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    某“真實(shí)勾地案例”決策邏輯,供地價格探討

    投拓江湖 投拓江湖
    2021-09-01 15:34 3464 0 0
    傳統(tǒng)的拿地方式在式微,產(chǎn)業(yè)勾地,特別是真產(chǎn)業(yè)題材勾地,成了各個地方政府優(yōu)先考慮的對象。

    作者:粉絲投稿

    來源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

    今年以來,房地產(chǎn)的形式較為嚴(yán)峻,土地財(cái)政遭遇了考驗(yàn)。傳統(tǒng)的拿地方式在式微,產(chǎn)業(yè)勾地,特別是真產(chǎn)業(yè)題材勾地,成了各個地方政府優(yōu)先考慮的對象。今天這篇以某真實(shí)案例為背景,探討其中的一些實(shí)務(wù)操作。

    項(xiàng)目背景

    某三線城市的產(chǎn)業(yè)勾地項(xiàng)目,處于城市發(fā)展外圍的工業(yè)園區(qū)附近,距市政府車距20km+,總體規(guī)劃占地面積近千畝,其中產(chǎn)業(yè):配套住宅=1:2,首期已取得200畝產(chǎn)業(yè)+400畝住宅,住宅樓面價2200元/㎡,無溢價。

    其他同行們對此價格經(jīng)常有疑問,作為一個勾地項(xiàng)目,價格應(yīng)該可以做到很低。周邊售價可參考售價是毛坯高層6500-7000元/㎡左右,簡單靜態(tài)測算,這個2200元/㎡樓面價的情況下,住宅項(xiàng)目毛利潤率僅有10%左右。

    因此,該項(xiàng)目土地價格是否過高,怎么看待這個價格問題,下面進(jìn)行一些分析。

    好項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)

    前幾天某星球上分享了評判項(xiàng)目的優(yōu)劣標(biāo)準(zhǔn)和側(cè)重,大體區(qū)分兩類公司來看待,一類是高周轉(zhuǎn)的公司,一類是追求利潤型的公司。高周轉(zhuǎn)的企業(yè),更關(guān)注現(xiàn)金流的回正,開盤時間短、銷售越好、回款越快,有利于現(xiàn)金流回正就有優(yōu)勢。追求利潤型的企業(yè),更加關(guān)注項(xiàng)目的溢價和利潤率情況。

    毛利潤率10%的項(xiàng)目,在追求利潤型的企業(yè)面前是不能接受的,放在高周轉(zhuǎn)企業(yè)中,也不符合絕大部分房企上項(xiàng)目的原則。這種項(xiàng)目要上馬,只有一種可能,作為長期土地儲備,糧倉型項(xiàng)目,才會存在上馬的希望。

    為什么會出現(xiàn)2200元/㎡

    近幾年該城市土地和商品房市場持續(xù)穩(wěn)定增長,全市土地成交樓面價4000元/㎡+,住宅新房均價9000元/㎡+,價格分布為6000-20000元/㎡區(qū)間。該項(xiàng)目周邊目前6500-7000元/㎡,半徑3km范圍內(nèi)土地成交樓面價1000-3200元/㎡。

    具體至該項(xiàng)目住宅地塊,基準(zhǔn)地價約900元/㎡,土地成本(征地、收購費(fèi)用等)合計(jì)600元/㎡,容積率2.0,即折后建面每平300元/㎡。經(jīng)過評估機(jī)構(gòu)評估及市里地價會后,確定掛牌的起始樓面價為2200元/㎡。

    在價格控制上,確實(shí)出現(xiàn)了問題。一個是初期價格談判環(huán)節(jié),還有一個是土地評估環(huán)節(jié)。最初談判價格已約定2000元/㎡以下,目前來看已經(jīng)屬于偏高,當(dāng)時新進(jìn)入城市而對市場調(diào)研判斷失誤,預(yù)估未來市場售價樂觀。結(jié)果后期并未如預(yù)期發(fā)展,到開盤時價格與當(dāng)時預(yù)期價格相差近1000元/㎡。土地評估環(huán)節(jié),因?yàn)檎勁须A段與摘地階段市場窗口已經(jīng)變化,隨著年中土地市場走熱,政府評估價格時水漲船高,比當(dāng)初約定高出至少10%。由于投資團(tuán)隊(duì)對于土地和房產(chǎn)銷售市場的判斷問題,以及政府對于評估價格的把握問題,兩者因素疊加,最終導(dǎo)致了出現(xiàn)2200元/㎡不可避免的結(jié)果。 

    從政府角度理解供地價格

    結(jié)合之前某群里從業(yè)律師關(guān)于價格問題的探討,從微觀上來看,一幅地的收儲成本很低,該地塊的出讓價很高,政府也確實(shí)很賺錢。但是需要放到宏觀格局去概覽,整體平衡是政府的第一要務(wù),有些地方是成片開發(fā),毛地1平方公里(100萬平),去除河道、道路、綠化、市政設(shè)施等,獲得70%凈地(70萬平),這些凈地中還有劃撥使用的學(xué)校、菜場、養(yǎng)老院、社區(qū)衛(wèi)生中心等設(shè)施,剩余可能只有60%凈地(60萬平),其中可能還有工業(yè)產(chǎn)業(yè)用地、研發(fā)用地、物流用地等,出讓價值不高,還可能通過財(cái)政返還倒貼企業(yè)。最終剩余的商業(yè)、住宅、辦公等房地產(chǎn)企業(yè)用于二級開發(fā)的土地,也就剩下30%凈地(30萬方),最后整體來看,確實(shí)僅僅靠這部分收入很難去覆蓋區(qū)域整體開發(fā)建設(shè)。

    此次住宅土地出讓價格2200元/㎡,則從政府出讓的角度來講,價格確實(shí)很客觀,出讓這30萬方土地(450畝),已經(jīng)作為年內(nèi)重大項(xiàng)目支持,假設(shè)2.0容積率,也就取得13億左右的收入,還需除去開發(fā)地塊成本,靠剩余的收入去支持區(qū)域開發(fā)。根據(jù)此行政區(qū)的以往情況,近幾年平均每年住宅、商業(yè)、辦公土地出讓控制在1000畝(70萬方)左右,大概150萬方建面,按照全市4000樓面價計(jì)算(該區(qū)可能略低),則全區(qū)每年此類用地土地款收入60億。

    產(chǎn)業(yè)投資出現(xiàn)雷聲大雨點(diǎn)小的情形也常見,因此大規(guī)模的勾地行為,有些政府人員或開發(fā)商也許會收到審計(jì)部門電話問詢了,目前很多項(xiàng)目推進(jìn)中,監(jiān)管協(xié)議未能有效執(zhí)行,對產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目監(jiān)管落實(shí)缺乏督促,這個問題也是制約談下土地價格的因素之一了。

    這個價格還拿不拿

    產(chǎn)業(yè)勾地項(xiàng)目,一般在前期階段都有大老板和省市大領(lǐng)導(dǎo)見證簽約而落地。如規(guī)劃1000畝(占地67萬方),產(chǎn)業(yè):住宅=1:2,假設(shè)住宅占地666畝投資約50億,產(chǎn)業(yè)333畝投資15億(假設(shè)為自有產(chǎn)業(yè)),從總投資60多億來看,確實(shí)也是分量十足的省市重大項(xiàng)目。

    房企在試水產(chǎn)業(yè)勾地初期,集團(tuán)有上項(xiàng)目的要求,地區(qū)也有業(yè)績考核壓力。上產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目涉及各類條件談判與落實(shí),政府已在住宅用地規(guī)模、掛牌條件設(shè)置的訴求上盡量保障,只是在價格上出現(xiàn)紕漏。公告了土地信息,就到了要報(bào)名競買的階段,雙方大領(lǐng)導(dǎo)們之間又會有適當(dāng)溝通,通過產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目政策補(bǔ)貼、后期住宅供應(yīng)等達(dá)成新的意見,自上而下的話相對來說比較順利,都會盡量促成項(xiàng)目落地,避免流拍情況發(fā)生。

    反思和建議

    雖然當(dāng)時項(xiàng)目利潤率確實(shí)不符要求,但是長期來看,類似這樣一定規(guī)模的土地儲備項(xiàng)目,在現(xiàn)金流和未來價值增長上也是很有意義的。放在一定歷史階段回顧來看,當(dāng)初試水產(chǎn)業(yè)勾地項(xiàng)目,并能夠抗住一定壓力上這樣的項(xiàng)目,為后期也更多帶來的是超額利潤的激勵意義和參考價值,同時也警惕產(chǎn)業(yè)勾地項(xiàng)目要牢牢把控利潤率和各個環(huán)節(jié)。

    疫情后的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)帶來了窗口期,各地政府也在今年開頭積極爭取項(xiàng)目簽約,開發(fā)商抓緊項(xiàng)目布局和簽約工作,有關(guān)產(chǎn)業(yè)也緊緊抓住疫情和相關(guān)政策機(jī)會共同推進(jìn)項(xiàng)目。這個窗口期很短,要做的就是快,在這段時間由投資部門牽頭快速推進(jìn)與政府洽談工作,并實(shí)現(xiàn)簽約和落地。

    在投資部門大上快上項(xiàng)目的時候,其他部門也要做好如市場研判、戰(zhàn)略布局工作,做好做精項(xiàng)目,盡量避免類似關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)未嚴(yán)控因而產(chǎn)生價格浮動,最終影響項(xiàng)目落地、甚至淪為雞肋。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“投拓江湖”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 某“真實(shí)勾地案例”決策邏輯,供地價格探討

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    本號每篇文章都是干貨滿滿。作者資深十強(qiáng)地產(chǎn)投拓總監(jiān),十余年頭投拓實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),堅(jiān)持原創(chuàng)文章,矢志成為投拓人喜愛的公眾號。長期發(fā)布:1、投拓政策、干貨;2、投拓經(jīng)驗(yàn);3、地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向;4、地產(chǎn)新鮮知識、新聞動態(tài);微信號: TT707276146

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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