作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

截至目前，全國(guó)第一階段集中供地基本告一段落；第二批供地也將陸續(xù)開展。

6月10日，廈門第二批集中供地迎來正式拍賣。相比首批供地僅5宗，本次共推出11幅地塊，總建面超145萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)274.3億元，均采用“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)配建”方式拍賣，條件相對(duì)嚴(yán)格，但程度也不算高。

從地塊分布區(qū)域看，湖里1幅，海滄3幅，集美1幅，翔安2幅，同安4幅。大體可分為島內(nèi)和島外來觀察，與此前兩地分化較大有所變化的是，本次地塊均引起不少開發(fā)商爭(zhēng)奪，程度激烈，只是島內(nèi)地塊更甚。

最終11宗地塊攬金343.85億元，值得注意的是，本次參與競(jìng)拍的開發(fā)商中，出現(xiàn)了更多央企、國(guó)資背景的企業(yè)，如保利、中海、建發(fā)、金茂、中糧等，拿地勢(shì)頭較民企開發(fā)商也更為迅猛。

本次集中供地分為上下兩場(chǎng)，上午開拍島內(nèi)湖里鐘宅及島外海滄馬鑾灣共4幅地塊，下午拍賣集美翔安及同安等7宗島外地塊。

島內(nèi)新房庫(kù)存極少，地塊本就供不應(yīng)求，勢(shì)必要引來激烈爭(zhēng)搶，湖里鐘宅地塊自然成為了本場(chǎng)土拍的重頭戲。

該宗地塊規(guī)定限價(jià)7.18萬(wàn)/平方米，且不得綁定車位出售，拿地門檻有所提高，但依舊是頭部房企的爭(zhēng)奪重點(diǎn)。

地塊共吸引7家房企報(bào)名參拍，分別為建發(fā)、中駿、金茂、保利、萬(wàn)科、國(guó)貿(mào)中海、旭輝。開拍1分鐘，旭輝便一口氣喊價(jià)53.1億元觸頂，轉(zhuǎn)為競(jìng)配建環(huán)節(jié)。

萬(wàn)科在報(bào)出24400平方米競(jìng)配建后下場(chǎng)，中駿雖多次加價(jià)，但最終剩下金茂和建發(fā)僵持，結(jié)果建發(fā)以配建28300平方米勝出，成交樓面價(jià)50518.5元/平方米。

該宗地塊是今年供地計(jì)劃中島內(nèi)最后一幅宅地，位于廈門熱門板塊——五緣灣核心腹地，周邊資源相當(dāng)優(yōu)渥，地緣優(yōu)勢(shì)的光環(huán)所在使得市場(chǎng)未來預(yù)期較高。不少業(yè)內(nèi)指，地塊未來限價(jià)新盤基本不愁賣，利潤(rùn)也較高。

本次建發(fā)以上限價(jià)格53.1億元競(jìng)得，商品住房銷售均價(jià)不得超過7.18萬(wàn)元/平方米，且車位不得捆綁銷售。對(duì)比之下，周邊高端住宅云集，二手房均價(jià)8.5萬(wàn)-11萬(wàn)/平方米，這對(duì)利潤(rùn)空間的的控制也提出了一定挑戰(zhàn)，更考驗(yàn)快周轉(zhuǎn)和成本管控能力。

而島內(nèi)樓面地價(jià)隨之創(chuàng)新高，業(yè)內(nèi)分析指，這提高了市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)預(yù)期，購(gòu)房者會(huì)加快入市，市場(chǎng)熱度會(huì)處于較高水平，對(duì)島內(nèi)房?jī)r(jià)有所促進(jìn)，但增幅尚且可控。

隨著兩次集中供地后更多開發(fā)商進(jìn)入廈門，建發(fā)也有了更強(qiáng)對(duì)手。據(jù)了解，建發(fā)拿地決心較大，本次土拍11宗地塊均有其身影，除湖里鐘宅地塊以外，還以48.1億元搶下海滄馬鑾灣片區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，頗有宣誓主場(chǎng)的意味。

該宗位于海滄區(qū)的地塊編號(hào)2021HP03號(hào)，堪稱本次土拍島外最優(yōu)質(zhì)地塊之一，報(bào)名參拍房企包括建發(fā)、旭輝、華潤(rùn)、中駿、萬(wàn)科、龍湖、招商蛇口、寶龍。

該宗樂活島地鐵綜合體地塊自帶12萬(wàn)平方米商業(yè)，為本次土拍中龍湖唯一參拍地塊，且龍湖拿地呼聲也是最高的，不過最終仍不敵本地虎建發(fā)。

經(jīng)過近1個(gè)小時(shí)競(jìng)拍，由建發(fā)以樓面價(jià)31473元/平方米高價(jià)搶下。

據(jù)悉，建發(fā)2020在廈門銷售破220億，而今年在廈門除了悅府灣璟以外，其余項(xiàng)目所剩貨值不多，為追趕銷售指標(biāo)，需要加快納儲(chǔ)、加快周轉(zhuǎn)。

不過以建發(fā)在資金成本和品牌溢價(jià)上的優(yōu)勢(shì)，要保持拿地項(xiàng)目有8%至10%利潤(rùn)，可能會(huì)選擇放棄島外質(zhì)素較差且價(jià)格太高不利快周轉(zhuǎn)的地塊。

近兩年來，建發(fā)加快了拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)節(jié)奏，今年也不例外。截至目前，其在廈門、福州、北京、深圳、杭州、無錫、南京、蘇州、上海等城市土拍市場(chǎng)上都表現(xiàn)積極，意欲加強(qiáng)全國(guó)布局。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前開發(fā)商在廈門普遍土地儲(chǔ)備明顯不足，“僧多粥少”使得歷次土拍都比較火熱。

本次集中供地，更具資金優(yōu)勢(shì)的央企、國(guó)企表現(xiàn)更為搶眼，如保利、中海、金茂等多有所斬獲；相對(duì)而言，民企介入的機(jī)會(huì)較難把握。在叫價(jià)角逐過程中，便可見各房企之間的力量對(duì)比。

如島外海滄區(qū)馬鑾灣3幅地塊被視為最優(yōu)質(zhì)的地塊，建發(fā)競(jìng)得一宗后，另外兩宗分別由保利和住宅斬獲。

其中，海滄2021HP01號(hào)地塊共有11家房企報(bào)名參拍，分別是中駿、保利、金地、萬(wàn)科、正榮、華發(fā)、綠城、旭輝、聯(lián)發(fā)、住宅、建發(fā)。

據(jù)悉，47億前的報(bào)價(jià)頻次比較緊湊，且多家房企應(yīng)價(jià)，但旭輝在報(bào)出47.1億后沒繼續(xù)參與，剩下保利和建發(fā)角逐。最終，保利以總價(jià)49.7億拿下，成交樓面價(jià)28867元/平方米。

值得注意的是，旭輝在湖里鐘宅地塊同樣表現(xiàn)積極，一開始報(bào)價(jià)便直接到上限53.1億，但在競(jìng)配建環(huán)節(jié)報(bào)出20700平方米后“熄火”。這大概率超過了旭輝的利潤(rùn)測(cè)算范圍，從兩次中場(chǎng)停手都可以看出，旭輝還是較為謹(jǐn)慎。

無獨(dú)有偶，湖里鐘宅地塊拍賣中，萬(wàn)科、中駿等也在積極報(bào)價(jià)后競(jìng)配建環(huán)節(jié)停止參與，不再出手。業(yè)內(nèi)分析指，在集中供地中國(guó)企較占優(yōu)勢(shì)，而其他開發(fā)商則要謹(jǐn)慎對(duì)自身投拓邏輯、發(fā)展需求和開發(fā)水平綜合衡量。

海滄2021HP02號(hào)地塊則同樣由國(guó)企住宅以總價(jià)34.9億競(jìng)得，樓面價(jià)28884元/平方米，溢價(jià)率26.91%。參與該宗地塊競(jìng)拍的有11家房企，分別為綠城、保利、萬(wàn)科、住宅、中駿、首開、弘發(fā)智悅、金地、旭輝、聯(lián)發(fā)、正榮。

此外，中海以62.25億拿下同安區(qū)兩宗地塊，包括以18.55億獲2021TP03商住地，樓面價(jià)2.29萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)13.8%；以43.7億獲T2021P03地塊，樓面價(jià)17836元/平方米，溢價(jià)26.67%。

2021TP03商住地位于環(huán)東海域同安新城，隸屬銀城智谷片區(qū)，相較同片區(qū)內(nèi)其余兩幅地塊，面積較大，住宅套數(shù)限制854套；該片區(qū)目前已聚集了保利、首開、融信、禹洲等房企，區(qū)域內(nèi)居住氛圍趨于成熟；而T2021P03地塊位于集美與同安交界地帶，周邊眾多大型產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，產(chǎn)城融合基礎(chǔ)較優(yōu)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，上個(gè)月廈門首批集中供地中，中海便聯(lián)合國(guó)貿(mào)92.3億+3.62萬(wàn)平配建拿下思明區(qū)洪文地塊，擊敗了華發(fā)、平安、保利、建發(fā)、招商、萬(wàn)科、旭輝、華潤(rùn)、中駿、首開、金茂等12家房企。

另一央企金茂在本次集中供地中也有斬獲，以總價(jià)40.1億拿下了翔安2021XP02號(hào)地塊，樓面價(jià)21552元/平方米，溢價(jià)率19%。

據(jù)悉，這是環(huán)東腺苷片區(qū)時(shí)隔4年再次有宅地出讓，2017年金茂與中糧就分別競(jìng)得該片區(qū)一幅地塊，樓面價(jià)2.9萬(wàn)/平方米。

此外，正榮繼5月份以18.8億元+1700平配建拿下集美J2020P03地塊后，本次再以總價(jià)15.7億拿下集美2021JP01號(hào)地塊，樓面價(jià)29236.5元/平方米，溢價(jià)率40.18%。

對(duì)比而言，本地塊較上月拿下的地塊綜合質(zhì)素更為優(yōu)質(zhì)，且樓面價(jià)更低。

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原標(biāo)題： 廈門第二次集中供地：建發(fā)保利中海搶地與旭輝們的謹(jǐn)慎