京庫(kù)存最高，廣州次之，北京雖然總量最高，但其狹義庫(kù)存同環(huán)比齊降，供應(yīng)小幅放量，成交熱度回落，供求比依舊維持低位，僅為0.5；總體仍保持供不應(yīng)求格局；上海本月迎來(lái)第三批次新房集中入市，供應(yīng)量連續(xù)兩月高位運(yùn)行，成交在調(diào)控政策的層層加碼下穩(wěn)步回落，狹義庫(kù)存環(huán)比上漲8%，不過(guò)仍顯著低于去年同期。值得關(guān)注的當(dāng)屬深圳，新房市場(chǎng)逐漸回歸理性，以往火爆打新的盛況已難覓蹤跡，取而代之的是棄購(gòu)率大幅增加，供需兩淡情況下，狹義庫(kù)存同環(huán)比齊增，短期庫(kù)存壓力依舊較大。
二線城市中，北部?jī)?nèi)陸城市諸如沈陽(yáng)、青島、太原7月末狹義庫(kù)存量均超2000萬(wàn)平方米，位列7月末狹義庫(kù)存總量TOP3。多數(shù)城市庫(kù)存量與6月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在10%以內(nèi)，合肥受益于成交熱度延續(xù)，狹義庫(kù)存環(huán)比跌幅在10%以上。6成共18城7月庫(kù)存同比上漲，漲幅顯著的集中在北部和中部等弱二線城市，譬如南昌、哈爾濱、銀川、昆明、呼和浩特等，庫(kù)存積壓情況顯著。在13個(gè)庫(kù)存下降的城市中，貴陽(yáng)、合肥、重慶跌幅顯著，均超40%。
三四線城市狹義庫(kù)存環(huán)比漲多跌少，同比漲跌參半，不同城市間分化持續(xù)加劇：淄博、中山、張家港、永泰、揚(yáng)州、煙臺(tái)、臺(tái)州、紹興、三明、日照、欽州、柳州、臨沂、連江、麗水、金華、江門、建德、嘉興、惠州、衡陽(yáng)、福清、防城港、東莞等同環(huán)比齊增，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)中有增；
其中淄博、臨沂、煙臺(tái)、日照、欽州、防城港等城市主要源于歷史遺留問(wèn)題，庫(kù)存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，使得狹義庫(kù)存穩(wěn)步攀升；而金華、麗水、嘉興等東南沿海城市則主要受到政策“調(diào)控”影響，成交被抑制，數(shù)據(jù)實(shí)難反映真實(shí)的市場(chǎng)需求。
此外，漳州、德清、寧德等城市疫后市場(chǎng)穩(wěn)步恢復(fù)，供不應(yīng)求下，“去庫(kù)存”效果顯著，7月庫(kù)存環(huán)比持降，同比跌幅均在30%以上。
圖：2021年7月末商品住宅庫(kù)存量
TOP20城市情況（單位：萬(wàn)平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
03
庫(kù)存消化周期整體微增至12個(gè)月
由于7月整體供需兩淡，整體成交增長(zhǎng)也有轉(zhuǎn)弱的趨勢(shì)，狹義庫(kù)存與上月基本持平，去化周期為11.67個(gè)月。分能級(jí)來(lái)看，一線成交熱度延續(xù)，市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，去化周期環(huán)比微增至10.86個(gè)月，但仍顯著低于2020年同期水平。二三線去化周期同環(huán)比齊增，維持在11-13個(gè)月左右，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。
圖：百城2019年以來(lái)商品住宅
庫(kù)存量去化周期變動(dòng)情況（月）
備注：2021年7月商品住宅庫(kù)存去化周期=2021年7月末商品住宅庫(kù)存量/近3月商品住宅成交面積均值
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
具體來(lái)看，一線城市中除北京去化周期在1年以上，上海、廣州、深圳均在10個(gè)月以下，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，北京得益于限競(jìng)房猶存余溫，本月去化周期同環(huán)比均出現(xiàn)大幅下降，是四個(gè)一線城市中唯一一個(gè)去化周期同環(huán)比齊降的城市，上海、廣州去化周期環(huán)比持增，同比均顯著低于去年同期，值得關(guān)注的當(dāng)屬深圳，去化周期增至9.91個(gè)月，高于去年同期水平。
30個(gè)二線城市中僅有哈爾濱、太原、呼和浩特、大連4個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過(guò)2年，以北部城市居多，成交相對(duì)慘淡；多數(shù)城市去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。從變化情況來(lái)看，商品住宅消化周期同、環(huán)比均是漲多跌少，其中哈爾濱、蘭州、青島、昆明等面臨去化周期大于15個(gè)月且同環(huán)比齊增，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。與之形成鮮明對(duì)比的是，石家莊、福州等成交熱度回升，去化周期環(huán)比均有不同程度的回調(diào)，顯著低于2020年同期水平。
三四線城市去化周期環(huán)比持增，但同比還是略低于去年同期，庫(kù)存壓力上升但在可控范圍。整體來(lái)看，下跌城市以東南沿海三四線為主，寧德、三明、鹽城、無(wú)錫、莆田、泉州、汕頭等城市7月末消化周期維持在一年以下，庫(kù)存見底且同環(huán)比均保持降勢(shì)。而連江、梅州等基本面缺乏支撐的三四線城市消化周期高達(dá)30個(gè)月以上，雖然本月去化周期有回落態(tài)勢(shì)，但仍顯著高于去年同期，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。
圖：2021年7月末商品住宅
庫(kù)存量去化周期TOP20城市情況（單位：月）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
綜合來(lái)看，一方面各大房企在經(jīng)歷了年中集中推盤后，整體積極性不高，成交量階段性下滑，導(dǎo)致去化放緩，另外一方面，隨著調(diào)控政策的持續(xù)加碼，部分購(gòu)房者受調(diào)控影響，購(gòu)房受限，也有部分市場(chǎng)熱情轉(zhuǎn)淡，使得成交增長(zhǎng)動(dòng)能略顯不足，在供需相作用之下，狹義庫(kù)存小幅微增至5.7億平方米，去化周期增至12個(gè)月，廣義庫(kù)存則在38億平高位波動(dòng)。
展望未來(lái)，我們認(rèn)為，受成交增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱影響，未來(lái)供過(guò)于求的局面或?qū)⒓觿?kù)存積壓，城市間的分化也將持續(xù)加劇，尤其在銀根收緊，利率上調(diào)的背景下，整體購(gòu)房行為將逐步趨于理性，庫(kù)存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購(gòu)買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 百城商品住宅庫(kù)存高位維持5.7億㎡，去化周期微增至12個(gè)月
