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    劃撥地、出讓地與城投

    債券球 債券球
    2021-06-18 12:00 3372 0 0
    同時擁有劃撥地和出讓地的城投公司,某種意義上也折射了城投兼具計劃經(jīng)濟和市場經(jīng)濟色彩的雙重屬性,當然,在筆者看來,這種屬性可預見的時間內(nèi)很難失去。

    作者:債券球

    來源:債券球(ID:bonds-ball)

    如果說劃撥地是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物,那么出讓地則充滿了市場經(jīng)濟的色彩,而同時擁有劃撥地和出讓地的城投,它們之間會產(chǎn)生怎樣的聯(lián)系和影響?且看如下分解。

    一、劃撥地

    (一)劃撥地定義

    根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定,劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。其實結(jié)合《城市房地產(chǎn)管理法》或者已廢止的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》,關于劃撥地的定義,都在一定程度上反映了劃撥地無償性的特征。

    (二)劃撥地為什么會有價值?

    作為城投公司來說,劃撥地基本都是無償劃撥的,但是在城投報表中,大多都列式了價值??赡芎芏嗳藭婀?,劃撥地作為無償劃撥的,為什么還可以顯示不菲的價值呢?這種質(zhì)疑當然很容易理解,從邏輯上來講,一方面,作為資產(chǎn)持有人,實際上沒有繳納一分錢;另一方面,如果后續(xù)要進行市場化流通,正常都要經(jīng)過招拍掛流程,繳納土地出讓金之后,才能光明正大的進入流通市場。因此,從這個邏輯來看,劃撥地應該是沒有價值的,報表列式應當為零。

    那么到底為什么會顯示價值呢?從實務角度來看,主要原因在于:1、劃撥地的土地用途屬于經(jīng)營性用途,比如:住宅、商業(yè)或者工業(yè)等;另一方面,也是最關鍵的,當?shù)卣蛘呦嚓P部門一般會出具文件,大致意思為,將來土地如果出讓了,將返還相當一部分比例給城投公司?;谌缟蟽牲c,土地有用,同時出讓金返還,因此土地才具備價值。實務中,有些監(jiān)管口徑在計算有效凈資產(chǎn)的時候,也會參照類似的邏輯對有效凈資產(chǎn)進行核算。

    (三)劃撥地對城投的作用

    筆者以為劃撥地對于城投,更多的作用在于增加城投的資產(chǎn)規(guī)模,降低資產(chǎn)負債率。至于償債,其實具備很大不確定性,比如確定劃撥地價值的那紙出讓金返還文件,這個文件到底要做到什么程度才能滿足法律、法規(guī)的要求,是否需要財政部門提出請示,經(jīng)政府、人大批準以后才算,文件有效期設置多長等等,其實是不太說的清楚的事情。即使確定劃撥地價值的那紙出讓金返還文件成立,也得關注具體的劃撥地位于哪里,到底值不值錢等等,不一而足。

    二、出讓地

    (一)出讓地與招拍掛

    根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定,出讓地是指土地使用者從作為土地所有者國家手中,通過支付土地使用權出讓金后,獲取的一定年限內(nèi)的土地使用權。

    土地出讓方式主要有四種,分別為:招標、拍賣、掛牌和協(xié)議轉(zhuǎn)讓。相較于前三種方式,協(xié)議轉(zhuǎn)讓的不透明性,容易產(chǎn)生權力尋租和腐敗行為,也使得目前目前鮮有協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式產(chǎn)生的出讓地。因此,相對公開的招標、拍賣和掛牌成為了主流的土地出讓方式,進而簡化成為人們耳熟聞詳?shù)摹罢信膾臁薄V劣谡信膾焓欠衲敲赐该?、高效、廉潔?講真,也不是那么回事,只能算相對公平一點,深入的就不在這里討論了。

    (二)劃撥地對城投的作用

    1、財務報表

    說到財務報表,當然主要是指資產(chǎn)負債表和利潤表,至于現(xiàn)金流量表,影響會有,但是沒什么實質(zhì)性作用。

    出讓地,作為經(jīng)營性用地,通過繳納出讓金的方式獲取的資產(chǎn),從會計準則關于資產(chǎn)定義的任何一條出發(fā),這都是能夠經(jīng)得起考驗的有效資產(chǎn)。當然實務中也有通過行政劃轉(zhuǎn)方式,無償注入到城投公司的,這種當然更好。

    因為土地出讓收入屬于基金收入,除了個別地方需要給省里一點點之外,地方政府基本都可以自己掌控。因此,地方政府作為城投的實控人,完全可以通過出讓金返還(土地一級開發(fā))、債務豁免、資本注入、補貼等形式返還給城投。這樣,城投在一定程度上,在容許的土地指標內(nèi),合法合規(guī)的將儲備地、劃撥地等變?yōu)榻鸸忾W閃的出讓地,最終使得資產(chǎn)負債表實現(xiàn)較為正向的調(diào)整。

    對于,利潤表,如果城投收入存在限制,可以通過土地一級開發(fā)等方式,獲取收入,來源就是土地出讓金。當然,實現(xiàn)收入同時,也可以實現(xiàn)一定的凈利潤,具體在這里就不展開了。

    2、償債

    良好的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)本身已經(jīng)起到了較大的增信作用,同時出讓地如果是貨真價實的,那么一方面,可以通過抵質(zhì)押等方式進行融資,另一方面,必要的時候,可以把土地放到二級市場,通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn),實現(xiàn)資金回流,進而增加償債能力。

    當然,對于出讓地價值,在實務中需要關注點也不少,比如:出讓地的位置、出讓地產(chǎn)證辦理手續(xù)是否齊備等。

    同時擁有劃撥地和出讓地的城投公司,某種意義上也折射了城投兼具計劃經(jīng)濟和市場經(jīng)濟色彩的雙重屬性,當然,在筆者看來,這種屬性可預見的時間內(nèi)很難失去。

    囿于筆者學識有限,不足之處,歡迎批評指正。

    如上,供參考。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“債券球”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標題: 劃撥地、出讓地與城投

    債券球

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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