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    暴雷地產(chǎn)商都有一個(gè)明顯特征

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    2021-04-25 11:35 2662 0 0
    一年融資額比銷售額還多。

    作者:好貓

    來源:好貓財(cái)經(jīng)(ID:haomaocaijing)

    地產(chǎn)商曾經(jīng)的信仰是:房?jī)r(jià)一直漲,融資不能斷。

    在這樣的信仰下,泰禾、華夏幸福、藍(lán)光這些地產(chǎn)商一路狂奔,直到信仰崩坍。

    并不是特意把這些暴雷地產(chǎn)商,單獨(dú)拎出來指責(zé)一番,而是這些地產(chǎn)商都曾有一個(gè)共同特征:

    瘋狂融資。

    地產(chǎn)商兩個(gè)最主要現(xiàn)金流入指標(biāo),一個(gè)是銷售額,反映在財(cái)報(bào)上的數(shù)據(jù)就是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入,某種程度上后者也可以稱之為銷售回款。

    另外一個(gè)就是融資,在財(cái)報(bào)上稱之為籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入,其中絕大部分為金融機(jī)構(gòu)貸款,少部分為少數(shù)股東注資。

    如黃其森號(hào)稱,泰禾2017年的銷售額突破1000億元,其當(dāng)年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入只有365.8億元,而籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入?yún)s高達(dá)1235.5億元。

    用抖音流行語(yǔ)總結(jié)就是,銀行出身的黃其森,這絕對(duì)是高手。

    泰禾的瘋狂延續(xù)到2019年,當(dāng)年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入512.8億元,籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入大幅下降至507.3億元,同時(shí)籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出890.4億元,泰禾暴雷開始。

    華夏幸福的瘋狂融資,同樣開始于2017年,藍(lán)光發(fā)展開始于2018年。

    換種方式說,大量融資的開始,就是加杠桿的開始,他們當(dāng)然希望,能夠再碰上2015年房?jī)r(jià)快速上漲的好行情,以實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。

    現(xiàn)金流是生命線,房?jī)r(jià)上漲就能促進(jìn)銷售,讓土地儲(chǔ)備變成現(xiàn)金,如果房?jī)r(jià)不漲,要讓泰禾、華夏幸福不暴雷的唯一方法是:融資不能斷。

    金融去杠桿疊加限制房企融資的“三道紅線”,讓黃其森和王文學(xué)都失敗了。

    地產(chǎn)商最后的融資奇跡,交棒到了華發(fā)股份身上,一家珠海國(guó)資委控制的國(guó)資地產(chǎn)平臺(tái),銷售額從百億到千億,僅僅用了五年。

    華發(fā)財(cái)報(bào)上的現(xiàn)金流,實(shí)在讓人擔(dān)憂,2019年銷售額雖說高達(dá)922億元,但其有息負(fù)債高達(dá)1057億元,其中一年內(nèi)到期有息負(fù)債高達(dá)439億元,對(duì)應(yīng)貨幣資金僅有260億元。

    華發(fā)渡過難關(guān)的不二法寶,除了快速增長(zhǎng)的銷售額之外,就只有融資了,2019年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入只有558億元,但籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入高達(dá)841億元。

    到了2020年,就更加夸張了。

    華發(fā)股份高增長(zhǎng)顯然碰到瓶頸,2020年銷售額高達(dá)1205億元,但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入僅略有增幅至585億元,而籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入高達(dá)1403.9億元。

    從融資結(jié)構(gòu)來看,華發(fā)的融資主要來源是銀行貸款和信用債。

    如果說泰禾是房?jī)r(jià)信仰,華夏幸福是金主平安信仰,那么華發(fā)股份就是城投信仰。

    實(shí)踐證明,中國(guó)的城投信仰也不是不會(huì)崩塌,華發(fā)在債市也開始被謹(jǐn)慎關(guān)注起來了。

    踩了兩條紅線的華發(fā)股份,最好是成為最后的奇跡,而不要成為最后的瘋狂泡沫。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“好貓財(cái)經(jīng)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 暴雷地產(chǎn)商都有一個(gè)明顯特征

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      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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