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作者:地產(chǎn)三哥
來(lái)源:地產(chǎn)三哥(ID:dichansange)
房地產(chǎn)企業(yè)賬面上都趴著大量的現(xiàn)金。
一般情況下,利息收入與現(xiàn)金比例之間高的,說(shuō)明資金寬松;反之,則說(shuō)明資金相對(duì)較緊、使用效率高。
三哥嘗試從銀行存款利息收入的角度去觀察:誰(shuí)是資金寬松的理財(cái)高手,誰(shuí)是資金使用效率高的周轉(zhuǎn)高手。
一、銀行活期存款的可比指標(biāo):0.35%
人民銀行活期存款利率:0.35%。
就是說(shuō),只要你的賬戶(hù)日均余額100萬(wàn),不接受和執(zhí)行任何理財(cái)建議的情況下,一年下來(lái)利息收入3500元。
所以,有些上市公司為了報(bào)表好看,會(huì)在期末的存款余額上做文章,期末銀行存款余額弄得比較高。這樣的話,指標(biāo)會(huì)好看一些。但是,如果以0.35%這個(gè)指標(biāo)拿來(lái)比一下,就會(huì)看得出來(lái)端倪。
一般情況下,房企財(cái)報(bào)中的利息收入來(lái)自?xún)刹糠郑?/p>
一部分是來(lái)自銀行存款的利息收入;一部分上來(lái)自關(guān)聯(lián)方或者其他第三方的利息收入。這就會(huì)讓我們?cè)谟?jì)算利息收入的時(shí)候,容易陷入誤區(qū)。
所以,我們的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是:只考慮貨幣資金帶來(lái)的銀行存款利息收入,對(duì)關(guān)聯(lián)方或者第三方的借款利息收入一概排除在外。
比如,遠(yuǎn)洋集團(tuán):
2019年的利息收入是24.34億元,如果對(duì)應(yīng)的期初期末現(xiàn)金平均余額,年化存款利率6.2%,而同期其融資利率為5.50%,顯然攏在一起計(jì)算是不對(duì)的。
為什么?因?yàn)檫h(yuǎn)洋集團(tuán)的利息收入中包括22.04億元的對(duì)外委托貸款產(chǎn)生的利息收入,除此之外,其同期銀行存款利息收入2.3億元,以此推算,年化的銀行存款利率是0.60%。
再比如,萬(wàn)科企業(yè):
萬(wàn)科披露的信息比較全面,我們能看得更清楚。
萬(wàn)科利息收入16.05億元,來(lái)自關(guān)聯(lián)方的利息收支沖抵之后收入3.78億元,那么銀行存款的利息收入就是12.27億元,銀行存款年化利率約為1.36%。
遠(yuǎn)洋憑借其融資成本低的優(yōu)勢(shì),可以選擇多渠道的合作開(kāi)發(fā),對(duì)關(guān)聯(lián)方和第三方進(jìn)行委托貸款,也是開(kāi)發(fā)、理財(cái)兩不誤。
萬(wàn)科披露的比較詳細(xì)的數(shù)據(jù),以上述方法計(jì)算:萬(wàn)科2019年度存款綜合利率也是1.36%。
人民銀行的0.35%的活期存款利率是第一個(gè)標(biāo)桿;萬(wàn)科企業(yè)1.36%的貨幣資金的存款利率是第二個(gè)標(biāo)桿。
二、TOP30房企的銀行存款年化利率
特別說(shuō)明:
▲:表示銀行存款利息收入數(shù)據(jù)在財(cái)報(bào)未直接披露,經(jīng)過(guò)下列公式計(jì)算:銀行存款利息收入=利息收入總額-關(guān)聯(lián)方及第三方利息收入。
●,表示數(shù)據(jù)未分開(kāi)披露,指財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息收入(A股)、其他收入中的利息收入(港股)科目。
數(shù)據(jù)難免錯(cuò)漏,只作為參考,不建議作為任何投資決策依據(jù)。
三、房企銀行存款利率高低的分析
一般的,銀行存款的利率越高,可能結(jié)構(gòu)化存款或者定期存款的比例就高一些,側(cè)面反映的就是資金相對(duì)寬裕。
當(dāng)然不能排除抵押性、保證金性質(zhì)的存款比例較高從而導(dǎo)致的存款利率偏高:開(kāi)具商票之類(lèi)需要保證金存款,建設(shè)之類(lèi)需要在監(jiān)管部門(mén)繳納建筑保證金,這些存款的利率也相對(duì)較高。
銀行存款利率越低,資金周轉(zhuǎn)越快,使用效率越高,側(cè)面反映的是資金可能相對(duì)較緊。
所以這個(gè)指標(biāo)需要和現(xiàn)金短債比、借貸情況等指標(biāo)結(jié)合起來(lái)看,此處不展開(kāi),本文就事論事。
1、國(guó)企的優(yōu)勢(shì)還是比較明顯:
華潤(rùn)置地沒(méi)有分開(kāi)披露銀行存款和對(duì)外借款的利息收入,但華潤(rùn)有自己的華潤(rùn)銀行,存款按現(xiàn)行存款利率“介乎年利率0.30%至4.26%之間”。
華潤(rùn)置地的利息收入中間應(yīng)該有一部分是對(duì)關(guān)聯(lián)方的貸款利息收入,因?yàn)闆](méi)有詳細(xì)披露,我們就算了總賬,從對(duì)外貸款收取利息的角度,華潤(rùn)還趕不上下面幾家國(guó)企背景的房企:
中國(guó)金茂:利息收入14.66億元,來(lái)自關(guān)聯(lián)方的利息收入11.76億元,存款利息2.9億元。
金地集團(tuán):利息收入15.92億元,來(lái)自關(guān)聯(lián)方的利息收入11.11億元,存款利息4.81億元。
綠城中國(guó):利息收入13.0億元。來(lái)自關(guān)聯(lián)方的利息收入5.64億元。
條條大路通羅馬,央企國(guó)企就生在羅馬。
此外,民企龍光地產(chǎn)也很寬裕,對(duì)關(guān)聯(lián)方的利息收入6億多。
2、適中的銀行存款利率區(qū)間:
融創(chuàng)、中海、萬(wàn)科、奧園都直接披露了銀行存款利息收入,年化的存款利率區(qū)間在1.2%-1.4%。
3、能夠活下來(lái)的閩系房企都手握重金:
世茂是老牌勁旅,資金充裕,存款年化利率1.73%。
融信、正榮兩兄弟相對(duì)寬裕,融信的年化存款利率2.01%,正榮1.48%。
融信有三分之一的現(xiàn)金(109億元/313億元)是定期存款,定期存款的“加權(quán)平均實(shí)際年利率為3.61%”。融信對(duì)于資金鏈?zhǔn)钦嬷?jǐn)慎。
4、陽(yáng)光城的資金使用效率是真高。
陽(yáng)光城的銀行存款利率最低,說(shuō)明資金有點(diǎn)兒緊。反過(guò)來(lái)看,也可以說(shuō)陽(yáng)光城是財(cái)技專(zhuān)家、效率能手、運(yùn)營(yíng)高手。
一家之言,不作為任何投資參考。
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題: TOP30房企的銀行存款利率