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    萬科的“德拉吉時刻”

    好貓財經(jīng) 好貓財經(jīng)
    2022-04-07 22:25 3827 0 0
    萬科出現(xiàn)了上市31年來的第三次凈利潤下滑。這是萬科的德吉拉時刻,此時的房地產(chǎn)行業(yè),信心就是黃金,信心對于扭轉(zhuǎn)局面至關(guān)重要。

    作者:神鎮(zhèn)的貓總

    相較于暴雷房企,作為行業(yè)模范生萬科,似乎也面臨著嚴(yán)重的信心危機(jī):

    萬科出現(xiàn)了上市31年來的第三次凈利潤下滑。

    業(yè)績會上的郁亮如此忐忑,他向52萬名股東道歉,并鄭重承諾2022年要實現(xiàn)利潤企穩(wěn)回升。

    這是萬科的德吉拉時刻,此時的房地產(chǎn)行業(yè),信心就是黃金,信心對于扭轉(zhuǎn)局面至關(guān)重要。

    2012年歐債危機(jī),全世界對歐元區(qū)能否存活悲觀絕望,意大利現(xiàn)任總理、歐洲中央銀行前行長德拉吉,拋出一句“不惜一切代價”保衛(wèi)歐元。

    這一改變市場信心的時刻,被稱為“德拉吉時刻”。

    郁亮主動扛起所有,個人主動放棄2021年全部獎金,其余管理層降薪一半,他們將用所有稅后薪酬收入增持萬科股票。

    與此同時,郁亮拿出自己2020年經(jīng)濟(jì)利潤獎金的50%(1714.6萬元),用于激勵376名優(yōu)秀員工,后者不應(yīng)為此負(fù)責(zé)。

    這樣的代價,似乎還不夠回應(yīng)業(yè)績“洗澡”的質(zhì)疑。

    畢竟,萬科曾自稱擁有“管理紅利”,但現(xiàn)實差距如此之大,萬科應(yīng)該也必須直面深層次原因。

    無論是整體毛利率下降,還是合營聯(lián)營企業(yè)的投資收益減少,亦或是計提減值損失,均指向了投資失誤:

    “部分城市的投資追高冒進(jìn),對市場判斷過于樂觀,一些項目的投資預(yù)期沒有實現(xiàn),導(dǎo)致毛利率下滑?!?/p>

    萬科沒有明確點名,所謂“部分城市”是哪個城市,但從年度報告中可以知道,這些城市是包含北京,天津、石家莊、濟(jì)南等城市的北京區(qū)域。

    進(jìn)一步拆分之后,萬科全國目前分為七大區(qū)域,2021年總計實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)及配套業(yè)務(wù)收入4264.8億元,其中北京區(qū)域業(yè)績最差:

    營業(yè)收入587.9億元,利潤虧損3.8億元。

    2021年北京區(qū)域竣工面積高達(dá)639.7萬平方米,占萬科全部竣工面積的18%,這一塊近600億元收入沒有利潤,是萬科凈利潤下滑的關(guān)鍵。

    下滑早有端倪,2020年還未拆分的北方區(qū)域,營業(yè)收入674億元,權(quán)益凈利潤僅有34億元,權(quán)益凈利率僅有5%,排名末尾。

    市場當(dāng)然也應(yīng)該分清楚,哪些是管理層原因,哪些是市場原因,比如環(huán)京區(qū)域房價腰斬,萬科不可避免被波及。世道艱難,對所有玩家均有影響。

    從經(jīng)濟(jì)行為上看,德拉吉時刻是一種“宣示效應(yīng)”,一項政策宣布后,雖尚無具體措施落地,但它已足以改變?nèi)藗兊牡南敕?,故可立即?dǎo)致預(yù)期的轉(zhuǎn)變。

    萬科管理層必須采取有效措施,真正做到他們給出的“企穩(wěn)、回升”的業(yè)績指引,以保持可信度。

    從備受爭議的王石,到“寶萬之爭”的全民討論,萬科管理層贏得股東和市場認(rèn)可,只能是建立在高度信任的言行一致上。

    萬科當(dāng)然還有信任基礎(chǔ)。

    5%的股息率,225億元的凈利潤總量,仍然與龍湖、華潤、保利等保持在同一水平;20%的地產(chǎn)開發(fā)毛利率,也與市場保持一致。

    7100億元已售未結(jié)資源,充足的土地開發(fā)儲備;以成本法計算的經(jīng)營性業(yè)務(wù)資產(chǎn),前期大額投入基本結(jié)束,已實現(xiàn)超400億元營業(yè)收入;行業(yè)最高等級的信用,能夠獲取更多投資機(jī)會。

    “多談做好的行動,少談做不好的理由。”這句話出自萬科去年成立的開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海。

    投資容錯度大大降低的當(dāng)下,萬科改變了之前分布式充分授權(quán)模式,成立了地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營本部,對全國93個城市56家公司進(jìn)行統(tǒng)籌管控。

    總部管理層也不能閑著,郁亮主動擔(dān)當(dāng)起首席客戶官的職責(zé),祝九勝掛職長租公寓業(yè)務(wù)第一負(fù)責(zé)人。

    郁亮不止一次呼吁,投資者應(yīng)該對萬科的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù),進(jìn)行全新的估值。

    當(dāng)下,應(yīng)該沒有人會懷疑,18萬億元的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)飽和轉(zhuǎn)而下降,經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的黃金時代已來。

    也已經(jīng)被殘酷現(xiàn)實教育,沒有穩(wěn)健發(fā)展的房企,活不過當(dāng)下,沒有轉(zhuǎn)換到發(fā)展新模式的企業(yè),就不會有未來。

    萬科肯定還有未來,但萬科管理層必須兌現(xiàn)承諾,否則不會再有下一次的“德拉吉時刻”。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“好貓財經(jīng)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 萬科的“德拉吉時刻”

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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