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    招商中交搶收武漢百億土拍江城2020地市“滯漲”態(tài)勢持續(xù)

    觀點(diǎn) 觀點(diǎn)
    2020-12-16 10:43 2075 0 0
    本次的土拍熱度實(shí)際上亦是今年武漢地市的一個(gè)縮影。

    作者:觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

    來源:觀點(diǎn)(ID:guandianweixin)

    本次的土拍熱度實(shí)際上亦是今年武漢地市的一個(gè)縮影。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 臨近年終,今年受疫情影響最大的武漢再加大賣地力度。

    12月15日,武漢迎來又一場百億土拍。14宗地集中出讓,除去2宗地塊延期出讓以外,其余12宗地悉數(shù)成交,總攬金120.83億元。

    沒有太多意外的是,本次土拍如今年往次土拍的熱度表現(xiàn)大致相仿。

    原計(jì)劃出讓的14宗地塊出讓總面積約為92.58萬平方米,總起價(jià)約為198.83億元,其中有9宗宅地、3宗綜合用地(含住宅)、2宗商用地分散在各區(qū),分別有2宗位于東湖高新區(qū),2宗位于東西湖區(qū)、3宗位于江夏區(qū)、3宗位于黃陂區(qū),另外蔡甸區(qū)、經(jīng)開區(qū)、硚口區(qū)、武昌區(qū)各有1宗。

    最終共有6宗地塊底價(jià)成交,6宗地塊溢價(jià)成交,其中競爭最為激烈的地塊便是位于黃陂武湖的P(2020)148號(hào)地塊,前后經(jīng)過93輪競拍,最終被武漢盤龍城置業(yè)有限公司以5.9億元競得,樓面地價(jià)7265.81元/平方米,溢價(jià)率45.31%。

    數(shù)據(jù)來源:武漢國土局,觀點(diǎn)指數(shù)整理

    對(duì)此,合富研究院高級(jí)分析師殷一戌對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示,“宅地出讓在武漢土拍市場上很少會(huì)出現(xiàn)流拍,今年網(wǎng)拍的大部分也都是溢價(jià)成交,除非是勾地的?!?/p>

    體現(xiàn)在本場土拍中,最具代表性的便是中交以25.86%溢價(jià)、8.52億總價(jià)拿下的東湖高新區(qū)宅地,以及招商蛇口&武漢城建以底價(jià)57.44億摘得的經(jīng)開區(qū)總價(jià)地王P(2020)152號(hào)1MA地塊。

    而開拍前便引起市場關(guān)注的P(2020)150號(hào)硚口區(qū)涉宅用地則延期至12月25日出讓,業(yè)內(nèi)分析指大概率是為做指標(biāo)調(diào)整。湖北中原策略顧問中心總經(jīng)理鄭源滔表示,“該宗地塊延期出讓應(yīng)該是資金籌措的問題,地塊總起價(jià)80億元,保證金也較大,而接近年底大部分房企的拿地資金相對(duì)緊張?!?/p>

    但無需擔(dān)心的是,該宗地已有意向買家,且地塊質(zhì)素較好,且位于漢口金融一條街,屬于黃金地塊,后續(xù)出讓亦可能引發(fā)爭搶。有消息指,該宗硚口預(yù)備役雙料地王已有包括華潤等多家房企有意競拍。

    招商聯(lián)合體、中交搶地

    拿下本次總價(jià)地王的是招商蛇口&武漢城建,這與此前的業(yè)內(nèi)猜測無太多出入。

    事實(shí)上招商蛇口已經(jīng)介入這塊地1年之久,“原本包括招商華潤在內(nèi)的三家央企就已介入”,殷一戌表示。

    該宗地塊此前以P(2020)123號(hào)的編號(hào)掛牌,為神龍汽車一廠地塊,在調(diào)整體量與商住地等指標(biāo)后,總價(jià)下調(diào)約3億元重新掛牌,即便本次以底價(jià)成交,依舊是經(jīng)開區(qū)總價(jià)地王。

    此前最早掛牌時(shí),地塊競拍要求也比較苛刻,除了須配建公園和學(xué)校外,還列有四項(xiàng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入條款分別指向保險(xiǎn)公司區(qū)域總部、民族品牌文化企業(yè)、中國500強(qiáng)商服平臺(tái)及世界500強(qiáng)汽車專項(xiàng)智能技術(shù)。而超大型復(fù)合型涉房企業(yè)中無一可同時(shí)滿足其上四個(gè)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入條款,這意味著地塊將由多家房企合作競得。

    針對(duì)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入條款,此前便有武漢業(yè)內(nèi)根據(jù)內(nèi)幕消息預(yù)測招商局地產(chǎn)(含東風(fēng))+融創(chuàng)+華潤或組團(tuán)合作競得該宗地。

    本次地塊重新出讓,依舊要求地塊競買人須承諾引入1家及以上控股股東為世界500強(qiáng)(以2020年《財(cái)富》雜志公布的企業(yè)為準(zhǔn))且經(jīng)“一委一行兩會(huì)”頒發(fā)經(jīng)營許可證的全國性保險(xiǎn)公司旗下的華中區(qū)域總部入駐;同時(shí)要引入世界500強(qiáng)(以2020年《財(cái)富》雜志公布的企業(yè)為準(zhǔn))汽車行業(yè)公司的“5G和智能汽車”無人移動(dòng)應(yīng)用技術(shù),用于在本宗地范圍內(nèi)城市智慧化建設(shè)。

    上述兩個(gè)條件分別對(duì)應(yīng)的分別是招商仁和保險(xiǎn)以及招商蛇口+東風(fēng);而取消的“引入新華社民族品牌”及“福布斯中國500強(qiáng)前100強(qiáng)”兩項(xiàng)條款,分析認(rèn)為分別對(duì)應(yīng)的是融創(chuàng)和華潤。

    鄭源滔亦指出,與此前預(yù)測的結(jié)果有所出入,大概率是合作條件沒談攏,所以對(duì)應(yīng)的出讓條件也修改了。而指標(biāo)調(diào)整后,有64%比例是住宅用地,項(xiàng)目未來的盈利壓力沒有那么大,招商蛇口加上武漢城建在操盤上基本不會(huì)有問題,“哪怕融創(chuàng)或者其他房企進(jìn)來也只是一個(gè)財(cái)務(wù)投資為主。”

    至于未來的入市情況,業(yè)內(nèi)分析指地塊所在區(qū)域常年多供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地,而少有宅地,由于周邊有較多如東風(fēng)等500強(qiáng)企業(yè),存在一定潛在購買力,以目前萬科在該區(qū)域的項(xiàng)目為參考,1.8萬元/平的售價(jià),對(duì)比地塊目前7643.58元/平的成交樓面價(jià),還存在一定利潤空間。

    殷一戌則指出,項(xiàng)目未來的整體去化也存在難度,主要因區(qū)域內(nèi)以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主,人口購買力有限,但話鋒一轉(zhuǎn),他亦稱,“這樣好的區(qū)域資源不占就沒有了”。

    對(duì)于招商來說,本次拿下地塊是勢在必得。鄭源滔表示,“武漢招商之前就被東風(fēng)旗下的地產(chǎn)板塊收購了,這也是本次能拿下地塊的原因”。另據(jù)了解,招商目前已深入武漢土地市場,于漢口、漢陽、光谷等區(qū)域均有布局,開發(fā)類型涉及住宅、別墅、公寓、寫字樓等。

    另外一宗引發(fā)爭搶的光谷華山P(2020)140號(hào)地塊,最終經(jīng)過36輪競價(jià),由中交地產(chǎn)、總價(jià)8.5億元拿下,成交樓面價(jià)10553.61元/平,溢價(jià)25.86%。

    該宗宅地位于東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)白羊山路以南、花城大道以北-2,總用地面積62085.96平方米,規(guī)劃建筑面積80711.75平方米,容積率1.3。

    據(jù)悉,該地塊其位于武漢軟件新城的東側(cè),區(qū)域條件較好,所處的花山板塊在近年來規(guī)劃利好較多,有較大的增值空間,因此地塊引發(fā)爭搶并不稀奇。

    近兩年周邊吸引了碧桂園、中國鐵建進(jìn)駐,且區(qū)域內(nèi)在售新房多達(dá)10個(gè)左右,產(chǎn)品類型為多層、高層、超高層,均價(jià)在15300元/平-19236元/平左右。

    不過要指出的是,區(qū)域內(nèi)整體去化表現(xiàn)平平,主要因區(qū)域現(xiàn)階段的價(jià)格體系還跟不上房價(jià)的陡然拔高,需要給予一定的市場反應(yīng)時(shí)間。而對(duì)于開發(fā)商而言,不僅是花山片區(qū)需要爭先搶入,大至整個(gè)東湖東新區(qū)都需要爭先搶入,本次中交拿下也無疑是撿到寶。

    2020年武漢地市

    本次的土拍熱度實(shí)際上亦是今年武漢地市的一個(gè)縮影。

    調(diào)整指標(biāo)、下調(diào)總價(jià)及保證金比例等成為高頻操作,高溢價(jià)搶地、底價(jià)勾地、大手筆補(bǔ)倉頻現(xiàn),開發(fā)商借機(jī)“撿漏”搶入,同時(shí)表現(xiàn)出的是對(duì)武漢這座城市后續(xù)樓市的樂觀預(yù)期。

    回顧受疫情影響的過去一年,武漢在土地市場上的表現(xiàn)有些反常?!敖衲晔俏錆h土地供應(yīng)的一個(gè)高峰期”,殷一戌指出。

    據(jù)了解,疫情爆發(fā)的二至三月份,武漢地市有約一個(gè)半月處于完全停擺狀態(tài),直至三月底迎來疫情后首場土拍,7宗地塊總成交價(jià)約106.96億元,總出讓面積106.74萬平。其中金茂62.4億元競得漢陽區(qū)兩宗,龍湖23.5億拿下在武漢第11個(gè)項(xiàng)目。

    疫情后為使地市回溫,武漢給出了極大的誠意。在放松土拍政策方面,3月23日,武漢市房管局發(fā)布確保該市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的六條措施六項(xiàng)舉措,其中在土拍層面降低土地出讓保證金比例,延長土地款繳納期限,提高地塊容積率等;在資金層面繼續(xù)緩解房企資金壓力,提供專項(xiàng)貸款;適當(dāng)延期開發(fā)貸還款付息日期,加快按揭貸款放款速度等。

    最終呈現(xiàn)到土拍成果來看,全年的熱度都相對(duì)較高。有數(shù)據(jù)顯示,1-11月,房企重倉二線,城市群中長三角熱度持續(xù),50家代表房企拿地面積TOP10城市中,中西部城市占6席,其中武漢占據(jù)首位。

    另據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,年內(nèi)不乏房企大手筆在武漢拿地,包括綠地164億攬下武漢黃陂臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)七宗地,龍湖70億摘武昌濱江地塊,招商58億奪“準(zhǔn)地王”硚口地塊,以及華僑城66億再入青山,中海144億落子歸元等,其中有在武漢多年尋地終落子的,亦有借勢補(bǔ)倉擴(kuò)儲(chǔ)的。

    從房企的考量來看,業(yè)內(nèi)分析,今年的土地市場競爭度相比往年有所降低,不少開發(fā)商企認(rèn)為是個(gè)撿漏的良好時(shí)機(jī)。第二方面,考慮到今年很多三四線城市的房屋交換量出現(xiàn)頹勢,去化受阻,開放商更積極的看好二線城市的投資機(jī)會(huì)。而武漢盡管去化率有所下滑,但市場容量還是非常大,安全系數(shù)相對(duì)較高。

    殷一戌則指出,盡管從今年上半年開始,武漢各區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)就在不斷往上調(diào),但房企進(jìn)入拿地的熱情依舊不減。數(shù)據(jù)顯示,今年武漢新房基本成交2000萬平方,新房交易方面冷熱分化較為明顯,“融創(chuàng)現(xiàn)在有單盤一年賣到40億,也賣得很好,利潤雖然受到影響,但是并不影響熱點(diǎn)項(xiàng)目的走量”,他補(bǔ)充道。

    “明年土地市場還是比較樂觀,備案價(jià)也在松,不管市場買不買單,供應(yīng)售價(jià)整體趨勢都在往上走。”

    不過要指出的是,隨著地市的高漲,新房供應(yīng)的不斷增加,目前武漢庫存高企的局面仍將持續(xù)。湖北中原數(shù)據(jù)顯示,今年武漢普遍新開盤項(xiàng)目平均去化率大致在45%左右,去年該數(shù)字在70%左右。

    鄭源滔分析指,目前開發(fā)商在武漢普遍不會(huì)去囤地了,按照正常節(jié)奏拿地到開盤大致是8個(gè)月時(shí)間,今年出的地明年基本都入市了。至于明年的預(yù)判,其指“需求端相比今年肯定有一定好轉(zhuǎn),但是供應(yīng)端還是高壓的態(tài)勢。新房的銷售情況只會(huì)有很小幅的改善,整個(gè)庫存的去化周期還是維持在一個(gè)高位。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

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    本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 招商中交搶收武漢百億土拍江城2020地市“滯漲”態(tài)勢持續(xù)

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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