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    橫跨半個(gè)中國來談百億收并購

    路數(shù) 路數(shù)
    2021-09-03 11:02 2482 0 0
    地產(chǎn)行業(yè)里一單金額涉及上百億的資產(chǎn)包擬出售事宜,出現(xiàn)在中天金融8月31日晚發(fā)布的公告中。

    作者:很勤奮的路數(shù)

    來源:路數(shù)(ID:ilushu)

    地產(chǎn)行業(yè)里一單金額涉及上百億的資產(chǎn)包擬出售事宜,出現(xiàn)在中天金融(000540.SZ)8月31日晚發(fā)布的公告中。

    大致要點(diǎn)有:

    1.中天金融要將其全資子公司中天城投100%的股權(quán)對(duì)外出售,從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。

    2.目前在談的買家是來自浙江嘉興的佳源創(chuàng)盛,該公司實(shí)控人是沈玉興。

    3.180億元是賣方報(bào)價(jià),不是最終價(jià)。

    4.交易是進(jìn)行時(shí),不是完成時(shí)。雙方僅簽訂框架協(xié)議。如果最晚在今年12月31日還沒簽訂正式協(xié)議,買賣作廢。

    5.以及,沈玉興在組一個(gè)浙系好友團(tuán),來談。

    圍繞著這筆潛在交易有3個(gè)問題:

    1.為什么是佳源創(chuàng)盛?它跟佳源國際(02768.HK)有什么關(guān)系?

    2.180億元的報(bào)價(jià),是不是高了點(diǎn)?

    3.收購的錢從何而來?佳源創(chuàng)盛吃不吃得下,會(huì)不會(huì)消化不良?

    在嘗試回答這些問題背后,需要對(duì)這事做更深一層思考。

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    佳源創(chuàng)盛橫跨半個(gè)中國來收并購,明顯是在原深耕地發(fā)展出現(xiàn)了隱痛。

    這種痛,不是個(gè)性,是共性。比如在長三角,越來越多的開發(fā)商在招拍掛市場拿的地,利潤率在走低,甚至是非常低。

    連杭州龍頭——濱江集團(tuán)(002244.SZ)董事長戚金興也不避諱說,要把在杭州拿的地努力做到1-2%的凈利潤。

    招拍掛市場競爭實(shí)在激烈。其實(shí)大家沒少參與,但更多只能充當(dāng)陪跑選手。

    土拍碰壁,靠其他方式補(bǔ)。最近結(jié)束的中期業(yè)績會(huì)上,你可能聽到越多來越多的開發(fā)商說:

    多元化拿地。

    當(dāng)然,收并購包含在其中。

    嘴上說的和行動(dòng)都很誠實(shí)。世茂集團(tuán)(00813.HK)董事局副主席、總裁許世壇前幾天業(yè)績會(huì)就明說,上半年拿的19塊地里一半以上是通過合作和收并購獲得。

    市場一直有共識(shí):收并購大概率沒有招拍掛競爭激烈。如果標(biāo)的資質(zhì)不差,會(huì)有不錯(cuò)的投資回報(bào)。

    單看這點(diǎn),可見佳源創(chuàng)盛還是對(duì)利潤有要求,也是順應(yīng)時(shí)局。

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    180億報(bào)價(jià),不是小數(shù)目。乍一看,像是蚍蜉撼大樹。

    佳源創(chuàng)盛的財(cái)報(bào)所示賬面現(xiàn)金只有50億元左右。

    這里特別有必要區(qū)分另外一家公司——佳源國際(02768.HK)。

    佳源國際和佳源創(chuàng)盛是兄弟公司。前者已經(jīng)上市,后者尚未。兩家也是劃區(qū)而治。用佳源創(chuàng)盛去收購可免去諸多麻煩:比如各種上市規(guī)則要求的限制。

    兩家公司實(shí)控人都是沈玉興,投資風(fēng)格由老板特性決定。

    據(jù)路數(shù)了解,沈BOSS收購底氣可歸納為兩點(diǎn):

    一是,荷包鼓。因?yàn)槎嗄攴€(wěn)健發(fā)展策略,攢了錢。加上在澳洲的投資也有小賺。佳源創(chuàng)盛8月份剛償還了一筆約16億公募債。

    二是,佳源創(chuàng)盛只是站在臺(tái)前收購的一方,但不是唯一收購方。

    沈玉興還準(zhǔn)備拉幾家浙系企業(yè)組團(tuán)收,有來自寧波的房企、也有非地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)等。

    不排除企業(yè)團(tuán)們組個(gè)聯(lián)合體去收購再參與項(xiàng)目管理的方式。

    其實(shí),中天金融的公告里埋了伏筆。比如這句:鑒于乙方(指乙方自身、乙方聯(lián)合第三方或乙方指定第三方)。

    3

    這筆買賣,雙方都還算有誠意。此前,沈玉興還到過中天金融董事長羅玉平家里洽談。

    據(jù)路數(shù)了解,買家的心理預(yù)期價(jià)位不一定能達(dá)到180億。被砍價(jià)是必然。

    中天金融的半年報(bào)數(shù)據(jù),可以用一個(gè)“慘”字形容。加上這公司對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)幾年前就意興闌珊?,F(xiàn)在打包賣掉,是出路。

    這里特別注意,這筆百億買賣能不能成,還未有定論。目前只是簽了框架協(xié)議,變量如下:

    1.中天金融要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成債務(wù)重組;

    2.買賣價(jià)格要談攏,到期談不攏,作廢;

    3.正式簽約的截止時(shí)間有限:2021年12月31日。過時(shí),作廢。

    一旦不成,20億定金要退還給佳源創(chuàng)盛。

    所以,對(duì)于賣方中天金融而言,遠(yuǎn)沒到敲鑼打鼓發(fā)通稿慶祝的時(shí)刻。對(duì)于潛在買方佳源創(chuàng)盛而言,做好盡調(diào)是當(dāng)務(wù)之急。

    收并購有風(fēng)險(xiǎn)。收得不好,往前一步就是坑。

    4

    在過往幾年里,當(dāng)多數(shù)同行在拼命沖規(guī)模時(shí),整個(gè)佳源集團(tuán)確實(shí)沒太跟風(fēng)。除個(gè)別外,多數(shù)浙系房企的融資杠桿也并不高。

    單從上市公司佳源國際的三道紅線指標(biāo)看,全部為綠。這點(diǎn)在不再唯規(guī)模論的銀行端融資上,也是加分項(xiàng)。

    橫跨半個(gè)中國來到貴陽,再加上不久前在當(dāng)?shù)啬玫挠^風(fēng)山地化所地塊,沈玉興和佳源集團(tuán)看樣子是有深耕此處的打算。

    多年攢下的加分項(xiàng)和優(yōu)勢(shì),不知道換了地,能否繼續(xù)發(fā)光發(fā)熱,或者功力一招喪。

    畢竟,如果要收,佳源要面對(duì)的是跟曾經(jīng)舒適區(qū)完全不一樣的市場。

    比如,大盤模式。一位從小在貴陽長大的朋友對(duì)路數(shù)說,中天·未來方舟這個(gè)盤光開車逛估計(jì)得不下一小時(shí)。

    再比如,能否在低首付的城市里和其他開發(fā)商貼身肉搏,做出好產(chǎn)品、好服務(wù)。

    一家小型開發(fā)商能走到百億收并購賽道,也是個(gè)有趣的事。放在以前,這是中大型開發(fā)商才更夠膽玩的。

    不過,道理都是恒定的:

    手上有余糧,心中才不慌。不然,成長過程中得付出代價(jià)。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“路數(shù)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 橫跨半個(gè)中國來談百億收并購

    路數(shù)

    要有光,要讓房企更公開透明

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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