作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

近30城升級調(diào)控并下沉到縣市

中央積極堅持“房住不炒”的政策定位，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。繼2020年中央經(jīng)濟工作會議之后，兩會再次提及解決好大城市住房突出問題，標志著房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾已由全行業(yè)的需求剛性演變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性的大城市住房難題。

為落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標，合肥、深圳、東莞、成都等近30城相繼升級調(diào)控，并“下沉”到衢州下轄的江山市、龍游縣這類熱點縣市，重點涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房地產(chǎn)交易稅費、設(shè)立二手房參考價格、新房積分搖號等內(nèi)容。其中，上海連番6次政策加碼，嚴堵政策監(jiān)管漏洞，堪稱本輪房地產(chǎn)調(diào)控的風向標。

具體來看，合肥、深圳、上海、杭州、東莞、西安、寧波、廣州、嘉興等相繼升級限購。合肥、深圳完善限購，封堵“假離婚”政策漏洞，合肥規(guī)定夫妻離異不滿2年的，仍按原家庭房查。杭州、上海、成都、合肥限購政策“打補丁”，將法拍房納入限購范圍。東莞、嘉興、合肥、杭州、寧波升級限購，東莞、西安提升社保繳納年限，東莞非戶籍家庭購買二套房、新落戶家庭購買首套房，社保繳納年限分別提高至3年和半年。

湖州、義烏、南平、廣州、合肥、徐州、南通、嘉興、東莞等升級限價，嚴格限定備案價格漲幅。湖州續(xù)批預(yù)售價格備案不得高于前批次備案價格，義烏在售項目不予上調(diào)備案價格，南平新開盤項目申請預(yù)售報備均價不得超過可比樓盤上月成交均價的1.5%或本盤上月成交均價的1%。

上海、義烏、合肥、江山、龍游縣等首次出臺限售，杭州、嘉興、成都、西安、廣州等升級限售。上海、杭州、合肥、江山熱點樓盤實行限售管控，上海按照優(yōu)先購房政策購買的商品房、杭州搖號中簽率小于等于10%的或以優(yōu)先購買方式取得的新房皆限售5年。合肥市區(qū)范圍登記購房人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于1.5的熱點樓盤，均實行搖號銷售，且搖號所購房源限售3年。衢州下轄的江山市及龍游縣對市場關(guān)注度高的熱點地塊所開發(fā)的樓盤限售5年。成都、西安、廣州延長限售年限3-5年。

杭州、上海、廣州增加房地產(chǎn)交易稅費，變相抑制房屋交易。杭州、上海個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年。廣州將越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)9區(qū)個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

值得注意的是，深圳、無錫、成都、西安、寧波等建立二手房價格參考機制，促進二手房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。例如深圳市住建局率先出臺二手住房交易價格參考機制，并要求二手房經(jīng)紀公司不能發(fā)布高于成交參考價的房源信息。

表：2021年1-4月政策加碼城市

數(shù)據(jù)來源：CRIC

信貸資金管控全面趨緊，全國房貸利率趨勢線上升

房貸管理的“兩道紅線”持續(xù)發(fā)力，核心一、二線城市紛紛出現(xiàn)房貸額度吃緊、放款周期拉長等現(xiàn)象。廣州房貸額度緊缺，放款周期延長至3-6個月，工農(nóng)中建四大行集體上調(diào)房貸利率；深圳按揭審核趨嚴，償債收入比不符合要求不予放貸，放款周期或延長至4個月；上海多數(shù)商業(yè)銀行信貸額度不足，個別國有大行甚至出現(xiàn)階段性停貸。

結(jié)合近期實際調(diào)研情況，熱點三、四線城市房地產(chǎn)信貸管控同樣趨緊，年初以來四大國有銀行皆出現(xiàn)房貸額度吃緊、放貸周期延長等現(xiàn)象，部分城市項目甚至大定簽約兩月有余，銀行仍未授信放貸，究竟何時放款尚無定數(shù)。受此影響，房企銷售回款壓力明顯加劇，在售項目案場普遍與十余家銀行合作，積極爭取在每月初能夠得到更多的放貸額度。

北京、上海、深圳、浙江等多省市加強個人信貸資金監(jiān)管，并開展專項稽核檢查，嚴防消費貸、經(jīng)營貸等信貸資金違規(guī)流向房地產(chǎn)市場。

2月以來，全國房貸利率趨勢性上升。融360數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，全國房貸利率止跌回升，首套房貸平均利率5.26%，環(huán)比上升4個基點，二套房平均利率5.56%，環(huán)比上升3個基點。隨后房貸利率持續(xù)上移，4月全國首套房貸利率升至5.31%，環(huán)比再增3個基點，二套房貸利率升至5.59%，環(huán)比再增2個基點。

圖：2018年1月-2021年4月全國首套、二套房貸平均利率

數(shù)據(jù)來源：CRIC

上海、廣東、浙江、海南、山東、四川、遼寧等多省市依規(guī)上調(diào)中小型銀行房貸占比上限，平衡好中小型銀行經(jīng)營壓力和金融風險防控。例如上海第三檔和第五檔銀行的房貸占比上限分別提高2個百分點和1.5個百分點，又如廣東省第三檔和第四檔銀行的房貸占比上限分別提升2個百分點和2.5個百分點。

表：部分省市上調(diào)中小銀行房貸占比上限

數(shù)據(jù)來源：CRIC

22城集中供地遏制非理性搶地

2月18日，住建部發(fā)文對22個熱點城市實施土地供應(yīng)兩集中，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，2021年住宅用地公告不超過3次。4月，集中供地城市再擴容。土地市場的游戲規(guī)則發(fā)生巨大改變。截至4月末，已經(jīng)有近2/3的城市公布了首批集中出讓土地的日程表和年度供地計劃。

實際上，集中供地旨在遏制企業(yè)非理性競價拿地，避免重點城市土拍市場過熱，倒逼房價上漲預(yù)期?！皟杉小毙抡笫讏黾型僚膭t以平淡收場，而廣州、重慶和無錫熱度分化，高溢價與流拍并存。加之各城市土地供應(yīng)節(jié)奏偏緩，長時間的土地“零增長”更容易造成房企的“饑餓感”，熱點城市優(yōu)質(zhì)宅地的競爭將進一步升級。因此，為穩(wěn)定熱點城市土地市場，只有加大土地供應(yīng)量，才是平穩(wěn)地市熱度的關(guān)鍵。

土地集中供應(yīng)制度之下，新房集中供應(yīng)模式應(yīng)運而生。上海先行先試，2021年新房將主要采取集中批量入市。3月12日，上海房屋管理局公布了首批33個項目將集中供應(yīng)，共計10044套房源，以外環(huán)外的剛需盤居多，且預(yù)售價格沒有上漲。4月25日，上海房地產(chǎn)交易中心公布，即將集中上市47個樓盤，共計13969套房源，認購時間由原來的5天延長至7天。

新房集中供應(yīng)意在保障剛需家庭購房消費，基于選擇面增多，剛需客群可以多盤橫向比較，有選擇性地搖號自己更中意地項目，避免跟風搖號，制造不必要的市場恐慌。

實際上，融資“三條紅線”、房貸“兩條紅線”以及土地“兩集中”，已成為房地產(chǎn)行業(yè)政策端不可忽視的三大重磅，行業(yè)格局將被重塑。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿上升為長效機制。2021年央行貨幣政策將逐步回歸常態(tài)，保持流動性合理充裕。不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險是金融政策的底線。

“房住不炒”“因城施策”背景下，熱點城市仍需保持調(diào)控定力，結(jié)合市場實際變化，及時采取針對性的調(diào)控政策措施。2020年以來，長三角、粵港澳地區(qū)熱點三四線城市房地產(chǎn)市場顯著轉(zhuǎn)暖，鹽城、泰州等多城頻出地王，房價一致看漲預(yù)期強烈，未來政策加碼的可能性頗高。成都、南通等前期已經(jīng)升級調(diào)控的城市，如調(diào)控效果未達預(yù)期，或?qū)⑿Х律虾＿M一步加碼調(diào)控，以期維穩(wěn)房地產(chǎn)市場。壓力城市有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓、企業(yè)紓困。

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原標題： 開局2021丨政策篇：限價“下沉”至縣市，三大“重磅”重塑行業(yè)格局