作者：我眼中的城市更新

來源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）

前言

2019年7月16日，國家發(fā)改委等13部門聯(lián)合印發(fā)了《加快完善市場主體退出機(jī)制改革方案》（以下簡稱方案），提出研究建立個人破產(chǎn)制度，下半年有望在個別地區(qū)試點(diǎn)。以下簡單的就個人破產(chǎn)制度對房地產(chǎn)的影響展開一些探討，如有不妥，請多包涵。非常歡迎各位朋友積極加入相關(guān)微信群談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

1、 基本情況

《方案》指出：分步推進(jìn)建立自然人破產(chǎn)制度，逐步推進(jìn)建立自然人符合條件的消費(fèi)負(fù)債可依法合理免責(zé)，最終建立全面地個人破產(chǎn)制度。

個人破產(chǎn)制度是指作為債務(wù)人的自然人以全部資產(chǎn)也不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時，法院依法對其宣告破產(chǎn)并對其資產(chǎn)進(jìn)行全面清算和分配或?qū)ζ鋫鶆?wù)進(jìn)行豁免以及其在破產(chǎn)過程中及以后應(yīng)盡義務(wù)的法律制度。

一般而言，個人破產(chǎn)主要有兩種情況：

一是由于失業(yè)或其他家庭變故等客觀原因無法償還債務(wù)。個人破產(chǎn)制度為其提供資產(chǎn)償還債務(wù)之后可以免責(zé)可以免去部分債務(wù)（備注：并不是直接免去債務(wù)，而是在一定期限內(nèi)仍需要繼續(xù)償還），給其重新來過的機(jī)會。

二是可以償還卻惡意或拒絕嘗還債務(wù)。個人破產(chǎn)制度則使其付出個人信用破產(chǎn)的代價，同時可以申請法院執(zhí)行其部分資產(chǎn)，債權(quán)人可以依法獲得部分補(bǔ)償。當(dāng)然上有政策，下游對策，個人破產(chǎn)制度也有惡意逃避債務(wù)，先行轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，再申請個人破產(chǎn)。在司法實踐中，惡意與否屬于相對較難區(qū)別的問題，想必也是今后具體實施執(zhí)行過程中的焦點(diǎn)問題。

2、 影響最大的借貸關(guān)系

從借貸關(guān)系來講，目前個人處于無限責(zé)任狀態(tài)，而企業(yè)是有限責(zé)任，當(dāng)企業(yè)和個人產(chǎn)生借貸關(guān)系時，對個人其實是不公平的。因為個人對企業(yè)的借貸，有可能因為企業(yè)破產(chǎn)而導(dǎo)致虧損，但是企業(yè)對個人的借貸則是無限責(zé)任，個人無法破產(chǎn)，永遠(yuǎn)都可以被追債，甚至其家屬親戚理所當(dāng)然的都要承擔(dān)一定的還債義務(wù)。而這樣不對等的關(guān)系，也就導(dǎo)致網(wǎng)貸公司，小額貸款高利貸套路貸銀行消費(fèi)貸現(xiàn)金貸敢于無抵押肆意借貸給個人的根本原因。

其次，個人破產(chǎn)制度的出臺，將加快我國個人信用制度體系的建設(shè)。

3、 個人破產(chǎn)對房地產(chǎn)影響

在中國而言，國人大部分的負(fù)債及資產(chǎn)基本都是房地產(chǎn)，那么就很有必要判斷個人破產(chǎn)制度的實施會對房地產(chǎn)帶來哪些影響了。

1、對銀行等金融機(jī)構(gòu)而言。個人破產(chǎn)制度的出臺，將倒逼金融機(jī)構(gòu)風(fēng)控部門更加嚴(yán)格，避免濫發(fā)信用卡，嚴(yán)控信貸風(fēng)險，尤其是房貸，一些出具假工資證明的將可能受影響。

2、對與開發(fā)商股東而言。個人破產(chǎn)制度的出臺，允許個人與企業(yè)實體相互脫離分別破產(chǎn)，個人仍有重新來過的機(jī)會。對于創(chuàng)業(yè)者或者開發(fā)商股東而言則是利好。

3、對于炒房客而言，尤其高杠桿的炒房客而言，將是一大打擊。銀行等金融機(jī)構(gòu)將風(fēng)控更加有嚴(yán)格，不利于其炒房。僅就此因素而言，不考慮其他因素，房價將有所下跌。

4、對于開發(fā)商投資拿地而言。因為金融機(jī)構(gòu)風(fēng)控更加嚴(yán)格，合格的購房者將相對減少，對于三四線及以下偏遠(yuǎn)地區(qū)拿地將更加謹(jǐn)慎。

5、國家限制樓市杠桿的政策主要針對地方政府和開發(fā)商，銀行等。很少有針對個人，畢竟你限制在在銀行貸款，難道還能限制我網(wǎng)貸這個消費(fèi)貸現(xiàn)金貸嗎？如果任由部分人高杠桿推高樓市，貿(mào)然擠破泡沫，也會造成系統(tǒng)性金融風(fēng)險。如果有了個人破產(chǎn)制度，就可以再法律框架內(nèi)有序處理這些高杠桿的居民債務(wù)暴雷問題，而不必蔓延擴(kuò)大其他人或其他領(lǐng)域。

4、其他影響

居民舉債率已超過60%，目前不斷強(qiáng)化征信體系，出臺信用責(zé)任，個人預(yù)計是國家在預(yù)演居民個人信用及償債能力最壞情況。

1、個人破產(chǎn)制度的出臺首先減少P2P網(wǎng)貸，降低金融杠桿率。讓這些金融公司不敢隨便借貸，減少惡意催債引發(fā)的悲劇。2004年至2018年，我國居民杠桿率從17%-53.2%。各種信用卡、花唄、京東白條、網(wǎng)貸……這些年借貸產(chǎn)品層出不窮，透支消費(fèi)漸漸成為了主流，另據(jù)央行最新報告，截至2019年第一季度末，銀行卡應(yīng)償還信貸余額為6.98萬億，信用卡逾期半年未償信貸總額797.43萬億。過高的杠桿率和不擇手段的催債追債手段下。因禁不起誘惑透支消費(fèi)和還不起信用卡網(wǎng)貸的自殺被殺的極端案例屢屢出現(xiàn)報紙頭條，建立個人破產(chǎn)制度，可以有效防范個人信用風(fēng)險和維護(hù)社會金融秩序。

2、是支持發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)，鼓勵創(chuàng)業(yè)、發(fā)展小微經(jīng)濟(jì)。個人破產(chǎn)制度的出臺，就是給個人財務(wù)風(fēng)險設(shè)立一條保護(hù)線，一旦創(chuàng)業(yè)失敗，或者因為債務(wù)太多實在無法償還，也不用離婚，也不用跑路、更不用上天臺。當(dāng)然申請破產(chǎn)的人個人所有資產(chǎn)都會被拍賣，除了基本生活用品外，只留下最低生活保障，在一定期限內(nèi)，有錢了還得優(yōu)先還債務(wù)，不能高消費(fèi)，不再是無限責(zé)任。

3、增強(qiáng)社會信用，提高法院威信力。由于目前沒有個人破產(chǎn)制度，不計其數(shù)的個人債務(wù)人未能申請破產(chǎn)，債權(quán)人也無法申請債務(wù)人的破產(chǎn)，一些債券債務(wù)就此成為爛賬，讓雙方都形成了包袱，極大危害了社會信用，對雙方利益也造成損害，且這些執(zhí)行不能的案件也影響了法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)的信譽(yù)與威信。

4、解決社會的高負(fù)債率問題，緩解社會矛盾。貿(mào)易戰(zhàn)當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)下行，為了避免社會動蕩各種金融風(fēng)險，如果經(jīng)濟(jì)下行幅度過猛，房價下跌過多，很多負(fù)債累累的富翁都將是負(fù)資產(chǎn)，資不抵債，個人破產(chǎn)制度的出臺，將有效緩解社會動蕩不安。

5、解決長期拖延不破產(chǎn)的僵尸企業(yè)問題。這些僵尸企業(yè)債臺高筑，資不抵債，甚至無人員、無辦公場所、這些僵尸企業(yè)耗盡大量資源，卻一直因為種種原因不能及時退出。更極端的是，不少僵尸企業(yè)就是國企，長期拖欠員工工資，瀕臨破產(chǎn)，還不斷拖延倒閉申請各地政府持續(xù)撥款支持救助，嚴(yán)重加大了地方政府的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

綜上，不合格的貸款人，將很難貸到相應(yīng)的款項。

總結(jié)

在房地產(chǎn)房住不炒，郭樹清提出警惕房地產(chǎn)金融化、中美貿(mào)易沖突等等的環(huán)境下，任何一個瞧不起眼政策的出臺，都有可能是某些開發(fā)商的一大打擊。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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