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作者| 小債看市
來源| 小債看市(ID:little-bond)
新年伊始,建業(yè)集團因大幅裁員60%站上頭條,去年受汛情和疫情影響,建業(yè)地產銷售和回款明顯下滑,公司面臨資金鏈嚴峻考驗。
近日,有媒體報道稱,建業(yè)集團新年組織架構調整,裁員達到了60%。
對此,據河南商報,建業(yè)集團回應稱網傳內容不符合事實,其表示集團各中心架構及編制上報情況的方案,僅為五大集團總部的架構調整,并不涉及整個建業(yè)集團,且方案內容也非最終結果,最終結果還在謹慎制定當中。
2022年2月7日,建業(yè)集團發(fā)布公告稱,宣布公司由之前的五級職能管理調整為三級職能管理,取消業(yè)務集團和大區(qū)的兩個職能級別。
其中,九個業(yè)務中心編制為408-412人,較現在崗1063人優(yōu)化超650個,優(yōu)化比例達61.2%。
目前,建業(yè)集團涵蓋建業(yè)地產集團、中原建業(yè)集團、建業(yè)新生活集團、筑友集團及其他專業(yè)公司五大集團總部,業(yè)務涵蓋地產、智造、物業(yè)、科技、文旅、商業(yè)、酒店、農業(yè)、旅游、足球、金融等多個領域。
其實,早在去年下半年,“建業(yè)系”風險就已初步暴露。
去年9月,建業(yè)地產(00832.HK)的一封求助信流出,在市場中引發(fā)廣泛關注。
求助信稱,受汛情和疫情影響,建業(yè)地產銷售和回款下滑,已累計產生各種經濟損失逾50億元,公司面臨大批人員失業(yè)、銀行失信等風險。
同時,建業(yè)地產美元債頻繁波動,領跌中國高收益美元債。
《小債看市》統(tǒng)計,目前建業(yè)地產存續(xù)美元債8只,存續(xù)規(guī)模24.46億美元,其中將有5億美元債于今年8月到期。
存續(xù)美元債
去年10月,由于融資渠道、營運和財務靈活性下降,穆迪和惠譽紛紛下調建業(yè)地產的信用評級,展望維持“負面”。
據官網介紹,建業(yè)地產成立于1992年,2008年6月在聯交所主板上市,具有中國房地產開發(fā)企業(yè)一級資質。
目前,建業(yè)集團已擁有建業(yè)地產(00832.HK)、筑友智造科技(00726.HK)、中原建業(yè)(09982.HK)以及建業(yè)新生活(09983.HK)四家上市公司。
建業(yè)地產官網
從股權結構看,建業(yè)地產的控股股東為恩輝投資有限公司,持股比例為69.64%,公司實際控制人為胡葆森。
2021年,建業(yè)地產取得物業(yè)合同銷售總額601.05億元,同比減少12%,未完成700億的銷售目標。
從去年下半年開始,建業(yè)地產的銷售日益疲軟,其中7月份銷售額同比下滑30%,10月合約銷售更是驟降7成。
據克而瑞數據,2021年建業(yè)集團以1004億操盤金額在房企中排第36位;以1429.2萬平方米操盤面積位居第13位,屬于區(qū)域中型房企。
克而瑞數據
在業(yè)績方面,2020年建業(yè)地產實現主營業(yè)務收入433.04億元,同比增長40.75%;實現歸母凈利潤18.02億元,同比下滑10.6%,近五年來首次出現負增長。
2021年上半年,建業(yè)地產實現營業(yè)收入203.57億元,同比增56.4%;實現歸屬股東凈利潤7.29億元,同比微增0.3%。
值得注意的是,和大多數房企一樣,建業(yè)地產的毛利率及凈利潤率均有所下滑,盈利水平有待加強。
2021年上半年,建業(yè)地產毛利率由23.73%下滑至17.87%,凈利潤率由6%下滑至5%。
毛利率水平
在土儲方面,2021年上半年,建業(yè)地產通過招拍掛和股權合作獲取土地約236.7萬平方米,新增儲備建筑面積約663.3萬平方米,拿地力度有所加強。
截至2021年6月末,建業(yè)地產擁有土地儲備建筑面積約5621萬平方米,其中權益建筑面積約4082萬平方米。
從區(qū)域結構來看,建業(yè)地產深耕大本營河南省,在一定程度上限制了運營的靈活性,使其容易暴露在區(qū)域經濟和監(jiān)管風險之下。
雖然兩年前,建業(yè)地產就喊出要“走出中原”,但仍未改變業(yè)績嚴重依賴河南市場的現狀。
2021年初,建業(yè)地產宣布啟動“大中原戰(zhàn)略”,將企業(yè)業(yè)務涵蓋以鄭州為中心、半徑500公里范圍內的大中原區(qū)域。
截至2021年6月末,建業(yè)地產總資產為1613億元,總負債1486億元,凈資產127.5億元,資產負債率高達92.1%。
值得注意的是,建業(yè)地產已經連續(xù)兩年財務杠桿保持在90%以上的高位,存在較大杠桿風險。
財務杠桿水平
從房企融資新規(guī)“三道紅線”看,建業(yè)地產凈負債率92.6%,剔除預收款后的資產負債率為87.2%,非受限現金短債比為1.93,仍然踩中一道紅線歸為“黃檔”,有息負債規(guī)模年增速不得超過10%。
《小債看市》分析負債結構發(fā)現,建業(yè)地產主要以流動負債為主,占總負債的85%。
截至2021年6月末,建業(yè)地產流動負債有1264億元,主要為貿易及其他應付款項,其一年內到期的短期債務有85.26億元。
流動負債
相較于短債壓力,建業(yè)地產流動性尚可,其賬上現金及現金等價物有108.7億元,較2020年末規(guī)模腰斬,勉強可以覆蓋短債,短期償債壓力趨緊。
除此之外,建業(yè)地產還有221.4億非流動負債,主要為長期借貸,其長期有息負債合計197.7億元。
整體來看,建業(yè)地產剛性債務有282.96億元,主要以長期有息負債為主,帶息債務比為19%。
有息負債規(guī)模上升,2020年和今年上半年建業(yè)地產融資成本分別為12.72億和4.644億元,對利潤形成嚴重侵蝕。
高企的融資成本,如一把達摩克利斯之劍高懸于建業(yè)地產頭頂。為了償還債務,其多次海外發(fā)債“借新還舊”。
從融資渠道來看,建業(yè)地產渠道較為多元,主要通過借款、發(fā)債、股權等方式融資。
值得注意的是,2020年以來由于籌資資金流入銳減,償債大量負債后,建業(yè)地產籌資性現金流凈額轉為凈流出狀態(tài),可見其融資環(huán)境有惡化趨勢。
籌資性現金流凈額
另外,百瑞信托與建業(yè)地產間高頻且短暫的交易往來,以及少數股東權益、損益增長不成正比,引發(fā)市場對其“明股實債”的質疑。
2017年至2019年,建業(yè)地產少數股東權益分別為7.78億元、14.33億元和28.84億元,可以看出該指標每年都成倍增長,然而2019年其少數股東損益卻只增長了53.8%。
總得來看,建業(yè)地產“增收不增利”跡象明顯,毛利率、凈利率連年下滑;持有現金大幅減少,融資成本高企;還存在“明股實債”嫌疑。
多年來扎根河南,且常年在河南市場占有率排名第一,建業(yè)地產在業(yè)內被稱為 “河南地王”。
1979年,胡葆森大學畢業(yè)后就分配至中國紡織品進出口公司河南分公司,投身國際貿易,后因外派工作在香港待了10年。
1992年,胡葆森帶著在香港炒樓花賺到的1000多萬元回到河南,和建行合資成立建業(yè)房地產。
次年,胡葆森在鄭州郊區(qū)買到第一塊地,致力于開發(fā)超級大盤“金水花園”,還提出“永不妄稱第一,永不甘居第二”的愿景。
之后,建業(yè)地產又相繼打造了“燕樂小區(qū)”、“春暉小區(qū)”、“鄭州期貨城”、“建業(yè)城市花園”等多個項目,憑借著三四線城市去庫存的熱潮迎來了快速發(fā)展期。
2002年,當地產公司為實現規(guī)模擴張,紛紛涌向一二線城市,開始冒險激進的跑馬圈地式發(fā)展時,胡葆森選擇了固守河南。
2008年6月,建業(yè)地產在香港聯合交易所主板上市,成為內地中原地區(qū)第一家直接在香港掛牌的地產企業(yè)。
隨后,建業(yè)地產在百億規(guī)模徘徊數年,直至2017年起銷售規(guī)模才有了明顯的增長。2019年建業(yè)地產銷售額達1011.5億元,首次邁入千億門檻。
2021年5月,建業(yè)地產將中原建業(yè)分拆上市,輕資產業(yè)務開始獨立發(fā)展,它也成為胡葆森商業(yè)帝國的第四家上市公司。
如今,面對行業(yè)寒冬,也許只有通過大刀闊斧的改革才有可能熬過去。(作者微信:littlebond1)
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