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    起風(fēng)了

    西政資本 西政資本
    2022-04-27 16:06 1604 0 0
    同樣在4月25日,中證報(bào)報(bào)道稱,金融監(jiān)管部門4月24日向主要5家AMC和18家銀行提供了12家房企的清單,針對(duì)其資產(chǎn)收并購等工作擬有6項(xiàng)政策指導(dǎo)

    作者:西政資本

    4月25日,滬指跌破3000點(diǎn),準(zhǔn)確地說是接近跌破2900點(diǎn),地產(chǎn)股跌幅靠前,很多股民的信心喪失殆盡。

    市場(chǎng)總是非常魔幻,4月25日當(dāng)天,杭州今年首批集中供地的土拍卻異常火熱,60宗地塊共有23宗在線上競(jìng)價(jià)時(shí)觸發(fā)土地中止價(jià)后轉(zhuǎn)為線下一次報(bào)價(jià),并且有20宗最終需要通過搖號(hào)決出最終的獲勝者,可見競(jìng)爭(zhēng)之激烈。特別要說明的是,與大部分城市國央企和城投平臺(tái)的托市拿地不同,杭州此次的土拍以民營房企的參與為主,且競(jìng)價(jià)相當(dāng)之兇猛。當(dāng)然,從最近長(zhǎng)沙、南京、寧波、天津等絕大部分城市土拍的實(shí)際成交情況來看,杭州的土拍是孤例還是行業(yè)的風(fēng)向,目前尚待時(shí)間驗(yàn)證。

    同樣在4月25日,中證報(bào)報(bào)道稱,金融監(jiān)管部門4月24日向主要5家AMC和18家銀行提供了12家房企的清單,針對(duì)其資產(chǎn)收并購等工作擬有6項(xiàng)政策指導(dǎo):

    1. 可以收2021年年底以前資產(chǎn)用途是土地價(jià)款的、可以收金融機(jī)構(gòu)暫未納入不良的貸款、可以收集團(tuán)2021年年底之前的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款。

    2. 以上業(yè)務(wù)開展不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理,保證按揭發(fā)放。

    3. 以上業(yè)務(wù)資本金按照50%計(jì)量,同時(shí)全力支持開發(fā)貸,資金務(wù)必封閉管理。

    4. 與關(guān)聯(lián)方合作收購,不納入重大關(guān)聯(lián)交易。

    5. 對(duì)這12家房企的四證不全項(xiàng)目并購、涉及并購貸款置換土地出讓金項(xiàng)目等合規(guī)性要求有所放松。

    6. 存量逾期補(bǔ)充增信后展期。并且指出,此批清單為首批企業(yè),清單有效期2022年4月-2023年4月,后續(xù)會(huì)動(dòng)態(tài)調(diào)整。

    12家房企名單:世茂集團(tuán)、中梁控股、綠地控股、中南建設(shè)、奧園地產(chǎn)、恒大集團(tuán)、融創(chuàng)中國、榮盛發(fā)展、陽光城、融信中國、佳兆業(yè)、廣州富力。

    讓人頗感意外的是,對(duì)于監(jiān)管部門的上述喊話,市場(chǎng)方面并沒有太大的反應(yīng)。很多同行擔(dān)心,在經(jīng)濟(jì)下行、疫情反復(fù)以及美聯(lián)儲(chǔ)縮表、地緣政治沖突等因素的綜合影響下,目前出臺(tái)再大的刺激政策估計(jì)都見效不大,歸根結(jié)底還是信心崩塌的問題。在房住不炒和房地產(chǎn)稅出臺(tái)的預(yù)期背景下,房地產(chǎn)的投資投機(jī)需求不再,而這類需求群體或許是支撐商品房流通和行業(yè)良性循環(huán)的關(guān)鍵力量。從市場(chǎng)走向來看,剛需和改善需求是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)得以生存和發(fā)展的重要基礎(chǔ),但當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)情況是市場(chǎng)信心嚴(yán)重不足,尤其是大部分剛需和改善需求群體現(xiàn)在都確實(shí)沒錢。如果疫情、經(jīng)濟(jì)、地緣政治沖突的不確定性進(jìn)一步加大,即便首付比例再低、房貸利率再低,大部分剛需群體仍舊無錢買房或者不愿意買房(主要是為了先保障生存問題),比如近兩個(gè)月越來越多的城市都大幅松綁了樓市的限購限貸等政策,但一二手成交情況仍舊很不理想。

    從最近的情況來看,大家都格外地著急,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管“三道紅線”、銀行貸款集中度管理“兩道紅線”以及其他金融監(jiān)管政策的合成導(dǎo)致的信心下挫和市場(chǎng)下行問題,有不少行業(yè)人士已明確地提出目前的情況屬于“政策合成謬誤”。房企的降杠桿、降負(fù)債是必須完成的歷史使命,但過于緊密的打壓及收縮政策疊加疫情的影響后,由此導(dǎo)致的民營經(jīng)濟(jì)極度下滑并非為監(jiān)管層的初衷,目前為止,不止房企在喊“活下去”,很多老百姓因?yàn)榻鹑?、地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等政策的轉(zhuǎn)彎疊加疫情的影響導(dǎo)致了失業(yè)、失去收入,也在高喊著“活下去”。央行4月15日宣布降準(zhǔn)的時(shí)候提到,當(dāng)前流動(dòng)性已處于合理充裕水平,可問題是,剛需群體沒有首付款來源,加不起杠桿;投資投機(jī)群體對(duì)房地產(chǎn)看空,不愿加杠桿;由此導(dǎo)致的樓市銷售端無法回暖,房企拿地和新開工沒有意愿,照樣加不了杠桿;而直接傳導(dǎo)到投資端的結(jié)果是,所有投資機(jī)構(gòu)都選擇觀望,因?yàn)闃鞘形茨芷蠓€(wěn)回暖,資產(chǎn)價(jià)格和資金投放后房企的銷售還款來源都沒有保障。以上情況最終又會(huì)形成惡性循環(huán)。

    總的來說,就上文提及的央行召集6家國有大行、12家股份制銀行、5大AMC就12家問題房企紓困并購業(yè)務(wù)情況召開專題會(huì)議這個(gè)事情,大家充滿期待,尤其是銀行對(duì)民營房企(特別是中小房企)的開發(fā)貸、按揭貸、并購貸的真正放開。當(dāng)然,解決所有問題的根源仍在于疫情形勢(shì)的好轉(zhuǎn),生產(chǎn)和消費(fèi)的復(fù)蘇,由此才能解決樓市回暖(也即居民購房能力和購房信心回歸)這個(gè)關(guān)鍵性的前提。

    那么,接下來最重要的事情——耐心等待。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“西政資本”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 起風(fēng)了

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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