作者：地產(chǎn)三哥

來源：地產(chǎn)三哥（ID：dichansange）

孟子說：春秋無義戰(zhàn)。

這是典型的儒家道德體系的說法。

弱肉強食、適者生存才是符合進化、合乎規(guī)律的現(xiàn)實。

所以，孟子又說：“征者，上伐下也，敵國不相征也”。

這句話的意思是，征，是指大國討伐小國，同等級的國家之間是不會相互討伐的。

春秋時代是一個列國兼并的時代，義務(wù)教育教材上寫道：“西周初年的國家有800個，到了春秋初年，還剩下170多個。戰(zhàn)國之初，只有幾十個了?！?/p>

這一階段：“弒君三十六，亡國五十二，諸侯奔走不得保其社稷者不可勝數(shù)?！?/p>

幾百年春秋戰(zhàn)國之后，最終也就剩下那么幾家。

弱國、小國可以逐漸成長為強國、大國，例如西戎環(huán)伺的秦國、南蠻之地的楚國。

諸侯家臣也能成為國君，例如三家分晉的韓、趙、魏，田氏代姜的齊國。

老貴族依然能保留昔日的榮耀，例如燕國。

更多的沒有存活下來的小國，如今只有在歷史書中才能有一句話或者幾個字而已。

這樣的故事，也在今天的房地產(chǎn)行業(yè)的重演。

一、直道賽車：同質(zhì)化時代

春秋的牛耕、戰(zhàn)國的制鐵帶來了生產(chǎn)力的大發(fā)展，從井田制向小農(nóng)經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的過程中，把握生產(chǎn)力發(fā)展的趨勢，就能卡好位置、獲得先機。

對于列強來說，這時候的艱辛在于既要保證自身安全，同時還要“搶錢搶人搶地盤”，變法以適應(yīng)生產(chǎn)力的發(fā)展是唯一途徑，后來的春秋戰(zhàn)國的列強都是變法的獲益者。

在嚴苛和相似的體系壓力下，列強在制度層面必然會趨同，成功的范例也會擴散復(fù)制，被其他各國學(xué)習，這時候?qū)τ诹袕妬碚f，主要的任務(wù)是規(guī)模的積累和擴大，這意味著人民的多寡和國力的強大。

高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)曾經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模卡位戰(zhàn)的最佳途徑。

如何實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，碧桂園是房企們的榜樣。如同商鞅變法，農(nóng)、戰(zhàn)是兩條根本的富國強兵之道，重獎之下必有勇夫。

刺激農(nóng)、戰(zhàn)的手段就是爵位：大家共同分享帝國擴張的成果，地產(chǎn)行業(yè)有跟投、分享。

在房地產(chǎn)行業(yè)，隨著住房制度市場化的改革，制度優(yōu)勢帶來的金融資源、土地資源、人力資源并沒有厚此薄彼。

這是一個直道賽車的時代。

這個時代，房地產(chǎn)行業(yè)既有強大的體系壓力，又有足夠大的市場。

金融紅利、也就是房子的金融屬性和房價永遠上漲的預(yù)期，使得房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)近水樓臺，獲得了相比于其他行業(yè)的更多的超額利潤。

這個時代，有兼并但不是主流，各類大、中、小房企在開發(fā)賽道上并駕齊驅(qū)，不亦樂乎。

二、彰泰集團的退

打敗鄭國的不是因為它的朝秦暮楚，而是弱國無外交。

鄭國其實并不弱，作為老牌諸侯，曾因輔佐周王室東遷而成為中原一霸。尤其在鄭莊公鄭寤生統(tǒng)治時期達到鼎盛。

鄭國有一顆獨立的心，秦晉圍鄭后，有著名的燭之武退秦師；當楚國的兵臨城下，鄭國也能堅持的住。

但絕大多時候，絕對力量的大小還是有區(qū)別的。

它失去了直道超車時代的卡位先機，失去的就是一個時代。

在今天這個安全車已經(jīng)出動的時代，這應(yīng)該是屬于頭部企業(yè)的盛世年華，而走在前面的永遠是極少數(shù)。

彰泰和融創(chuàng)的合作是新時代下的一個縮影。

作為廣西一哥，彰泰沒有全國化布局。

去年5月，彰泰曾被廣西建工內(nèi)部發(fā)文硬懟：停止承接彰泰的工程并加緊對相關(guān)工程的進度及回款的監(jiān)督。兩天之后，這一誤會以雙方領(lǐng)導(dǎo)的會晤而告終結(jié)。

去年年底，旭輝和彰泰以65:35股權(quán)比例商談合作，未果。

最終，4月16日融創(chuàng)接盤，以99.1億元的出資占新的合作平臺公司80%股份，接盤位于南寧、桂林等城市的54個開發(fā)項目、3個代建項目，涉及未出售建筑面積825萬平米。

彰泰集團成立于1992年，比融創(chuàng)、旭輝都早，去年克而瑞的銷售排名在第117位，和它位次接近的浙江本土房企金成集團早在數(shù)年之前就已經(jīng)是融創(chuàng)的合作伙伴。

金成集團2016年底對于和融創(chuàng)的合作評價很高：“雙方一見鐘情，迅速敲定了合作?！?/p>

這一次，彰泰內(nèi)部的評價是：“孫宏斌是很好的買家,這次選了最優(yōu)秀企業(yè)?！?/p>

擴張時代已成為往事，謀求發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變就是當務(wù)之急，這也是一個和時間賽跑的游戲，越做在前面，主動性更大一點。

尤其是對中小房企，高杠桿之下的命運可能決定于一次調(diào)控、甚至重要伙伴的客戶關(guān)系。

TOP10的銷售份額已經(jīng)占據(jù)全國的28.2%。

全國擴張的機會已經(jīng)失去的年代，像彰泰這樣的房企比上不足、比下有余，比較尷尬。

與頭部企業(yè)相比，在融資、管理、產(chǎn)品上可能沒有優(yōu)勢，區(qū)域內(nèi)的份額會被頭部企業(yè)逐漸蠶食；但其資產(chǎn)質(zhì)量、規(guī)模、本土化又具備一定的優(yōu)勢，與其苦苦求索中不能做大做強，不如做個小股東、閑掌柜。

像彰泰集團這樣的規(guī)模企業(yè)，有不少。

商業(yè)時代并非你死我亡，合作之后，他們無非少掙一點，但是風險系數(shù)卻大大降低。

本次并購涉及的未售貨值至少五百億，即便按照8%的結(jié)算凈利潤率，能掙四十億元，20%也是8億，依然是妥妥妥妥的富家翁。

以前的兼并，總是因為被兼并對象這樣那樣的原因?qū)е碌馁Y金鏈問題才會發(fā)生。

以后的合作，一句話，學(xué)習彰泰好榜樣。

三、小結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)，從春秋進入戰(zhàn)國。

類似彰泰這樣本土化的一哥、二哥企業(yè)，進退尚有足夠的空間，主動權(quán)在握。比如這一次，彰泰先談于旭輝，而后成于融創(chuàng)，據(jù)說萬科也后面等著。

另外還有一些房企，它們可能已經(jīng)完成了異地布局、甚至全國化的布局，它們的位次也比彰泰更加靠前，也進入了資本市場。

但是，紅線和集中供地新政之下，它們的進退可能比彰泰這一規(guī)模的房企更加糾結(jié)，它們的位置通常是在TOP50左右。

是退回深耕？還是繼續(xù)異地復(fù)制？這是個雞肋似的抉擇。

位次越往上，爭奪越激烈。處于TOP15-TOP30位次的房企，往前一步海闊天空，退后一步的機會成本可能遠比失去市場份額的損失大的多。

畢竟，所有人都知道，到后來，大國只剩下7個。

人類在面對危險的時候會有三種遞進的表現(xiàn)形式,分別是：凍結(jié)、逃跑、戰(zhàn)斗。這是人類在進化的最聰明選擇，因為在游獵時代，人類算不上是什么強壯的生物，很多動物比人類跑得快、力氣大。

進化史告訴我們，面對巨大的、未知的危險，“不動”和“逃跑”是優(yōu)先選項，只有迫不得已的時候才選擇戰(zhàn)斗。

但是，冷靜、理性和征服也是人類基因里面自帶的稟賦。

（本文完）

下一文：

房地產(chǎn)從春秋到戰(zhàn)國（中）：中等房企的進或退

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原標題： 房地產(chǎn)從春秋到戰(zhàn)國（上）：小房企的退