沒(méi)有一家企業(yè)希望被資本市場(chǎng)冷眼相待，或按照地板上無(wú)情教育或反復(fù)摩擦。

但在信息爆炸時(shí)代，有個(gè)嚴(yán)肅卻殘酷的事實(shí)是：信息傳播在去中心化的過(guò)程中又更加中心化。

如何減少信息的不對(duì)稱性、如何縮短外界對(duì)企業(yè)的認(rèn)知畫(huà)像和企業(yè)實(shí)際之間的落差，應(yīng)該是每家房企需要思考的戰(zhàn)略性命題之一。

沃爾特·考夫曼定義中的信仰是：一種強(qiáng)烈的信念，通常表現(xiàn)為對(duì)缺乏足夠證據(jù)的、不能說(shuō)服每一個(gè)理性人的事物的固執(zhí)信任。

可能，信仰之所以叫信仰，即在非理性狀態(tài)下充分調(diào)動(dòng)主觀能動(dòng)性。

前沿情報(bào)系列將不定時(shí)帶來(lái)第一手情報(bào)。希望企業(yè)能更公開(kāi)透明，更希望聰明的投資人們能避免陷入內(nèi)卷。

據(jù)信源小伙伴對(duì)路數(shù)爆料，募集額度預(yù)計(jì)2.5億美元左右。大唐地產(chǎn)之前做了不少溝通，PAG（太盟投資集團(tuán)）可能會(huì)投7000萬(wàn)元左右。穆迪給了B2評(píng)級(jí)，標(biāo)普給了B。

大唐地產(chǎn)第一次發(fā)美元債，在沒(méi)有發(fā)改委額度的前提下，也只能發(fā)364天的短期，發(fā)行收益率預(yù)估13%左右。

這對(duì)于它而言意味著不低的融資成本，對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)是高收益但高風(fēng)險(xiǎn)的債券。

發(fā)債就跟赴港上市一樣，是中小房企必備的融資動(dòng)作。同樣，中小房企不可避免被扣上“高融資成本”的帽子。這是中小房企的宿命和無(wú)奈，現(xiàn)階段的大唐地產(chǎn)亦不例外。

不是發(fā)債不好，也不是不發(fā)債。理想狀態(tài)下，投資人只要信心穩(wěn)固，企業(yè)通過(guò)先發(fā)一筆，再發(fā)一筆，如此循環(huán)往復(fù)，實(shí)現(xiàn)融資成本的一步步下降。

目前預(yù)估大唐地產(chǎn)已準(zhǔn)備好足夠完成發(fā)行的訂單。因?yàn)锽級(jí)債券至少占據(jù)中資地產(chǎn)美元債的半壁江山，資本趨之若鶩已成現(xiàn)象。 

當(dāng)然，有些高收益?zhèn)灰谆蚨嗷蛏偈苁袌?chǎng)情緒影響，但相信投資人的投資邏輯最終會(huì)回歸基本面和理性的研究上。

發(fā)了第一筆債，投資人要看企業(yè)能否兌現(xiàn)發(fā)展規(guī)劃藍(lán)圖、企業(yè)的成長(zhǎng)抓手到底如何，以及能否持續(xù)打消投資人的顧慮。

時(shí)間是最好的檢驗(yàn)。

大唐地產(chǎn)相對(duì)是生面孔。

這家中小房企說(shuō)是閩系，但起源于臺(tái)灣，興起于廈門(mén)。2018年至2020年間，一波中小房企排隊(duì)遞交招股書(shū)。大唐地產(chǎn)經(jīng)歷一波三折之后，可算踩在2020年的尾巴上市。

得益于實(shí)控人和兄弟公司福信搭建的基礎(chǔ)，民生銀行目前為大唐地產(chǎn)的最大授信行。公司本身財(cái)務(wù)彈性不差。

大唐地產(chǎn)沖擊規(guī)模的訴求明顯——要在2021年實(shí)現(xiàn)500億，換算下來(lái)增長(zhǎng)約30%。是不是慢了半拍先不做結(jié)論性判斷。 

但看得到，公司在2020年擴(kuò)充土儲(chǔ)加大合作杠桿，以至少數(shù)股權(quán)權(quán)益增加了28億到30.22億，占比38%。和其他同為B2評(píng)級(jí)房企相比，大唐地產(chǎn)這一指標(biāo)不算高。▼

在財(cái)務(wù)上，公司總體債務(wù)規(guī)模103億，其中信托的比例在過(guò)去三年逐步壓縮。綜合融資成本8.3%，EBITDA利息保障倍數(shù)1.95倍，收入可以覆蓋當(dāng)前債務(wù)。

“三道紅線”中，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率一條沒(méi)有達(dá)標(biāo)。

總體上看，大唐地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)均在過(guò)去幾年內(nèi)有所改善。不過(guò)目前公司還需要在以下三點(diǎn)，進(jìn)一步給予市場(chǎng)信心和說(shuō)明。

一、過(guò)高的擔(dān)保比例

大唐地產(chǎn)對(duì)合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目的擔(dān)保金額54億。擔(dān)保比例為68.29%，處于過(guò)高水平。

公司后期還需要靠公開(kāi)定期的去化銷(xiāo)售情況，堅(jiān)定投資者信心。

此外，大唐地產(chǎn)的一部分項(xiàng)目中也出現(xiàn)過(guò)私募基金的身影。例如江蘇唐美房地產(chǎn)有限公司，其股東武漢玖興二號(hào)企業(yè)管理合伙企業(yè)為明股實(shí)債。

二、部分區(qū)域項(xiàng)目的去化問(wèn)題

2020年，大唐地產(chǎn)約7成的銷(xiāo)售來(lái)自廣西和福建兩省。總項(xiàng)目（不包括零星土儲(chǔ)）102個(gè)，其中建筑面積在10萬(wàn)方以上的項(xiàng)目72個(gè)。

不過(guò)，大唐地產(chǎn)在天津以及福建下屬縣級(jí)市的項(xiàng)目面臨去化周期較長(zhǎng)的情況。

上述7個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積為138.1萬(wàn)方，占2020年公司年報(bào)披露的2044萬(wàn)方總土儲(chǔ)的6.8%。

漳州大唐世家與漳州城投合作，江山天境則與旭輝合作。兩項(xiàng)目預(yù)計(jì)待售貨值還有35億。在今年完成去化估計(jì)有難度。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，天津的項(xiàng)目初步計(jì)算毛利率和凈利率比漳州高，不過(guò)天津的唐盛雅苑被業(yè)主投訴延期交房。

恰巧，漳州項(xiàng)目和天津項(xiàng)目在2021年交付，不排除屆時(shí)可能會(huì)對(duì)公司的毛利、凈利有一定影響。

三、今年的回款率能否達(dá)到預(yù)期的100%？

上市過(guò)程中，大唐地產(chǎn)加大拿地強(qiáng)度實(shí)現(xiàn)了規(guī)模沖刺，但同時(shí)銷(xiāo)售回款在下降。

以往大唐地產(chǎn)的銷(xiāo)售回款率在90%，不過(guò)2020年銷(xiāo)售回款率低于80%。

此外，據(jù)信源小伙伴透露，不包括體外的福信集團(tuán)銷(xiāo)售額，大唐地產(chǎn)2020年全口徑銷(xiāo)售額是375億，權(quán)益比為47%；并表銷(xiāo)售額130億，占比僅34.5%。

換句話說(shuō)，如果單方面擴(kuò)土儲(chǔ)，但在并表銷(xiāo)售額和回款率上不做進(jìn)一步改善，日后會(huì)有一定的現(xiàn)金流壓力。