作者：毛小柒

來源：濤動宏觀（ID:jinrongjianghu123123)

一、2022年2月21日，國有六大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，將首套房利率從LPR+100BP（即5.60%）下調(diào)至LPR+80BP（即5.40%），將二套房利率從LPR+120BP（即5.80%）下調(diào)至LPR+100BP（即5.60%），這是繼山東菏澤、江西贛州以及重慶等地將最低首付比例下調(diào)至20%之后的又一重磅舉措（詳情參見首付比例迎來下調(diào)潮？），具有非常鮮明的調(diào)控指示意義。整體上看，我們認為有以下三點值得關注：

（一）下調(diào)的主體是國有六大行，這六大行不僅代表性強，且也是個人住房按揭貸款的最主要發(fā)放主體，預計后續(xù)其它銀行的房貸利率也會跟進下調(diào)。以數(shù)據(jù)來看，截至2021年6月底，工行、建行、農(nóng)行、中行、郵儲銀行與交行的個人住房貸款余額分別為6.03萬億、6.11萬億、4.93萬億、4.61萬億、2.04萬億和1.39萬億，占其全部個人貸款的比例分別為79.68%、81.10%、73.05%、77.81%、57.36%和65.53%?？梢钥闯?，國有六大行的個人住房貸款余額合計達到25.11萬億元，占同期全國個人住房貸款余額（36.60萬億）的68.61%。

（二）下調(diào)的地區(qū)為廣州，屬于一線城市，其下調(diào)房貸利率，表明當前地產(chǎn)行業(yè)的銷售端困境比預期要大，地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況可能并不理想，這意味著其它城市，特別是非一線城市未來大概率也將跟隨廣州的步伐，下調(diào)房貸利率。

據(jù)悉，蘇州地區(qū)的首套房貸利率最低已降至4.80%。

（三）下調(diào)幅度罕見達到20BP，即首套房利率由5.60%降至5.40%，二套房利率由5.80%降至5.60%。要知道2021年12月以來，5年期以上LPR僅下調(diào)1次且幅度只有5BP（即2022年1月20日5年期以上LPR由4.65%調(diào)降至4.60%）。這意味著央行雖然控制著LPR的下調(diào)幅度，但各地卻可以通過調(diào)整加點幅度來實現(xiàn)所謂因城施策的政策目標。

雖然央行2月20日沒有下調(diào)5年期以上LPR（我們一直認為從地產(chǎn)行業(yè)的銷售端情況來看，現(xiàn)階段及后續(xù)一段時期5年期以上LPR應沒有保持不變的資本），但各地卻主動做出了符合實際情況的選擇，這個方向無疑是正確的。

二、如果將廣州地區(qū)下調(diào)房貸利率和今年國家統(tǒng)計局發(fā)布的一組數(shù)據(jù)結(jié)合在一起理解則會更有意思。2022年2月21日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2022年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，具體數(shù)據(jù)如下：

（一）今年1月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.6%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；一線城市二手住宅環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同，其中北京、上海分別上漲0.5%和0.6%，廣州、深圳分別下降0.2%和0.5%。

（二）今年1月，二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%；二手住宅環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點。

（三）今年1月，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。

可以看出，相較于新建商品房來說，二手商品房市場顯得異常冷清，廣州與深圳二手住宅銷售價格環(huán)比均延續(xù)下跌態(tài)勢。而就新建商品房來說，實際情況也不理想，70個城市中只有28個環(huán)比出現(xiàn)上升，僅3個城市環(huán)比漲幅超過1%（分別為銀川、北京與成都），僅11個城市環(huán)比漲幅超過0.50%。

三、我們預計后續(xù)房貸利率還有進一步下調(diào)空間，這不僅符合房地產(chǎn)市場的實際情況，亦符合政策導向。實際上，早在2019年8月25日，央行便發(fā)布16號公告，明確自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月的LPR為基準加減點形成。其中，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（即4.60%），二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR率加60個基點（即5.20%），商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點（即5.20%）。

因此，即便按照廣州的做法，5.40%的首套房利率與5.60%的二套房利率也符合央行16號公告的要求（即首套房與二套房的最低利率分別應為4.60%與5.20%），且廣州目前較最低值仍有80BP與40BP的最大下調(diào)空間，其它地區(qū)亦如此。

四、無論是最低首付比例的下調(diào)，抑或是房貸利率的下調(diào)，雖然均符合現(xiàn)有政策導向，但均表明地產(chǎn)行業(yè)的政策放松空間在持續(xù)放大。要知道，從資產(chǎn)質(zhì)量來和性價比（如收益可觀且能夠積累粘性優(yōu)質(zhì)客戶和進行資金沉淀等）看，個人住房貸款應屬于商業(yè)銀行的最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，當這類資產(chǎn)的投放利率出現(xiàn)下調(diào)以及條件放松等情況時，應能夠說明當前的困境有多突出。

五、雖然5年期以上LPR本月沒有下調(diào)，但在搶個人按揭貸款這一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)方面，商業(yè)銀行應會有自己的考量，這從各地主動下調(diào)房貸利率、降低最低首付比例以及大幅縮短放款周期等方面便可見一斑。

這里可以看下中國銀行保險報（銀保監(jiān)會旗下）官微的兩篇推文，標題就很有意思，也能說明政策部門的一些想法與導向。

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原標題： 首個一線城市房貸利率大幅下調(diào)