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    基礎(chǔ)設(shè)施公募基金(REITs)簡介(三)

    君合法律評論 君合法律評論
    2021-06-28 14:00 5537 0 0
    基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行將撬動億萬市場,受到業(yè)界的廣泛關(guān)注。

    作者:李海浮、趙婷婷等

    來源:君合法律評論(ID:JUNHE_LegalUpdates)

    十六 治理與決策

    (一) 基本原則

    基金管理人為第一責(zé)任人,任何設(shè)置都不能影響基金管理人主動運營管理基礎(chǔ)設(shè)施項目的權(quán)限。

    原始權(quán)益人僅能以基金持有人的角色參與治理,只能在持有人大會層面發(fā)揮作用,不能參與基金的日常管理?;鹚腥粘Q策都應(yīng)由基金管理人負(fù)責(zé)。

    (二) 審慎設(shè)置持有人大會表決事項

    如持有人大會表決事項中設(shè)置了相關(guān)規(guī)則沒有要求的事項,需要逐一說明合規(guī)性和合理性。持有人大會及其日常機構(gòu)不能參與或干涉基金的投資管理活動。

    (三) 弱化項目公司的作用

    項目公司原則上應(yīng)當(dāng)作為一個持有基礎(chǔ)設(shè)施的載體,設(shè)置符合《公司法》的規(guī)定即可,不能將主要運營職責(zé)賦予項目公司。

    十七 費用設(shè)置要求

    管理費設(shè)置需要具有合理性,中國證監(jiān)會反對管理費價格戰(zhàn),管理費不能低于成本。

    運營服務(wù)費不能設(shè)置得條目過多、過于復(fù)雜。不能設(shè)置差額補足機制,即不能約定經(jīng)營收入高于一定標(biāo)準(zhǔn)的部分給外部運營管理機構(gòu)、低于一定標(biāo)準(zhǔn)的由運營管理機構(gòu)補足。基金不能設(shè)置成明股實債。

    運營管理費應(yīng)該具有合理性。例如,高速公路管理費應(yīng)該與管理機構(gòu)的工作、貢獻(xiàn)、業(yè)績等掛鉤,而不應(yīng)跟車流量掛鉤。

    十八 購入新項目

    除中國證監(jiān)會認(rèn)定的情形外,基礎(chǔ)設(shè)施公募基金(REITs)存續(xù)期間準(zhǔn)備購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的標(biāo)準(zhǔn)和要求、戰(zhàn)略配售安排、盡職調(diào)查要求、信息披露等與基礎(chǔ)設(shè)施公募基金(REITs)首次發(fā)售要求基本一致。

    (一) 信息披露

    基礎(chǔ)設(shè)施公募基金(REITs)存續(xù)期間,基金管理人作出擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目決定的,應(yīng)當(dāng)及時編制并發(fā)布臨時公告,披露擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的相關(guān)情況和安排。

    發(fā)布首次臨時公告以后,基金管理人應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布進(jìn)展公告,說明本次購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的具體進(jìn)展情況。

    (二) 變更注冊

    基礎(chǔ)設(shè)施公募基金(REITs)存續(xù)期間準(zhǔn)備購入項目的,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定履行變更注冊等程序。

    (三) 交易所變更申請

    基金管理人在向中國證監(jiān)會申請變更注冊同時,基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人還應(yīng)當(dāng)向交易所提交基金產(chǎn)品變更申請和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券相關(guān)申請,由交易所確認(rèn)是否符合相關(guān)條件。

    交易所將按照基礎(chǔ)設(shè)施公募基金(REITs)產(chǎn)品首次發(fā)售的相關(guān)工作程序,對基礎(chǔ)設(shè)施公募基金(REITs)產(chǎn)品變更和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券是否符合條件進(jìn)行審核,根據(jù)評議結(jié)果出具無異議函或者作出終止審核的決定。

    (四)  持有人大會決議

    金額超過基金凈資產(chǎn)20%但低于基金凈資產(chǎn)50%的基礎(chǔ)設(shè)施項目購入,應(yīng)當(dāng)經(jīng)過參加持有人大會的基金份額持有人所持表決權(quán)的二分之一以上表決通過。

    金額占基金凈資產(chǎn)50%及以上的基礎(chǔ)設(shè)施項目購入,應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加大會的基金份額持有人所持表決權(quán)的三分之二以上表決通過。

    十九 擴(kuò)募

    (一) 發(fā)售對象

    基金擴(kuò)募,可以向原基金持有人配售份額,也可以向不特定對象或特定對象發(fā)售。

    (二) 價格

    基金管理人可以根據(jù)基金二級市場交易價格和擬投資項目市場價值等因素,合理確定基金擴(kuò)募發(fā)售價格或定價方式。

    (三) 持有人大會決議

    金額低于基金凈資產(chǎn)50%的基礎(chǔ)設(shè)施公募基金(REITs)擴(kuò)募,應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加持有人大會的基金份額持有人所持表決權(quán)的二分之一以上表決通過。

    金額占基金凈資產(chǎn)50%及以上的擴(kuò)募,應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加大會的基金份額持有人所持表決權(quán)的三分之二以上表決通過。

    (四) 變更注冊和交易所審批

    基金擴(kuò)募的,基金管理人應(yīng)當(dāng)向證監(jiān)會辦理變更注冊,并向交易所提出申請,取得交易所無異議函。

    二十 稅收

    目前國內(nèi)尚未針對基礎(chǔ)設(shè)施公募基金(REITs)出臺專門的稅收政策。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策, REITs在不同運營環(huán)節(jié),將主要產(chǎn)生以下稅務(wù)影響:

    (一)  設(shè)立環(huán)節(jié)

    在REITs設(shè)立過程中通常會涉及到原始權(quán)益人將標(biāo)的資產(chǎn)剝離到項目公司,再將項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持專項計劃。

    資產(chǎn)剝離通常會涉及企業(yè)所得稅、增值稅(及附加稅費)、土地增值稅、契稅、印花稅;在符合特定條件情況下,則有可能適用“整體轉(zhuǎn)讓不征增值稅”以及“以房地產(chǎn)投資入股暫不征土地增值稅”的稅收優(yōu)惠政策。

    股權(quán)轉(zhuǎn)讓則通常會涉及企業(yè)所得稅和印花稅。雖然現(xiàn)行涉及重組的企業(yè)所得稅法規(guī)規(guī)定,符合條件的股權(quán)/資產(chǎn)重組可以適用特殊性稅務(wù)處理,遞延繳納企業(yè)所得稅,但是項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持專項計劃,通常無法滿足“股權(quán)支付需符合規(guī)定比例”的要求。

    (二)  持有運營環(huán)節(jié)

    在REITs存續(xù)期間,參與各方的稅務(wù)影響主要包括:

    1. 項目公司:作為獨立經(jīng)營的納稅主體,項目公司通常需要繳納企業(yè)所得稅、增值稅及附加稅費、印花稅等。鑒于其經(jīng)營業(yè)務(wù)的特殊性,往往還需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。此外,如果項目公司存在借入款項,則要考慮關(guān)聯(lián)借款費用的資本弱化規(guī)定以及合理貸款利率水平,否則部分借款利息費用將無法在企業(yè)所得稅前扣除。

    2. 資產(chǎn)支持專項計劃:根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定,資產(chǎn)支持專項計劃就其取得收益暫且無須繳納企業(yè)所得稅。增值稅方面,其取得的保本收益(如項目公司支付的利息),需按3%的征收率繳納增值稅,資產(chǎn)計劃管理人為納稅人;而取得的非保本收益(如股東分紅)則無需繳納增值稅。

    3. REITs:根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定,在REITs層面暫不會產(chǎn)生企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。增值稅方面,同于上述資產(chǎn)支持專項計劃。

    4.投資者:如前文所述,投資者主要包括戰(zhàn)略投資者、機構(gòu)投資者和公眾投資者。從稅法角度,分別為企業(yè)納稅人和個人納稅人。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定和稅務(wù)實踐,其取得來源于REITs的分配所得不屬于增值稅應(yīng)稅稅目,且暫不征收所得稅。

    (三)  退出環(huán)節(jié)

    REITs退出方式包括基金層面投資人的退出;也包括基金、資產(chǎn)支持專項計劃、項目公司的后期退出,即將基礎(chǔ)資產(chǎn)或底層資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。不同退出方式適用不同的稅務(wù)處理:

    • 投資者通過二級市場退出:根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定,個人所得稅納稅人轉(zhuǎn)讓基金份額無需繳納增值稅和個人所得稅;企業(yè)所得稅納稅人轉(zhuǎn)讓基金份額需繳納增值稅和企業(yè)所得稅。

    • 其他退出方式中涉及的股權(quán)/資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓退出:根據(jù)轉(zhuǎn)讓方(如基金、資產(chǎn)支持專項計劃、項目公司)和轉(zhuǎn)讓標(biāo)的(如股權(quán)、資產(chǎn))的不同,如設(shè)立環(huán)節(jié)所述,將產(chǎn)生不同的稅務(wù)成本。

    二十一 基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點案例1

    本文以《博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金》為例,簡要介紹基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點案例。

    在基礎(chǔ)設(shè)施公募基金(REITs)和專項計劃設(shè)立之前,專項計劃管理人博時資本先新設(shè)立兩家SPV公司(SVP萬融和SPV萬海),作為博時資本的全資子公司。公募基金完成募集后,用募集資金認(rèn)購專項計劃的全部份額;博時資本(代表專項計劃)與博時資本自己(作為SPV的股東)簽署《SPV公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,博時資本(代表專項計劃)按照《SPV公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的約定受讓SPV公司100%股權(quán),并向SPV公司進(jìn)行投資。

    SPV(萬融)和SPV(萬海)同原始權(quán)益人招商蛇口簽訂項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,分別受讓招商蛇口持有的項目公司100%的股權(quán)。

    基金成立以后,項目公司將吸收合并其股東(即相應(yīng)的SPV),SPV將注銷,博時資本(代表專項計劃)將直接持有項目公司的全部股權(quán)。不過,該步驟沒有體現(xiàn)在上述結(jié)構(gòu)圖里,是基金成立后可能發(fā)生的步驟。

    下表是博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的基本要素。

    基金類型

    契約型、公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金

    基金運作方式

    封閉式運作,向深圳證券交易所申請上市交易

    投資人安排

    1. 原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs份額戰(zhàn)略配售的比例合計不得低于該次基金份額發(fā)售數(shù)量的20%,其中發(fā)售總量的20%持有期自上市之日起不少于60個月,超過20%部分持有期自上市之日起不少于36個月,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs份額持有期間不允許質(zhì)押。

    2. 專業(yè)機構(gòu)投資者可以參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs份額戰(zhàn)略配售,其持有期限自上市之日起不少于12個月。

    3. 其他基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs份額通過場內(nèi)發(fā)售、場外認(rèn)購。

    募集規(guī)模

    根據(jù)目前初步評估結(jié)果,基礎(chǔ)設(shè)施項目估值為25.28億元,募集資金規(guī)模需根據(jù)最終發(fā)行結(jié)果而定

    基金期限

    50年(根據(jù)基金合同約定延長/縮短存續(xù)期限的除外)

    收益分配方式

    在符合有關(guān)基金分紅的條件下,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs每年至少進(jìn)行收益分配1次,每次收益分配的比例應(yīng)不低于合并后基金年度可供分配金額的90%

    每一基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs份額享有同等分配權(quán)。法律法規(guī)或監(jiān)管機關(guān)另有規(guī)定的,從其規(guī)定

    投資目標(biāo)

    基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs主要投資于專項計劃,并持有其全部份額;基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs通過資產(chǎn)支持證券的特殊目的載體取得基礎(chǔ)設(shè)施項目公司全部股權(quán),最終取得相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)?;A(chǔ)設(shè)施公募REITs通過主動的投資管理和運營管理,提升基礎(chǔ)設(shè)施項目的運營收益水平,力爭為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs份額持有人提供穩(wěn)定的收益分配及長期可持續(xù)的收益分配增長,并爭取提升基礎(chǔ)設(shè)施項目價值

    上市場所

    深圳證券交易所

    二十二 基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與香港、新加坡REITs比較

    下表列舉了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與香港和新加坡REITs的主要差別和相同點。

    基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs

    香港REITs

    新加坡 REITs

    結(jié)構(gòu)

    公募基金+專項計劃

    信托

    信托

    底層資產(chǎn)

    80%投資于可產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)設(shè)施項目

    至少75%投資于可產(chǎn)生穩(wěn)定收入的不動產(chǎn)

    至少75%投資于可產(chǎn)生穩(wěn)定收入的不動產(chǎn)

    最小發(fā)行規(guī)模

    2億人民幣

    未規(guī)定

    3億新幣

    發(fā)起人(原始權(quán)益人)最低認(rèn)購份額

    發(fā)行總額的20%,且鎖定期5年;超過20%部分,鎖定期3年

    未規(guī)定,由發(fā)起人根據(jù)商業(yè)安排決定

    未規(guī)定,由發(fā)起人根據(jù)商業(yè)安排決定

    分配

    90%/年

    90%/年

    90%/年

    杠桿率

    40%,并購借款≤20%

    50%

    50%(2022年1月生效)

    公開發(fā)行

    底層資產(chǎn)地域限制

    重點區(qū)域

    二十三 基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與類REITs比較

    下圖為一個典型的類REITs的交易結(jié)構(gòu),與公募REITs相比,類REITs少了上層的公募基金,但在專項計劃和項目公司之間多了一個私募基金,其余結(jié)構(gòu)大體相同。

    下表列舉了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與類REITs的主要差別和相同點。

    公募REITs

    類REITs

    能否分級

    不可以

    可以

    投資人數(shù)

    ≥1000

    ≤200

    發(fā)起人(原始權(quán)益人)最低認(rèn)購份額

    發(fā)行總額的20%,且鎖定期5年;超過20%部分,鎖定期3年

    發(fā)行總額的5%,持有期限不低于資產(chǎn)支持證券存續(xù)期限

    分配

    90%/年

    基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動產(chǎn)的,期末可分配余額的90%以上應(yīng)當(dāng)用于當(dāng)期分配

    杠桿率

    40%,并購借款≤20%

    公開發(fā)行

    運營管理

    基金管理人負(fù)責(zé)運營管理

    計劃管理人不負(fù)責(zé)運營管理

    底層資產(chǎn)

    80%投資于可產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)設(shè)施項目

    不限于基礎(chǔ)設(shè)施項目,商業(yè)、寫字樓、住宅等都可以作為底層資產(chǎn)

    底層資產(chǎn)地域限制

    重點區(qū)域

    1. 本節(jié)內(nèi)容主要摘錄自《博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金招募說明書》。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“君合法律評論”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 君合法評丨基礎(chǔ)設(shè)施公募基金(REITs)簡介(三)

    君合法律評論

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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