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    虎年物管第一股:為什么金茂服務(wù)“一路綠燈”?

    扒財經(jīng) 扒財經(jīng)
    2022-02-15 19:03 1965 0 0
    虎年物業(yè)第一股,不在“流血”上市潮中成為先烈,選擇了在前人趟平的大道上成為先驅(qū)。

    作者:陳婷婷

    來源:風(fēng)財訊(ID:fengcaixun)

    虎年物業(yè)第一股,不在“流血”上市潮中成為先烈,選擇了在前人趟平的大道上成為先驅(qū)。

    據(jù)港交所2月6日披露,金茂服務(wù)通過港交所上市聆訊,歷時160天,整個過程可以用“一路綠燈”來形容。

    截至2022年1月31日,共有51家內(nèi)地物業(yè)管理公司在香港掛牌上市。不久后,拿到港股上市“綠卡”的金茂服務(wù),在完成路演、招股、掛牌等一系列動作后,有望成為下一個掛牌隊友。

    風(fēng)財訊翻閱其招股書發(fā)現(xiàn),作為體量不算大的物管公司,金茂服務(wù)“城市運營商”的身份別具特點,其中有不少細節(jié)值得揣摩。

     01 基本面:背靠大樹,面向新海
      
    招股說明書,雖然也常被戲稱為八股文,但是要從中萬里挑一,既要過證監(jiān)會的法眼,還要吸引投資人的注意,還得有幾把刷子。
     
    金茂服務(wù)更名自金茂物業(yè),前身可追溯至1993年,中化酒店作為中化集團的附屬公司成立,為其控股股東中國金茂的前身及其附屬公司開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。
     
    背靠金茂集團及中化集團的金茂服務(wù),可以說是妥妥的“根正苗紅”。再加上中金公司、匯豐為其聯(lián)席保薦人,上市之路并無懸念。

    出身雖好,不過近30年來可以說“深居簡出”。金茂服務(wù)分拆上市,意味著將獨立運營、獨立承擔(dān)風(fēng)險,獨立成長。

    從規(guī)模來看,比起龍頭企業(yè)的體量,目前的金茂服務(wù)并不突出。截至2021年9月30日,合約建筑面積約4570萬平方米,其中67.8%位于一二線城市,在管面積為2320萬平方米。

    縱觀全行業(yè),截至2021年中期,上市物業(yè)合約面積均值達1.78億平方米。

    盈利指標(biāo)方面,在過去的2018年、2019年、2020年,金茂服務(wù)分別實現(xiàn)收入約5.75億元、7.88億元、9.44億元;2021年前9個月,實現(xiàn)收入約10.49億元。同期實現(xiàn)利潤分別約為1750萬元、2260萬元、7710萬元、1.09億元。

    在管面積占比方面,截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日,金茂服務(wù)管理金茂集團及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司所開發(fā)物業(yè)總建筑面積的約91.0%、93.0%、89.0%及89.0%。

    換句話說,近三年來,金茂服務(wù)的合約面積有超九成來自母公司。
     
    截至2021年9月30日,金茂服務(wù)來自第三方物業(yè)的合約及在管面積分別僅440萬平方米、310萬平方米,占比分別為9.62%、13.36%。
     
    金茂服務(wù)上市募集資金,其用途也就十分明顯,并非用于開展原有業(yè)務(wù),而是為新業(yè)務(wù)的開拓籌備糧草,將正式加入物管行業(yè)“大吃小、強吃弱”的隊伍當(dāng)中。
     
    招股書顯示,“募集到的資金將用于有選擇地物色與從事物業(yè)管理、城市運營服務(wù)方面的公司的戰(zhàn)略投資及收購機會,擴大規(guī)模及鞏固行業(yè)地位?!?/section>
     
    如此看來,“收并購”的目標(biāo)呼之欲出。

     02 新海與紅海
     
    皇帝女兒也愁嫁。縱使有央企背景,進入“三十而立”的金茂服務(wù),也將直面疾風(fēng)驟雨的殘酷現(xiàn)實。
     
    在招股書中,金茂服務(wù)也直面現(xiàn)實:

    承認(rèn)對母公司的依賴,并表示無法控制母公司的管理策略,以及未來房地產(chǎn)市場調(diào)控的走向。
     
    而這一過程,金茂服務(wù)將面對的勢必是那些已經(jīng)搏擊過風(fēng)浪,見過“世面”的同路人。
     
    “我們可能對地方物業(yè)管理服務(wù)市場的了解有限,或在我們可能進軍的新市場中過往業(yè)務(wù)經(jīng)驗很少甚至毫無經(jīng)驗?!?/section>
     
    尤其是在物企諸侯紛爭的環(huán)境下,“可能面臨其他物業(yè)管理公司或管理自有物業(yè)的物業(yè)開發(fā)商更激烈的競爭?!?/section>

    言外之意,如果干不好,請多擔(dān)待,新手上路,請給一些適應(yīng)時間。

    或許,成熟的城市運營服務(wù)能力,是金茂服務(wù)在這個賽道上前行的帆與槳。
     
    眾所周知,金茂集團作為國內(nèi)城市運營服務(wù)行業(yè)的先驅(qū),憑借國企身份的優(yōu)勢,通過與地方政府和商業(yè)伙伴合資,成為城市運營項目開發(fā)商。
     
    城市運營在技術(shù)和經(jīng)驗方面均有很高的進入門檻,在資源方面,金茂服務(wù)顯然“近水樓臺先得月”。 

    從招股書列舉的案例來看,2021年2月,與嘉善經(jīng)濟開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司成立合營企業(yè),為嘉善占地60平方公里的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)(包括市政花園、公園、道路、河道及地下管道)提供城市運營服務(wù);2021年5月,與舟山政府簽訂合作協(xié)議,為占地12平方公里的舟山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)提供城市運營服務(wù)。 

    與此同時,以標(biāo)準(zhǔn)化、智慧化領(lǐng)銜的金茂服務(wù),也強調(diào)了對先進技術(shù)及數(shù)字化的運用,通過信息技術(shù)升級來加強企業(yè)競爭力、降低運營成本及減少對人力勞動的倚賴。

    資本市場越來越青睞“有故事”的企業(yè),金茂服務(wù)不失時機地進行“凡爾賽”:“未來我們在獲得來自獨立第三方的城市運營服務(wù)領(lǐng)域市場機遇方面占據(jù)有利地位。我們通常尋求與政府部門及國有企業(yè)訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議,優(yōu)化社會資源分配,構(gòu)建多維度的城市運營服務(wù)業(yè)務(wù)管理機制?!?/p>

    從挑不出錯的招股書來看,業(yè)內(nèi)對金茂服務(wù)的未來相對看好。IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認(rèn)為,一方面是由于大股東的實力給予了金茂服務(wù)較大的業(yè)務(wù)規(guī)模、每年的新增管理面積以及更加優(yōu)化的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),另一方面也是因為該企業(yè)本身的央企性質(zhì)在當(dāng)前的市場環(huán)境下具有更為突出的信用優(yōu)勢,這是有利于其通過行業(yè)整合的方式推動自身更快發(fā)展的。

    那么,即將登陸資本舞臺的金茂服務(wù)是否會給行業(yè)帶來驚喜?鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊將持續(xù)關(guān)注。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

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    本文由“扒財經(jīng)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 虎年物管第一股:為什么金茂服務(wù)“一路綠燈”?

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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