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作者:地產(chǎn)并購?fù)度谫Y部
編者按:
自2000年以來,中國房地產(chǎn)行業(yè)進入快速發(fā)展的階段,隨著城市化和房地產(chǎn)開發(fā)項目的擴張,一、二線城市供地面積已經(jīng)在大幅減少。過去通過傳統(tǒng)招拍掛等公開市場拿地的方式,已經(jīng)漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^土地二級市場進行土地資源再流轉(zhuǎn)。目前,股權(quán)并購或地產(chǎn)并購方式獲得優(yōu)質(zhì)土地資源,已經(jīng)成為大型房地產(chǎn)增加土地儲備、擴大開發(fā)規(guī)模的重要途徑。由于房地產(chǎn)并購項目的交易金額巨大,項目轉(zhuǎn)讓稅負(fù)較高,因此在設(shè)計和實施項目交易方案之前,除考慮項目本身固有風(fēng)險外,還需慎重考慮交易過程中的涉稅成本及涉稅風(fēng)險。
本文擬就房地產(chǎn)并購項目下的納稅成本、不同交易模式下的稅負(fù)對比,以及項目交易過程中的涉稅風(fēng)險等問題進行探討分析。
(一)所得稅
1.企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定,企業(yè)所得稅率為25%。企業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn),該項資產(chǎn)的凈值,準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。
通常情況下,不論是股權(quán)并購還是資產(chǎn)并購項目,都是按照一般性稅務(wù)處理方式計算的。但是,兩者均屬于財稅2009[59]號文規(guī)定的企業(yè)重組的情形,在特定條件下(參考財稅〔2014〕109號),交易各方對其交易中的股權(quán)支付部分,可以選擇適用的特殊性稅務(wù)處理。即,交易中股權(quán)支付部分,暫不確認(rèn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
2.個人所得稅
根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》第三條規(guī)定,財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,適用比例稅率,稅率為百分之二十。第六條規(guī)定,財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)納稅所得額,以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用的余額,為應(yīng)納稅所得額。故,個人股東通過行使股東權(quán)利,由轉(zhuǎn)讓方直接轉(zhuǎn)讓目標(biāo)房地產(chǎn),則由轉(zhuǎn)讓方核繳企業(yè)所得稅,而不涉及個人所得稅。若通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓目標(biāo)房地產(chǎn),則需經(jīng)稅務(wù)部門核繳個人所得稅。
3.計算標(biāo)準(zhǔn)
資產(chǎn)并購項目中,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入并入當(dāng)期企業(yè)應(yīng)納稅所得額計算企業(yè)所得稅。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅=(股權(quán)轉(zhuǎn)讓價-股權(quán)成本價)*所得稅率(20%/25%)
股權(quán)轉(zhuǎn)讓成本分兩類:一是轉(zhuǎn)讓方股東為初始登記股東,即股東對目標(biāo)公司的實繳出資和實際投入資本;二是轉(zhuǎn)讓方股東通過受讓取得的目標(biāo)公司股權(quán),即對應(yīng)受讓股權(quán)的價款加上受讓后實際投入成本。
(二)增值稅及附加
根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年18號文,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅,按照取得全部價款和價外費用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。
根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年14號文規(guī)定,除房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目外,其他納稅人轉(zhuǎn)讓需區(qū)分新/老項目以及自建/非自建的不動產(chǎn)幾種情況分別計算:
1.2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)
適用簡易計稅法,以全部價款和價外費用為銷售額,適用5%的征收率。適用一般計稅方法的,以全部價款和價外費用為銷售額,適用11%的稅率計算。2016年5月1日后的自建不動產(chǎn)適用一般計稅方法。
2.2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)
適用簡易計稅法,以全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照5%征收應(yīng)納稅額。適用一般計稅法的,以全部價款和價外費用為銷售額,適用11%的稅率計算。轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法。
(三)土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定,轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,計算增值額可扣除的項目包括:(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;(2)開發(fā)土地的成本、費用;(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
一般情況下,公司進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓,不涉及土地使用權(quán)權(quán)屬登記變更的,稅務(wù)局不征收土地增值稅,但在實踐中因《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2000〕687號),部分地區(qū)稅務(wù)機關(guān)存在在股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易中將其實質(zhì)認(rèn)定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,從而征收土地增值稅的情形。
(四)印花稅
根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定,產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)屬于應(yīng)納稅憑證。在《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知(國稅發(fā)[1991]155號)》中明確了經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù),以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)均屬于征稅范圍;印花稅計算標(biāo)準(zhǔn)為交易合同價格的萬分之五。
(五)契稅
根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定,契稅稅率為3-5%;契稅的計稅依據(jù)為:(1)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣,為成交價格;(2)土地使用權(quán)贈與、房屋贈予,由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定;(3)土地使用權(quán)交換、房屋交換,為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。
《財政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》(財稅〔2018〕17號)規(guī)定,“九、公司股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓在股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓中,單位、個人承受公司股權(quán)(股份),公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收契稅?!?/p>
根據(jù)以上地產(chǎn)項目中所涉的各類稅種的概念和納稅標(biāo)準(zhǔn)對比分析,針對于股權(quán)并購及資產(chǎn)并購的兩種交易模式,我們可以對收購方和被收購方在項目實施中應(yīng)繳稅費情況進行大致對比和分析:
(一)收購方
稅種 | 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 | 房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓 | ||
是否適用 | 計稅標(biāo)準(zhǔn) | 是否適用 | 計稅標(biāo)準(zhǔn) | |
企業(yè)所得稅/個人所得稅 | × | × | × | × |
增值稅 | × | × | × | × |
土地增值稅 | × | × | × | × |
印花稅 | √ | 萬分之五 | √ | 萬分之五 |
契稅 | × | × | √ | 3%—5% |
(二)被收購方
稅種 | 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 | 房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓 | ||
是否適用 | 計稅標(biāo)準(zhǔn) | 是否適用 | 計稅標(biāo)準(zhǔn) | |
企業(yè)所得稅/個人所得稅 | √ | 25%/20% | √ | 并入當(dāng)期企業(yè)應(yīng)納稅所得額 |
增值稅 | × | × | √ | 5%/11% |
土地增值稅 | × | × | √ | 累進稅率 |
印花稅 | √ | 萬分之五 | √ | 萬分之五 |
契稅 | × | × | × | × |
由以上對比分析可以看出,相較于直接進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,以股權(quán)收購的方式取得房地產(chǎn),所涉稅種較少、稅務(wù)成本通常較低。
(一)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中土地增值稅稅費轉(zhuǎn)嫁的陷阱
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條,“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”。原則上股權(quán)收購過程中是不征收土地增值稅,因此股權(quán)收購的成本不能作為土地增值稅的扣除金額。若未來收購方在收購股權(quán)后,以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式進行出售,則需根據(jù)土地或房產(chǎn)的歷史成本計算扣除的金額,而這種歷史成本往往遠(yuǎn)低于股權(quán)收購的成本,在此種情況下,相當(dāng)于收購過程中一并承擔(dān)了原轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的部分土地增值稅額。
舉例而言,某A公司以5.8億元收購B公司股權(quán),B公司名下房地產(chǎn)歷史成本為2億元。A公司收購?fù)瓿珊?,通過B公司以7億元價格出售B公司名下的全部房產(chǎn),此時,A公司計算應(yīng)繳土地增值稅時,是以歷史成本2億元為基數(shù)扣除而非股權(quán)收購成本5.8億元。綜合計算后,若股權(quán)收購成本加上收購?fù)瓿珊筚Y產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)成本高于初始收購時資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成本,不考慮其他因素,則選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓相比資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在交易價格上顯然是“吃虧”了。
(二)以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2000〕687號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策問題的批復(fù)》(國稅函[2009]387號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于天津泰達(dá)恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問題的批復(fù)》(國稅函〔2011〕415號)等文件,存在認(rèn)定“以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物”,從而應(yīng)當(dāng)按照土地增值稅的相關(guān)規(guī)定征稅的情形。因各地稅務(wù)機關(guān)關(guān)于上述批復(fù)及認(rèn)定的執(zhí)行情況并不統(tǒng)一 ,為了避免存在被認(rèn)定征稅的風(fēng)險,筆者參考前述稅務(wù)總局批復(fù)及相關(guān)案例案例,總結(jié)股權(quán)轉(zhuǎn)讓被認(rèn)定征收增值稅的情況一般參考以下幾個要素:
(1)一次性轉(zhuǎn)讓100%股權(quán);
(2)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格等于房地產(chǎn)評估值或以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物;
(3)股權(quán)受讓后,公司停止實際業(yè)務(wù)經(jīng)營,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)。
因此,針對實踐中存在的可能征收土地增值稅的情況,在交易過程中,可以通過分次轉(zhuǎn)讓股權(quán)、通過多個主體受讓股權(quán)等方式適當(dāng)調(diào)整交易結(jié)構(gòu)安排,以避免增加稅費的風(fēng)險。
END
關(guān)于作者:
劉波:為睿資產(chǎn)創(chuàng)始人、上海瀛東律師事務(wù)所權(quán)益高級合伙人(某直轄市區(qū)法院原法官)、上海瀛東律師事務(wù)所地產(chǎn)并購?fù)度谫Y部部門主任、為安控股創(chuàng)始合伙人、上海金融信息行業(yè)協(xié)會不良資產(chǎn)信息應(yīng)用專委會發(fā)起人、秘書長。
王怡萱:為睿資產(chǎn)地產(chǎn)并購?fù)度谫Y部團隊律師。擅長公司法律事務(wù)、金融法律事務(wù)及企業(yè)改制、清算、重組等業(yè)務(wù)。執(zhí)業(yè)以來,為多家公司提供融資并購、新三板掛牌、企業(yè)改制等法律服務(wù),具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗。
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