作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 一直在“潛水”的龍湖物業(yè)，突然收購了一家物業(yè)管理公司。

3月4日晚間，踩在港交所當(dāng)日公告披露停止前兩分鐘，億達(dá)中國公布了一則有關(guān)出售附屬公司全部股權(quán)的公告。

公告稱，龍湖集團(tuán)全資附屬公司龍湖嘉悅物業(yè)服務(wù)有限公司（買方）、億達(dá)服務(wù)（目標(biāo)公司）、賣方（包括：億達(dá)發(fā)展、億達(dá)服務(wù)、大連藍(lán)灣及誠悅）訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議。

按照協(xié)議，龍湖將向賣方收購億達(dá)服務(wù)100%股權(quán)，交易代價為12.73億元。交易完成后，億達(dá)中國將不再持有億達(dá)服務(wù)任何權(quán)益，并從前者綜合財務(wù)報表中脫離。

繼碧桂園服務(wù)收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)之后，物業(yè)行業(yè)又出現(xiàn)一宗大宗收并購，且時間僅相隔一周。

如此頻繁的收并購事件，似乎在證明物業(yè)行業(yè)陷入激烈地規(guī)?！盃幇浴彪A段。

放長時間線來看，2020年新冠疫情爆發(fā)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為資本市場熱捧的對象，隨之出現(xiàn)物業(yè)公司赴港上市熱潮，僅2020年就有16家在港交所掛牌。

這種現(xiàn)象背后，意味著物業(yè)行業(yè)整合加速，收并購將會更加頻繁。

對此，龍湖智慧服務(wù)集團(tuán)總經(jīng)理曾益明曾表示：“目前行業(yè)的集中度并不高，在未來收購并的加劇，包括市場集中度越來越高，整個行業(yè)就會出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)，馬太效應(yīng)越來越明顯。”

恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)等競爭對手大筆收購之時，龍湖物業(yè)也停止了“潛水”，強(qiáng)勢入場。

簽署出售億達(dá)服務(wù)協(xié)議當(dāng)天，億達(dá)中國亦有簽署一份與債務(wù)人達(dá)成和解的協(xié)議。

3月4日，債務(wù)人(即大連億達(dá)、港鑫及均安)、安都方(即洛林、諾曼底、志圖及鴻禧)、億達(dá)方（即億達(dá)中國及其五間全資附屬公司、兩家合營公司）訂立和解協(xié)議。

透過訂立和解協(xié)議，債務(wù)人同意其依法欠付安都方總額約2.088億美元（最終裁決金額及應(yīng)計利息），待履行規(guī)定的遞延付款義務(wù)后，總付款義務(wù)將減少至1.75億美元。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻閱公告獲悉，債務(wù)人需要在未來半年時間里將1.75億美元分成四次償還予安都方，其中3月5日、4月30日、5月31日及9月30日分別償還3500萬美元、5000萬美元、5000萬美元和4000萬美元。

分期付款加之減少償還3379.34萬美元，無疑將在一定程度上緩解億達(dá)中國的流動性壓力。億達(dá)中國認(rèn)為，和解協(xié)議可以減輕集團(tuán)的財務(wù)負(fù)擔(dān)及改善其流動資金狀況，以及消除仲裁對公司公眾形象的負(fù)面影響。

這份和解協(xié)議也意味著，億達(dá)中國“渡劫”迎來一絲希望。

2019年初，控股股東中民投遭遇財務(wù)困難、債務(wù)違約等危機(jī)，導(dǎo)致億達(dá)中國未償還的貸款觸發(fā)提前償還機(jī)制，進(jìn)而讓后者陷入流動性危機(jī)。

于2019年2月、3月，中民投持有的中民嘉業(yè)83.29億元股權(quán)及其它投資權(quán)益的數(shù)額遭到法院兩次凍結(jié)，后一次凍結(jié)時長達(dá)到3年，進(jìn)而影響億達(dá)中國簽訂的若干份貸款協(xié)議，相關(guān)貸款債權(quán)人有權(quán)要求億達(dá)中國立即償還貸款金額90.8億元。

面對如此現(xiàn)狀，億達(dá)中國并沒有充足的資金流解決“暴漲”的短期債務(wù)。據(jù)億達(dá)中國2020年中期財報顯示，該公司擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為12.89億元，其中包括受限制現(xiàn)金約為7.2億元。

盡管債權(quán)人未要求立刻償還借款，但是以發(fā)展、運(yùn)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主營業(yè)務(wù)的億達(dá)中國，一直面臨著投入、產(chǎn)出不成正比的問題，借助高杠桿維持發(fā)展也使得其負(fù)債高筑，于2020年中期凈負(fù)債率達(dá)125.8%。

初步判斷，達(dá)成和解協(xié)議后，億達(dá)中國急需一筆流動資金。在這種處境下，億達(dá)中國選擇了“棄車保帥”，出售億達(dá)服務(wù)全部股權(quán)套現(xiàn)12.73億元，而這筆錢剛好可以覆蓋總1.75億美元債務(wù)，折合人民幣11.36億元。

公告顯示，于2020年末，億達(dá)服務(wù)的資產(chǎn)總值、資產(chǎn)凈值分別約為3.93億元及1.67億元。2020年期間，億達(dá)服務(wù)收益錄得4.81億元，除稅前溢利凈額為6224.76萬元。根據(jù)出讓協(xié)議，億達(dá)服務(wù)需承諾未來4個年度賬面凈利潤不低于7147萬元。

若期間無法完成業(yè)績承諾，億達(dá)中國需賠償違約金差價14.24倍。按此釋義，本次交易對價相比目標(biāo)公司的資產(chǎn)總值及資產(chǎn)凈值有較高溢價。

對此，一位財務(wù)分析人士表示：“說明龍湖看中億達(dá)服務(wù)的潛力，高溢價基本都是因?yàn)閰f(xié)同效應(yīng)。不過交易對價都是談判的，不排除是億達(dá)方面提出的要求?！?/p>

從億達(dá)中國2020年中期財報可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理收入是該公司僅有錄得增長的業(yè)務(wù)，同比增長21.6%至2.7億元，物業(yè)銷售收入、租金收入、商務(wù)園運(yùn)營管理服務(wù)收入、建筑、裝修及園林綠化收入均錄得下跌。

早在2018年，中民投爆發(fā)債務(wù)危機(jī)之前，對億達(dá)中國的支持已明顯有所下降。該年6月22日，中民投副總裁張志超辭任億達(dá)中國董事會主席，并且取消7.8億元認(rèn)購億達(dá)中國11.6%新股份的協(xié)議。

而在此前一個月，龍湖集團(tuán)曾給億達(dá)中國帶來一筆26億元的“援助款”。

彼時，雙方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議顯示，將圍繞大連天地項目的產(chǎn)城深度融合及城市功能配套展開全面合作，即龍湖集團(tuán)26.03億元收購億達(dá)中國大連天地項目，總建面24.69萬平方米。

也就是說，億達(dá)中國與龍湖集團(tuán)合作亦有三年歷史，基于雙方合作程度，龍湖集團(tuán)愿意高溢價進(jìn)行收購，或許志在億達(dá)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。

對此，上述財務(wù)分析人士稱，龍湖物業(yè)主要集中在住宅和商業(yè)領(lǐng)域，這筆收購或許想往產(chǎn)業(yè)園區(qū)延伸，補(bǔ)充這塊短板。畢竟從零開始需要很大時間和精力成本，億達(dá)的管理經(jīng)驗(yàn)是可以借鑒的。

億達(dá)中國官網(wǎng)顯示，其于1984年成立，2014年6月在港交所主板上市，是集園區(qū)開發(fā)、園區(qū)運(yùn)營、工程建設(shè)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)于一體的綜合性集團(tuán)化企業(yè)。其中，1998年，該公司首創(chuàng)的“官助民辦”模式的大連軟件園正式開園，成為國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營管理模式的代表。

作為億達(dá)中國全資子公司，億達(dá)服務(wù)成立于1996年，為一家專業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)商，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)超過20年。目前，億達(dá)服務(wù)在管物業(yè)包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、寫字樓、公共事業(yè)、院校物業(yè)、商業(yè)、住宅等。

為什么要收購億達(dá)服務(wù)？

事實(shí)上，曾益明在2020博鰲房地產(chǎn)論壇上就透露過原因。他表示，目前隨著物業(yè)公司能力越來越強(qiáng)，參與城市管理范圍越來越大，包括保利的大物業(yè)戰(zhàn)略、碧桂園的城市管理，龍湖也于2018年成立城市管理公司。

如何在這種激烈的競爭中更有優(yōu)勢？他給出的答案是：“怎么樣讓這個企業(yè)變得更加有價值？就是要豐富管理業(yè)態(tài)?！?/p>

目前，龍湖物業(yè)覆蓋了13類城市管理的空間，包括住宅、商業(yè)、案場、產(chǎn)城、寫字樓、醫(yī)院、學(xué)校等，但是產(chǎn)城、醫(yī)院、學(xué)校等是相對薄弱的一環(huán)。

本次收購億達(dá)服務(wù)，可以為龍湖物業(yè)增加將近2000萬平方米的管理面積。

據(jù)億達(dá)中國2020年中期報表顯示，商務(wù)園運(yùn)營管理項目合計27個，委托運(yùn)營管理面積合計約330萬平方米；運(yùn)營住宅項目78個，總計約1188萬平方米；辦公室物業(yè)管理累計運(yùn)營總建筑面積475.6萬平方米。

另龍湖集團(tuán)方面透露，2020年中期，龍湖智慧服務(wù)的實(shí)管面積達(dá)到1.32億平方米，收入增幅為每年30%，毛利率超過20%，凈利率在10%-12%、甚至是15%以上。

以上數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，龍湖物業(yè)本次收購的體量，較之前恒大物業(yè)收購亞太酒店物業(yè)、碧桂園服務(wù)收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)小一些。

其中，恒大物業(yè)15億元收購亞太酒店物業(yè)100%股權(quán)，獲得在管面積超過8000萬平方米；碧桂園服務(wù)48.47億元收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.6203%股權(quán)，獲得在管面積約為1.4億平方米。

在物業(yè)管理收并購浪潮中，龍湖物業(yè)目前跟進(jìn)動作稍微慢一些，隨著行業(yè)整合速度加快，僅靠自身物業(yè)獲得在管面積仍不及收購來的快且直接。

要在收并購浪潮中保持頭部物業(yè)公司的位置，龍湖物業(yè)或許還需更多行動。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 解局|龍湖為何高溢價并購億達(dá)服務(wù)？