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作者:神鎮(zhèn)的貓總
萬科出現(xiàn)了上市31年來的第三次凈利潤下滑。
業(yè)績會上的郁亮如此忐忑,他向52萬名股東道歉,并鄭重承諾2022年要實現(xiàn)利潤企穩(wěn)回升。
這是萬科的德吉拉時刻,此時的房地產(chǎn)行業(yè),信心就是黃金,信心對于扭轉(zhuǎn)局面至關(guān)重要。
2012年歐債危機(jī),全世界對歐元區(qū)能否存活悲觀絕望,意大利現(xiàn)任總理、歐洲中央銀行前行長德拉吉,拋出一句“不惜一切代價”保衛(wèi)歐元。
這一改變市場信心的時刻,被稱為“德拉吉時刻”。
郁亮主動扛起所有,個人主動放棄2021年全部獎金,其余管理層降薪一半,他們將用所有稅后薪酬收入增持萬科股票。
與此同時,郁亮拿出自己2020年經(jīng)濟(jì)利潤獎金的50%(1714.6萬元),用于激勵376名優(yōu)秀員工,后者不應(yīng)為此負(fù)責(zé)。
這樣的代價,似乎還不夠回應(yīng)業(yè)績“洗澡”的質(zhì)疑。
畢竟,萬科曾自稱擁有“管理紅利”,但現(xiàn)實差距如此之大,萬科應(yīng)該也必須直面深層次原因。
無論是整體毛利率下降,還是合營聯(lián)營企業(yè)的投資收益減少,亦或是計提減值損失,均指向了投資失誤:
“部分城市的投資追高冒進(jìn),對市場判斷過于樂觀,一些項目的投資預(yù)期沒有實現(xiàn),導(dǎo)致毛利率下滑?!?/p>
萬科沒有明確點名,所謂“部分城市”是哪個城市,但從年度報告中可以知道,這些城市是包含北京,天津、石家莊、濟(jì)南等城市的北京區(qū)域。
進(jìn)一步拆分之后,萬科全國目前分為七大區(qū)域,2021年總計實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)及配套業(yè)務(wù)收入4264.8億元,其中北京區(qū)域業(yè)績最差:
營業(yè)收入587.9億元,利潤虧損3.8億元。
2021年北京區(qū)域竣工面積高達(dá)639.7萬平方米,占萬科全部竣工面積的18%,這一塊近600億元收入沒有利潤,是萬科凈利潤下滑的關(guān)鍵。
下滑早有端倪,2020年還未拆分的北方區(qū)域,營業(yè)收入674億元,權(quán)益凈利潤僅有34億元,權(quán)益凈利率僅有5%,排名末尾。
市場當(dāng)然也應(yīng)該分清楚,哪些是管理層原因,哪些是市場原因,比如環(huán)京區(qū)域房價腰斬,萬科不可避免被波及。世道艱難,對所有玩家均有影響。
從經(jīng)濟(jì)行為上看,德拉吉時刻是一種“宣示效應(yīng)”,一項政策宣布后,雖尚無具體措施落地,但它已足以改變?nèi)藗兊牡南敕?,故可立即?dǎo)致預(yù)期的轉(zhuǎn)變。
萬科管理層必須采取有效措施,真正做到他們給出的“企穩(wěn)、回升”的業(yè)績指引,以保持可信度。
從備受爭議的王石,到“寶萬之爭”的全民討論,萬科管理層贏得股東和市場認(rèn)可,只能是建立在高度信任的言行一致上。
萬科當(dāng)然還有信任基礎(chǔ)。
5%的股息率,225億元的凈利潤總量,仍然與龍湖、華潤、保利等保持在同一水平;20%的地產(chǎn)開發(fā)毛利率,也與市場保持一致。
7100億元已售未結(jié)資源,充足的土地開發(fā)儲備;以成本法計算的經(jīng)營性業(yè)務(wù)資產(chǎn),前期大額投入基本結(jié)束,已實現(xiàn)超400億元營業(yè)收入;行業(yè)最高等級的信用,能夠獲取更多投資機(jī)會。
“多談做好的行動,少談做不好的理由。”這句話出自萬科去年成立的開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海。
投資容錯度大大降低的當(dāng)下,萬科改變了之前分布式充分授權(quán)模式,成立了地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營本部,對全國93個城市56家公司進(jìn)行統(tǒng)籌管控。
總部管理層也不能閑著,郁亮主動擔(dān)當(dāng)起首席客戶官的職責(zé),祝九勝掛職長租公寓業(yè)務(wù)第一負(fù)責(zé)人。
郁亮不止一次呼吁,投資者應(yīng)該對萬科的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù),進(jìn)行全新的估值。
當(dāng)下,應(yīng)該沒有人會懷疑,18萬億元的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)飽和轉(zhuǎn)而下降,經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的黃金時代已來。
也已經(jīng)被殘酷現(xiàn)實教育,沒有穩(wěn)健發(fā)展的房企,活不過當(dāng)下,沒有轉(zhuǎn)換到發(fā)展新模式的企業(yè),就不會有未來。
萬科肯定還有未來,但萬科管理層必須兌現(xiàn)承諾,否則不會再有下一次的“德拉吉時刻”。
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原標(biāo)題: 萬科的“德拉吉時刻”