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    政策篇:限價“下沉”至縣市,三大“重磅”重塑行業(yè)格局

    丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
    2021-08-11 17:07 1987 0 0
    2021年兩會定調(diào)房地產(chǎn),堅持房住不炒,以解決好大城市住房突出問題為抓手,房地產(chǎn)行業(yè)邁入新政策周期。

    作者:克而瑞研究中心

    來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

    2021年兩會定調(diào)房地產(chǎn),堅持房住不炒,以解決好大城市住房突出問題為抓手,房地產(chǎn)行業(yè)邁入新政策周期。2021年1-4月,已有深圳、杭州、成都等31城,疊加中央層面表態(tài),前4月至少發(fā)布百余次樓市調(diào)控政策。

    此外,今年2月住建部發(fā)文對22個核心城市實施集中供地,旨在遏制房企非理性拿地,上海試行新房集中供應(yīng)模式,意在分流購房資金、減少投機炒作。“兩道紅線”下,信貸資金管控全面趨緊,熱點城市紛紛出現(xiàn)房貸額度緊張、放款周期拉長等現(xiàn)象,全國首套、二套房貸平均利率趨勢性上升。未來貨幣政策將逐步回歸常態(tài),融資端將持續(xù)發(fā)力,房企融資環(huán)境或?qū)⒊掷m(xù)收緊,居民端房地產(chǎn)信貸管控趨嚴,房貸利率或?qū)②厔菪陨弦疲娀刨J資金用途管理。

    而樓市調(diào)控顯然已“下沉”至熱點縣市及熱點城市市區(qū),涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房地產(chǎn)交易稅費、限房價競地價、積分搖號等內(nèi)容。其中,上??胺Q本輪調(diào)控風向標,連番6次政策加碼。預(yù)計熱點城市仍將保持調(diào)控定力,壓力城市有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓。

    融資“三條紅線”、房貸“兩條紅線”以及土地端“集中供地”,這三大政策讓整個行業(yè)圍繞著房住不炒、去杠桿、穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期走下去,由于是長期政策,因此也會重塑整個行業(yè)格局。

    近30城升級調(diào)控并下沉到縣市

    中央積極堅持“房住不炒”的政策定位,全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。繼2020年中央經(jīng)濟工作會議之后,兩會再次提及解決好大城市住房突出問題,標志著房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾已由全行業(yè)的需求剛性演變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性的大城市住房難題。

    為落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標,合肥、深圳、東莞、成都等近30城相繼升級調(diào)控,并“下沉”到衢州下轄的江山市、龍游縣這類熱點縣市,重點涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房地產(chǎn)交易稅費、設(shè)立二手房參考價格、新房積分搖號等內(nèi)容。其中,上海連番6次政策加碼,嚴堵政策監(jiān)管漏洞,堪稱本輪房地產(chǎn)調(diào)控的風向標。

    具體來看,合肥、深圳、上海、杭州、東莞、西安、寧波、廣州、嘉興等相繼升級限購。合肥、深圳完善限購,封堵“假離婚”政策漏洞,合肥規(guī)定夫妻離異不滿2年的,仍按原家庭房查。杭州、上海、成都、合肥限購政策“打補丁”,將法拍房納入限購范圍。東莞、嘉興、合肥、杭州、寧波升級限購,東莞、西安提升社保繳納年限,東莞非戶籍家庭購買二套房、新落戶家庭購買首套房,社保繳納年限分別提高至3年和半年。

    湖州、義烏、南平、廣州、合肥、徐州、南通、嘉興、東莞等升級限價,嚴格限定備案價格漲幅。湖州續(xù)批預(yù)售價格備案不得高于前批次備案價格,義烏在售項目不予上調(diào)備案價格,南平新開盤項目申請預(yù)售報備均價不得超過可比樓盤上月成交均價的1.5%或本盤上月成交均價的1%。

    上海、義烏、合肥、江山、龍游縣等首次出臺限售,杭州、嘉興、成都、西安、廣州等升級限售。上海、杭州、合肥、江山熱點樓盤實行限售管控,上海按照優(yōu)先購房政策購買的商品房、杭州搖號中簽率小于等于10%的或以優(yōu)先購買方式取得的新房皆限售5年。合肥市區(qū)范圍登記購房人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于1.5的熱點樓盤,均實行搖號銷售,且搖號所購房源限售3年。衢州下轄的江山市及龍游縣對市場關(guān)注度高的熱點地塊所開發(fā)的樓盤限售5年。成都、西安、廣州延長限售年限3-5年。

    杭州、上海、廣州增加房地產(chǎn)交易稅費,變相抑制房屋交易。杭州、上海個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年。廣州將越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)9區(qū)個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

    值得注意的是,深圳、無錫、成都、西安、寧波等建立二手房價格參考機制,促進二手房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。例如深圳市住建局率先出臺二手住房交易價格參考機制,并要求二手房經(jīng)紀公司不能發(fā)布高于成交參考價的房源信息。

    表:2021年1-4月政策加碼城市

    數(shù)據(jù)來源:CRIC

    信貸資金管控全面趨緊,全國房貸利率趨勢線上升

    房貸管理的“兩道紅線”持續(xù)發(fā)力,核心一、二線城市紛紛出現(xiàn)房貸額度吃緊、放款周期拉長等現(xiàn)象。廣州房貸額度緊缺,放款周期延長至3-6個月,工農(nóng)中建四大行集體上調(diào)房貸利率;深圳按揭審核趨嚴,償債收入比不符合要求不予放貸,放款周期或延長至4個月;上海多數(shù)商業(yè)銀行信貸額度不足,個別國有大行甚至出現(xiàn)階段性停貸。

    結(jié)合近期實際調(diào)研情況,熱點三、四線城市房地產(chǎn)信貸管控同樣趨緊,年初以來四大國有銀行皆出現(xiàn)房貸額度吃緊、放貸周期延長等現(xiàn)象,部分城市項目甚至大定簽約兩月有余,銀行仍未授信放貸,究竟何時放款尚無定數(shù)。受此影響,房企銷售回款壓力明顯加劇,在售項目案場普遍與十余家銀行合作,積極爭取在每月初能夠得到更多的放貸額度。

    北京、上海、深圳、浙江等多省市加強個人信貸資金監(jiān)管,并開展專項稽核檢查,嚴防消費貸、經(jīng)營貸等信貸資金違規(guī)流向房地產(chǎn)市場。

    2月以來,全國房貸利率趨勢性上升。融360數(shù)據(jù)顯示,2021年2月,全國房貸利率止跌回升,首套房貸平均利率5.26%,環(huán)比上升4個基點,二套房平均利率5.56%,環(huán)比上升3個基點。隨后房貸利率持續(xù)上移,4月全國首套房貸利率升至5.31%,環(huán)比再增3個基點,二套房貸利率升至5.59%,環(huán)比再增2個基點。

    圖:2018年1月-2021年4月全國首套、二套房貸平均利率

    數(shù)據(jù)來源:CRIC

    上海、廣東、浙江、海南、山東、四川、遼寧等多省市依規(guī)上調(diào)中小型銀行房貸占比上限,平衡好中小型銀行經(jīng)營壓力和金融風險防控。例如上海第三檔和第五檔銀行的房貸占比上限分別提高2個百分點和1.5個百分點,又如廣東省第三檔和第四檔銀行的房貸占比上限分別提升2個百分點和2.5個百分點。

    表:部分省市上調(diào)中小銀行房貸占比上限

    數(shù)據(jù)來源:CRIC

    22城集中供地遏制非理性搶地

    2月18日,住建部發(fā)文對22個熱點城市實施土地供應(yīng)兩集中,即集中發(fā)布出讓公告,集中組織出讓活動,2021年住宅用地公告不超過3次。4月,集中供地城市再擴容。土地市場的游戲規(guī)則發(fā)生巨大改變。截至4月末,已經(jīng)有近2/3的城市公布了首批集中出讓土地的日程表和年度供地計劃。

    實際上,集中供地旨在遏制企業(yè)非理性競價拿地,避免重點城市土拍市場過熱,倒逼房價上漲預(yù)期?!皟杉小毙抡笫讏黾型僚膭t以平淡收場,而廣州、重慶和無錫熱度分化,高溢價與流拍并存。加之各城市土地供應(yīng)節(jié)奏偏緩,長時間的土地“零增長”更容易造成房企的“饑餓感”,熱點城市優(yōu)質(zhì)宅地的競爭將進一步升級。因此,為穩(wěn)定熱點城市土地市場,只有加大土地供應(yīng)量,才是平穩(wěn)地市熱度的關(guān)鍵。

    土地集中供應(yīng)制度之下,新房集中供應(yīng)模式應(yīng)運而生。上海先行先試,2021年新房將主要采取集中批量入市。3月12日,上海房屋管理局公布了首批33個項目將集中供應(yīng),共計10044套房源,以外環(huán)外的剛需盤居多,且預(yù)售價格沒有上漲。4月25日,上海房地產(chǎn)交易中心公布,即將集中上市47個樓盤,共計13969套房源,認購時間由原來的5天延長至7天。

    新房集中供應(yīng)意在保障剛需家庭購房消費,基于選擇面增多,剛需客群可以多盤橫向比較,有選擇性地搖號自己更中意地項目,避免跟風搖號,制造不必要的市場恐慌。

    實際上,融資“三條紅線”、房貸“兩條紅線”以及土地“兩集中”,已成為房地產(chǎn)行業(yè)政策端不可忽視的三大重磅,行業(yè)格局將被重塑。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿上升為長效機制。2021年央行貨幣政策將逐步回歸常態(tài),保持流動性合理充裕。不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險是金融政策的底線。

    “房住不炒”“因城施策”背景下,熱點城市仍需保持調(diào)控定力,結(jié)合市場實際變化,及時采取針對性的調(diào)控政策措施。2020年以來,長三角、粵港澳地區(qū)熱點三四線城市房地產(chǎn)市場顯著轉(zhuǎn)暖,鹽城、泰州等多城頻出地王,房價一致看漲預(yù)期強烈,未來政策加碼的可能性頗高。成都、南通等前期已經(jīng)升級調(diào)控的城市,如調(diào)控效果未達預(yù)期,或?qū)⑿Х律虾_M一步加碼調(diào)控,以期維穩(wěn)房地產(chǎn)市場。壓力城市有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓、企業(yè)紓困。


    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

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    本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標題: 開局2021丨政策篇:限價“下沉”至縣市,三大“重磅”重塑行業(yè)格局

    丁祖昱評樓市

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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