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    熱點三線城市再掀調控潮,10月各城市市場分化加劇

    丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
    2021-08-16 19:35 1829 0 0
    隨后,浙江臺州、麗水、海鹽等多個三四線城市發(fā)布樓市調控政策,掀起了新一輪三四線城市調控新周期。

    作者:丁祖昱

    來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

    “堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,租購并舉、因城施策,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》中如是提到。

    這是繼2016年底,中央經(jīng)濟工作會議提出“房住不炒”以來,中央首次將“房住不炒”寫入五年規(guī)劃。毫無疑問,下一個五年,“房住不炒”仍是樓市調控的主基調。

    隨后,浙江臺州、麗水、海鹽等多個三四線城市發(fā)布樓市調控政策,掀起了新一輪三四線城市調控新周期。自7月熱點二線城市紛紛加碼調控至今,地方因城施策,調控正逐漸深入至三四線城市,未來調控大概率將繼續(xù)維穩(wěn),以更好地落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長期目標。

    從各能級城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看,各城市之間分化日益加劇,克而瑞研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,10月30個重點城市整體成交2695萬平方米,環(huán)比下跌7%,同比增長13%。其中一線城市成交同比增長34%,熱點二三線城市成交雖同比增長11%,但6成以上二三線城市成交環(huán)比下降20%以內。分化背景下,房價仍是紅線,市場熱度過高的城市或將進一步升級,而壓力二三線城市有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓。

    未來五年樓市主基調“房住不炒”

    11月3日,新華社正式發(fā)布《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》(以下簡稱“建議”),建議兩次提及房地產(chǎn)。雙循環(huán)、新型城鎮(zhèn)化以及再次強調的“房住不炒”將會在某種程度上對未來中國的房地產(chǎn)市場帶來重大影響。 

    在“暢通國內大循環(huán)”中明確表示,推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展,實現(xiàn)上下游、產(chǎn)供銷有效銜接,促進農業(yè)、制造業(yè)、服務業(yè)、能源資源等產(chǎn)業(yè)門類關系協(xié)調。 

    這意味著,房地產(chǎn)的制造業(yè)屬性越來越強。尤其自2016年“房住不炒”之后,房地產(chǎn)與制造業(yè)之間的關系更加密切,從頂層思路、地方政策與房地產(chǎn)行業(yè)基本面來看,房子的商品屬性日益增強。對于制造業(yè)來說,更高的要求是“降本提質”,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務將回歸本源,行業(yè)將進入產(chǎn)品和品質發(fā)展的新階段。 

    在“推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”板塊中明確強調:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,租購并舉、因城施策,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。十九大以來,“房住不炒”在中央多次會議中被反復強調,這顯示出政府在發(fā)展經(jīng)濟中努力擺脫對房地產(chǎn)市場的依賴的決心。 

    實際上,今年7月份以來多個房地產(chǎn)座談會召開、十余個熱點城市升級樓市調控、央行“三條紅線”等政策多管齊下,以促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,政策從今年上半年的“穩(wěn)中有松”過渡到“穩(wěn)中趨緊”,房住不炒仍為未來樓市調控主基調。

    樓市調控已蔓延至三線城市

    值得注意的是,三季度以來,多個熱點城市出臺樓市調控背景下,樓市整體平穩(wěn)運行,但三四線城市打補丁政策趨勢依然持續(xù),“房住不炒”全面升級。 

    “十四五”規(guī)劃建議發(fā)布的同一天,浙江臺州升級了樓市調控,規(guī)定在臺州市區(qū)新購買的住房(含新建商品住房和二手住房),自取得不動產(chǎn)權證書滿3年后方可轉讓。麗水緊跟其后明確“四個加強”調控措施。 

    實際上,從7月熱點二線城市,到自10月徐州、紹興打響了四季度以來調控第一槍之后,三四線城市調控正在逐漸深入,進一步體現(xiàn)了穩(wěn)定樓市的導向,具有非常好的穩(wěn)定預期、引導市場的效應,再次彰顯了中央和地方層面“房住不炒”的底線。

    近期出臺樓市調控政策的三四線城市有一個共同的特征,那就是市場局部過熱,尤其是樓市和地市均出現(xiàn)火爆情況,市場一過熱,調控政策就緊隨其后。這與房地產(chǎn)市場的周期性漲落密切相關。

    各城市之間分化日益嚴重

    疫情以來,各大城市之間的分化日益明顯。一線城市整體呈現(xiàn)出供需兩旺,上廣深保持著較高的成交熱度。二線城市分化加劇,熱點長三角城市迎來需求集中釋放,而中西部二線城市樓市下行壓力較大,行情相對冷淡。三四線城市2020年成交表現(xiàn)顯著超過預期,市場恢復程度在不同能級中居于首位。

    從房價情況來看,“房住不炒”下整體市場一二線房價同比增速均有所收窄,國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況顯示,各能級城市房價走勢分化明顯。一線城市同、環(huán)比齊升,表現(xiàn)突出,二線及強三線城市同、環(huán)比漲幅持續(xù)收窄,部分弱三四線城市以后復蘇緩慢,城市房價同環(huán)比增速仍呈現(xiàn)出下行趨勢。

    圖:2018年8月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比走勢

    數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局

    具體到10月成交情況來看,30個重點城市整體成交2695萬平方米,環(huán)比下跌7%,同比增長13%。一線城市總成交面積305萬平方米,環(huán)比下降21%,同比增長34%,整體成交量仍處相對高位。以上海、廣州、深圳的表現(xiàn)最為突出,而北京略顯遜色,同環(huán)比齊跌。

    二三線城市成交面積2390萬平方米,環(huán)比下降7%,同比增長13%。從絕對量看,武漢、重慶等整體成交依舊處于二線城市前列,10月成交量均超200萬平方米。從同、環(huán)比變化看,不同城市行情相對獨立:一方面,武漢、重慶、長沙、東莞、南京、大連、廈門等城市成交穩(wěn)步回升,同、環(huán)比齊增;另一方面,青島、徐州、天津、西安、長春、蘇州、無錫、福州等城市成交熱度穩(wěn)步回落,市場表現(xiàn)不及預期。 

    目前來看,熱點城市調控加碼政策正在逐步引導購房者預期轉變,隨著政策逐步發(fā)酵,成交上行動力略顯不足,我們認為,整體成交或將延續(xù)當前低迷走勢,同比漲幅仍有進一步收窄的可能。

    表:2020年10月全國30個重點城市商品住宅成交面積(單位:萬平方米)
    備注:上表中城市成交量為本月根據(jù)28日左右數(shù)據(jù)預估得到

    數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

    房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟的壓艙石,包括土地出讓、房地產(chǎn)交易都對經(jīng)濟發(fā)展起到至關重要的作用,因此平穩(wěn)健康發(fā)展是第一前提。

    受限于房地產(chǎn)信貸政策適度收緊,疊加調控政策持續(xù)加碼,預計年底房地產(chǎn)市場仍不容樂觀,各城市市場或將進一步分化。具體來看,核心一、二線城市市場需求依舊堅挺,隨著供應持續(xù)放量,成交大概率將有所回升,部分城市更將出現(xiàn)年末的“翹尾”行情。三、四線城市仍是樓市的穩(wěn)定劑,市場前景主要取決于市場需求及購買力,強三、四線城市仍有強勁需求支撐,成交有望穩(wěn)中有升,弱三、四線城市市場需求增長乏力,疊加購買力瓶頸制約,成交大概率將維持在較低水平。 

    對于房企而言,分化也日益明顯。十四五期間政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管仍將從嚴,以往的高杠桿高周轉高增長的模式將難以為繼,轉而向穩(wěn)定均衡高質量的增長轉變,因而更加考驗房企的抗風險能力及精細化管理能力,另外,對于中小型房企來說,未來發(fā)展進一步發(fā)展的難度增加,因此行業(yè)加速整合是大勢所趨。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 熱點三線城市再掀調控潮,10月各城市市場分化加劇

    丁祖昱評樓市

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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