作者：地產(chǎn)三哥

來(lái)源：地產(chǎn)三哥（ID：dichansange）

房地產(chǎn)企業(yè)賬面上都趴著大量的現(xiàn)金。 

一般情況下，利息收入與現(xiàn)金比例之間高的，說(shuō)明資金寬松；反之，則說(shuō)明資金相對(duì)較緊、使用效率高。

三哥嘗試從銀行存款利息收入的角度去觀察：誰(shuí)是資金寬松的理財(cái)高手，誰(shuí)是資金使用效率高的周轉(zhuǎn)高手。

一、銀行活期存款的可比指標(biāo)：0.35%

人民銀行活期存款利率：0.35%。

就是說(shuō)，只要你的賬戶(hù)日均余額100萬(wàn)，不接受和執(zhí)行任何理財(cái)建議的情況下，一年下來(lái)利息收入3500元。

所以，有些上市公司為了報(bào)表好看，會(huì)在期末的存款余額上做文章，期末銀行存款余額弄得比較高。這樣的話，指標(biāo)會(huì)好看一些。但是，如果以0.35%這個(gè)指標(biāo)拿來(lái)比一下，就會(huì)看得出來(lái)端倪。

一般情況下，房企財(cái)報(bào)中的利息收入來(lái)自?xún)刹糠郑?/p>

一部分是來(lái)自銀行存款的利息收入；一部分上來(lái)自關(guān)聯(lián)方或者其他第三方的利息收入。這就會(huì)讓我們?cè)谟?jì)算利息收入的時(shí)候，容易陷入誤區(qū)。

所以，我們的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是：只考慮貨幣資金帶來(lái)的銀行存款利息收入，對(duì)關(guān)聯(lián)方或者第三方的借款利息收入一概排除在外。

比如，遠(yuǎn)洋集團(tuán)：

2019年的利息收入是24.34億元，如果對(duì)應(yīng)的期初期末現(xiàn)金平均余額，年化存款利率6.2%，而同期其融資利率為5.50%，顯然攏在一起計(jì)算是不對(duì)的。

為什么？因?yàn)檫h(yuǎn)洋集團(tuán)的利息收入中包括22.04億元的對(duì)外委托貸款產(chǎn)生的利息收入，除此之外，其同期銀行存款利息收入2.3億元，以此推算，年化的銀行存款利率是0.60%。

再比如，萬(wàn)科企業(yè)：

萬(wàn)科披露的信息比較全面，我們能看得更清楚。

萬(wàn)科利息收入16.05億元，來(lái)自關(guān)聯(lián)方的利息收支沖抵之后收入3.78億元，那么銀行存款的利息收入就是12.27億元，銀行存款年化利率約為1.36%。

遠(yuǎn)洋憑借其融資成本低的優(yōu)勢(shì)，可以選擇多渠道的合作開(kāi)發(fā)，對(duì)關(guān)聯(lián)方和第三方進(jìn)行委托貸款，也是開(kāi)發(fā)、理財(cái)兩不誤。

萬(wàn)科披露的比較詳細(xì)的數(shù)據(jù)，以上述方法計(jì)算：萬(wàn)科2019年度存款綜合利率也是1.36%。

人民銀行的0.35%的活期存款利率是第一個(gè)標(biāo)桿；萬(wàn)科企業(yè)1.36%的貨幣資金的存款利率是第二個(gè)標(biāo)桿。

二、TOP30房企的銀行存款年化利率

特別說(shuō)明：

▲：表示銀行存款利息收入數(shù)據(jù)在財(cái)報(bào)未直接披露，經(jīng)過(guò)下列公式計(jì)算：銀行存款利息收入=利息收入總額-關(guān)聯(lián)方及第三方利息收入。

●，表示數(shù)據(jù)未分開(kāi)披露，指財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息收入（A股）、其他收入中的利息收入（港股）科目。

數(shù)據(jù)難免錯(cuò)漏，只作為參考，不建議作為任何投資決策依據(jù)。 

三、房企銀行存款利率高低的分析

一般的，銀行存款的利率越高，可能結(jié)構(gòu)化存款或者定期存款的比例就高一些，側(cè)面反映的就是資金相對(duì)寬裕。

當(dāng)然不能排除抵押性、保證金性質(zhì)的存款比例較高從而導(dǎo)致的存款利率偏高：開(kāi)具商票之類(lèi)需要保證金存款，建設(shè)之類(lèi)需要在監(jiān)管部門(mén)繳納建筑保證金，這些存款的利率也相對(duì)較高。

銀行存款利率越低，資金周轉(zhuǎn)越快，使用效率越高，側(cè)面反映的是資金可能相對(duì)較緊。

所以這個(gè)指標(biāo)需要和現(xiàn)金短債比、借貸情況等指標(biāo)結(jié)合起來(lái)看，此處不展開(kāi)，本文就事論事。

1、國(guó)企的優(yōu)勢(shì)還是比較明顯：

華潤(rùn)置地沒(méi)有分開(kāi)披露銀行存款和對(duì)外借款的利息收入，但華潤(rùn)有自己的華潤(rùn)銀行，存款按現(xiàn)行存款利率“介乎年利率0.30%至4.26%之間”。

華潤(rùn)置地的利息收入中間應(yīng)該有一部分是對(duì)關(guān)聯(lián)方的貸款利息收入，因?yàn)闆](méi)有詳細(xì)披露，我們就算了總賬，從對(duì)外貸款收取利息的角度，華潤(rùn)還趕不上下面幾家國(guó)企背景的房企：

中國(guó)金茂：利息收入14.66億元，來(lái)自關(guān)聯(lián)方的利息收入11.76億元，存款利息2.9億元。

金地集團(tuán)：利息收入15.92億元，來(lái)自關(guān)聯(lián)方的利息收入11.11億元，存款利息4.81億元。

綠城中國(guó)：利息收入13.0億元。來(lái)自關(guān)聯(lián)方的利息收入5.64億元。

條條大路通羅馬，央企國(guó)企就生在羅馬。

此外，民企龍光地產(chǎn)也很寬裕，對(duì)關(guān)聯(lián)方的利息收入6億多。

2、適中的銀行存款利率區(qū)間：

融創(chuàng)、中海、萬(wàn)科、奧園都直接披露了銀行存款利息收入，年化的存款利率區(qū)間在1.2%-1.4%。

3、能夠活下來(lái)的閩系房企都手握重金：

世茂是老牌勁旅，資金充裕，存款年化利率1.73%。

融信、正榮兩兄弟相對(duì)寬裕，融信的年化存款利率2.01%，正榮1.48%。

融信有三分之一的現(xiàn)金（109億元/313億元）是定期存款，定期存款的“加權(quán)平均實(shí)際年利率為3.61%”。融信對(duì)于資金鏈?zhǔn)钦嬷?jǐn)慎。

4、陽(yáng)光城的資金使用效率是真高。

陽(yáng)光城的銀行存款利率最低，說(shuō)明資金有點(diǎn)兒緊。反過(guò)來(lái)看，也可以說(shuō)陽(yáng)光城是財(cái)技專(zhuān)家、效率能手、運(yùn)營(yíng)高手。

一家之言，不作為任何投資參考。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： TOP30房企的銀行存款利率