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    透視紅星美凱龍家居:資金投向、業(yè)務剖析與償債壓力

    YY評級 YY評級
    2022-01-05 22:20 3227 0 0
    不被看好的重資產(chǎn)板塊的商業(yè)地產(chǎn),因為其經(jīng)營周期長、物業(yè)抵押貸款等融資模式,反而整體波動不大

    作者:rating狗

    來源:YY評級(ID:YYRating)

    摘要

    2021年是主流住宅地產(chǎn)霹靂暴雷的年份,此前不被看好的重資產(chǎn)板塊的商業(yè)地產(chǎn),因為其經(jīng)營周期長、物業(yè)抵押貸款等融資模式,反而整體波動不大,例如寶龍地產(chǎn)、吾悅廣場代表的新城控股、家居地產(chǎn)的業(yè)態(tài)的紅星美凱龍。

    但是地產(chǎn)進程過半,資產(chǎn)質(zhì)量決定后續(xù)企業(yè)的生存質(zhì)量。美凱龍家居這種業(yè)態(tài),也受其自身擴張、收縮和市場風格切換的影響(全屋定制、簡化清新風格)。2021年,紅星控股已“壯士斷腕”,出售自己的地產(chǎn)子公司——紅星企發(fā),而旗下美凱龍家居也多次出售子公司股權(quán),將自身業(yè)務版圖縮小回家居賣場。

    回顧美凱龍家居的這些年,作為家居賣場龍頭,2015年后總資產(chǎn)快速增加,這背后是權(quán)益融資與債務融資的雙增長。資金主要流向投資性房地產(chǎn)領域,重資產(chǎn)的擴張模式使得美凱龍成為“商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)”,雖然已宣稱多年的“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型,但仍在增加自有商場數(shù)量,尚需投資規(guī)模仍較大。

    從經(jīng)營表現(xiàn)來看:1)自營業(yè)務收入穩(wěn)定,自持商場分布于一二線核心城市,但整體來說,坪效走向下坡,回報率逐年下降。2)委管業(yè)務資金占用小,有一定的利潤貢獻,但未挑起大梁,且被質(zhì)疑“假委管”,存在表外負債及隱性經(jīng)營兜底的風險;3)公司預打造新增長點——零售及家裝業(yè)務,但尚處于發(fā)展期,當前利潤貢獻仍十分有限,且還需持續(xù)投入資金。

    財務層面而言:截至21年9月末短債規(guī)模172.3億元,而同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅57.3億元。償債來源方面:①經(jīng)營獲現(xiàn)能力相對穩(wěn)定,按照21年前三季度水平,未來一年預計有50-60億元凈流入。②資產(chǎn)處置方面,2021年前三季度賣出物流子公司(約按賬面價值打9折)、贖回理財產(chǎn)品,投資活動流入81.68億元緩解了部分資金壓力。③再融資方面,銀行借款有抵押物支撐,預計短期內(nèi)得以延續(xù)(但不排除在商場經(jīng)營效益下滑趨勢下銀行拒絕滾續(xù)或要求新增抵押的可能),但到期的債券(1年內(nèi)約20億元,不含有抵押的ABS)若需以銀行借款接續(xù),難度較大,因為當前投資性房地產(chǎn)受限比例已經(jīng)達到87%。

    除了債務壓力以外,公司在建及擬建家居商場未來尚需投資75億元以上,節(jié)奏尚可調(diào)控,但若仍有表外資產(chǎn)的回購(如20年11月受讓的柳州紅星美凱龍家居有限公司),則本質(zhì)為表外債務的償還,也具有較強支出剛性?,F(xiàn)金流仍然承壓

    綜上,公司這幾年的資金投向和資產(chǎn)沉淀大體匹配的上;經(jīng)營效率下滑和整個地產(chǎn)的低迷、消費不振也有關(guān)聯(lián)性,未來可能仍較為顯著;從資產(chǎn)處置決心到處置節(jié)奏看,美凱龍收縮的態(tài)勢較為明顯。

    目前,即期財務壓力構(gòu)成最核心的矛盾,短期來看銀行借款在抵押物支撐下得以滾續(xù)(但不排除在商場經(jīng)營效益下滑趨勢下銀行斷貸或要求新增抵押物的可能);長期而言,傳統(tǒng)主營業(yè)務坪效走向下坡,或造成資產(chǎn)估值折損風險,而公司仍在擴建自有商場,委管收入逐年下降,且商品零售及家裝作為公司預期的新增長點仍有待觀望,資產(chǎn)質(zhì)量的擔憂以至于對商業(yè)模式重估(店面租金高企、購買力不足的矛盾)。

    整體而言,難言立即企穩(wěn),活下去就必須與時間賽跑。

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    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“YY評級”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標題: YY | 透視紅星美凱龍家居:資金投向、業(yè)務剖析與償債壓力

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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