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作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
雅居樂與平安這幾次的合作，就累計獲得資金支持超百億元。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 平安與雅居樂之間又多了一些聯(lián)絡。
地產(chǎn)江湖中，平安作為財務投資者的角色為人熟知，尤以股權(quán)投資為甚，其為碧桂園、旭輝、華夏幸福、金茂等的第二大股東，而另一方面，平安實際上也一直通過項目合作的方式紓困房企，其中雅居樂便是近幾年平安合作項目較為頻繁的房企之一。
12月24日晚間，雅居樂公告稱，于2020年12月21日及24日，雅居樂附屬公司（均為公司間接全資或非全資附屬公司），投資者，及有關(guān)項目公司訂立有關(guān)合作文據(jù)。
據(jù)此，有關(guān)雅居樂附屬公司及有關(guān)投資者將根據(jù)有關(guān)合作文據(jù)條款共同投資有關(guān)項目土地。根據(jù)合作文據(jù)的條款，投資者已同意向有關(guān)雅居樂附屬公司支付合計70.51億元，作為其各自收購股權(quán)及/或貸款誠意金。
根據(jù)披露，上述所提投資者的最終實益擁有人均為平安。而此次交易一共涉及7個項目，分布于海南、中山、揚州、清遠、天津、鄭州、惠州等地，涉及項目總地盤面積約176萬平方米。
解析各項目
從此次合作項目中逐個剖析。其中項目公司1即海南伊海榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，原由海南雅誠全資擁有。根據(jù)合作備忘錄，海南雅誠與投資者SJ須透過項目公司1按協(xié)定比例51%：49%共同投資項目土地1。投資者SJ 向海南雅誠支付6.73億元作為誠意金。
該項目公司成立于2015年2月3日，所涉及項目土地位于海南省萬寧市龍滾鎮(zhèn)正門嶺，覆蓋地盤面積約13.27萬平方米。
而項目公司2即中山市海德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由廣州凱雅世、一名獨立第三方及中山雅景分別擁有 50%、25%及 25%權(quán)益。此次廣州凱雅世將向中山雅景轉(zhuǎn)讓其于項目公司2的50%股權(quán)，其后由中山雅景將該股權(quán)轉(zhuǎn)讓予投資者 SJ。
于上述轉(zhuǎn)讓后，中山雅景、獨立第三方及投資者 SJ 將按 25%：25%：50%的比例持有項目公司2股權(quán)。投資者 SJ合計支付15.62億元。
而該項目公司則成立于 2003 年 10 月 21日，涉及項目土地，位于廣東省中山市火炬開發(fā)區(qū)宮花村，覆蓋地盤面積約17.35萬平方米。
另外，項目公司3a由廸揚及衛(wèi)中分別擁有69.7%及30.3%權(quán)益，且項目公司3b由項目公司3a全資擁有。其中，項目公司3a指揚州雅昊商務管理有限公司，項目公司3b指揚州雅悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，均于2019年成立，都是雅居樂間接全資附屬公司。
根據(jù)合作協(xié)議，廸揚須向句容雅居樂轉(zhuǎn)讓其于項目公司3a的27.06%股權(quán)連同相關(guān)股東貸款。衛(wèi)中須向句容雅居樂轉(zhuǎn)讓其于項目公司3a的11.77%股權(quán)即相關(guān)股東貸款。此后，句容雅居樂其后須向投資者SJ轉(zhuǎn)讓自廸揚及衛(wèi)中取得38.83%股權(quán)及所涉及股東貸款。
最終，廸揚、衛(wèi)中及投資者SJ須透過項目公司3a及項目公司3b按協(xié)定比例42.64%：18.53%：38.83%共同投資及開發(fā)項目土地3。投資者SJ已同意于先決條件達成后三個工作日內(nèi)向句容雅居樂支付總金額11.51億元。
涉及項目土地3的綜合用途物業(yè)開發(fā)，包括地塊編號 G05、G08、G09 及 G10，位于中國江蘇省揚州市江都區(qū)四幅土地，覆蓋地盤面積約24.6萬平方米。
項目公司4為廣東新美居房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，原由番禺雅居樂全資擁有。此次合作，番禺雅居樂及投資者AC通過項目公司4按協(xié)定比例51%：49%共同對項目土地4進行投資。投資者AC已同意向番禺雅居樂支付9億元作為誠意金。
項目土地4包括九幅土地，位于廣東省清遠市清城區(qū)民安路及連江西路交界處，即地塊編號0056855、0056849、0056857、0056864,0056868、0056876、0056881、0056885及0056860的綜合用途物業(yè)開發(fā)，覆蓋總地盤面積約16.67萬平方米。
項目公司5原由山東雅齊及一名獨立第三方分別擁有96%及4%權(quán)益。根據(jù)合作協(xié)議，山東雅齊須向投資者AH出售項目公司5 47%股權(quán)連同有關(guān)股東貸款，且山東雅齊與投資者AH須透過項目公司5按山東雅齊與投資者AH協(xié)定比例49%：47%共同投資項目土地5。投資者AH已同意向山東雅齊支付金額16.9億元。
上述項目公司5指天津雅逸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，于2017年12月6日成立，并為雅居樂間接非全資附屬公司，涉及項目土地5包括七幅土地，位于天津市寶坻區(qū)，即地塊編號2018-047、2018-048、2018-049,2018-050、2019-039、2019-040、2019-041的綜合用途物業(yè)開發(fā)，覆蓋總地盤面積約49.39萬平方米。
項目公司6為鞏義雅居樂置業(yè)有限公司，于2018年3月12日成立，由河南雅同及一名獨立第三方分別擁有72%及28%權(quán)益。此次河南雅同須向投資者AH出售項目公司6的35.28%股權(quán)，且河南雅同與投資者AH須按河南雅同與投資者AH協(xié)定比例36.72%：35.28%共同投資項目土地6。投資者AH向河南雅同指定銀行賬戶支付6.9億元作為誠意金。
該項目包括十四幅土地，位于中國鄭州市鞏義市白沙片區(qū)，即地塊編號2018-143、2018-144、2018-145、2018-151、2018-140、2018-141、2018-142、2018-150、2018-152、2019-030、2018-146、2018-147、2018-148及2018-149的綜合用途物業(yè)開發(fā)，覆蓋總地盤面積約49.21萬平方米。
據(jù)公告顯示，項目公司7為惠州市仲元實業(yè)有限公司，于2009年12月23日成立，原由深圳雅生擁有70%權(quán)益及由三名獨立第三方擁有余下權(quán)益。此次深圳雅生須向投資者SJ轉(zhuǎn)讓其于項目公司7的49%股權(quán)連同有關(guān)股東貸款一切權(quán)利、業(yè)權(quán)及權(quán)益，且深圳雅生與投資者SJ須透過項目公司7按協(xié)定比例21%：49%享有項目公司7權(quán)利及權(quán)益。投資者SJ已同意向深圳雅生支付總金額3.85億元。
項目7涉及兩幅土地，即地塊編號ZK9-09-01及ZK9-05-01Z，位于廣東省惠州市仲愷高新區(qū) 9 號小區(qū)，覆蓋總地盤面積5.54萬平方米。
此次雅居樂進行合作的項目跨越的年限也較長，甚至還包括于2006年8月成立的廣東新美居房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，即上述的項目公司4，最新的一個項目也是雅居樂于2019年拿的。
另一方面，雅居樂對于資金的渴求程度可見一斑。如項目公司6的合作協(xié)議中所要求的，投資者AH已同意于所有條件達成后，惟無論如何不遲于2020年12月30日，向河南雅同指定銀行賬戶支付6.9億元。
此外，大多數(shù)合作協(xié)議也提及，在所有先決條件后三個工作日或者五個工作日內(nèi)支付金額。
細究合作意圖
不難發(fā)現(xiàn)，雖有部分例外，但大部分項目公司仍由雅居樂自身占據(jù)主導權(quán)。根據(jù)新規(guī)，作為險資的平安是不能直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設，包括開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅。
按照平安以往的操作手法，其只會以財務投資者的身份介入項目地塊，不會參與具體操盤。
至于雅居樂，引入平安便是引入了“活資金”。加之此次合作當中有些項目亦處于虧損狀況，
此外，項目公司6于2020年6月30日未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值為約7070萬元。截至2018年、兩個財政年度，項目公司6除稅前凈虧損約480萬元、970萬元。
公告顯示，項目公司6交易所得款項凈額擬用作雅居樂一般營運資金及其日后業(yè)務發(fā)展?？梢娖桨操Y金注入的重要性。
雅居樂方面也表示，訂立合作文據(jù)有利于公司及股東整體利益，乃因此舉可分散集團財務風險，有助于集團滿足其物業(yè)項目開發(fā)營運資金需求。
其表示，合作文據(jù)項下擬進行交易有利于短期及長期優(yōu)化集團資產(chǎn)，進而實現(xiàn)集團利益最大化，另外也可令截至2020年12月31日止年度的現(xiàn)金流量增加，預期出售合作文據(jù)項下擬進行項目溢價可能有利于改善截至2021年12月31日止年度的財務狀況。
2020年半年報顯示，雅居樂財務狀況并不算理想。依據(jù)當前“三道紅線”的劃分標準，雅居樂踩中兩條，為橙檔房企。其資產(chǎn)負債率為76.26%、將永續(xù)債計算在內(nèi)的凈負債率為114%，另外1.15的現(xiàn)金短債比其實也比較接近第三條紅線。
截至2020年6月底，雅居樂負債規(guī)模達2301.66億元，其中，有息債務989.4億元，將于一年內(nèi)到期的有息債務為403億元，短期債務占比為0.4。
而且其經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額于2019年為-145.51億元，直至今年才轉(zhuǎn)正流入，于2020年上半年為75.21億元。
臨近年關(guān)，雅居樂再次拉來平安這一援手，優(yōu)化報表的作用應該最為明顯。70.51億元的資金流入，同時又不影響項目發(fā)展。
事實上，雅居樂采用這樣的方法已有多次。于2019年12月，其同樣通過引入中國平安合作惠州白鷺湖開發(fā)的7宗地塊，當時雅居樂表示，訂立合作協(xié)議對公司及股東整體有利，原因是此舉可分散其財務風險。當時預期完成后，將會錄得估計收益約7億元。
更早之前的2018年12月，雅居樂也與平安達成合作協(xié)議，平安旗下深圳喻創(chuàng)公司出資9.88億元，收購雅居樂旗下惠州市惠陽雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司22%股權(quán)。
今年雙方亦早有交集，雅居樂聯(lián)合平安不動產(chǎn)底價38.8億元拿下了中山市一宗商住用地，樓面價約為4221.9元/平方米。
另據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計，經(jīng)過上述多次引資，雅居樂與平安合作的土儲總面積達318萬平方米，而除了具體合作開發(fā)的中山地塊，雅居樂與平安這幾次的合作，就累計獲得資金支持超百億元。
至于此次，雅居樂亦有提到，合作文據(jù)項下擬進行交易有利于加深及加強集團與平安之間策略合作。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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