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    “三道紅線”中場休息,給央國企留足了“垃圾時間”

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    2022-02-25 16:37 2956 0 0
    一場沒有了懸念的競賽,難免乏善可陳,人們稱之為“垃圾時間”。屬于房企的垃圾時間,伴隨著自救與他救的聲浪,在2022年初提前到來。

    作者:陳婷婷

    來源:風(fēng)財訊(ID:fengcaixun)

    最早在美國職業(yè)籃球聯(lián)賽NBA的競技場上,如果雙方分差過于懸殊,落后方已經(jīng)沒有逆風(fēng)翻盤的可能,那么雙方就會主動撤下首發(fā)隊員,換上替補(bǔ)隊員完成比賽。
     
    一場沒有了懸念的競賽,難免乏善可陳,人們稱之為“垃圾時間”。
     
    屬于房企的垃圾時間,伴隨著自救與他救的聲浪,在2022年初提前到來。不過,這并不是一個誰都有選擇權(quán)的命題,這團(tuán)烏云下的雨,落在了央企背景的肩膀上。


    央企“布云”  民企“求雨”

    2月14日,大悅城控股與招商銀行成功簽署100億元并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議,雙方將建立深度的地產(chǎn)并購融資戰(zhàn)略合作關(guān)系。

    根據(jù)合作協(xié)議,業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化,以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品,并為其提供高效便捷的“綠色通道一站式”服務(wù)。

    4天后,大悅城控股又獲得了浦發(fā)銀行提供的100億元并購融資額度,合作內(nèi)容與招商銀行的沒有太大區(qū)別。

    2月21日,五礦地產(chǎn)獲交通銀行100億意向性并購融資額度,雙方將進(jìn)一步擴(kuò)大和深化在并購融資業(yè)務(wù)、地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)、投行業(yè)務(wù)、存款結(jié)算類業(yè)務(wù)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)、金融咨詢與顧問等領(lǐng)域的合作。


     

    據(jù)風(fēng)財訊智庫統(tǒng)計,2022年開年以來,目前金融機(jī)構(gòu)發(fā)行房企并購債券及提供的并購融資額度已達(dá)780億元。包括五礦地產(chǎn)、大悅城控股在內(nèi),還有華潤置地、華潤萬象生活等獲得了銀行的并購融資支持。

    央國企的這一連串動作似乎與去年年底的一項政策有著緊密的因果聯(lián)系。2021年12月20日,央行、銀保監(jiān)會出臺《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》,鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù),重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。

    同時,加大債券融資的支持力度,支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具,募集資金用于重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目的兼并收購。
     
    短短20天后,2022年1月10日,央行要求9家國企通過收并購項目資產(chǎn)的方式為有中高風(fēng)險的11家房企提供流動性支持。
     
    1月12日,招商蛇口率先跟進(jìn),30億元并購票據(jù)完成注冊,首期發(fā)行25.8億元,其中12.9億元用于收購開發(fā)項目股權(quán)。
     
    消息層面:銀行告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企,針對出險企業(yè)項目的承債式收購,相關(guān)并購貸款不再計入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)。
     
    自此,“三道紅線”的閘刀從房企的懸梁上撤下,如何使用金融工具支持房地產(chǎn)項目的收并購,盤活出險房企資產(chǎn),一定程度上成了高風(fēng)險房企活下來的關(guān)鍵。

    那么,并購活水從哪里來?誰可以派替補(bǔ)出戰(zhàn),留出垃圾時間,讓主力委以重任?

    數(shù)據(jù)給出了答案。據(jù)中指研究院統(tǒng)計,如華潤萬象生活將禹洲物業(yè)、中南服務(wù)收入囊中,中海37億元收購了雅居樂、世茂所持的廣州利合股權(quán),中海宏洋收購了雅居樂義烏、徐州等項目,徐州市國企潘勝地產(chǎn)接手恒大南京項目,粵海置地收購了粵海物業(yè)等,國企、央企在收并購中漸漸有了燎原之勢。

    主客轉(zhuǎn)換

    在僅僅2年之前,膽大心思會算賬的民企才是并購前線的常見身影,留下一個個“白衣騎士”的名聲。
     
    以2017-2018年并購高峰期為例,以融創(chuàng)、世茂領(lǐng)銜的民企長驅(qū)直入,開啟買買買模式,中海、華潤置地、金茂、綠城、遠(yuǎn)洋等國企收并購力度明顯低于同梯隊其余民企。

    此外,國企的收并購多以政策性的重組為主,如保利與中航地產(chǎn)、中海與中建的重組,實現(xiàn)國企內(nèi)部資源整合。

    主客場的角色轉(zhuǎn)變是從“三道紅線”開始的。2020年8月,央行、銀保監(jiān)會等機(jī)構(gòu)針對房地產(chǎn)企業(yè)提出“三道紅線”指標(biāo),即剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%、凈負(fù)債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。

    在這三個指標(biāo)之上,房企被劃為四檔,踩中三條紅線的房企歸入“紅檔”,踩中兩條紅線的歸入“橙檔”,踩中一條紅線的歸入“黃檔”,三條全沒踩中的歸入“綠檔”。
     
    發(fā)令槍響,2020年8月至2021年9月,一年間,這場代號為“紅橙黃綠”的生死戰(zhàn)硝煙彌漫。

    料想不到的是,在還沒有完全轉(zhuǎn)黃轉(zhuǎn)綠的路上,隨著去年9月恒大理財違約引爆,驚雷不止,深陷流動性危機(jī)的房企一面節(jié)衣縮食,一面緊急出售資產(chǎn)還債,擠兌、踩踏、裁員,哭聲一浪高過一浪。

    涉房企業(yè)在等待援兵。而援兵何時會到?(參考風(fēng)財訊《懸崖房企 等待“戈多”》)到了之后救誰上岸?市場一直在等待答案。
     
    去年底,一則消息像是一道亮光,騰空撕開暗夜,釋放出了局部救援的信號:在這錢難賺、地難拿的膠著期,并購中民企大撤退,改由央企扛起了大旗。
     
    并購主場的變化,得益于國央企有米下炊。而銀行設(shè)定的并購貸門檻之高,向國企、央企傾斜也在所難免:

    1)要滿足“432”(四證齊全、30%自有資金、二級開發(fā)資質(zhì))條件;

    2)對信用主體資質(zhì)要求高,偏向頭部房企(TOP30或TOP50),優(yōu)勢在于利率偏低,利率6%~10%左右;

    3)期限較長,不超過7年,通常不足5年;

    4)用途上可以用于支付并購股權(quán)對價,但不得變相用作土地出讓金或保證金,目前整體規(guī)模有限。

    與此同時,并購票據(jù)與銀行并購貸款相輔相成。據(jù)風(fēng)財訊智庫統(tǒng)計,2022年年初以來,目前已有建發(fā)、招商蛇口2家完成了并購中期票據(jù)發(fā)行,諸如萬科、華潤、中海等優(yōu)質(zhì)企業(yè)亦有發(fā)行意愿。


    “三道紅線”的競技已經(jīng)進(jìn)入懸停時刻,換下了主力,垃圾時間對國企、央企而言,反而成了不可多得的黃金時間。
     
    如今,雖然并購貸、并購票據(jù)的發(fā)行仍未成規(guī)模,但主動權(quán)在誰手中,勝負(fù)或許已有定論。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“扒財經(jīng)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: “三道紅線”中場休息,給央國企留足了“垃圾時間”

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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